地皮供給收緊疊加樓市區際分化，催生了房企通過并購擴充優質地皮儲蓄的念頭。而在高庫存和存量期間，基于“輕資產化”和“走出去”的計謀轉型，在融資本錢上升、融資渠道收窄、活動性收緊的情形下，通過并購重組得到低價高息資產，擴充成本金充裕度和晉升行業齊集度成為房企理性之選。

多種跡象表白，房企并購重組將在本年暴發。

從根基面看，地皮供給收緊疊加樓市區際分化，催生了房企通過并購方法以較低的本錢擴充一二線都市優質地皮儲蓄的念頭。當前房地產市場分化已到了“冰火兩重天”的程度。“火”齊集于一線都市。客歲12月，深圳、北京、上海二手房均價別離為每平方米4.73萬、5.92萬、5.32萬，三個都市的衡宇均價均高過日本都城圈(東京及四面區域);而三座都市的高價區房價已高出韓國首爾，北京高房價區域已高出紐約最貴的曼哈頓區域。“冰”齊集于三四線都市，世界近7億平方米庫存70%漫衍在哪里，其均勻去化周期為22.5個月。與此同時，一線都市迫于生齒壓力等身分，地皮供給逐年遞減。據估算，至2030年前，我國年均新增建樹用地局限較“十二五”將下滑33%，這意味著大都都市將在本年進一步收緊地皮供應，而京、滬等都市相繼提出建樹用地負增長方針，這都大大限制了一線都市新增地皮供應。

一線都市的嚴供給和高門檻，逼得企業涌入一線都市周邊、有交通和計謀支撐的部分二線中心 都市，收購庫存帽，致使高地價區域由一線都市向部分二線都市延伸。華夏地產研究中心統計數據顯示，制止2016年尾，世界賣地總額高出千億的都市到達9個(蘇州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢、重慶、深圳)，革新了汗青最高記載。而在2015年，世界賣地總額高出千億的都市數量只有3個。市場呈大分化名堂。

地皮供給“存量為王”的期間也在倒逼大型房企或通過連系，或并購中小型房企間接“拿地”補庫存。客歲，中海、萬達、萬科、恒 大領銜的四大房企的收并購金額占20大房企收并購總額的50%以上。如中國地產史上最大并購案——中海地產以310億元收購中信地產漫衍在中國內陸25個都市的總計126個房地產項目。融創中國前后接辦萊蒙國際、遐想控股等浩瀚物業項目，整年有三分之二的地皮儲蓄來自并購。

從企業層面來看，房企實現“輕資產化”和“走出去”的計謀轉型，并購重組是要害抓手。盡量2016年世界商品房銷售面積增速高達22.5%(較2015年加快16個百分點)，但整年累計商品房待售面積6.95億平方米，若以待售面積除以12個月的均現房銷售面積計較，則2016年尾世界商品房可售庫存去化周期為19.5個月，大幅高出8至10個月公道去化周期底線。另外，“隱性庫存”(以累計新開工面積減去累計銷售面積計較)則更令人擔心，制止2016年底，世界商品房廣義庫存為43.2億平方米，去化周期為32.9個月。

在高庫存和存量期間，行業第一梯隊的房企凡是通過“輕資產化”和投資多元化來實現風險緩釋和轉型成長。萬達這些年的轉型成長之路及依托并購針對快速崛起的地產基金新貴如高和翰同、鼎信長城等就是較為突出的案例。與此同時，大型房企針對海外利率下行、資產代價走低的窗口期，競相走出國門收購資產，機關外洋市場。2016年20大房企外洋投資總額近200億，如萬科斥巨資拿下英國倫敦市中心的寫字樓Ryder Court，初次進入英國寫字樓市場;萬達也在環球化機關的需求下收購了美國第四大影院運營商Carmike Cinemas Inc和美國著名電視節目建造公司Dick Clark Productions。

再從政策層面看，跟著融資禁錮政策趨嚴，通過并購重組得到低價高息資產，擴充成本金充裕度和晉升行業齊集度，成為房產類企業的理性之選。客歲10月以來，針對房企融資的禁錮政策明明趨嚴，公司債、私募資管產物、地皮款融資等多種舊有融資渠道倏然封鎖。本年1月，40家上市房企完成融資金額折合人民幣共計397.52億元，收購庫存泳裝，環比2016年12月的717.97億元鐫汰44.63%。來自華夏地產研究部的數據則顯示，本年1月世界房企包羅私募債、公司債、中期單據等的融資合計僅133.08億元，延續了客歲四序度以來的低迷狀態，對比2016年1月同期下降幅度達92%。

2017年房企將面臨融資本錢上升、融資渠道極速收窄、活動性收緊等諸多倒霉情形，行業內并購重組將漸趨劇烈且泛起必然水等分化。證監會《證券期貨策劃機構私募資產打點打算存案打點類型第4號》克制了私募產物進入16個房價上漲過快的地區，《刊行禁錮問答—關于引導類型上市公司融資行為的禁錮要求》更是以限額定增和18個月融資隔斷擊中房企融資的“七寸”。祈望通過“借殼上市”大局限融資，以及在“資產荒”配景之下加碼地產投資的企業無疑需要從頭審視。

即便不是禁錮政策收緊，從汗青履素來看，房企“定增”也已成嫡黃花。“定增”凡是要有牛市作為支撐要素，2006年至2015年房企的定增高風口已過，在防風險的大配景之下，股市無法再提供強有力支撐。而與此相對應的是，公司債、銀行開發貸收緊，以及表外理財資金在16個都市的限制，開啟了并購融資的成長窗口期。對大型房企更是云云，借助其強大的資金優勢和配景資源，通過并購重組實現局限化擴張，擔保行業領先職位和市場齊集度，“大魚吃小魚”的并購現象與合縱連橫的“強強連系”將是將來我國地產市場的主旋律。

基于根基面維度、企業維度和政策維度的綜合說明，市場分化和存量期間是耐久趨勢，而禁錮政策凡是具有3年的一連穩按期，且企業并購實現輕資產化早在2014年已局限化鼓起，因而筆者預判從本年開始的房企并購熱潮或將延續3年閣下。

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