江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估陳訴









福建元力活性炭股份有限公司擬收購江西

懷玉山三達活性炭有限公司股權項目



評估陳訴

中企華評報字(2011)第 3301 號

（共 1 冊，第 1 冊）









北京中企華資產評估有限責任公司



二〇一一年九月十四日

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估陳訴









目 錄



注冊資產評估師聲明 .................................... 3



摘 要 ............................................... 4



正 文 ............................................... 6



一、委托方、被評估企業和委托方以外的其他陳訴使用者 ............. 6

二、評估目的 ................................................... 8

三、評估器材和評估領域 ......................................... 8

四、代價范例及其界說 ........................................... 9

五、評估基準日 ................................................. 9

六、評估依據 .................................................. 10

七、評估要領 .................................................. 13

八、評估措施實行歷程和情形 .................................... 22

九、評估假設 .................................................. 25

十、評估結論 .................................................. 27

十一、出格事項聲名 ............................................ 29

十二、評估陳訴使用限制聲名 .................................... 31

十三、評估陳訴日 .............................................. 32



附件目次 ............................................. 33

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估陳訴









注冊資產評估師聲明



一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法令禮貌和資產評估準則，



固守獨立、客觀和合理的原則；按照我們在執業歷程中網絡的資料，評估報



告告訴的內容是客觀的，并對評估結論公道性包袱相應的法令責任。



二、評估器材涉及的資產、負債清單由委托方、被評估企業申報并經其



簽章確認；所提供資料的真實性、正當性、完整性，適當使用評估陳訴是委



托方和相關當事方的責任。



三、我們與評估陳訴中的評估器材沒有現存可能預期的好處干系；與相



關當事方沒有現存可能預期的好處干系，對相關當事方不存在成見。



四、我們已對評估陳訴中的評估器材及其所涉及資產舉辦現場觀測；我



們已對評估器材及其所涉及資產的法令權屬狀況給以須要的存眷，對評估對



象及其所涉及資產的法令權屬資料舉辦了磨練，并對已經發明的問題舉辦了



如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產權以滿足出具評估陳訴的要



求。

五、我們出具的評估陳訴中的說明、判斷和結論受評估陳訴中假設和限

定前提的限制，評估陳訴使用者該當充實思量評估陳訴中載明的假設、限定

前提、出格事項聲名及其對評估結論的影響。

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福建元力活性炭股份有限公司擬收購江西

懷玉山三達活性炭有限公司股權項目





評估陳訴



摘 要





重要提醒

本摘要內容摘自評估陳訴正文，欲相識本評估項目的詳

細情形和公道領略評估結論，該當真閱讀評估陳訴正文。

北京中企華資產評估有限責任公司接管福建元力活性炭股份有限公司的

委托，按照有關法令、禮貌和資產評估準則、資產評估原則，根據須要的評

估措施，對江西懷玉山三達活性炭有限公司股東所有權益在評估基準日的市

場代價舉辦了評估。現將評估陳訴摘要如下：

評估目的：福建元力活性炭股份有限公司擬收購江西懷玉山三達活性炭

有限公司 100%股權。北京中企華資產評估有限責任公司接管福建元力活性炭

股份有限公司的委托，對該股權收購行為所涉及的江西懷玉山三達活性炭有

限公司股東所有權益代價舉辦評估，為上述股權收購行為提供代價參考。

評估器材：江西懷玉山三達活性炭有限公司股東所有權益代價

評估領域：江西懷玉山三達活性炭有限公司的所有資產及負債

評估基準日：2011 年 7 月 31 日

代價范例：市場代價

評估要領：資產基本法、收益法

評估結論：經說明，本評估陳訴選用資產基本法評估功效作為評估結

論。詳細結論如下：

在評估基準日 2011 年 7 月 31 日，江西懷玉山三達活性炭有限公司賬面

總資產為 5,049.81 萬元，賬面總負債為 2,445.85 萬元，賬面凈資產為

2,603.95 萬元；評估后總資產為 6,552.96 萬元，總負債為 2,445.85 萬元，

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凈資產(股東所有權益)為 4,107.11 萬元，評估增值 1,503.16 萬元，增值率

57.73%。資產評估功效匯總表如下：



資產評估功效匯總表

金額單位：人民幣萬元

賬面代價 評估代價 增減值 增值率％

項 目

A B C=B-A D=C/A×100%



活動資產 1 2,547.43 2,546.37 -1.07 -0.04



非活動資產 2 2,502.37 4,006.59 1,504.22 60.11



個中：耐久股權投資 3 0.00 0.00 0.00



投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00



牢靠資產 5 443.12 759.71 316.59 71.44



在建工程 6 1,381.53 1,374.41 -7.12 -0.52



無形資產 7 456.59 1,651.35 1,194.76 261.67



個中：地皮使用權 8 456.59 1,651.35 1,194.76 261.67



其他非活動資產 9 221.13 221.13 0.00 0.00



資產總計 10 5,049.81 6,552.96 1,503.16 29.77



活動負債 11 2,140.85 2,140.85 0.00 0.00



非活動負債 12 305.00 305.00 0.00 0.00



負債總計 13 2,445.85 2,445.85 0.00 0.00



凈 資 產 14 2,603.95 4,107.11 1,503.16 57.73



本陳訴評估結論使用的有效期自評估基準日起一年，自 2011 年 7 月 31

日至 2012 年 7 月 30 日止。

請評估陳訴的使用者留意陳訴中的出格事項對評估結論所發生的影響。

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懷玉山三達活性炭有限公司股權項目

評估陳訴



正 文



福建元力活性炭股份有限公司：

北京中企華資產評估有限責任公司接管貴公司的委托，按照有關法令、

禮貌和資產評估準則、資產評估原則，采取資產基本法和收益法，根據須要

的評估措施，對貴公司擬收購的江西懷玉山三達活性炭有限公司股權事件涉

及的江西懷玉山三達活性炭有限公司股東所有權益在 2011 年 7 月 31 日的市

場代價舉辦了評估。現將資產評估情形陳訴如下。





一、委托方、被評估企業和委托方以外的其他陳訴使用者



本陳訴委托方為福建元力活性炭股份有限公司，被評估企業為江西懷玉

山三達活性炭有限公司，委托方以外的其他評估陳訴使用者為法令規定的其

他陳訴使用者。

(一)委托方輪廓

1.企業名稱：福建元力活性炭股份有限公司

2.住所：福建省南平來舟經濟開發區

3.法定代表人：盧元健

4.注冊成本：6800 萬元

5.公司范例：股份有限公司（上市）

6.策劃領域：出產活性炭系列產物；策劃本企業自產產物及技能的出口

業務；策劃本企業出產所需的原輔質料、機器裝備、零配件及技能的收支口

業務；策劃進料加工和“三來一補”業務；藥用輔料（藥用炭）。（以上經

營領域涉及許可策劃的，須在取得有關部的許可后方可策劃）

(二)被評估企業輪廓

1．公司名稱：江西懷玉山三達活性炭有限公司 (簡稱：三達公司)

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2．注冊所在：江西省玉山縣家產園區（原玉山縣文城鎮塔腳背）

3．法定代表人：陳冠勝

4．注冊成本：350 萬美元

5．經濟性質：有限責任公司（外王法人獨資）

6．創立日期：2007 年 11 月 21 月

7．策劃領域：林業化工產物的研發、出產及銷售；藥用輔料（藥用炭）

的研發、出產及銷售；節能產物的研發及銷售；水生生態系統的環境掩護技

術、裝備制造；資源再生及綜合操作技能、環境污染管理及監測技能研發與

推廣（以上項目國度有專項規定憑許可證或天資證策劃）。

8．企業汗青沿革及現況

江西懷玉山三達活性炭有限公司，系新加坡三達投資有限公司于 2007 年

通過招牌掛措施購買了江西懷玉山活性炭（團體）有限公司所屬的懷玉山活

性炭廠的資產，2007 年 11 月 13 日經江西省人民當局商外資贛（饒）字[2007]

第 0052 號《中華人民共和海外商投資企業核準證書》核準創立，2007 年 11

月 21 日取得上饒市工商行政打點局頌發的營業執照，原注冊成本 500 萬美元。

按照 2011 年 7 月 1 日公司董事會決策，鐫汰注書籍 150 萬美元，業經上饒華

信連系管帳師事宜所出具贛饒華信驗字[2011]第 469 號驗資陳訴，截至評估

基準日，公司變換后注冊成本為 350 萬美元。

9.連年資產、財務和策劃狀況

評估基準日和前三年資產、負債及策劃情形如下表：

金額單位：人民幣萬元

項 目 2008 年度 2009 年度 2010 年度 2011 年 1-7 月



資產總額 4,738.67 5,062.03 6,221.24 5,049.81



負債總額 956.46 868.71 1,709.68 2,445.85



凈資產 3,782.21 4,193.32 4,511.56 2,603.95



營業收入 5,686.26 5,295.59 6,498.22 3,545.91



營業利潤 52.64 266.99 -24.98 -221.62



凈利潤 122.21 411.11 297.3 -209.29



10.被評估企業與委托方的干系

委托方福建元力活性炭股份有限公司擬購買被評估企業江西懷玉山三達

活性炭有限公司 100%股權。

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(三) 委托方以外的其他陳訴使用者

本評估陳訴僅供委托方、被評估單位和國度法令、禮貌規定的評估陳訴

使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依賴。





二、評估目的



福建元力活性炭股份有限公司擬收購江西懷玉山三達活性炭有限公司

100%股權。北京中企華資產評估有限責任公司接管福建元力活性炭股份有限

公司的委托，對該股權收購行為所涉及的江西懷玉山三達活性炭有限公司股

東所有權益代價舉辦評估，為上述股權收購行為提供代價參考。





三、評估器材和評估領域



(一)評估器材

本陳訴評估器材為江西懷玉山三達活性炭有限公司的股東所有權益。

(二)評估領域

1.評估領域內容

本陳訴評估領域包羅江西懷玉山三達活性炭有限公司的所有資產和負

債，詳細包羅活動資產、牢靠資產、在建工程、工程物資、無形資產、遞延

所得稅、活動負債等。至評估基準日 2011 年 7 月 31 日，種種資產、負債的

賬面金額如下表：

金額單位：人民幣元

項目 賬面代價

活動資產 25,474,335.22

非活動資產 25,023,732.47

耐久投資

牢靠資產 4,431,223.25

在建工程 13,815,312.68

工程物資 2,055,640.19

地皮使用權 4,565,916.53

其他非活動資產

資產總計 50,498,067.69

活動負債 21,408,532.19

非活動負債 3,050,000.00

負債總計 24,458,532.19

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凈 資 產 26,039,535.50

上述賬面值業經福建華興管帳師事宜全部限公司審計并揭曉標準無保存

意見。納入評估領域的資產與上述經濟行為所涉及的資產領域一致。



2.評估領域內重要資產的聲名：

(1)關于地皮使用權

納入評估領域的地皮使用權已于 2008 年取得了國有地皮使用證；地皮性

質為出讓，地皮途為家產，總面積為 102,061.10 平方米。

(2)關于衡宇修建物

納入本次評估領域內衡宇修建物共計 16 項，總修建面積 12599.37 平方

米，已辦證面積為 3423.69 平方米。

(3)關于在建工程

企業申報的在建工程賬面金額為 13,815,312.68 元，個中土建工程為

10,441,280.82 元，裝備安裝工程為 3,374,031.86 元。

3. 企業申報的賬面記錄可能未記錄的無形資產范例、數量

除地皮使用權外，被評估企業未申報其他無形資產。

4. 企業申報的表外資產的范例、數量

無。

5. 引用其他機構出具的陳訴的結論所涉及的資產范例、數量和賬面金額

無。



四、代價范例及其界說



綜合思量本次評估目的、評估器材所處的市場前提、評估器材的自身條

件以及評估的假設條件，確定本陳訴評估結論的代價范例為市場代價。

市場代價是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強制的情

況下，評估器材在評估基準日舉辦正常公一買賣業務的代價預計數額。





五、評估基準日



本項目評估基準日是 2011 年 7 月 31 日。

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該基準日的選擇是按照評估目的所對應的經濟行為打算實行日期確定

的。





六、評估依據





(一)法令禮貌依據

1. 《中華人民共和國公司法》；

2. 《中華人民共和國企業所得稅法》；

3. 《中華人民共和國地皮打點法》；

4. 《中華人民共和京城市房地產打點法》;

5. 《房地產估價類型》(GB/T 50291-1999)；

6. 《城鎮地皮估價規程》(GB/T 18508-2001)；

7. 《企業管帳準則》；

8. 其他相關法令、禮貌、關照文件等。



(二)準則依據

1. 《資產評估準則──根基準則》(財企[2004]20號)；

2. 《資產評估職業道德準則──根基準則》(財企[2004]20號)；

3. 《注冊資產評估師存眷評估器材法令權屬指導意見》(會協[2003]18

號)；

4. 《企業代價評估指導意見(試行)》(中評協[2004]134號);

5. 《資產評估準則──評估陳訴》(中評協[2007]189號)；

6. 《資產評估準則──評估措施》(中評協[2007]189號)；

7. 《資產評估準則──業務約定書》(中評協[2007]189號)；

8. 《資產評估準則──事變稿本》(中評協[2007]189號)；

9. 《資產評估準則──呆板裝備》(中評協[2007]189號)；

10. 《資產評估準則──不動產》(中評協[2007]189號)；

11. 《資產評估代價范例指導意見》(中評協[2007]189號)；

12. 《企業國有資產評估陳訴指南》（中評協[2008]160號）。



(三)權屬依據



1.首要裝備購臵條約及發票；

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2.衡宇全部權證、國有地皮使用證、車輛行駛證；



3.企頤魅章程、基準日管帳報表、營業執照等；



4.相關業務條約或協議。



(四)取價依據



1.機器家產出書社《機電產物報價手冊》(2011年)；



2.企業近期與供貨商簽訂的首要裝備購臵條約；



3.原國度經貿委、國度計委、公安部、國度環保總局《關于調解汽車報



廢標準多少規定的關照》(國經貿資源[2000]1202號);



4.國度經濟貿易委員會、國度打算委員會、國內貿易部、機器家產部、



公安部、環境掩護局《關于調解輕型載貨汽車報廢標準的關照》(國經貿



[1998]407號)；



5.原機器家產部《關于宣布的關照》(機器計[1995]1041號)；



6. 《江西省修建工程耗損量定額及統一基價表》(2004年)；



7. 《江西省修建裝飾工程耗損量定額及統一基價表》(2004年)；



8. 《世界統一安裝工程預算定額江西省單位估價表》(2002年)；



9. 《江西省修建安裝工程用度定額》(2004年)；



10. 《世界統一修建安裝工程工期定額》；



11. 國度成長改良委、建樹部《關于印發的關照》(發改價值[2007]670 號);



12. 原國度計委、建樹部《關于宣布的通



知》(計價字[2002]10號);

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13. 原國度計委《關于印發的關照》(計



價值[2002]1980號);



14. 財政部《關于宣布的關照》(財建[2002]394



號)；



15. 原建樹部頒發的《衡宇完損品級評定標準》；



16. 《建樹項今朝期事變咨詢收費暫行規定》(計價值(1999)1283 號)；



17. 疆域資源部《關于印發試行的關照》（疆域資發[2001]255



號）;



18. 疆域資源部《關于宣布實行〈世界家產用地出讓最低價標準〉的關照》



(疆域資發[2006]307號)；



19. 江西省人民當局2010年12月6日頒布的《關于發布全省新征地統一年



產值標準和區片綜合地價的關照》(贛府字[2010]126號)；



20. 《江西省人民當局關于發布〈江西省征收耕地占用稅實行步伐〉的通



知》（贛府發[2008]170號）；



21. 江西省物價局、江西省財政廳《關于印發〈江西省征地打點費暫行辦



法〉的關照》（省物價局、財政廳贛價費字(2001)122號）;



22. 《《江西省實行〈中華人民共和國地皮打點法〉的步伐》;



23. 江西省人民當局《江西省征集防洪保安資金暫行規定》（贛府發



[1995]63號）



24. 被評估企業提供的積年出產策劃數據及將來預測數據；



25. 被評估企業提供的積年財務報表、審計陳訴；



26. 被評估企業提供的出產策劃、財務打點等相關政策資料；

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27. 被評估企業提供的將來成長籌劃、投資打算等；



28. 評估職員市場觀測獲取的相關資料；



29. 評估機構價值信息資料庫；



30. 其他相關資料。



(五)參考資料



1.被評估企業提供的資產評估申報明細表和有關資產觀測表；



2.《資產評估常用數據與參數手冊》(第二版)；



3.wind資訊；



4.其他相關資料。





七、評估要領



(一)評估要領的選擇

資產評估根基要領有資產基本法、收益法和市場法，舉辦資產評估，需

要按照評估器材特點、代價范例、資料網絡情形等相關前提，說明三種根基

要領的合用性，適當選擇一種或多種資產評估要領。

企業代價評估中的資產基本法也稱本錢法，是指在公道評估企業各項資

產代價和負債的基本上確定評估器材代價的評估思緒。資產基本法合用的前

提是：①被評估企業處于一連策劃狀態；②被評估企業具有預期贏利潛力；

③具備可操作的汗青資料。

企業代價評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益成本化或折

現以確定評估器材代價的評估思緒。收益法合用的條件是：①被評估企業未

來預期收益及得到預期收益所包袱的風險可以預測并可以用貨幣衡量；②被

評估企業預期贏利年限可以預測。

企業代價評估中的市場法，是指將被評估企業與參考企業、在市場上已

有買賣業務案例的企業、股東權益、證券等權益性資產舉辦較量以確定評估器材

代價的評估思緒。市場法合用的條件是：①存在一個活潑的公然市場，且市

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場數據較量充實；②可網絡到與被評估企業可比的參考企業或買賣業務案例的相

關市場數據，且相關數據充實、恰當、靠得住。

由于無法網絡到與被評估企業可比的參考企業或買賣業務案例的市場數據，

采取市場法評估的前提不具備，而被評估企業提供了評估領域內資產和負債

的有關汗青資料、汗青年度的策劃和財務資料以及將來策劃收益預測的有關

數據和資料，評估職員通過說明企業提供的相關資料并團結對宏觀經濟形勢、

企業所處行業的成長遠景以及企業自身的策劃近況的起源說明，被評估企業

可一連策劃且運用資產基本法和收益法評估的條件和前提均具備，因此本次

采取資產基本法和收益法舉辦評估，并通過對兩種要領的起源評估功效舉辦

說明，在綜合思量差別評估要領和起源評估功效的公道性及所使用數據的質

量和數量的基本上，形成公道評估結論。

(二)資產基本法簡介

企業代價評估中的資產基本法又稱本錢法，是在公道評估企業各項資產

代價和負債的基本上確定評估器材代價的評估思緒。各資產、負債的詳細評

估要領如下：

1.活動資產

(1)貨幣資金：被評估企業貨幣資金的核算內容包羅現金、銀行存款。對

于現金，評估職員通過對被評估企業評估現場事變日庫存現金舉辦盤貨，再

按照評估基準日至盤貨日的現金收支數倒推評估基準日現金數的要領舉辦核

實；對付銀行存款，評估職員將銀行存款的賬面數額與銀行對帳單舉辦了核

對無誤，同時向銀行函證舉辦核實。各科目經核實無誤后，以經核實后的賬

面值確定評估值。

(2) 應收單據：評估職員核實了單據業務產生的真實性并抽查了單據，

查對應收單據掛號簿的有關內容；然后相識基準日后單據的承兌情形，確認

單據所涉及的經濟行為真實，金額精確，評估值以核實無誤后賬面值確認。

(3)應收金錢(應收賬款、其他應收款)：評估職員通過核實相關賬簿、原

始憑據，同時對大額金錢舉辦函證，在舉辦經濟內容和賬齡說明的基本上，

按估量可回收金額確定應收金錢的評估值。

(4)預付賬款：評估職員通過查閱相關條約、賬簿、原始憑據，對大額款

項舉辦函證，同時評估職員通過說明預付賬款產生時刻，向相關職員相識催

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收貨品情形，以及期后到貨情形。綜合說明后以此后可收回相應的資產或獲

得相應的權力計較確定評估值。

(5)存貨

存貨首要由原質料、庫存商品及在產物組成。

①原質料

原質料首要為出產用原料和備品備件等。評估時以經核實的種種質料的

現實數量乘以評估基準日的市場價值，并思量公道運輸費及公道消耗后計較

確定評估值。

②庫存商品

本次評估采取售價倒算法，即以庫存商品估量銷售價值減去銷售用度和

策劃稅費并按照商品的適銷程度確定扣除恰當比例的凈利潤后的余額作為評

估值。

③在產物

在產物核算的內容首要是投入到產物出產中的原質料、廉價半制品及生

產用度。評估職員通過相識企業本錢核算措施和要領，查閱相關賬簿和憑據，

核實企頤魅賬面代價公道性，以核實后的現實本錢確定評估值。

(6)待攤用度：通過查閱相關賬簿、憑據，相識基準日后是否尚存相應資

產或權力，在核實受益期和受益額的基本上予以評估。

2.呆板裝備類資產

按照本項目的性質及評估領域內裝備類資產的特點，本次評估首要采取

本錢法。計較式如下：

評估值=重臵本錢×成新率

(1)重臵本錢簡直定

①呆板裝備

重臵本錢=裝備購臵費+運雜費+安裝調試費+前期費及其他用度+資金成

本-可抵扣增值稅

A 裝備購臵費簡直定

裝備購臵費首要通過查詢有關報價手冊或向銷售廠商詢價確定。

B 運雜費簡直定

裝備運雜費首要按照有關概算指標并團結裝備的運距、重量、體積等因

素綜合確定。

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C 安裝調試費簡直定

若裝備購臵費不包括安裝調試用度，則按照裝備種別參考有關概算指標，

公道確定其用度。

D 前期費及其他用度簡直定

前期費及其他用度包羅計劃費、監理費、建樹單位打點費、連系試運轉

費等，按照有關定額和計費標準團結項目的現真相形計取。

E 資金本錢簡直定

資金本錢計較時，公道工期以呆板裝備地址項目或出產線重臵為條件考

慮公道工期；貸款利率按基準日同期銀行貸款利率計較。

F 可抵扣增值稅簡直定

按照《關于世界實行增值稅轉型改良多少問題的關照》(財稅[2008]170

號)，切合增值稅抵扣前提的，其重臵本錢應扣除可抵扣增值稅。

②車輛

對付運輸裝備(即車輛)，按基準日市場價值，加上車輛購臵稅和其余合

理的用度(如牌照費)來確定其重臵本錢。

③對付電子裝備，一般以全新裝備的基準日市場價值作為重臵本錢，對

于部分老舊電子裝備(如電腦)，由于存在活潑的二手市場，則直接以類似設

備的二手市場價值作為評估值。

(2)成新率簡直定

按照裝備經濟壽命年限，通過對裝備使用狀況的現場勘測，并綜合思量

現實技能狀況、技能前進、裝備負荷與操作率、維修保養狀況等身分綜合確

定其成新率。

①對付重大及首要裝備采取綜合成新率法。計較式如下：

綜合成新率=理論成新率+勘測調解值

或綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) ×100%

②對付一般裝備原則上采取理論成新率(年限法成新率)，如少數裝備實

際技能狀態與理論成新率不同較大時，則按照勘測情形加以調解。

③對付車輛，通過采取年限法和里程法別離計較成新率，依據孰低原則

確定理論成新率。并團結現場勘測車輛的現實使用情形，確定是否增減批改

分值來確定綜合成新率。

3.衡宇修建物類資產

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評估領域內的衡宇修建物類資產為自建性質，首要為家產用房及配套附

屬辦法，由于當地類似衡宇修建物的租、售實例少少，不相宜采取市場法和

收益法評估，因此本次評估采取本錢法。

按照本項目的性質和特點，本次評估采取房地分估。本錢法計較式如下：

評估值=重臵本錢×成新率

(1)重臵本錢簡直定



①對付大型、代價高、重要的衡宇修建物

重臵本錢=修建安裝綜合造價+前期用度及其他用度+資金本錢

A 修建安裝綜合造價簡直定

按照企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，團結當地執行的定額標

準和有關取費文件以及類似衡宇修建物的造價信息，采取分部分項法測算出

各分部分項工程的綜合造價并加以匯總，計較得出衡宇修建物的修建安裝綜

合造價。

B 前期用度和其他用度簡直定

按照行業標準和處所相關行政奇跡性收費規定，確定前期用度及其他費

用。

C 資金本錢簡直定

按照修建物的正常建樹工期(按項目總體思量)和基準日同期貸款利率確

定資金本錢。

②對付代價量小、結構簡單的建(構)筑物首要采取單位較量法確定其重

臵單價。

(2)成新率簡直定

①對付大型、代價高、重要的衡宇修建物采取綜合成新率法確定其成新

率，其計較公式如下：

綜合成新率=勘測成新率×60%+年限法成新率×40%

個中：

年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)×（1-殘值率）/經濟耐用年

限×100%

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勘測成新率：按照衡宇修建物的結構特點，將影響衡宇修建物新舊程度

的首要身分分為多少部分，個中衡宇分為結構(基本、墻體、承重構件、屋

面等)、裝飾(表里裝飾、門窗、樓地面等)、裝備(水衛、電照等)三大部

分，綜合思量各部分的重要程度及造價比例等身分確定權重，參考《衡宇完

損品級評定標準》，團結現場勘測現實近況確定各分項評估完好值，在此基

礎上打分并計較得出勘測成新率。

②對付對付代價量小、結構簡單的建(構)筑物，首要采取年限法確定成

新率，計較公式如下：

成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)/經濟耐用年限×100%

4.在建工程

此次在建工程首要采取本錢法評估。針對各項在建工程范例和詳細情形，

別離采取以下評估要領：

(1)已落成程項目：敷衍清工程金錢且確認無潛伏負債的已落成程項目，

按牢靠資產的評估要領舉辦評估。

(2)未落成項目：

開工時刻距基準日半年內的在建項目，按照其在建工程的賬面金額，經

賬實查對后，以剔除個中不公道支出后的余值作為評估值。

對付開工時刻距基準日高出半年的在建工程，按本錢法舉辦評估，個中

資金本錢按下列原則確定：

①利率按評估基準日中國人民銀行同期貸款利率確定；

②工期按照項目局限和現實落成率，參照建樹項目工期定額公道確定；

(3)純用度類在建項目：純用度類在建項目無物質實體，經核實所產生的

付出對將來將開工的建樹項目是必須的或對將來的全部者有現實代價的，在

確認其與關聯的資產項目不存在頻頻計價的情形下，以核實后賬面代價作為

評估值，否則按零值處理賞罰。

5.地皮使用權

評估領域內單獨評估的地皮使用權均為家產用地，經說明，本次地皮使

用權的評估采取基準地價系數修處死、本錢逼近法舉辦評估。

(1)基準地價系數修處死

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基準地價系數修處死是操作城鎮基準地價和基準地價批改體系等估價成

果，根據更換原則，就待估宗地的地區前提和個別前提等與其所處地區的平

均前提對較量，并比較基準地價批改體系選取相應的批改系數對基準地價進

行批改，進而求取待估宗地在評估基準日價值的要領。根基計較公式如下：



V Vb 1 K i K j

式中： V ──地皮使用權價值；

Vb ──待估宗地對應的基準地價；



K i ──影響宗地地價的地區身分、個別身分批改系數之和；

K j ──估價期日、容積率、地皮使用年期、地皮開發水劃一批改系數。

(2)本錢逼近法

本錢逼近法是以開發地皮所淹滅的各項客觀用度之和為首要依據，再加

上必然的利潤、利錢、應繳納的稅金和地皮增值收益來確定地皮價值的要領。

根基計較公式如下:

V Ea Ed T R1 R2 R3 VE R3

式中： V ──地皮使用權價值；

Ea ──地皮取得費(征地補償費)；

Ed ──地皮開發費；

T ──稅費;

R1 ──利錢；

R2 ──利潤；

R3 ──地皮增值收益；

VE ──地皮本錢價值。

6.遞延所得稅資產

評估職員在核實了遞延所得稅資產核算的內容、差異發生的原因、形成

歷程、金額的精確性后，按照對應科目的評估處理賞罰情形計較確定遞延所得稅

資產評估值。

7.負債

對付負債的評估，評估職員按照企業提供的各項目明細表及相關財務資

料，對賬面值舉辦核實，以核實后的賬面值或企業現實應包袱的負債確定評

估值。

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(三)收益法簡介

企業代價評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益成本化或折

現以確定評估器材代價的評估思緒。收益法詳細包羅兩種要領，一是收益資

本化法，二是將來收益折現法，本次收益法評估采取將來收益折現法，采取

的模子為企業自由現金流模子。該模子的計較式如下：

企頤魅整體代價=企業自由現金流量折現值+溢余資產代價+非策劃性資產

代價+耐久股權投資代價

股東所有權益代價=企頤魅整體代價-有息負債

1.企業自由現金流量折現值

企業自由現金流量折現值=明晰預測期內現金流量的折現值+明晰預測期

后現金流量(終值)的折現值。計較式如下：

n

Rt

P Pn r

t 1 (1 i) t

式中： P ──企業自由現金流量折現值；

t ──預測年度；

i ──折現率；

Rt ──第 t 年現金流量；

n ──明晰預測期年限；

Pn ──明晰預測期后現金流量折算至明晰預測期末年的終值；

r ──終置魅折現系數。

(1)收益限期簡直定

按照企業所處行業的成長遠景及企業自身的策劃情形，本次評估設定被

評估企業永續策劃。收益的預測采取兩階段模子，第一階段明晰預測期，自

2011 年 8 月至 2015 年，估量至明晰預測期末，企業的策劃情形將趨于不變；

第二階段為 2016 年至永續。

(2)明晰預測期企業自由現金流量簡直定

明晰預測期內各年企業自由現金流量的計較式如下：

企業自由現金流量=主營業務收入-主營業務本錢-主營業務稅金及附加+

其余業務利潤-時代用度(打點用度、營業用度)-所得稅+折舊及攤銷-成個性

支出-營運資金改觀額

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(3)折現率簡直定

本次評估收益額口徑為企業自由現金流量，根據收益額與折現率口徑一

致的原則，折現率采取加權均勻成本本錢模子( WACC )確定。計較式如下：



1 T

E D

WACC K e Kd

D E D E

式中： K e ──權益成本本錢；

K d ──債務成本本錢；

D / E ──按照市場代價預計的被評估企業的方針債務與股權比率；

T ──所得稅率。

個中，權益成本本錢 K e 采取成本資產定價模子( CAPM )確定，計較式如

下：

K e R f L MRP Rc

式中： R f ──無風險酬金率；

L ──企業風險系數；

MRP ──市場風險溢價；

Rc ──企業特定風險調解系數。

(4)終值簡直定

終值是指明晰預測期后的現金流量折算至明晰預測期末年的代價，本次

評估設定被評估企業永續策劃，則明晰預測期后(即永續期)的終值計較式如

下：

Rn1

Pn

i

式中： Pn ──永續期現金流量折算至明晰預測期末年的終值；

Rn 1 ──永續期年度的現金流量。

個中永續期年度的現金流量按照明晰預測期末年的現金流量調解確定。

2.溢余資產

溢余資產是指與企業策劃收益無直接干系的，高出企業策劃所需的多余

資產，本次評估按照資產的性質及特點，采取恰當的要領舉辦評估。

3.非策劃性資產

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非策劃性資產是指與企頤魅正常策劃收益無直接干系的資產，包羅不發生

收益的資產以及與評估預測收益無關聯的資產，第一類資產不發生收益，第

二類資產雖然發生收益但在收益預測中未加以思量。本次評估按照資產的性

質及特點，采取恰當的要領舉辦評估。

4.有息負債

有息債務是指基準日賬面上需要付息的債務，包羅短期借錢、一年內到

期的耐久借錢、耐久借錢等，以核實后的賬面值或企業現實應包袱的負債確

定評估值。





八、評估措施實行歷程和情形



(一)接管委托及前期籌備

評估機構接管委托，起首舉辦以下事變：

1.相識此次經濟行為及評估器材的有關情形，明晰評估目的、評估基準

日、評估器材和領域，對自身專業勝任手段和業務風險舉辦綜合說明和評價，

確定是否接管業務委托；

2.按照評估器材的特點，向被評估企業提交“資產評估申報表”、“資產

觀測表”和“資料清單”，并指導企業填寫；

3.按照評估器材的特點以及項目時刻的總體要求，制訂資產評估事變計

劃，組織并確定評估職員。

(二)資產核實與觀測

在被評估企業如實申報資產并對評估器材舉辦全面自查的基本上，評估

職員對納入評估領域內的資產和負債舉辦了全面核實，對企業財務、策劃狀

況舉辦系統觀測。資產核實與觀測的時刻自 2011 年 8 月 11 日至 2011 年 8 月

19 日，詳細內容與歷程如下：

1.被評估企業總體情形的觀測

評估職員與企業打點職員舉辦訪談，相識企業總體輪廓、汗青沿革、經

營近況、成長籌劃和所處行業市場狀況等；網絡并查閱企業的公司章程、驗

資陳訴、審計陳訴等法令性文件以及有關內部打點制度、人力資源、核心技

術、研發狀況、銷售收集、打點層組成等策劃打點狀況的資料。

2.種種資產、負債的核實與觀測

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種種資產、負債的核實與觀測的歷程如下：

(1)指導企業填報相關表格并籌備資料

指導被評估企業相關的財務與資產打點職員在資產清查的基本上，根據

評估機構提供的“申報評估明細表”、“資產觀測表”、“資料清單”及其填寫

要求，舉辦掛號填報，同時網絡資產的權屬證明文件、工程條約資料、決算

資料和反應機能、狀態、經濟技能指標等情形的文件資料。

(2)起源檢察企業提供的申報表及相關資料

評估職員通過查閱有關資料及圖紙，相識評估領域內種種資產、負債的

輪廓，然后檢察資產評估申報表及相關資料，搜查有無填列不全、資產項目

不明晰、漏項等現象。

(3)現場核實與觀測

依據資產評估申報表，評估職員對申報的種種資產及負債舉辦了現場核

實與觀測。針對差此外資產、負債的性質及特點，采取了差此外核實要領。

①非實物類資產及負債的核實

非實物類資產及負債核實內容首要包羅種種資產、負債的形成歷程和賬

面數據的精確性，核實要領首要包羅查閱并查對相關憑據及條約等資料、詢

問有關職員以及函證等。

②實物類資產的核實

本次評估領域內實物類資產首要包羅現金、存貨、牢靠資產、地皮使用

權、在建工程等，種種資產的核實要領如下：

Ⅰ.現金

評估職員通過對被評估企業評估現場事變日庫存現金舉辦盤貨，再按照

評估基準日至盤貨日的現金收支數倒推評估基準日現金數的要領舉辦核實。

Ⅱ.存貨

評估職員按照企業提供的存貨清單，核實有關購臵發票和管帳憑據，了

解存貨的保管、內部節制制度，根據重要性原則對其舉辦了監盤和抽點并根

據存貨進出庫記錄倒推至基準日以核拭魅賬面數據，同時核實其是否存在殘、

次、冷、背等情形。

Ⅲ.牢靠資產

對付裝備類資產，根據包圍種種、規范勘測的原則舉辦現場勘測，勘測

內容包羅：現場查對裝備名稱、規格型號、出產廠家及數量是否與申報表一

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致；向企業裝備打點職員和操縱職員相識裝備的技能機能、出產手段、運行

狀況、維護打點情形等。在現場勘測的同時，評估職員查閱并網絡了首要設

備的購臵條約或發票，相識裝備賬面原值的組成。

對付衡宇修建物類資產，按照企業提供的資產評估申報表對評估領域內

的衡宇修建物舉辦現場核實與觀測，相識衡宇修建物的修建面積或工程量、

層數、層高、修建結構、竣工時刻、已使用年限、裝修狀況及年限、維修情

況以及今朝技能狀態，作為評估時的參考依據。同時，網絡了當地同類衡宇

修建物的造價以及相關市場信息等評估資料。

Ⅳ.地皮使用權

按照企業提供的資產評估申報表及其他相關資料對評估領域內的地皮使

用權舉辦現場核實與觀測，相識地皮位臵、使用權范例、開發程度、權力狀

況、區位前提、操作狀況以及賬面值的組成等情形，同時觀測了當地同類土

地的市場信息。

Ⅴ.在建工程

通過查閱相關條約、工程預算書以及付款憑據等資料，相識項目的輪廓、

建樹方法、建樹工期、工程總造價以及賬面值的組成等情形，同時對在建工

程現場勘測，相識其形象進度。

(4)完善申報評估明細表

按照現場核實功效，進一步完善申報評估明細表，以做到“表”、“實”

相符。

(5)磨練權屬資料

對評估領域內相關資產的權屬資料和資料來歷舉辦了須要的磨練。

3.收益預測盡職觀測

收益預測盡職觀測的步調及內容如下：

(1)查閱積年財務報表及其他相關資料，說明被評估企業積年的營業收

入、本錢及相關用度的組成及改觀原因，說明企業各項經濟技能指標、財務

指標改觀原因；

(2)觀測網絡影響被評估企業策劃的有關信息和資料，包羅宏觀經濟形

勢、被評估企業所處行業的政策、近況及成長遠景的有關資料、被評估企業

稅收及其他優惠政策等；

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(3)說明企業的資產和負債，核實是否存在溢余資產、非策劃性資產或負

債；

(4)與被評估企業有關職員就被評估企業的將來策劃籌劃、成長遠景舉辦

座談；

(5)說明被評估企業提供的預測將來策劃收益的有關數據和資料。

(三)評定估算

通過說明，選用資產基本法和收益法舉辦評估。對付資產基本法，評估

職員團結企業情形確定種種資產及負債的詳細評估參數和價值標準，開展資

產基本法各項評定估算事變；對付收益法，評估職員按照企業提供的相關預

測資料團結調審核實所把握的企業和地址行業的成長遠景對相關預測數據進

行了須要的說明、判斷和調解，進而計較得出企業股東所有權益代價。

(四)評估匯總及考核

1.將分項估算功效舉辦匯總，得出起源評估功效；

2.對起源評估功效舉辦說明(包羅總體功效、評估功效與賬面值較量改觀

情形及原因等)，并形成評估結論；

3.撰寫評估陳訴與評估聲名；

4.由公司內部考核委員會對評估陳訴、評估聲名以及相關事變稿本舉辦

考核，項目組按照考核意見舉辦修改、增補。

(五)提交陳訴

評估陳訴經公司內部考核委員會復核后，推行會簽手續，并加蓋公章后

出具正式評估陳訴。





九、評估假設





(一)條件假設

1. 買賣業務假設



假設評估器材已經處在買賣業務歷程中，評估師按照評估器材的買賣業務前提等



模擬市場舉辦估價。買賣業務假設是資產評估得以舉辦的一個最根基的條件假設。

2. 公然市場假設

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假設評估器材擬進入的市場是公然市場。公然市場是指一個有自愿的買



方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的職位劃一，都有獲取



足夠市場信息的機遇和時刻，交易雙方的買賣業務都是在自愿的、理智的、非強



制性或不受限制的前提下舉辦。

3. 一連策劃假設



假設被評估企業根據今朝的策劃方法、策劃局限等前提下一連策劃。



(二)一般假設



1.假設委托方、被評估企業及其他相關當事方提供的有關評估資料真



實、完整、正當、有效。



2.假設影響被評估企業策劃的國度現行有關法令、禮貌及被評估企業所



屬行業的根基政策無重大變革。



3.假設在評估基準日的銀行利率、匯率、稅收政策等除已知的以外無重



大改變。



4.假設宏觀經濟形勢不會呈現重大變革，被評估企業所處區域的政治、



經濟和社會環境不會呈現重大變革，并且無其他不行預測和不行抗力身分造



成的重大影響。



5.假設被評估企業的管帳政策和核算要領無重大變革。



6.假設被評估企業打點團隊無重大變革，并盡職盡責根據今朝的策劃方



式和策劃打算一連策劃。



7.假設評估領域內的資產權屬歸被評估企業全部，不存在產權糾紛。



若上述假設前提不創立，大概對評估結論發生重大影響，評估機構及評



估師將不包袱由于假設前提改變而推導出差別評估結論的責任。

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十、評估結論





評估職員按照有關法令、禮貌和資產評估準則、資產評估原則，根據必



要的評估措施，對委托評估的江西懷玉山三達活性炭有限公司的股東所有權



益代價舉辦了評估。本次評估采取的代價范例為市場代價，并選用資產基本



法和收益法舉辦評估。按照以上評估事變，得出如下評估結論：



1.資產基本法功效



在評估基準日 2011 年 7 月 31 日，江西懷玉山三達活性炭有限公司賬面



總資產為 5,049.81 萬元，賬面總負債為 2,445.85 萬元，賬面凈資產為



2,603.95 萬元；評估后總資產為 6,552.96 萬元，總負債為 2,445.85 萬元，回收庫存箱包收購，回收庫存手袋，



凈資產(股東所有權益)為 4,107.11 萬元，評估增值 1,503.16 萬元，增值率



57.73%。資產評估功效匯總表如下：



資產評估功效匯總表

金額單位：人民幣萬元

賬面代價 評估代價 增減值 增值率％

項 目

A B C=B-A D=C/A×100%



活動資產 1 2,547.43 2,546.37 -1.07 -0.04



非活動資產 2 2,502.37 4,006.59 1,504.22 60.11



個中：耐久股權投資 3 0.00 0.00 0.00



投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00



牢靠資產 5 443.12 759.71 316.59 71.44



在建工程 6 1,381.53 1,374.41 -7.12 -0.52



無形資產 7 456.59 1,651.35 1,194.76 261.67



個中：地皮使用權 8 456.59 1,651.35 1,194.76 261.67



其他非活動資產 9 221.13 221.13 0.00 0.00



資產總計 10 5,049.81 6,552.96 1,503.16 29.77

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估陳訴





活動負債 11 2,140.85 2,140.85 0.00 0.00



非活動負債 12 305.00 305.00 0.00 0.00



負債總計 13 2,445.85 2,445.85 0.00 0.00



凈 資 產 14 2,603.95 4,107.11 1,503.16 57.73



2.收益法評估功效









在評估基準日 2011 年 7 月 31 日，江西懷玉山三達活性炭有限公司股東



所有權益代價收益法評估功效為 3,804.34 萬元，評估增值 1,200.38 萬元，



增值率為 46.10%。



3.評估結論



本次評估別離采取資產基本法和收益法對江西懷玉山三達活性炭有限公



司的股東所有權益代價舉辦評估，兩種評估要領的功效有必然差異，發生差



異的首要原因是：資產基本法評估是以企業資產負債表為基本對企業代價進



行評定估算，受企業資產重臵本錢、資產負債水劃一影響較大，而收益法評



估首要從企業將來策劃勾當所發生的凈現金流角度反應企業代價，受企業未



來盈利手段、資產質量、企業策劃手段、策劃風險的影響較大，差此外影響



身分導致了差此外評估功效。



通過說明兩種要領的測算歷程和所采取數據的質量，我們留意到，企業



今朝投資 3000 多萬元的技改項目正在實行中，估量技改投產后年出產活性炭



可達 14000 噸，從今朝市場情形來看，新出產線投產后，將來是否可以順遂



達產存在必然的不確定性。評估師在采取收益法測算時，按照評估企業自身



情形對影響被評估企業將來收益及策劃風險的相關身分舉辦了盛大的職業分

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估陳訴





析與判斷，但上述身分仍大概對收益法評估功效的精確度造成必然影響。因



此我們以為資產基本法所采取數據的質量優于收益法，資產基本法的功效更



為客觀，則本次評估采取資產基本法的評估功效作為被評估企業股東所有權



益代價的評估結論，即 4,107.11 萬元(大寫金額：人民幣肆仟壹佰零柒萬壹



仟壹佰元整)。





十一、出格事項聲名





以下為在評估歷程中已發明大概影響評估結論但非評估職員執業水平和



手段所能評定估算的有關事項(包羅但不限于)：



1.本陳訴的評估結論是反應評估器材在本次評估的假設條件下，于評估



基準日的市場代價，當前述假設前提產生變革時，本陳訴評估結論應作相應



調解后方可使用。



2.按照中國注冊管帳師協會《注冊資產評估師存眷評估器材法令權屬指



導意見》，被評估企業和相關當事人該當提供評估器材法令權屬等資料，并



對所提供的評估器材法令權屬資料的真實性、正當性和完整性包袱責任；注



冊資產評估師的責任是對該資料及其來歷舉辦須要的磨練和披露，不代表對



評估器材的權屬提供任何擔保，對評估器材法令權屬舉辦確認或揭曉意見超



出注冊資產評估師執業領域。



3.本陳訴評估結論不應當被以為是對評估器材可實現價值的擔保。



4.本陳訴評估結論未思量被評估企業股權窮乏活動性對其代價的影響。



5.評估領域內的部分衡宇尚未治理產權證 (合計修建面積7,257.68平方



米)，陳訴中采取的修建面積是按照被評估企業的申報數并經查閱相關工程

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圖紙、現場核實后確定的。評估師已提請被評估企業治理相關產權證以完善



產權，若本評估陳訴中采取的修建面積與日后產權證掛號面積不符，評估結



論應作相應調解。本陳訴評估結論是在假設上述衡宇不存在產權糾紛的條件



下作出的，亦未思量未來治理產權證時需要付出的相關用度。



6.評估基準日，賬面短期借錢7,500,000.00元，系三達公司從中國工商



銀行股份有限公司玉山支行借入的金錢。玉國用（2008）第139號、玉國用



（2008）第138號地皮證和贛（玉）房權證冰溪鎮字第202417號、贛（玉）房



權證冰溪鎮字第202416號房產證均已作為工行玉山支行向公司提供750萬貸



款的包管。



7.評估領域內的衡宇修建物中，北邊職工宿舍和南邊職工宿舍樓（表



4-6-1）序號2和（表4-6-2）序號3（賬面原值124,037.00元，賬面凈值為



37,211.24元）原屬于懷玉山活性炭廠全部，已經治理房產證，可是相應的土



地證沒有治理。新加坡三達投資有限公司于2007年通過招牌掛措施購買了江



西懷玉山活性炭（團體）有限公司所屬的懷玉山活性炭廠的資產。按照《交



割單》，上述資產已經轉讓給江西懷玉山三達活性炭有限公司，可是截至評



估基準日上述職工宿舍產權尚未過戶到江西懷玉山三達活性炭有限公司名



下。由于原懷玉山活性炭廠向銀行借錢15萬元，該房產已經抵押給銀行且房



產證已經交付銀行保管，今朝懷玉山活性炭廠及江西懷玉山活性炭（團體）



有限公司已多年處于未年檢狀態，經相識已不具備送還上述銀行借錢的手段，



因此該兩處房產治理抵押打掃再治理房產證過戶至江西懷玉山三達活性炭有



限公司名下的大概性不大，經說明判斷，本次評估為零。



8.評估基準日后，若資產數量及作價標準產生變革，對評估結論造成影

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估陳訴





響時，不能直接使用本評估結論，須對評估結論舉辦調解或從頭評估。



9.對被評估企業存在的大概影響資產評估值的瑕疵事項，在委托方委托



時未作非凡聲名而評估職員已推行評估措施仍無法獲知的情形下，評估機構



及評估職員不包袱相關責任。



評估陳訴使用者應留意以上的出格事項對評估結論大概發生的影響。





十二、評估陳訴使用限制聲名



1. 本評估陳訴只能用于評估陳訴載明的評估目的和用途。

2. 本評估陳訴只能由評估陳訴載明的評估陳訴使用者使用。

3. 本評估陳訴系資產評估師依據國度法令禮貌出具的專業性結論，在評

估機構蓋印，注冊資產評估師具名后，方可正式使用。

4. 本評估陳訴的所有可能部分內容被摘抄、引用可能被披露于公然媒

體，需評估機構審閱相關內容，法令、禮貌規定以及相關當事方還有約定除

外。

5. 本陳訴評估結論使用的有效期自評估基準日起一年，自 2011 年 7 月 31

日至 2012 年 7 月 30 日止。

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估陳訴









十三、評估陳訴日





評估陳訴日為注冊資產評估師形成最終專業意見的日期，本次評估陳訴



日為 2011 年 9 月 14 日。





法定代表人：孫月煥









注冊資產評估師：凌茂書 注冊資產評估師：余文慶







. 北京中企華資產評估有限責任公司

.

. 二〇一一年九月十四日

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估陳訴









附件目次







附件一、 委托聲名函

附件二、 被評估企業審計陳訴

附件三、 委托方和被評估企業法人營業執照復印件

附件四、 被評估企業權屬證明資料

附件五、 委托方和相關當事方的理睬函

附件六、 注冊資產評估師理睬函

附件七、 北京中企華資產評估有限責任公司資產評估資格證書復印件

附件八、 北京中企華資產評估有限責任公司證券業天資證書復印件

附件九、 北京中企華資產評估有限責任公司營業執照副本復印件

附件十、 北京中企華資產評估有限責任公司評估職員資格證書復印件

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估陳訴









福建元力活性炭股份有限公司

擬收購江西懷玉山三達活性炭

有限公司股權項目

評估聲名

中企華評報字[2011]第 3301 號









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二○一一年九月十四日

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估聲名





目 錄

第一部分 關于《評估聲名》使用領域的聲明 ..........................1

第二部分 企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名 ......................2

第三部分 評估器材和評估領域聲名 ..................................3

一、評估器材與評估領域內容 .............................................. 3

二、實物資產的漫衍情形及特點 ............................................ 3

三、企業申報的賬面記錄可能未記錄的無形資產情形 .......................... 6

四、企業申報的表外資產的范例、數量 ...................................... 6

五、引用其他機構出具的陳訴的結論所涉及的資產范例、數量和賬面金額 ........ 6

第四部分 資產核真相形總體聲名 ....................................7

一、資產核實職員組織、實行時刻和歷程 .................................... 7

二、影響資產核實的事項及處理賞罰要領 ........................................ 8

三、核實結論 ............................................................ 8

第五部分 資產基本法評估技能聲名 .................................10

一、活動資產評估技能聲名 ............................................... 10

二、裝備類資產評估技能聲名 ............................................. 16

三、衡宇修建物類資產評估技能聲名 ....................................... 28

四、在建工程－評估技能聲名 ............................................. 41

五、工程物資評估技能聲名 ............................................... 48

六、無形資產──地皮使用權評估技能聲名 ................................. 48

七、遞延所得稅資產評估技能聲名 ......................................... 64

八、負債評估技能聲名 ................................................... 64

第六部分 收益法評估技能聲名 .....................................68

一、評估器材 ........................................................... 68

二、收益法應用條件說明 ................................................. 68

三、收益預測的盡職觀測 ................................................. 68

四、收益預測的假設前提 ................................................. 69

五、企業策劃、財務說明 ................................................. 69

六、收益模子的選取 ..................................................... 74

七、測算歷程 ........................................................... 77

八、評估功效簡直定 ..................................................... 87

第七部分 評估結論及說明 .........................................88

一、評估結論 ........................................................... 88

二、評估結論與賬面代價較量改觀情形及原因 ................................ 2









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1

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估聲名









第一部分 關于《評估聲名》使用領域的聲明



本評估聲名僅供委托方、業務約定書約定的其他陳訴使用者以及相關監

管機構和部門使用。除法令禮貌規定外，質料的所有可能部分內容不得提供

給其他任何單位和小我私家，不得見諸公然媒體。









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1

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第二部分 企業關于舉辦資產評估有關事項的聲名



該部分內容由委托方與被評估企業共同撰寫，并由法定代表人(或授權人)

具名，加蓋公章，具體內容見附件一：《關于舉辦資產評估有關事項的聲名》。









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2

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第三部分 評估器材和評估領域聲名



一、評估器材與評估領域內容



本項目評估器材為江西懷玉山三達活性炭有限公司的股東所有權益。評

估領域包羅江西懷玉山三達活性炭有限公司的所有資產及負債，包羅活動資

產、牢靠資產(衡宇修建物、構筑物、呆板裝備、車輛)、地皮使用權、活動

負債以及非活動負債等。在評估基準日 2011 年 7 月 31 日，種種資產、負債

的賬面金額如下表：

金額單位：人民幣元

項目 賬面代價

活動資產 25,474,335.22

非活動資產 25,023,732.47

耐久投資

牢靠資產 4,431,223.25

在建工程 13,815,312.68

工程物資 2,055,640.19

地皮使用權 4,565,916.53

其他非活動資產

資產總計 50,498,067.69

活動負債 21,408,532.19

非活動負債 3,050,000.00

負債總計 24,458,532.19

凈 資 產 26,039,535.50



納入評估領域的資產與經濟行為涉及的資產領域一致。上述賬面值業經

福建華興管帳師事宜全部限公司審計并出具標準無保存意見審計陳訴。



二、實物資產的漫衍情形及特點



納入評估領域的實物資產首要為存貨(庫存質料、在產物、產制品)、房

屋修建物類資產、裝備類資產、地皮使用權等，實物資產首要漫衍在位于江

西省玉山縣家產園區的江西懷玉山三達活性炭有限公司的廠區內。



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3

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種種實物資產的特點如下：

(一)存貨

存貨包羅原質料、庫存商品、在產物。

1.原質料：首要是庫存的原質料和幫助質料，由于企業質料的周轉較快，

庫存的質料根基為近期購臵。

2. 庫存商品：企業的庫存商品，為正常銷售的 PA 系列活性炭。

3.在產物：是企頤魅正在車間出產尚未落成的半制品及已出庫應計入產物

本錢的原質料本錢，首要為 767 系列、GA 系列、HA 系列、MA 系列、PA 系列、

EA 系列等活性炭。

(二)裝備類

裝備類資產首要由呆板裝備、車輛及電子裝備組成。

1.呆板裝備

首要有毀壞機、砂泵、雷蒙機、螺旋運送機、攪拌罐、除塵器、殽雜機、

烘干裝備、離心機、換熱器、轉爐等。以上裝備連續購臵并啟用于 1984 年至

2011 年間，今朝裝備運行正常，事變不變，妨礙率較低。

◆烘干裝備、活化爐、轉爐等屬于廉價制品，今朝裝備運行正常，事變

不變，妨礙率較低。

◆雷蒙機的出產廠家為上海申銀機器廠、龍巖市億豐毀壞機器有限公司，

今朝裝備運行正常，事變不變，妨礙率較低。

◆殽雜機的出產廠家為山東礦山機器廠、上海礦山裝備機器廠，今朝設

備運行正常，事變不變，妨礙率較低。

◆毀壞機、纏繞機的出產廠家為新豐食物醫藥(吉安)成長有限公司，目

前裝備運行正常，事變不變，妨礙率較低。

◆鍋爐及其幫助配套裝備：全廠用蒸汽均從鍋爐房供給，配臵了 1 臺上

海家產鍋爐廠出產的型號為 DZL4-1.25 型鍋爐，今朝鍋爐運行正常，靠得住，

年檢合格。

◆柴油發電機裝備：廠內配備 1 臺由上海華新發電機廠出產的出產的



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4

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估聲名





TZXV-250-4 柴油發電機，作為廠房及辦公場所等處緊迫用電使用。今朝該發

電機各首要部分狀態精采。

2.電子裝備

辦公電子裝備首要為辦公用電子裝備（如打印機、復印機、掃描儀、電

腦）以及電視、空調等，裝備連續購臵并啟用于 2007 年今后，今朝使用正常。

3 運輸裝備

評估領域內的車輛均屬非營業性車輛，首要用于公務方面，首要包羅豐

田、桑塔納、雪佛蘭轎車，連續購臵并啟用于 2008 年今后，今朝車輛除桑塔

納小轎車無實物，別的均可正常使用、維護保養狀況精采。

(三)衡宇修建物類

衡宇修建物為位于江西省玉山縣 320 國道邊（原懷玉山活性炭廠）江西

懷玉山三達活性炭有限公司的廠區內的衡宇及構筑物，共 56 項，衡宇修建面

積合計 12599.37 平方米。

首要衡宇結構范例為殽雜結構與鋼混結構。構筑物首要為階梯、圍墻、

污水池、煙囪、廠區綠化、氯化鋅溶液池等。

以上衡宇建(構)筑物大大都于 90 年月初建成投入使用，部分于 2008 年

至 2010 年間建成投入使用，均為企業自建房。今朝各衡宇修建物基本根基穩

定，結構構件部分有輕微損壞；水、電及其他配套裝備辦法根基能正常使用。

(四)在建工程

在建工程為土建工程和裝備安裝工程。

1.土建－在建工程

在建工程的土建工程項目包羅新出產線、新木屑客棧、新轉爐車間煙囪、

擋土墻、水泥路等項目。

以上工程均已落成，但未轉入牢靠資產，今朝也未開始啟用。

2.土建－裝備安裝工程

在建工程的裝備安裝工程項目包羅新出產線轉爐、煤氣產生爐、熱風烘

干機、新車間-木屑烘干機、板框壓濾機、吊機軌道安裝、新線尾氣塔、新線



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5

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估聲名





熱水罐、新線配電柜、濃硫酸貯槽、鼓炮塔、新線回收漂洗泵等。

以上裝備均已落成，但未開始啟用。

(五)地皮使用權

評估領域內的地皮使用權共 2 宗，面積合計 102,061.10 平方米，首要位

于玉山縣三二 O 國道邊，均已治理地皮使用證，證載用途均為家產，使用權

范例均為出讓。



三、企業申報的賬面記錄可能未記錄的無形資產情形



企業申報的賬面記錄的無形資產為地皮使用權，共 2 項，賬面值

4,565,916.53 元，面積 102,061.10 平方米，企業未申報其他無形資產。



四、企業申報的表外資產的范例、數量



無。



五、引用其他機構出具的陳訴的結論所涉及的資產范例、數量和賬

面金額



無。









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6

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估聲名









第四部分 資產核真相形總體聲名



一、資產核實職員組織、實行時刻和歷程



(一)資產核實組織事變及實行時刻

在接管委托后，評估機構創立了資產核實事變組，擬定了資產核實方案，

項目事變組分為房地產小組、裝備小組、財務小組、損益類小組及綜合小組

共五個小組別離就企業的資產、負債及損益情形舉辦核實與觀測。資產核實

與觀測事變自 2011 年 8 月 11 日至 2011 年 8 月 19 日。

(二)資產核實首要歷程

1.指導企業填報相關表格并籌備資料

指導被評估企業相關的財務與資產打點職員在資產清查的基本上，根據

評估機構提供的“申報評估明細表”、“資產觀測表”、“資料清單”及其

填寫要求，舉辦掛號填報，同時網絡資產的權屬證明文件、工程條約資料、

決算資料和反應機能、狀態、經濟技能指標等情形的文件資料。

2.起源檢察企業提供的申報表及相關資料

評估職員通過查閱有關資料及圖紙，相識評估領域內種種資產、負債的

輪廓，然后檢察資產評估申報表及相關資料，搜查有無填列不全、資產項目

不明晰、漏項等現象。

3.現場核實與觀測

評估職員根據評估措施準則和其他相關類型的要求，通過詢問、查對、

函證、現場勘測、抽查、盤貨等方法對種種資產及負債舉辦核實與觀測。非

實物資產及負債核實內容首要包羅資產或負債的形成歷程和賬面數據的精確

性；實物資產核實內容首要為資產數量、技能狀態、使用狀況、產權狀況及

其他影響代價的重要身分。在舉辦現場觀測的同時，評估職員通過各類大概







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7

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估聲名





的途徑網絡評估相關資料，包羅相關權屬資料、使用狀況資料、相關市場信

息等。

4.完善申報評估明細表

按照現場核實功效，進一步完善申報評估明細表，以做到“表”、“實”

相符。

5.磨練權屬資料

對評估領域內相關資產的法令權屬資料和資料來歷舉辦了須要的磨練。



二、影響資產核實的事項及處理賞罰要領



無。



三、核實結論



評估職員對列入評估領域內資產的核實事變是與被評估企業共同舉辦

的，通過資產核實，我們發明：

評估領域內的衡宇修建物中，北邊職工宿舍和南邊職工宿舍樓（表 4-6-1）

序號 2 和（表 4-6-2）序號 3（賬面原值 124,037.00 元，賬面凈值為 37,211.24

元）原屬于懷玉山活性炭廠全部，已經治理房產證，可是相應的地皮證沒有

治理。新加坡三達投資有限公司于 2007 年通過招牌掛措施購買了江西懷玉山

活性炭（團體）有限公司所屬的懷玉山活性炭廠的資產。按照《交割單》，

上述資產已經轉讓給江西懷玉山三達活性炭有限公司，可是截至評估基準日

上述職工宿舍產權尚未過戶到江西懷玉山三達活性炭有限公司名下。由于原

懷玉山活性炭廠向銀行借錢 15 萬元，該房產已經抵押給銀行且房產證已經交

付銀行保管，今朝懷玉山活性炭廠及江西懷玉山活性炭（團體）有限公司已

多年的處于未年檢狀態，經相識已不具備送還上述銀行借錢的手段，因此該

兩處房產治理抵押打掃再治理房產證過戶至江西懷玉山三達活性炭有限公司

名下的大概性不大。







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江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估聲名





被評估企業提供的申報評估明細表其他內容與資產核實功效相符，賬面

值與經福建華興管帳師事宜全部限公司審計后的基準日管帳報表一致。









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第五部分 資產基本法評估技能聲名



一、活動資產評估技能聲名



(一)評估領域

企業申報的活動資產包羅貨幣資金、應收賬款、預付賬款、其他應收款、

存貨及待攤用度等科目。上述資產在評估基準日賬面值如下所示：

科目名稱 賬面值

貨幣資金 1,627,016.92

應收單據 298,864.20

應收賬款 10,739,839.12

預付賬款 3,580,835.03

其他應收款 4,242,434.80

存貨 4,897,563.15

待攤用度 87,782.00

活動資產合計 25,474,335.22



(二)各科目資產核實、評估的要領和功效

1.貨幣資金

貨幣資金由現金和銀行存款構成，賬面代價 1,627,016.92 元。

(1)現金

現金賬面值 659.71 元，均為人民幣，存放于企業財務部。評估職員在企

業出納員的陪同下，于 2011 年 8 月 13 日對庫存現金舉辦了盤貨，并采納倒

推要領推算基準日現金余額，同基準日的現金日記賬和總賬現金賬戶余額進

行查對，倒推公式如下：

基準日現金評估值=盤貨日庫存現金數+基準日至盤貨日前現金支出數-

基準日至盤貨日前現金收入數+截至盤貨日支付未記賬-截至盤貨日收入未記

賬

經核實，倒推推算功效與基準日賬面值相符，收購庫存箱包，未發明異常情形，則以核

實后賬面值作為評估值，現金評估值為 659.71 元。

(2)銀行存款

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10

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估聲名





銀行存款賬面值 1,626,357.21 元，是企業存放在當地農業銀行、中國銀

行、郵政銀行、工商銀行等處的人民幣存款，包羅結算賬戶、其本存款戶、

一般存款戶等共 5 個賬戶。

評估職員將銀行存款的賬面數額與銀行對帳單舉辦了查對，同時向銀行

舉辦函證。經核實，各銀行賬戶賬面記錄精確，未發明影響凈資產的未達賬

項事件，則人民幣存款以核實后的賬面值作為評估值。

銀行存款評估值為 1,626,357.21 元。

2.應收單據

應收單據核算內容首要為企業與其他業務往來單位之間因銷售貨品而收

到的無息銀行承兌匯票，評估基準日賬面代價 298,864.20 元。評估職員起首

舉辦總賬、明細賬、管帳報表及評估明細表的查對；其次，評估職員核實了

單據業務產生的真實性并抽查了單據，查對應收單據掛號簿的有關內容；然

后相識基準日后單據的承兌情形，確認單據所涉及的經濟行為真實，金額準

確，評估值以核實無誤后賬面值確認。

應收單據評估值為 298,864.20 元。

3.應收賬款

應收賬款的核算內容為企業應收的銷售貨款，賬面余額 11,342,686.39

元，已計提幻魅賬籌備 602,847.27 元。

評估職員對應收賬款中部分大額賬戶發出了詢證函，對未函證或函證未

回覆的賬戶，評估職員執行了更換審驗措施，通過核查相關記賬憑據和原始

憑據，磨練現有條約及付款憑據等有關資料，說明相識債權的經濟業務內容

與相關質料的勾稽情形和公道性，判斷管帳記錄的精確性、賬面債權金額的

存在性、真實性；通過說明相識債權催收、債權賬齡和債務人的相關情形，

核對評估基準日后應收款的已收回情形，判斷賬面債權的可回收性。

經核實，評估職員相識到應收賬款賬齡首要為 1-3 年，未發明有賬實不

符等異常情形。本次評估對付無確鑿證據證明無法收回的金錢，參考企業及

審計師計提幻魅賬籌備的要領對該部分應收款按賬齡情形計提風險喪失，從而



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11

江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估聲名





計較出應收賬款的可回收金額。幻魅賬籌備評估為零。風險喪失計提情形見下

表：

金額單位：人民幣元

賬齡 賬面余額 占總額比例 計提比例 風險喪失

1 年以內 10,705,535.17 94.38% 5% 535,276.76

1-2 年 617,874.30 5.45% 10% 61,787.43

2-3 年 19,276.92 0.17% 30% 5,783.08

合計 11,342,686.39 602,847.26



經評估，應收賬款評估值為 10,739,839.12 元。

4.預付賬款

預付賬款賬面值 3,580,835.03 元，核算內容為企業預付的質料款、工程

款等。評估職員查閱了相關憑據，對各金錢的預付時刻、預付原因等內容進

行了詳細地說明，并對大額預付金錢舉辦了函證，評估要領同應收賬款。通

過說明，未發明賬實不符的情形，估量各預付金錢均能收回相應資產或權力，

則以核實后賬面值作為評估值。

經評估，預付賬款評估值為 3,580,835.03 元。

5.其他應收款

其他應收款賬面余額 4,262,146.81 元，已計提幻魅賬籌備 19,712.01 元，

其核算內容為除銷售商品和預付購貨款以外應收的金錢，包羅備用金、借錢、

投標擔保金及與三達（廈門）環境工程有限公司的往來等。

評估職員對其他應收款中部分大額賬戶發出了詢證函，對未函證或函證

未回覆的賬戶，評估職員執行了更換審驗措施，通過核查相關記賬憑據和原

始憑據，磨練現有條約及付款憑據等有關資料，說明相識債權的經濟業務內

容與相關質料的勾稽情形和公道性，判斷管帳記錄的精確性、賬面債權金額

的存在性、真實性；通過說明相識債權催收、債權賬齡和債務人的相關情形，

核對評估基準日后應收款的已收回情形，判斷賬面債權的可回收性。

經核實，評估職員相識到其他應收款賬齡首要為 1-3 年，未發明有賬實

不符等異常情形。本次評估對付無確鑿證據證明無法收回的金錢，參考企業

及審計師計提幻魅賬籌備的要領對該部分應收款按賬齡情形計提風險喪失(其

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中對關聯方往來款不計提風險喪失)，從而計較出其他應收款的可回收金額。

幻魅賬籌備評估為零。風險喪失計提情形見下表：

金額單位：人民幣元

賬齡 賬面余額 占總額比例 計提比例 風險喪失

1 年以內 226,453.27 5.31% 5% 11,322.66

1-2 年 11,593.54 0.27% 10% 1,159.35

2-3 年 24,100.00 0.57% 30% 7,230.00

關聯方往來款 4,000,000.00 93.85% -

合計 4,262,146.81 19,712.02



經評估，其他應收款評估值為 4,242,434.80 元。

5.存貨

(1)存貨的種類與金額

存貨由原質料、庫存商品、在產物（廉價半制品）三類組成，種種存貨

的賬面值如下表：

金額單位：人民幣元

科目 賬面值

原質料 1,480,779.62

庫存商品 8,105.70

在產物（廉價半制品） 3,408,677.83

存貨合計 4,897,563.15

減：存貨減價籌備 0.00

存貨凈額 4,897,563.15



(2)存貨核實要領、歷程及功效

評估職員按照企業提供的存貨清單，核實有關購臵發票和管帳憑據，了

解存貨的保管、內部節制制度，根據重要性原則對其舉辦了監盤和抽點并根

據存貨進出庫記錄倒推至基準日以核拭魅賬面數量，同時核實其是否存在殘、

次、冷、背等情形。

經核實，企業提供的存貨申報表數量與核實功效基內情符，各存貨保管

精采，未發明有異常毀損。

(3)評估要領與功效

①原質料





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原質料首要為企業外購的出產所需的質料、備品、備件等，首要包羅純

堿、磷酸、木柴、氯化鋅、木屑及五金質料等，原質料大多為基準日近期購

入，賬面值首要由質料購臵費、運雜費等組成。評估時以經核實后的數量并

參考評估基準日近期市場價，思量公道運輸用度及公道消耗后計較確定評估

值。

經評估，原質料評估值為 1,480,779.62 元。

②庫存商品

庫存商品是在評估基準日尚未實現銷售的產制品，僅為少量的 PA 系列活

性炭。本次評估中采取售價倒算法，即以庫存商品估量銷售價值減去銷售費

用和策劃稅費并按照商品的適銷程度確定扣除恰當比例的凈利潤后的余額作

為評估值。

評估值計較公式：

評估值=某產物核實后的數量×該產物基準日不含稅單價×(1-銷售用度

率－稅金及附加率-所得稅率-恰當凈利潤率)

江西懷玉山三達活性炭有限公司 2010 年稅、費計較表如下：

金額單位：人民幣元

序號 項 目 計較公式或依據 金 額

1 銷售收入 取自 2010 年報表今年累計數 64982158.91

2 銷售用度 取自 2010 年報表今年累計數 5608014.62

3 銷售用度率(%) (3)=(2)/(1)×100% 8.63%

4 稅金、附加 取自 2010 年報表今年累計數 9077.58

5 稅金、附加率(%) (5)=(4)/(1)×100% 0.01%

6 營業利潤 取自 2010 年報表今年累計數 -249832.9

7 所得稅 (7)=(6)×25% 0

8 所得稅率(%) (8)=(7)/(1) 0.00%

9 凈利潤 0

10 凈利潤率(%) 0.00%



經評估，庫存商談論估值為 8,789.85 元。

③在產物（廉價半制品）

在產物賬面值為 3,408,677.83 元，首要包羅 767 系列、GA 系列、HA 系

列、MA 系列、PA 系列、EA 系列等活性炭，在產物核算的內容首要是投入到產

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品出產中的原質料、廉價半制品及出產用度等。評估職員通過相識企業本錢

核算措施和要領，查閱相關賬簿和憑據，核實企頤魅賬面代價公道性，以核實

后的現實本錢確定評估值。

在在產物評估值為 3,408,677.83 元。

存貨評估功效

金額單位：人民幣元

科目 賬面值 評估值

原質料 1,480,779.62 1,480,779.62

庫存商品 8,105.70 8,789.85

在產物 3,408,677.83 3,408,677.83

存貨合計 4,897,563.15 4,898,247.30

減：存貨減價籌備 0.00 0.00

存貨凈額 4,897,563.15 4,898,247.30



6.待攤用度

待攤用度賬面值 87,782.00 元，核算內容是待攤的財產保險費、一車間

1-4 號爐改革費，對付財產保險費，評估時通過查閱相關賬簿和憑據，核實企

頤魅賬面代價攤銷的公道性，核實無誤后以賬面值確定評估值；對付 1-4 號爐

改革費其評估值已在牢靠資產中反應，因此評估為零。

經評估，待攤用度評估值為 76,438.61 元。

(三)活動資產評估功效

1.活動資產評估功效如下：

金額單位：人民幣元

增值率

科目名稱 賬面值 評估值 增值額

(%)

貨幣資金 1,627,016.92 1,627,016.92 - -

應收單據 298,864.20 298,864.20 - -

應收賬款 10,739,839.12 10,739,839.12 - -

預付賬款 3,580,835.03 3,580,835.03 - -

其他應收款 4,242,434.80 4,242,434.80 - -

存貨 4,897,563.15 4,898,247.30 684.15 0.01

待攤用度 87,782.00 76,438.61 -11,343.39 -12.92

活動資產合計 25,474,335.22 25,463,675.98 -10,659.24 -0.04



2.評估功效與賬面代價較量改觀情形及原因

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活動資產評估增值首要為存貨中的產制談論估增值和待攤用度評估減值

共同浸染的功效。

產制談論估增值首要原因為評估值中包括了估量可實現的利潤導致評估

值高于賬面值；

待攤用度評估減值原因為賬面攤銷的 1-4 號爐改革用度已在牢靠資產中

反應。



二、裝備類資產評估技能聲名



(一)評估領域

估 范 圍 內 的 設 備 類 資 產 賬 面 原 值 4,148,224.95 元 ， 賬 面 凈 值

2,325,145.95 元，未計提減值籌備。種種裝備資產賬面代價如下表：

金額單位：人民幣元

項 目 賬面原值 賬面凈值

裝備類合計 4,148,224.95 2,325,145.95

呆板裝備 3,544,845.24 2,016,674.80

電子裝備 396,427.00 213,391.50

車輛 206,952.71 95,079.65



(二)裝備輪廓

1.裝備根基情形及特點

江西懷玉山三達活性炭有限公司今朝首要采取化學法、物理法出產各類

粉狀活性炭和定型、不定型顆粒炭，年出產手段 8000 噸。為擔保公司可一連

成長，投資 3000 多萬元的技改項目今朝正在實行中，估量技改投產后年出產

活性炭可達 14000 噸。

裝備類資產首要由呆板裝備、電子裝備及車輛組成。

(1)呆板裝備

首要有毀壞機、砂泵、雷蒙機、螺旋運送機、攪拌罐、除塵器、殽雜機、

烘干裝備、離心機、換熱器、轉爐等。

◆烘干裝備、活化爐、轉爐等屬于廉價制品，今朝裝備運行正常，事變

不變，妨礙率較低。

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◆雷蒙機的出產廠家為上海申銀機器廠、龍巖市億豐毀壞機器有限公司，

今朝裝備運行正常，事變不變，妨礙率較低。

◆殽雜機的出產廠家為山東礦山機器廠、上海礦山裝備機器廠，今朝設

備運行正常，事變不變，妨礙率較低。

◆毀壞機、纏繞機的出產廠家為新豐食物醫藥(吉安)成長有限公司，目

前裝備運行正常，事變不變，妨礙率較低。

◆鍋爐及其幫助配套裝備：全廠用蒸汽均從鍋爐房供給，配臵了 1 臺上

海家產鍋爐廠出產的型號為 DZL4-1.25 型鍋爐，今朝鍋爐運行正常，靠得住，

年檢合格。

◆柴油發電機裝備：廠內配備 1 臺由上海華新發電機廠出產的出產的

TZXV-250-4 柴油發電機，作為廠房及辦公場所等處緊迫用電使用。今朝該發

電機各首要部分狀態精采。

(2)辦公電子裝備

辦公電子裝備首要為辦公用電子裝備（如打印機、復印機、掃描儀、電

腦）以及電視、空調等，裝備連續購臵并啟用于 2007 年今后，今朝使用正常。

(3)運輸裝備

評估領域內的車輛均屬非營業性車輛，首要用于公務方面，首要包羅豐

田、桑塔納、雪佛蘭轎車，連續購臵并啟用于 2008 年今后，今朝車輛除桑塔

納小轎車無實物，別的均可正常使用、維護保養狀況精采。

2.首要工藝流程

(1)活性炭出產工藝的特點：

活性炭是一種玄色粉狀，粒狀或丸狀的無定形具有多孔的碳，首要因素

為碳，還含少量氧、氫、硫、氮、氯；也具有石墨那樣的風雅結構，只是晶

粒較小，層層間犯科則會萃。有較大的外貌積(500～1000 米 2/克)，有很強

的吸附機能，能在它的外貌上吸附氣體、液體或膠態固體；對付氣體、液體，

吸附物質的質量靠得住近于活性炭自己的質量。其吸附浸染具有選擇性，非極

性物質比極性物質更易于吸附。在同一系列物質中，沸點越高的物質越容易



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被吸附，壓強越大溫度越低濃度越大，吸附量越大。反之，減壓，升溫有利

于氣體的解吸。常用于氣體的吸附、疏散和提純，溶劑的回收，糖液、油脂、

甘油、藥物的脫色劑，飲用水及冰箱的除臭劑，防毒面具中的濾毒劑，還可

用作催化劑或金屬鹽催化劑的載體。

早期出產活性炭的原料為木料、硬果殼或獸骨，其后首要采取煤，經干

餾、活化處理賞罰后獲得活性碳出產要領有：①蒸汽、氣體活化法：操作水蒸氣

或二氧化碳在 850～900℃將碳活化；②化學活化法：操作活化劑放出的氣體，

或用活化劑浸漬原料，在高溫處理賞罰后都可獲得活性炭。

一般出產分為兩個歷程，第一步，炭化，將原料在 170 至 600 的溫度下

干燥，同量將其 80%r 有機組織炭化。第二步，活化，將第一步已炭化好的炭

化料送入回響爐中，與活化劑和水蒸氣回響，完成其活化歷程，制成制品。

在吸熱回響歷程中，首要發生 CO 及 H2 組合氣體，用以將炭化料加熱至恰當

的溫度(800 至 1000 度)，撤除其全部可解析物，發生富厚的孔隙結構及龐大

的比外貌積，使活性炭具有很強的吸附力。

(2)工藝流程圖：









3.企業裝備打點制度

企業擬定了一系列裝備打點制度及標準，詳細規定種種裝備的打點、維



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護、維修、保養、打點步伐等。按攝影關裝備打點規定，企業團結各裝備在

出產中的浸染、代價量等對種種裝備舉辦分類打點。

4.賬面原值的組成

裝備類資產因裝備種別和購建方法的差別，其賬面原值的組成亦不溝通，

詳細情形如下：

呆板裝備賬面原值一般包羅裝備購臵費、運雜費、安裝調試費以及其他

相關分攤工程用度等；電子裝備賬面原值組成相對簡單，一般僅包羅裝備購

臵價，少數的含有運雜安裝費；車輛賬面原值中含車輛購臵費、車輛購臵稅、

手續費和牌照費。

(三)核實要領、歷程與功效

1.核實要領與歷程

(1)發放并指導填寫種種觀測表

按照企業裝備類資產的組成特點及資產申報評估明細表的內容，評估人

員向企業有關打點部門及使用部門發放《重點裝備觀測表》，并指導企業按照

現真相形舉辦填寫，以此作為評估的參考資料。

(2)起源考核申報明細表

評估職員對企業提供的申報明細表團結種種裝備觀測表、臺賬資料等進

行搜查，對申報表中的錯誤、漏填等不切合要求的部分，提請企業舉辦須要

的修改和增補。

(3)現場勘測與核實

評估職員按照顛末起源查對的申報明細表對裝備類資產舉辦了現場勘

察，勘測原則為包圍種種、規范勘測。勘測內容包羅：現場查對裝備名稱、

規格型號、出產廠家及數量是否與申報表一致；向企業裝備打點職員和操縱

職員相識裝備的技能機能、出產手段、運行狀況、維護打點情形等。在現場

勘測的同時，評估職員查閱并網絡了首要裝備的購臵條約或發票，相識裝備

賬面原值的組成。

(4)完善申報評估明細表



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按照現場勘測功效進一步完善申報評估明細表，做到“表”、“實”相符。

(5)磨練權屬資料

對評估領域內裝備的權屬資料舉辦磨練，如：核查重大裝備的購臵條約

及發票、車輛行駛證等。

2.核實功效

經核實并提請企業修改完善后，企業提供的裝備類資產申報評估明細表

相關數據與核實功效基內情符。

(四)評估要領

按照本項目的性質及評估領域內裝備類資產的特點，本次評估首要采取

本錢法。計較式如下：

評估值=重臵本錢×成新率

1.重臵本錢簡直定

(1)呆板裝備

重臵本錢=裝備購臵費+運雜費+安裝調試費+前期費及其他用度+資金成

本-可抵扣增值稅

①裝備購臵費簡直定

裝備購臵費首要通過查詢有關報價手冊或向銷售廠商詢價確定。

②運雜費簡直定

裝備運雜費首要按照有關概算指標并團結裝備的運距、重量、體積等因

素綜合確定。

③安裝調試費簡直定

若裝備購臵費不包括安裝調試用度，則按照裝備種別參考有關概算指標，

公道確定其用度。

④前期費及其他用度簡直定

前期費及其他用度包羅計劃費、監理費、建樹單位打點費、連系試運轉

費等，按照有關定額和計費標準團結項目的現真相形計取。

⑤資金本錢簡直定



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資金本錢計較時，公道工期以呆板裝備地址項目或出產線重臵為條件考

慮公道工期；貸款利率按基準日同期銀行貸款利率計較。資金本錢計較式如

下：

資金本錢=(裝備購臵費+運雜費+安裝調試費+前期及其他用度)×貸款利

率×公道工期×0.5

對付不需安裝或安裝工期短于六個月的呆板裝備不計資金本錢。

⑥可抵扣增值稅簡直定

按照《關于世界實行增值稅轉型改良多少問題的關照》(財稅[2008]170

號)，切合增值稅抵扣前提的，其重臵本錢應扣除可抵扣增值稅，可抵扣增值

稅計較式如下：

可抵扣增值稅=裝備購臵費/1.17×17%+運輸費×7%

(2)車輛

對付運輸裝備(即車輛)，按基準日市場價值，加上車輛購臵稅和其余合

理的用度(如牌照費)來確定其重臵本錢，計較式如下：

車輛重臵本錢=購臵費+購臵費/(1+17%)×購臵稅+其他用度

(3)電子裝備

對付電子裝備，一般以全新裝備的基準日市場價值作為重臵本錢，對付

部分老舊電子裝備(如電腦)，由于存在活潑的二手市場，則直接以類似裝備

的二手市場價值作為評估值。

2.成新率簡直定

按照裝備經濟壽命年限，通過對裝備使用狀況的現場勘測，并綜合思量

現實技能狀況、技能前進、裝備負荷與操作率、維修保養狀況等身分綜合確

定其成新率。

(1)對付重大及首要裝備采取綜合成新率法。計較式如下：

綜合成新率=理論成新率+勘測調解值

或綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) ×100%

(2)對付一般裝備原則上采取理論成新率(年限法成新率)，如少數裝備實



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際技能狀態與理論成新率不同較大時，則按照勘測情形加以調解。

(3)對付車輛，通過采取年限法和里程法別離計較成新率，依據孰低原則

確定理論成新率。并團結現場勘測車輛的現實使用情形，確定是否增減批改

分值來確定綜合成新率。

(五)規范案例

案例一：毀壞機

明細表序號：表 4-6-4 第 98 項

裝備名稱：毀壞機

規格型號：ACM-60A

資產編號：000233

安裝地點：江西懷玉山三達活性炭有限公司

出產廠家：龍巖市億豐毀壞機器有限公司

啟用日期：2011 年 5 月

數 量：1 臺

賬面原值：76,923.08 元

賬面凈值：75,705.14 元

1.裝備輪廓

(1)用途：毀壞機首要合用于多種脆性物料超細毀壞，物料硬度在莫氏 1-3

級為最佳，如石灰石、石墨、高嶺土等非金屬礦。由于其轉速高、進風量大，

極順應于熱敏性物料，如合成樹脂、農藥制造、糧食淀粉、中草藥、食物等

物料的毀壞。

(2)結構及事變道理：毀壞機首要是由螺旋加料器、機體、分流環、錘盤、

齒圈和分級葉輪構成。物料經進料口由螺旋加料器送入機體與分流環之間的

毀壞室，在毀壞室內被高速動彈錘盤發動下，甩向牢靠在機體上的定子齒圈

而被撞毀壞，毀壞后的物料在負壓氣流的拉力浸染下，顆料小的降服了粉粒

自重，使其越過度流環舉辦分流環與分級葉輪之間的分級室。分級葉輪由葉

片構成，通過電機發動旋轉發生內部輪回氣流。粉粒要從分級葉輪的葉片之



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間的間隙通過期，同時受到三個力的浸染，即離心力、重力和負壓氣流發生

的拉力，只有負壓拉力大于離心力和重力的細小粉粒，才華順遂通過度級葉

輪而進入旋風疏散器。粉粒大的因其離心力大，被甩到分流環而進入毀壞室

從頭毀壞。

(3)首要規格參數

◆毀壞細度(um)：300—10； ◆產量(kg)：1200—200；

◆風機風量：4000—5000； ◆錘盤動力(kw)：37—45；

◆分級葉輪動力(kw)：5.5； ◆加料動力(kw)：0.55；

◆風天真力(kw)：18.5—30； ◆關風天真力(kw)：2×0.75；

◆空壓天真力(kw)：5.5； ◆錘盤轉速(r/min)：2900；

◆分級葉輪轉速(r/min)：240—2900；◆加料轉速(r/min)：20—100；

◆主機重量(kg)：2200；

2.重臵本錢簡直定

通過查詢有關報價手冊并團結評估機構把握的有關價值信息綜合確定

ACM-60A 粉粹機的購臵費為 76000 元。

重臵本錢計較表

金額單位:人民幣元

序 標準(費 計較

項目名稱 計較公式 金額 計較依據

號 率) 基數

A 裝備購臵價 76000 報價手冊

B 運雜費 2.00% A B=A×費率 1520 參考機器計(1995)1041 號文

C 裝備基本費 0.00% A C=A×費率 0 含在廠房中

D 安裝調試費 2.00% A D=A×費率 1520 參考機器計(1995)1041 號文

E 小計 E=A+B+C+D 79040

F 可行性研究費 0.90% E F=E×費率 711 計價值[1999]1283 號

G 招標署理費 0.35% E G=E×費率 277 計價值[2002]1980 號

H 勘測計劃費 3.46% E H=E×費率 2735 計價值[2002]10 號

I 工程監理費 2.60% E I=E×費率 2055 發改價值[2007]670 號

J 環境影響評價費 0.27% E J=E×費率 213 計價值[2002]125 號

K 建樹單位打點費 1.30% E J=E×費率 1028 財建[2002]394 號

L 連系試運轉費 1.00% A K=A×費率 760 機器計(1995)1041 號文

M 小計 M=F+G+…+L 7779





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N=(E+M) × 合 理

N 資金本錢 6.56% 2848 項目建樹公道工期為 2 年

工期×利率/2

O=A/1.17 ×

O 增值稅 11149

17%+B×7%

重臵本錢(取

P P=E+M+N-O 78518

整)



重臵本錢為 78518 元。

3.綜合成新率簡直定

(1)理論成新率簡直定

該類裝備的經濟壽命年限一般為 15 年(180 個月)，該裝備 2011 年 5 月投

入使用，至基準日已使用 2 個月。

理論成新率=(180-2)/180×100%

=99%(取整)

(2)勘測調解值

評估職員聽取了企業有關職員對該裝備運行近況的先容，查閱了裝備日

常維護及保養的記錄，并實地對裝備舉辦了勘測，勘測內容及功效見下表：

序號 裝備部位 技能狀態

1 加料機 啟動運轉正常、無異音

2 主機 機體無異常噪音、外表溫度正常、毀壞室內無不正常淤積

3 分流環 裝備正常運行、各部件保持完好

4 錘盤 運轉較正常、無噪音等現象

5 齒圈 備正常運行、各部件保持完好

6 分級葉輪 備正常運行、各部件保持完好



通過上述勘測與相識，評估職員以為該裝備現實成新狀況與理論成新率

相當，確定勘測調解值為 0%。

(3)綜合成新率

綜合成新率=理論成新率+勘測調解值

=99%+0%

=99%

4.評估值簡直定

評估值=重臵本錢×綜合成新率



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=78518×99%

=77733 元（取整）

案例二：布袋除塵器

明細表序號：表 4-6-4 第 72 項

裝備名稱：布袋除塵器

規格型號：YMC-84

資產編號：000188

安裝地點：江西懷玉山三達活性炭有限公司

出產廠家：靖江市宇剛機器裝備制造有限公司

啟用日期：2009 年 11 月

數 量：1 臺

賬面原值：54,455.53 元

賬面凈值：46,264.44 元

1.裝備輪廓

(1)用途：布袋除塵器是一種干式除塵裝臵,它合用于捕集細小、干燥非

纖維性粉塵。

(2)事變道理：除塵器或除塵裝備就是把粉塵從煙氣中疏散出來的裝備。

而布袋除塵器也稱為過濾式除塵器,是一種干式高效除塵器，它是操作纖維編

制物建造的袋式過濾元件來捕集含塵氣體中固體顆粒物的除塵裝臵。其浸染

道理是塵粒在繞過濾布纖維時因慣性力浸染與纖維碰撞而被攔截。

(3)首要規格參數

◆處理賞罰風量：8000Nm3/h； ◆過濾面積：800 ㎡；

◆收塵器阻力：1700Pa； ◆清灰壓力：11*105 Pa；

◆壓縮氣氛耗宇量：0.03m3/min； ◆風機壓力：1700—2400Pa；

◆除塵量：0.35T/h；

2.重臵本錢簡直定







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通過查詢有關報價手冊并團結評估機構把握的有關價值信息綜合確定

YMC-84 布袋除塵器的購臵費為 65000 元。

重臵本錢計較表

金額單位:人民幣元

序 標準(費 計較

項目名稱 計較公式 金額 計較依據

號 率) 基數

A 裝備購臵價 65000 報價手冊

B 運雜費 2.00% A B=A×費率 1300 參考機器計(1995)1041 號文

C 裝備基本費 0.00% A C=A×費率 0 含在廠房中

D 安裝調試費 4.00% A D=A×費率 2600 參考機器計(1995)1041 號文

E 小計 E=A+B+C+D 68900

F 可行性研究費 0.90% E F=E×費率 620 計價值[1999]1283 號

G 招標署理費 0.35% E G=E×費率 241 計價值[2002]1980 號

H 勘測計劃費 3.46% E H=E×費率 2384 計價值[2002]10 號

I 工程監理費 2.60% E I=E×費率 1791 發改價值[2007]670 號

環境影響評價

J 0.27% E J=E×費率 186 計價值[2002]125 號

費

建樹單位打點

K 1.30% E J=E×費率 896 財建[2002]394 號

費

L 連系試運轉費 1.00% A K=A×費率 650 機器計(1995)1041 號文

M 小計 M=F+G+…+L 6768

N=(E+M) × 合 理

N 資金本錢 6.56% 2482 項目建樹公道工期為 2 年

工期×利率/2

O=A/1.17 ×

O 增值稅 9535

17%+B×7%

重臵本錢(取

P P=E+M+N-O 68615

整)



重臵本錢為 68615 元。

3.綜合成新率簡直定

(1)理論成新率簡直定

該類裝備的經濟壽命年限一般為 12 年(144 個月)，該裝備 2009 年 11 月

投入使用，至基準日已使用 20 個月。

理論成新率=(144-20)/144×100%

=86%(取整)

(2)勘測調解值



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評估職員聽取了企業有關職員對該裝備運行近況的先容，查閱了裝備日

常維護及保養的記錄，并實地對裝備舉辦了勘測，勘測內容及功效見下表：

序號 裝備部位 技能狀態

1 風機 啟動運轉正常、無異音

2 除塵器 機體無異常噪音、外表溫度正常

3 布袋 使用正常、無損壞

4 節制系統 使用正常



通過上述勘測與相識，評估職員以為該裝備現實成新狀況與理論成新率

相當，確定勘測調解值為 0%。

(3)綜合成新率

綜合成新率=理論成新率+勘測調解值

=86%+0%

=86%

4.評估值簡直定

評估值=重臵本錢×綜合成新率

=68615×86%

=59009 元（取整）

(六)評估功效

1.裝備類資產評估功效

金額單位：人民幣元

帳面值 評估代價 增值率%

科目名稱

原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值

裝備類合計 4,148,224.95 2,325,145.95 8,176,559.00 2,868,381.00 97.11 23.36

呆板裝備 3,544,845.24 2,016,674.80 7,680,576.00 2,526,543.00 116.67 25.28

車輛 396,427.00 213,391.50 370,820.00 277,823.00 -6.46 30.19

電子裝備 206,952.71 95,079.65 125,163.00 64,015.00 -39.52 -32.67



2.評估功效與賬面代價較量改觀情形及原因

(1)呆板裝備評估增值，首要原因有：

①連年來裝備質料價值、人工本錢上升，出產裝備價值進步；

②企業管帳折舊年限低于評估所選取的經濟壽命年限；

③企業大部分入賬原值為收購時評估凈值。

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(2)車輛評估原值與賬面原值對比，評估減值的首要原因是：連年來，轎

車的價值逐年下降，形成評估原值減值。

車輛評估凈值增值的首要原因為評估所使用經濟年限高于企業管帳折舊

年限。

(3)電子裝備評估原、凈減值，首要原因是電子裝備技能更新較快，產物

價值逐年下降，導致評估原、凈值減值。



三、衡宇修建物類資產評估技能聲名



(一)評估領域

評估領域內的衡宇修建物類資產包羅衡宇修建物、構筑物，賬面原值

4,303,559.45 元，賬面凈值 2,106,077.30 元，未計提減值籌備。種種衡宇建

筑物賬面代價見下表：

金額單位：人民幣元



項 目 項數 修建面積 賬面原值 賬面凈值

合計 56 23422.4 4,303,559.45 2,106,077.30

衡宇修建物 16 12599.37 1,979,835.07 758,885.22

構筑物 40 10823.03 2,323,724.38 1,347,192.08



(二)衡宇修建物類資產輪廓

1.總體輪廓

評估領域內的衡宇修建物類資產首要位于江西省玉山縣 320 國道邊（原

懷玉山活性炭廠）江西懷玉山三達活性炭有限公司的廠區內。衡宇修建物的

修建結構有：鋼混結構、磚混結構、淺顯鋼結構等；構筑物首要為階梯、圍

墻、污水池、煙囪、廠區綠化、氯化鋅溶液池等。以上衡宇建(構)筑物大多

數于 90 年月初建成投入使用，部分于 2008 年至 2010 年間建成投入使用，均

為企業自建房。

首要衡宇修建物輪廓如下：

(1)北邊職工宿舍和南邊職工宿舍

總共 4 層，層高為 3 米，修建面積 (北邊職工宿舍 826 ㎡、南邊職工宿



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舍 1092 ㎡) ，磚混結構，鋼筋混凝土條形基本，殽雜砂漿砌 240mm 磚墻，屋

面為混凝土剛性屋面，竣工于 1993 年 1 月。外墻面為水泥砂漿抹面及馬賽克

貼面，內墻面為白石灰粉刷，地面均為水泥砂漿找平，樓梯踏步及休息平臺

均為水泥砂漿找平，樓梯扶手為鍍鋅鋼管，窗戶為玻璃木窗，門為木門。

(2)磷酸炭出產車間

總共 2 層，層高 5 米，修建面積為 2183.77 ㎡，框架結構，鋼筋混凝土

獨立基本，殽雜砂漿砌 240mm 磚墻，屋面為混凝土剛性屋面，竣工于 1993 年

1 月。外墻面為水泥砂漿抹面，內墻面及天棚均為水泥砂漿抹面，地面均為水

泥砂漿找平，樓梯踏步及休息平臺均為水泥砂漿找平，樓梯扶手為鍍鋅鋼管，

窗戶為玻璃木窗，門為木門。

(3)辦公樓

三層辦公樓：總 3 層，層高 3.5 米，修建面積為 358.8 ㎡，磚混結構，

鋼筋混凝土條形基本，殽雜砂漿砌 240mm 磚墻，屋面為混凝土剛性屋面，竣

工于 1992 年 1 月。外墻面為白石灰粉刷及馬賽克貼面，地面為平凡地磚，內

墻面及天棚均為白水泥漆粉刷，樓梯踏步及休息平臺均為水泥砂漿找平，樓

梯扶手為鍍鋅鋼管，窗戶為玻璃木窗及鋁合金窗，門為木門。

四層辦公樓：總 4 層，層高 3 米，修建面積為 494 ㎡，磚混結構，鋼筋

混凝土條形基本，殽雜砂漿砌 240mm 磚墻，屋面為混凝土剛性屋面，竣工于

1992 年 1 月。外墻面貼條形瓷磚，地面為水泥砂漿找平，內墻面及天棚均為

白水泥漆粉刷，樓梯踏步及休息平臺均為水泥砂漿找平，樓梯扶手為鍍鋅鋼

管，窗戶為玻璃木窗，門為木門。

(4)五金雜品客棧

總 3 層， 2 層部分的修建物層高為 4.5 米，3 層部分的修建物層高為 3

米，磚混結構，鋼筋混凝土條形基本，殽雜砂漿砌 240mm 磚墻，屋面為混凝

土剛性屋面，竣工于 1992 年 1 月。外墻面為水泥砂漿抹面，地面為水泥砂漿

找平，內墻面及天棚均為白石灰粉刷，樓梯踏步及休息平臺均為水泥砂漿找

平，樓梯扶手為鍍鋅鋼管，窗戶為玻璃木窗，門為木門。



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(5)構筑物

江西懷玉山三達活性炭有限公司的衡宇構筑物分 1991 年至 1994 年及

2008 年至 2010 年建成，施工質量較好，其結構為磚砌、磚混、淺顯鋼構、混

凝土澆到等，首要為煙囪、廁所、鋼棚、水泥路、溶液池、存炭池等，1991

年至 1994 年建成的構筑物較為陳舊。

2.權屬狀況

評估領域內的衡宇共計 16 項，至評估基準日已治理衡宇全部權證的衡宇

共 2 項，證載衡宇全部權人均為江西懷玉山三達活性炭有限公司，修建面積

合計 3423.69 平方米；未治理衡宇全部權證的衡宇共 14 項，修建面積合計

9175.68 平方米。

3.衡宇修建物近況

(1)修建物部分

衡宇修建質量一般，維修保養較差，經現場勘查，該類衡宇基本有承載

手段，稍有不勻稱下沉，但已不變，主體結構根基正常；墻體根基平穩，但

有部分隔裂、損壞，門窗損壞較為嚴重，今朝狀況較差，尚可使用。

(2)構筑物部分

經現場勘測，構筑物維護情形較差，且受腐化性影響，構筑物損壞較為

嚴重，今朝仍然在使用。

4.賬面原值的組成

評估領域內 2008 年今后自建的衡宇修建物賬面原值首要包羅建安造價、

計劃費、勘測費、貸款利錢以及其他分攤的用度；2008 年之前自建的衡宇建

筑物賬面原值是以 2008 年轉讓過來時的資產評估的評估凈值為賬面原值。

5.衡宇修建物占用的地皮情形

評估領域內的衡宇修建物除（表 4-6-1）序號 2 和（表 4-6-2）序號 3 外

所占用的地皮使用權共 2 宗，宗地面積 102061.10 平方米，均已治理《國有

地皮使用證》，證載地皮使用權工錢江西懷玉山三達活性炭有限公司，均已納

入本次評估領域。



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(三)核實要領、歷程與功效

1.核實要領與歷程

(1)查對原始資料

將企業提供的衡宇產權證以及有關工程圖紙、工程造價決算書等資料，

與企業填報的衡宇修建物申報評估明細表舉辦了查對，對申報表中的錯誤、

漏填等不切合要求的部分，提請企業舉辦須要的修改和增補。

(2)現場勘測與核實

按照顛末起源查對的申報評估明細表，評估職員對評估領域內的衡宇建

筑物舉辦了現場勘測核實，對付衡宇修建物重點勘測其用途、層數、結構特

征、表里裝飾、隸屬辦法裝備等情形，對付構筑物重點勘測結構特性、材質

以及有關尺寸數據等，同時向企業有關職員相識衡宇修建物一樣平常維護情形，

是否有腐化、過火、水患浸泡、被撞擊等異常毀損情形，按照現場相識的各

衡宇修建物完損狀況舉辦了現場記錄。

(3)市場觀測

按照評估需要，評估職員通過市場觀測，獲取當地現行的工程概(預)算

定額和各項取費費率標準及相關政策性文件等資料，相識內區域首要修建材

料現行市場價值和工程造價信息，并對類似房地產的租售價值信息舉辦了調

查。

(4)完善申報評估明細表

按照現場勘測功效進一步完善申報評估明細表，以做到“表”、“實”相

符。

(5)磨練權屬資料

對評估領域內衡宇修建物的權屬資料舉辦磨練，磨練內容包羅全部權人、

修建面積、結構范例、建成時刻等，同時相識衡宇修建物所占用的地皮情形。

2.核實功效

經核實，評估評估領域內的衡宇修建物北邊職工宿舍和南邊職工宿舍樓

（表 4-6-1）序號 2 和（表 4-6-2）序號 3（賬面原值 124,037.00 元，賬面凈



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值為 37,211.24 元）原屬于懷玉山活性炭廠全部，已經治理房產證，可是相

應的地皮證沒有治理。新加坡三達投資有限公司于 2007 年通過招牌掛措施購

買了江西懷玉山活性炭（團體）有限公司所屬的懷玉山活性炭廠的資產。根

據《交割單》，上述資產已經轉讓給江西懷玉山三達活性炭有限公司，可是截

止評估基準日上述職工宿舍產權尚未過戶到江西懷玉山三達活性炭有限公司

名下。由于原懷玉山活性炭廠向銀行借錢 15 萬元，該房產已經抵押給銀行且

房產證已經交付銀行保管，今朝懷玉山活性炭廠及江西懷玉山活性炭（團體）

有限公司已多年的處于未年檢狀態，經相識已不具備送還上述銀行借錢的能

力，因此該兩處房產治理抵押打掃再治理房產證過戶至江西懷玉山三達活性

炭有限公司名下的大概性不大。

衡宇修建物類資產申報評估明細表別的數據與核實功效基內情符。

(四)評估要領

評估領域內的衡宇修建物類資產為自建性質，首要為家產用房及配套附

屬辦法，由于當地類似衡宇修建物的租、售實例少少，不相宜采取市場法和

收益法評估，因此本次評估采取本錢法。

按照本項目的性質和特點，本次評估采取房地分估。本錢法計較式如下：

評估值=重臵本錢×成新率

1.重臵本錢簡直定

(1)對付大型、代價高、重要的衡宇修建物

重臵本錢=修建安裝綜合造價+前期用度及其他用度+資金本錢

①修建安裝綜合造價簡直定

按照企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，團結當地執行的定額標

準和有關取費文件以及類似衡宇修建物的造價信息，采取分部分項法測算出

各分部分項工程的綜合造價并加以匯總，計較得出衡宇修建物的修建安裝綜

合造價。

②前期用度和其他用度簡直定

按照行業標準和處所相關行政奇跡性收費規定，確定前期用度及其他費



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用。 本項目計取的前期用度及其他用度項目及取費基數如下表：

序號 項目 取費依據 取費基數 費率

1 建樹單位打點費 財建[2002]394 號文 建安造價 1.30%

2 勘測計劃費 計價值[2002]10 號文 建安造價 3.46%

3 工程監理費 發改價值[2007]670 號文 建安造價 2.60%

4 招投標署理費 計價值[2002]1980 號文 建安造價 0.35%

5 可行性研究費 計委計價值(1999)1283 號文 建安造價 0.90%

6 環境影響評價費 計委環保總局計價(2002)125 號文 建安造價 0.27%



③資金本錢簡直定

按照該項目的總體建樹局限，參考《世界統一修建安裝工程工期定額》，

其公道建樹工期約為 2 年，評估基準日同期貸款利率為 6.65%，以建樹資金在

建樹期勻稱投入為假計劃較資金本錢。

(2)對付代價量小、結構簡單的建(構)筑物首要采取單位較量法確定其重

臵單價。

2.成新率簡直定

(1)對付大型、代價高、重要的衡宇修建物采取綜合成新率法確定其成新

率，其計較公式如下：

綜合成新率=勘測成新率×60%+年限法成新率×40%

個中：

年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限) /經濟耐用年限×100%

評估中采取的首要建(構)筑物的經濟耐用年限見下表：

序號 結構范例 出產性 (年) 非出產性 (年)

1 鋼結構 50 55

2 鋼筋砼結構 50 60

3 磚混結構 40 50

4 磚木結構 30 40

圍墻、溝、槽等主

5 30

要構筑物



勘測成新率：按照衡宇修建物的結構特點，將影響衡宇修建物新舊程度

的首要身分分為多少部分，個中衡宇分為結構(基本、墻體、承重構件、屋面

等)、裝飾(表里裝飾、門窗、樓地面等)、裝備(水衛、電照等)三大部分，綜

合思量各部分的重要程度及造價比例等身分確定權重，參考《衡宇完損品級

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評定標準》，團結現場勘測現實近況確定各分項評估完好值，在此基本上打分

并計較得出勘測成新率。

(2)對付對付代價量小、結構簡單的建(構)筑物，首要采取年限法確定成

新率，計較公式如下：

成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)/經濟耐用年限×100%

(五)規范案例

案例一：五金雜品客棧

明細表序號：牢靠資產—衡宇修建物評估明細表(表 4-6-1)序號 16

賬面原值：247,867.80 元

賬面凈值：187,036.81 元

1.衡宇輪廓

工程名稱：五金雜品客棧。

竣工日期：1992 年 1 月。

結構范例：磚混結構。

基本范例：現澆鋼筋砼地圈梁，毛石條形基本。

層數：東側端頭 3 層，別的 2 層。

修建面積：1239.92 平方米。

坐落位臵：江西省玉山縣 320 國道（原懷玉山活性炭廠）江西懷玉山三

達活性炭有限公司的廠區內。

房產證編號：贛（玉）房權證冰溪鎮字第 202416 號。

國有地皮使用證：玉國用（2008）第 139 號。

承重結構：現澆鋼筋砼梁、板，240mm 標準磚墻，現澆鋼筋砼地圈梁、毛

石條形基本。

樓地面結構：現澆鋼筋砼板。

屋面：屋面采取柔性防水層，預制砼板排斥隔熱層。

門窗：玻璃木窗，木包門。

樓地面：水泥砂漿找平。



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表里裝飾：外墻面水泥砂漿抹面；內墻面及天棚面為白石灰粉刷。

給排水：鍍鋅鋼管給排水管道。

照明：電源線為暗線布設，平凡日光燈、吸頂燈。

衡宇勘測狀況：

該工程于 1992 年 1 月建成投入使用，施工質量一般，各類裝備辦法根基

能正常使用。經現場勘測使用狀況一般，地面無腐化、稍有磨損；結構有輕

微裂紋、變形、不勻稱沉降；屋面預制砼板排斥隔熱層狀況一般，局部發明

有滲漏跡象；各辦法根基能正常使用，管路流通；各線路平穩、絕緣精采。

2.重臵本錢簡直定

(1)修建安裝綜合造價單價

按照企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，通過實地勘測所把握的

衡宇工程特性、技法術據，將衡宇解析為多少分部分項工程，團結當地執行

的定額標準和有關取費文件以及類似衡宇修建物的造價信息，采取分部分項

法測算出各分部分項工程的綜合造價并加以匯總，計較得出衡宇修建物的建

筑安裝綜合造價單價。該單價反應了同類衡宇在評估基準日及地址地正常的

施工水平、施工質量和平等裝修標準下的均勻造價水平。測算歷程如下表：









金額單位：元/平方米

序

項目 工程特性 單方造價

號

1 基本工程 土石方、鋼筋砼條形基本 68

2 砌筑工程 實心磚 54

鋼筋砼及鋼

3 布局柱、現澆樓板 143

筋工程

4 門窗工程 木門；玻璃木窗 21

表里裝飾工 地面水泥砂漿找平；內墻面及天棚為白石灰粉刷；

5 32

程 外墻為水泥砂漿抹面

6 電氣工程 電氣照明、防雷接地等 34

給排水、消防

7 鍍鋅鋼管給排水管、消防栓 18

工程

8 其他工程 屋面防水、保溫、隔熱及其他 56

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9 法子項目費 模板、垂直運輸、腳手架 44

10 規費 11

11 稅金 17

12 合計 498



(2)前期用度及其他用度

序

項目 取費基數 費率 計較值

號

1 建樹單位打點費 建安造價 1.30% 6

2 勘測計劃費 建安造價 3.46% 17

3 工程監理費 建安造價 2.60% 13

4 招投標署理費 建安造價 0.35% 2

5 可行性研究費 建安造價 0.90% 4

6 環境影響評價費 建安造價 0.27% 1

7 合計 43



則前期用度及其他用度合計為 43 元/平方米。

(3)資金本錢

按照該項目的總體建樹局限，參考《世界統一修建安裝工程工期定額》，

其公道建樹工期約為 1 年，評估基準日同期貸款利率為 6.56%，以建樹資金在

建樹期勻稱投入為假計劃較資金本錢。

資金本錢=(修建安裝綜合造價+前期用度和其他用度)×6.56%×1×1/2

=(498+43)×6.56%×1×1/2

=18(元/平方米)

(4)重臵單價

重臵單價=修建安裝綜合造價+前期用度及其余用度+資金本錢

=498+43+18

=559(元/平方米)

(5)重臵本錢

重臵本錢=重臵單價×修建面積

=559×1239.92

=693100（元）取整

3.綜合成新率簡直定

(1)年限法成新率簡直定

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36

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該衡宇為磚混結構出產性受酸性腐化用房，經濟耐用年限為 30 年，該廠

房至評估基準日已使用 19.58 年。

年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限) /經濟耐用年限×100%

=(30-19.58) /30×100%

=35%

(2)勘測成新率簡直定

按照該衡宇的結構特點，將影響衡宇新舊程度的首要身分分為結構(基

礎、墻體、承重構件、屋面等)、裝飾(表里裝飾、門窗、樓地面等)、裝備(水

衛、電照等)三大部分，綜合思量各部分的重要程度及造價比例等身分確定權

重，參考《衡宇完損品級評定標準》，團結現場勘測現實近況確定各分項評估

完好值，在此基本上打分并計較得呈現場勘測成新率。勘測成新率打分表如

下：

序號 項目 權重 項目 標準分 評定分 評定聲名

1 基本 25 12 局部有承載手段，稍有不勻稱沉降

2 承重構件 40 18 梁、板、柱等有輕微縫隙、變形

3 結構 70% 墻體 15 5 少量輕度縫隙

4 屋面 10 4 局部滲漏

5 其他 10 4 輕度損壞

A 小計 100 43 (1+2+3+4+5)×權重(70%)=30%

1 門窗 25 8 損壞、油漆剝落

2 外墻面 30 12 風化、勾縫部分脫落

3 裝飾 20% 內墻面 10 4 縫隙、腐化

4 天棚 10 4 少量脫落，開裂

5 樓地面 25 10 磨損較重

B 小計 100 38 (1+2+3+4+5)×權重(20%)=8%

1 水衛 25 12 銹蝕、輕微滲漏

2 電氣 35 15 陳舊老化、個別損壞

裝備 10%

3 消防 30 10 陳舊、個別損壞

4 其他 10 6 根基可使用

C 小計 100 43 (1+2+3+4)×權重(10%)=4%

勘測成新率 (A+B+C)=42%



(3)綜合成新率簡直定

綜合成新率=年限法成新率×40%+勘測成新率×60%

=35%×40%+42%×60%

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=39%

4.評估值簡直定

評估值=重臵本錢×成新率

=693100×39%

=270300（元）取整

案例二：新馬路

明細表序號：牢靠資產—構筑物及其他幫助辦法評估明細表(表 4-6-2)

序號 31

賬面原值：401,071.78 元

賬面凈值：337,568.78 元

1. 構筑物輪廓

該階梯位于廠區內，連通辦公樓和廠區階梯，于 2006 年 1 月建成，面積

為 2306.00 平方米，寬為 7~8 米，厚為 20cm。

路基基本采取干結碎石鋪裝，路面采取水泥砂漿找平層。

2.重臵本錢簡直定

(1)修建安裝綜合造價單價

按照企業提供的相關資料，通過實地勘測所把握的修建物工程特性、技

法術據，將修建物解析為多少分部分項工程，團結當地執行的定額標準和有

關取費文件以及類似修建物的造價信息，采取分部分項法測算出各分部分項

工程的綜合造價并加以匯總，計較得出修建物的修建安裝綜合造價單價。該

單價反應了同類修建物在評估基準日及地址地正常的施工水平、施工質量和

平等裝修標準下的均勻造價水平。測算歷程如下表：

金額單位：元/平方米

序

項目名稱 單位 工程量 綜合單價 合計

號

1 干結碎石路面人機配合鋪裝（厚度 10cm） ㎡ 1.000 14.59 14.59

2 路床碾壓檢討 ㎡ 1.000 0.69 0.69

3 水泥砼路面現場拌制(厚度 20cm) ㎡ 1.000 74.06 74.06

4 水泥砼路面(模板) ㎡ 1.000 9.07 9.07



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38

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5 水泥混凝土路面砂養護 ㎡ 1.000 1.89 1.89

合 計 100.30



(2)前期用度及其他用度

序號 項目 取費基數 費率 計較值

1 建樹單位打點費 建安造價 1.30% 1

2 勘測計劃費 建安造價 3.46% 3

3 工程監理費 建安造價 2.60% 3

4 招投標署理費 建安造價 0.35% 0

5 可行性研究費 建安造價 0.90% 1

6 環境影響評價費 建安造價 0.27% 0

7 合計 8



則前期用度及其他用度合計為 8 元/平方米。

(3)資金本錢

按照該項目的總體建樹局限，參考《世界統一修建安裝工程工期定額》，

其公道建樹工期約為 1 年，評估基準日同期貸款利率為 6.56%，以建樹資金在

建樹期勻稱投入為假計劃較資金本錢。

資金本錢=(修建安裝綜合造價+前期用度和其他用度)×6.56%×1×1/2

=(100.3+8)×6.56%×1×1/2

=4 (元/平方米)

(4)重臵單價

重臵單價=修建安裝綜合造價+前期用度及其余用度+資金本錢

=100.3+8+4

=112(元/平方米,取整)

(5)重臵本錢

重臵本錢=重臵單價×修建面積

=112×2306.00

=258,300(元)

3.綜合成新率簡直定

(1)年限法成新率簡直定

該公路經濟耐用年限為 30 年，該構筑物至評估基準日已使用 5.58 年。



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年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限) /經濟耐用年限×100%

=(30-5.58) /30×100%

=81%

(2)現場勘測情形

經評估職員現場勘測并向企業相關建樹職員相識，該階梯路基基床無下

沉情形，路面平整輕微磨損、無凹陷、少量裂紋等現象，維護狀況略好。

4.評估值簡直定

評估值=重臵本錢×成新率

=258,300×81%

=209,200(元) 取整

(六)評估功效

1.衡宇修建物類資產評估功效

金額單位：人民幣元

賬面代價 評估代價 增值額 增值率%



科目名稱 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值



合計 4,303,559.45 2,106,077.30 10,430,700.00 4,728,700.00 6,127,140.55 2,622,622.70 142.37 124.53



衡宇修建物 1,979,835.07 758,885.22 7,803,300.00 2,888,200.00 5,823,464.93 2,129,314.78 294.14 280.58



構筑物 2,323,724.38 1,347,192.08 2,627,400.00 1,840,500.00 303,675.62 493,307.92 13.07 36.62





2.評估功效與賬面代價較量改觀情形及原因

(1)衡宇修建物評估原值、凈值均增值的原因是：

評估領域內的修建物在廠區早期制作，由于基準日修建質料、人工費、

機器使用費比制作時有較大幅度上漲，造成評估增值。

由于衡宇修建物盤盈部分未入企頤魅賬面，導致評估增值。

(2)構筑物評估原值、凈值均增值的原因是：

評估領域內的構筑物在廠區早期制作，由于基準日修建質料、人工費、

機器使用費比制作時有較大幅度上漲，造成評估增值。

企業納入評估領域的構筑物原始投資未成本化，評估按實物舉辦評估，

故形成評估增值。



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(七)非凡聲名

評估評估領域內的衡宇修建物北邊職工宿舍和南邊職工宿舍樓（表

4-6-1）序號 2 和（表 4-6-2）序號 3（賬面原值 124,037.00 元，賬面凈值為

37,211.24 元）原屬于懷玉山活性炭廠全部，已經治理房產證，可是相應的土

地證沒有治理。新加坡三達投資有限公司于 2007 年通過招牌掛措施購買了江

西懷玉山活性炭（團體）有限公司所屬的懷玉山活性炭廠的資產。按照《交

割單》，上述資產已經轉讓給江西懷玉山三達活性炭有限公司，可是截至評估

基準日上述職工宿舍產權尚未過戶到江西懷玉山三達活性炭有限公司名下。

由于原懷玉山活性炭廠向銀行借錢 15 萬元，該房產已經抵押給銀行且房產證

已經交付銀行保管，今朝懷玉山活性炭廠及江西懷玉山活性炭（團體）有限

公司已多年的處于未年檢狀態，經相識已不具備送還上述銀行借錢的手段，

因此該兩處房產治理抵押打掃再治理房產證過戶至江西懷玉山三達活性炭有

限公司名下的大概性不大，經說明判斷，本次評估為零。



四、在建工程－評估技能聲名



(一)評估領域

評估領域內的在建工程包羅土建工程、裝備安裝工程兩類，賬面值

13,815,312.68 元，未計提減值籌備。種種在建工程賬面代價如下表：

金額單位：人民幣元

科目名稱 賬面代價

在建工程合計 13,815,312.68

土建工程 10,441,280.82

裝備安裝工程 3,374,031.86



(二)在建工程輪廓

1.土建－在建工程

在建工程的土建工程項目包羅新出產線、新木屑客棧、新轉爐車間煙囪、

擋土墻、水泥路等項目。

以上工程均已落成，但未轉入牢靠資產，今朝也未開始啟用。





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2.土建－裝備安裝工程

在建工程的裝備安裝工程項目包羅新出產線轉爐、煤氣產生爐、熱風烘

干機、新車間-木屑烘干機、板框壓濾機、吊機軌道安裝、新線尾氣塔、新線

熱水罐、新線配電柜、濃硫酸貯槽、鼓炮塔、新線回收漂洗泵等。

以上裝備已落成，但均未啟用。

裝備安裝工程項目中，賬面值為已付裝備購臵用度及部份裝備的安裝費

用及應予成本化的資金本錢，經現場核實，今朝裝備安裝工程付款進度與設

備安裝工程進度同步。

(三)核實要領、歷程和功效

1.核實要領和歷程

(1)查閱相關資料

按照企業提供的在建工程申報評估明細表所列項目內容，查閱并網絡相

關原始資料，包羅項目計劃文件、籌劃批復文件、工程概預算書、計劃圖紙、

有關條約或協議等，以相識各在建工程的項目輪廓、建樹方法、籌劃審批情

況、總投資概算、估量工期等內容。

(2)現場勘測核實

對評估領域內的在建工程舉辦現場勘測，相識各工程的所處位臵、形象

進度、工程質量等情形。

(3)核拭魅賬面記錄

通過查閱有關賬簿及憑據，核實各在建工程賬面記錄中相關用度的支出

情形，已付出工程款的組成以及未付工程款的情形。

(4)完善申報評估明細表

按照勘測及核實功效進一步完善申報評估明細表，做到“表”、“實”相

符。

2.核實功效

經核實并提請企業修改完善后，在建工程申報評估明細表相關數據與核

實功效基內情符。



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(四)評估要領

此次在建工程首要采取本錢法評估。針對各項在建工程范例和詳細情形，

別離采取以下評估要領：

1.已落成程項目：敷衍清工程金錢且確認無潛伏負債的已落成程項目，

按牢靠資產的評估要領舉辦評估。

2.未落成項目：

開工時刻距基準日半年內的在建項目，按照其在建工程的賬面金額，經

賬實查對后，以剔除個中不公道支出后的余值作為評估值。

對付開工時刻距基準日高出半年的在建工程，按本錢法舉辦評估，個中

資金本錢按下列原則確定：

(1)利率按評估基準日中國人民銀行同期貸款利率確定；

(2)工期按照項目局限和現實落成率，參照建樹項目工期定額公道確定；

3.純用度類在建項目：純用度類在建項目無物質實體，經核實所產生的

付出對將來將開工的建樹項目是必須的或對將來的全部者有現實代價的，在

確認其與關聯的資產項目不存在頻頻計價的情形下，以核實后賬面代價作為

評估值，否則按零值處理賞罰。

(五)規范案例

案例一：新線木屑客棧

明細表序號：表 4-7-1 第 4 項

賬面賬值：1,340,055.60 元

開工日期：2010 年 4 月

估量竣工日期：2010 年 6 月

形象進度：100%

付款比例：95％

1.工程輪廓:

新線木屑客棧為 1 層，框架結構，修建面積 2618.00 平方米，檐高 6 米，

結構安詳品級為二級，修建耐火品級為二級，結構公道使用年限為 50 年。采



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用獨立樁基本，現澆混凝土柱、鋼結構彩鋼板屋面，全部外墻體防潮層以上

部份采取 240 厚 Mu10 多孔磚與 Mu5.0 水泥砂漿砌筑，防潮層以下砌體采取 240

厚 Mu15 蒸壓灰砂磚與 Mu10 殽雜砂漿砌筑；墻身水泥砂漿防潮處理賞罰，墻柱做

護角線，外墻面為刷丙稀酸樹脂涂料，內墻面為水泥漆刷白；內部樓地面為

耐磨混凝地皮面。

項目于 2010 年 4 月開工建樹，至評估基準日主體工程已落成，今朝作為

木屑客棧。

2.重臵本錢簡直定

(1)修建安裝綜合造價單價

按照企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，通過實地勘測所把握的

衡宇工程特性、技法術據，將衡宇解析為多少分部分項工程，團結當地執行

的定額標準和有關取費文件以及類似衡宇修建物的造價信息，采取分部分項

法測算出各分部分項工程的綜合造價并加以匯總，計較得出衡宇修建物的建

筑安裝綜合造價單價。該單價反應了同類衡宇在評估基準日及地址地正常的

施工水平、施工質量和平等裝修標準下的均勻造價水平。測算歷程如下表：

金額單位：元/平方米

序

項目 工程特性 單方造價

號

1 基本工程 土石方、獨立樁基本 78

2 砌筑工程 實心磚 37

鋼筋砼及鋼

3 現澆柱、梁、板 221

筋工程

4 門窗工程

表里裝飾工 地面水泥砂漿找平；內墻面及天棚為白石灰粉刷；

5 31

程 外墻為水泥砂漿抹面

6 電氣工程 電氣照明、防雷接地等 24

給排水、消防

7 鍍鋅鋼管給排水管、消防栓 18

工程

8 其他工程 屋面彩鋼板、隔熱及其他 52

9 法子項目費 模板、垂直運輸、腳手架 48

10 規費 12

11 稅金 18

12 合計 539



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(2)前期用度及其他用度

序

項目 取費基數 費率 計較值

號

1 建樹單位打點費 建安造價 1.30% 7

2 勘測計劃費 建安造價 3.46% 19

3 工程監理費 建安造價 2.60% 14

4 招投標署理費 建安造價 0.35% 2

5 可行性研究費 建安造價 0.90% 5

6 環境影響評價費 建安造價 0.27% 1

7 合計 48



則前期用度及其他用度合計為 48 元/平方米。

(3)資金本錢

按照該項目的總體建樹局限，參考《世界統一修建安裝工程工期定額》，

其公道建樹工期約為 1 年，評估基準日同期貸款利率為 6.56%，以建樹資金在

建樹期勻稱投入為假計劃較資金本錢。

資金本錢=(修建安裝綜合造價+前期用度和其他用度)×6.56%×1×1/2

=(539+48)×6.56%×1×1/2

=19(元/平方米)

(4)重臵單價

重臵單價=修建安裝綜合造價+前期用度及其余用度+資金本錢

=539+48+19

=606（元/平方米)

(5)重臵本錢

重臵本錢=重臵單價×修建面積

=606×2618

=1586500（元）取整

3.綜合成新率簡直定

(1)年限法成新率簡直定

該衡宇為框架結構非出產性用房，經濟耐用年限為 50 年，該新木屑客棧

至評估基準日已使用 1.1 年。



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年限法成新率=(經濟耐用年限-已使用年限) /經濟耐用年限×100%

=(50-1.1) /50×100%

=98%

(2)勘測成新率簡直定

按照該衡宇的結構特點，將影響衡宇新舊程度的首要身分分為結構(基

礎、墻體、承重構件、屋面等)、裝飾(表里裝飾、門窗、樓地面等)、裝備(水

衛、電照等)三大部分，綜合思量各部分的重要程度及造價比例等身分確定權

重，參考《衡宇完損品級評定標準》，團結現場勘測現實近況確定各分項評估

完好值，在此基本上打分并計較得呈現場勘測成新率。勘測成新率打分表如

下：

序 項 權 標準 評定

項目 評定聲名

號 目 重 分 分

1 基本 25 25 局部有足夠承載手段，無不勻稱下沉

2 承重構件 25 25 完好健壯

3 結 墻體 20 19 墻體無腐化、破壞、預制墻板節點；平穩

70%

構 不滲漏，防水、隔熱、保溫層完好，派水辦法通

4 屋面 15 14.5

暢

5 其他 15 14.5 無損壞、能正常使用

A 小計 100 98 (1+2+3+4+5)×權重(70%)=69%

1 門窗 25 25 完好無損，玻璃五金齊備、油漆完好，有光芒

2 外墻面 30 29 完整、粘結平穩，凈水墻勾縫砂漿密實

裝

3 20% 內墻面 10 9.5 完整平穩，無空鼓、縫隙、剝落

飾

4 天棚 10 9.5 完好、無損、無變形

5 樓地面 25 24 整體面層平穩，無空鼓、下沉、縫隙

B 小計 100 97 (1+2+3+4+5)×權重(20%)=19%

1 水衛 25 25 上下水流通、各類用具完好、零件齊全無損

2 設 電氣 35 34.5 線路、裝臵完好、平穩絕緣精采

10%

3 備 消防 30 29.5 管道通暢、能正常使用

4 其他 10 9.5 無損壞、能正常使用

C 小計 100 98.5 (1+2+3+4)×權重(10%)=10%

勘測成新率 (A+B+C)=98%



(3)綜合成新率簡直定

綜合成新率=年限法成新率×40%+勘測成新率×60%

=98%×40%+98%×60%





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=98%

4.評估值簡直定

未扣除未付清款評估值=重臵本錢×成新率

=1586500×98%

=1554770（元）

未付清款=（1340055.6÷ 95%）×5%=70529（元）

扣除未付清款評估值=1554770-70529=1484300（元）取整

案例二：總庫車間力量運送裝備

明細表序號：表 4-7-2 第 4 項

賬面賬值：358,794.57 元

開工日期：2010 年 8 月

估量竣工日期：2011 年 2 月

1. 工程輪廓：

本工程為江西懷玉山三達活性炭有限公司為總庫車間力量運送裝備，該

裝備由常州市賽博精工機器有限公司出產，購臵于 2010 年 8 月并投入安裝，

2011 年 2 月已安裝完畢，但未開始啟用。

2.評估值簡直定：

經核實工程項目、工程內容、形象進度和付款進度，企業申報的在建工

程金額無誤，未存在不公道支出。在建工程中記錄的的賬面代價根基可以或許反

應工程的代價和工程的進度，故以核實后的賬面值確定評估值。

經評估，該項在建工程評估值為 358,794.57 元。

(六)評估功效

金額單位：人民幣元

項目 賬面代價 評估代價 增減值額 增減值率%

在建工程合計 13,815,312.68 13,744,098.78 -71,213.90 -0.52

土建工程 10,441,280.82 10,507,600.00 66,319.18 0.64

裝備安裝工程 3,374,031.86 3,236,498.78 -137,533.08 -4.08



1.評估功效與賬面代價較量改觀情形及原因



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(1)土建工程評估增值的原因是：

評估領域內的修建物為近期制作，已落成但未轉入牢靠資產，本次按固

定資產評估，由于基準日修建質料、人工費、機器使用費比制作時有必然幅

度上漲，造成評估增值。

(2)裝備安裝工程評估減值的原因是：

評估領域內的裝備的安裝工程用度列在裝備中評估，造成評估減值。



五、工程物資評估技能聲名



工程物資為正在建樹中或正在安裝中的工程項目所需耗用的質料物資。

納入本次評估的工程物資的賬面值為 2,055,640.19 元，包羅轉爐裝備款

2,053,208.03 元，出產用的工具及用具 2,432.16 元。本次申報的工程物資主

要為一臺二手裝備——轉爐及出產用的工具及用具購臵費。按照企業提供的

工程物資明細表，經核實轉爐及工用具市場價值變革不大，評估時在核實企

頤魅賬面數量和原始購臵代價的基本上，以經核實后的賬面代價確認評估值，

工程物資賬面值為 2,055,640.19 元，評估值為 2,055,640.19 元。



六、無形資產──地皮使用權評估技能聲名



(一)評估領域

評估領域內的地皮使用權共 2 宗，賬面代價 4,598,127.58 元，未計提減

值籌備。

(二)地皮使用權輪廓

地皮使用權掛號狀況見下表：

使用權人 證載用 使用權 2

序號 宗地名稱 地皮證號 面積(m )

途 范例

江西懷玉山三

三達活性 玉國用（2008）

1 達活性碳有限 家產 出讓 98,764.70

碳廠（一） 第 139 號

公司

江西懷玉山三

三達活性 玉國用（2008）

2 達活性碳有限 家產 出讓 3,296.40

廠（二） 第 138 號

公司



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地皮權力狀況及操作近況見下表：

剩余使用 他項權 現實開發程

序號 宗地名稱 地皮操作近況

年限 利 度

1 三達活性碳廠（一） 47.65 無 五通一平 14 幢，合計 10681.37 平方米

2 三達活性碳廠（二） 47.65 無 五通一平 2 幢，合計 1588.80 平方米



各宗地地價界說見下表：

設定剩余 設定用途 設定開發程 設定容積 設定使用權類

序號 宗地名稱

使用年限 度 率 型

1 三達活性碳廠（一） 47.32 家產 五通一平 0.11 出讓

2 三達活性碳廠（二） 47.32 家產 五通一平 0.48 出讓



(三)核實要領、歷程和功效

1.核實要領和歷程

(1)查對原始資料

將企業提供的地皮證、出讓條約等資料，與企業填報的地皮使用權申報

評估明細表舉辦了查對，核實使用權人、證載用途、地皮面積、使用權范例、

剩余使用年限等數據，對申報表中的錯誤、漏填等不切合要求的部分，提請

企業舉辦須要的修改和增補。

(2)現場勘測與核實

按照顛末起源查對的申報評估明細表，評估職員對評估領域內的地皮使

用權舉辦了現場勘測核實，相識宗地的位臵、四至、地塊巨細、宗地形狀、

操作近況及微觀區位前提并行了現場記錄，同時相識地上修建物的情形。

(3)市場觀測

按照評估需要，評估職員通過市場觀測，相識了當地當局發布的有關征

地補償文件、基準地價文件、當地地皮開發費均勻水平、類似地皮市場買賣業務

信息等有關資料，取得地皮評估的計價依據。

(4)完善申報評估明細表

按照現場勘測與核實功效進一步完善申報評估明細表，以做到“表”、“實”





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江西懷玉山三達活性炭有限公司股權評估項目評估聲名





相符。

(5)磨練權屬資料

對評估領域內陸皮使用權的權屬資料舉辦磨練，首要核實使用權人、使

用權范例、地皮面積等內容。

2.核實功效

經核實并提請企業修改完善后，地皮使用權申報評估明細表相關數據與

核實功效基內情符，地上修建物均已納入本次評估領域。

(四)評估要領

通行的地皮評估要領有市場較量法、收益還原法、剩余法(假設開發法)、

本錢逼近法、基準地價系數修處死等。評估要領的選擇應按照評估器材的特

點、詳細前提和項目的現真相形，團結評估器材地址地區的地皮市場情形和

評估師網絡的有關資料，說明、選擇相宜于評估器材地皮使用權價值的要領。

評估領域內單獨評估的地皮使用權均為家產用地，評估職員通過綜合說明，

確定采取基準地價系數修處死和本錢逼近法，選擇上述兩種要領的來由如下：

1.由于評估領域內的地皮均為家產用地，當地沒有成熟的家產用地的租

賃市場，難以精確測算待估宗地的地皮客觀收益，不宜采取收益還原法評估；

2.由于近期與待估宗地類似的地皮買賣業務案例少少，不宜采取市場較量法

評估；

3.待估宗地為家產用地，不屬于房地產開發項目，且在待估宗地同一供

求圈領域內，類似家產房地產的租售案例少少，難以精確估算開發完成后房

地產總價，不宜采取剩余法評估；

4.玉山縣發布了 2008 年基準地價并成立了地價批改體系，并且待估宗地

在基準地價包圍領域內，因此可采取基準地價系數修處死；

5.當地地皮取得費、地皮開發費等本錢資料可觀測取得或可通過公道估

算確定，因此可采取本錢逼近法。

(五)規范案例

案例：三達活性碳廠（一）



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明細表序號：無形資產—地皮使用權評估明細表(表 4-12-1)序號 1

賬面代價：4,565,916.33 元，賬面代價含三達活性碳廠（二）地塊

1.宗地輪廓

(1)地皮掛號狀況

地皮使用權人：江西懷玉山三達活性碳有限公司

位臵：玉山縣三二 O 國道邊

用途：家產

面積：98764.7 平方米(合 148.15 畝)

地皮級別：四級

地皮使用權范例：出讓

地皮使用權終止日期：2058-11-11

國有地皮使用證編號：玉國用（2008）第 139 號

(2)地皮權力狀況

待估宗地全部權屬國度全部，江西懷玉山三達活性碳有限公司以出讓方

式取得地皮使用權，地皮核準用途為家產，使用權終止日期為 2058 年 11 月

11 日。制止評估基準日，估價器材已設定抵押。

(3)地皮操作狀況

宗地紅線外“五通”，即：通路、通上水、通下水、通電、通信，宗地紅

線內園地平整，制止評估基準日待估宗地建有車間等 14 幢衡宇及構筑物。

2.地價影響身分說明

(1)一般身分

一般身分是影響都市地價總體水平的社會、經濟政策和天然身分，包羅

地理位臵、生齒與行政地區、天然前提、都市性質和籌劃、社會經濟狀況和

房地產市場等。

①地理位臵

上饒市，位于江西省東北部，簡稱贛東北。介于東經 116°13′～118°

29′，北緯 27°48′～29°42′之間。對象寬 210 千米，南北長 194 千米，



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地皮面積 22791 平方千米，占全省地皮總面積的 13.65%。東鄰浙江省衢州市，

位于贛東北。北毗安徽省池州市及黃山市，南隔武夷山脈與福建省南平市接

壤。省內與景德鎮、九江、南昌、鷹潭、撫州 5 市交界。

②行政區劃與生齒

上饒市，下轄上饒、廣豐、玉山、鉛山、橫峰、弋陽、婺源、鄱陽、余

干、萬年十縣及信州區，代管德興市。全市總面積 2.28 萬平方公里，個中山

地面積 2342 平方千米。丘陵區面積 14436 平方千米，平原區面積 6013 平方

千米，別離占全市總面積的 10.27％、63.34％和 26.39％。常住總生齒 660

萬人。

③天然前提

Ⅰ.氣候前提

全境處中亞熱帶季風潮濕氣候區，年均勻氣溫 16.7-18.2C，年降雨量為

1600-1800 毫米，年無霜期為 251 天－274 天。境內氣候溫和，日照富裕，雨

量豐沛，無霜期長，分溫熱、溫和、溫涼三小氣候區，具有春秋短、冬夏長

的季節特點。年降水量 1600~1800 毫米。首要情景災害有高溫干旱、雷電、

局地強對流、臺風、暴雨洪澇及暴雨激發的地質災害等。

Ⅱ.地形地貌

全市地貌以丘陵為主，北東南三面環山，西面為中國第一大淡水湖鄱陽

湖，首要河流自東向西流入鄱陽湖。地形為南東高、北西低，山地齊集漫衍

在東北部和東南部，且多呈東北—西南走向。山脈呈差別高度之帶狀漫衍于

信江兩側，自北而南依次為鄣公山、懷玉山和武夷山，呈倒山字形分列。北

部懷玉山脈呈北東東向蜿蜒于橫峰—上饒一線，主峰靈山高達 1223.6 米，南

北兩側廣布丘陵，南側信江流域為狹長的丘陵盆地，西部為廣袤的鄱陽湖平

原。中部為信江盆地，多為低山丘陵，相對高度一般在 200 米閣下。

④都市性質與籌劃

上饒實行“中心城區大建樹、縣域經濟大成長”雙輪驅動計謀，根據“提

升老城區、拓展城東區、做旺中心區、做熱開發區、開發近郊景區、扮靚三



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江口”的“5+1”空間成長機關。上饒的都市成長方針是：財富承接前沿，商

貿物流關節，旅游處事中心，文化教誨基地，宜居園林都市。三江口--上饒

將來的新手刺“三江口”綜合體建樹項目區，是上饒市區中心城區三江口城

市籌劃計劃的核心區，是三江六岸景觀改革重要節點之一。上饒將通過對三

江口核心區域的籌劃和計劃，打造上饒市魅力手刺，實現“做靚三江口”的

都市成長計謀。

⑤社會經濟狀況及房地產市場

連年來上饒市黎民經濟綜合氣力顯著加強。2010 年，全市實現區域出產

總值 901 億元，比上年增長 13.8%；財政總收入 113.9 億元，年均增長 27.7%。

在經濟保持快速增長的同時，上饒市的經濟結構調解也取得了階段性希望，

財富結構日趨公道，第一財富比重逐年下降，第二財富比重穩步上升，第三

財富比重根基不變，三大財富比例為 16.8:51:32.2。

局限以上家產主營業務收入打破千億元，家產增加置魅占出產總值的比重

進步 11 個百分點，主攻家產成效顯著。全市局限以上家產增加值由“十五”

期末的 53.3 億元增加到 266.2 億元，年均增長 37.9%。家產增加置魅占出產總

值的比重由“十五”期末的 30.9%進步到 42.1%。上饒經濟技能開發區升格為

國度級開發區。

在房地產市場方面，2010 年全市共完成房地產開發投資 66.62 億元，增

長 30.42%，；商品住宅完成投資 54.45 億元，增長 35.35%；占投資總額的

81.73%。全市商品房新開工面積 326.03 萬平方米，同比增長 31.09%。2010

年，全市地皮出讓市場仍熱度不減，地皮元旦價由 2009 年 58.27 萬元每畝，

上升到 2010 年的 98.20 萬元每畝。

(2)地區身分

地區身分是指地皮地址區域的天然前提與社會、經濟前提，這些前提相

互團結所發生的區域特征，對區域內的地產價值水平有抉擇性的影響。

①地區位臵

待估宗職位于玉山縣區玉山家產區，320 國道邊，在玉山縣中心城區的



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西部地區，按照玉山縣地皮定級估價成就，待估宗地地皮級別屬于四級家產

地， 其作為家產用地，其級差收益和總體價值水平在同級同類用地中處于較

優地區。

②基本辦法狀況

待估宗地地所處地區的供水由都市自來水公司供水，供水擔保率較高，

排水毗連市政排污管網；供電由市供電局供應，供電擔保率較高；地區內通

訊與市政通信網相連，市話遍及率高，通信線路流通。基本辦法整體前提較

優，已達“五通”，根基可以或許滿足用地需要。

③環境前提

地區環境質量屬該區域輕度污染區，首要污染物為家產區企業氣氛、噪

音污染及車輛排放的尾氣。該地區整體環境質量一般，對地價無負面影響。

④交通前提

宗地地址地區內首要由交通型骨干道 320 國道等首要階梯組成交通收集，

階梯通達度高；宗地距遠程汽趁魅站約 5 公里 ，距玉山火趁魅站 6 公里，對社交

通較便捷。

⑤財富集聚局限

待估宗地所處的家產區內有較多同類家產企業用地，如玉山活性炭廠、

玉山縣大江銅業有限公司、江西飛翔實業有限公司、上饒市金德水泥有限公

司，已形成必然的聚積局限。

(3)個別身分

個別身分是指與宗地直接相關的天然前提、基本辦法前提、地皮權力狀

況、籌劃前提等。

宗職位臵：宗職位于上饒市玉山縣 320 國道邊，東至其余用地、西至 320

國道、南至其余企業用地、北至其余企業用地。

宗地面積、形狀：宗地面積 98764.70 平方米(合 148.15 畝)，形狀較規

則，對建樹機關無負面影響。

地質前提：地質狀況較不變，地基承載力對工程建樹根基無影響。



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陣勢坡度：宗地陣勢平展。

基本辦法前提：宗地紅線外“五通”(通上水、通下水、通路、通電、通

訊)，供水、供電等基本辦法保障率 98%以上。

交通前提：宗地臨 320 國道，雙向四車道，交通較便捷。

地皮權力狀況：地皮全部權為國度全部，江西懷玉山三達活性碳有限公

司以出讓方法取得地皮使用權，證載使用權終止日期為 2058 年 11 月 11 日，

證載用途為家產。評估設定用途為家產，設定剩余使用年限為 47.32 年(至 2058

年 11 月 11 日)，設定無他項權力限制。

操作前提：宗地證載用途為家產，今朝地上建有 14 幢衡宇修建物，修建

面積合計約 10681.37 平方米，近況容積率 0.11。

地皮開發程度：待估宗地現實開發程度為“五通一平”(即紅線外通上水、

通下水、通電、通路、通信，紅線內園地平整)，估價設定開發程度為“五通

一平”(即紅線外通上水、通下水、通電、通路、通信，紅線內園地平整)。

3.地價界說

待估宗地證載用途為家產、現適用途為家產，現實開發程度為“五通一

平”(即紅線外通上水、通下水、通電、通路、通信，紅線內園地平整)，證

載使用權范例為出讓，證載地皮使用權終止日期為 2058 年 11 月 11 日。按照

本評估項目的性質及待估宗地的詳細情形，本次評估設定宗地用途為家產，

設定使用權范例為出讓，設定地皮剩余使用年限為 47.32 年，設定在近況利

用前提下(近況容積率 0.11)，設定地皮開發程度為“五通一平 ”(即宗地紅

線外通路、通電、通上水、通下水、通信，宗地紅線內園地平整)。

綜上，該宗地的評估功效是指待估宗地在滿足上述設定的用途、使用年

期、操作前提、開發水劃一各項評估設定前提，于評估基準日 2011 年 7 月 31

日的公然市場前提下的地皮使用權價值。

4.評估測算歷程

經說明，本次采取基準地價系數修處死和本錢逼近法對待估宗地舉辦評

估，評估測算歷程如下。



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(1)基準地價系數修處死

基準地價系數修處死是通過對待估宗地地價影響身分的說明，操作宗地

地價批改系數，對各城鎮已發布的同類用途同級或同一地區地皮基準地價進

行批改，估算待估宗地客觀價值的要領。根基計較公式如下：

V Vb 1 K i K j

式中： V ──地皮使用權價值；



Vb ──待估宗地對應的基準地價；



K i ──宗地身分批改系數；



K j ──估價期日、容積率、地皮使用年期、地皮開發水劃一其他批改系數。



①基準地價簡直定

按照玉山縣人民當局于 2008 年 12 月 30 日宣布的《關于發布玉山縣國有

地皮基準地價更新功效的關照》(玉府字[2008]108 號)，待估宗地所處地區為

四級家產用地，對應的基準地價為 90 元/平方米，宗地地價批改幅度＋5.94%～

-6.29%。該基準地價設定地皮開發程度為“五通一平”(即紅線外通上水、通

下水、通電、通路、通信，紅線內園地平整)，地皮使用年限為 50 年，標準

容積率為 1.0，基準日為 2008 年 1 月 1 日。

②宗地身分批改系數簡直定

Ⅰ.體例宗地身分聲名表及批改系數表

參考《城鎮地皮估價規程》及《玉山縣國有地皮基準地價更新功效應用

方案》的基準地價評估功效團結現場勘查，根據對待估宗地的影響程度，編

制宗地身分前提聲名表及批改系數表。

宗地身分前提聲名表（家產四級）

是非程度

優 較優 一般 較劣 劣

影響身分

區 距火趁魅站間隔 2500

域 距汽趁魅站間隔 2100

因 地區街道品級 交通型骨干道 糊口型骨干道 交通型次干道 糊口型次干道 支路









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素 水、電、通信 水、電、通信 水、電、通信 水、電、通信等 水、電、通信

等各類基本設 等基本辦法配 等基本辦法配 基本辦法配套 等基本辦法配

基本辦法完善度

施配套完善， 套完善，使用 套較完善，使 較完善，使用保 套較完善，使

使用擔保率高 擔保率較高 用擔保率高 證率較高 用擔保率一般

大中型企業分 零星企業漫衍 獨立小企業分

財富集聚效益

布區 區 布區

周邊地皮操作狀

家產用地 公建用地 住宅用地 行政奇跡用地 商業用地

況

宗地面積 有利于操作 較有利于操作 無影響 有必然影響 有較大影響

個 形狀法則，有 形狀較法則， 對地皮操作無 形狀犯科則，有 形狀極不規

宗地形狀

別 利于操作 有利于操作 不良影響 必然影響 則，嚴重影響

因 宗地臨路狀況 鄰近多條階梯 鄰近一條階梯 不臨路

素 工程地質前提 工程地質前提 工程地質前提 工程地質前提 工程地質前提

宗地天然前提

好 較好 一般 較差 差









宗地身分批改系數表（家產四級）

是非程度

優 較優 一般 較劣 劣

影響身分

距火趁魅站間隔 0.618 0.309 0 -0.327 -0.654

距汽趁魅站間隔 0.529 0.264 0 -0.28 -0.56

區

地區街道品級 0.386 0.193 0 -0.204 -0.409

域

基本辦法完善度 1.158 0.579 0 -0.613 -1.227

因

財富集聚效益 0.772 0.386 0 -0.409 -0.818

素

周邊地皮操作狀

0.386 0.193 0 -0.204 -0.409

況

個 宗地面積 0.416 0.208 0 -0.22 -0.44

別 宗地形狀 0.416 0.208 0 -0.22 -0.44

因 宗地臨路狀況 0.737 0.368 0 -0.39 -0.78

素 宗地天然前提 0.523 0.261 0 -0.277 -0.554



Ⅱ.宗地身分批改系數

通過說明待估宗地的宗地身分，確定宗地身分批改系數如下表：

宗地身分批改系數表（家產四級）

是非程度

待估宗地指標值 指標是非度 批改系數

影響身分

距火趁魅站間隔 >2500 劣 -0.654

區

距汽趁魅站間隔 >2100 劣 -0.56

域

地區街道品級 交通型骨干道 優 0.386

因

素 水、電、通信等各類基本辦法配套完善，使用

基本辦法完善度 優 1.158

擔保率高



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財富集聚效益 大中型企業漫衍區 優 0.772

周邊地皮操作狀

家產用地 優 0.386

況

個 宗地面積 無影響 一般 0

別 宗地形狀 對地皮操作無不良影響 一般 0

因 宗地臨路狀況 鄰近一條階梯 一般 0

素 宗地天然前提 工程地質前提較好 較優 0.261

合計 1.749



則宗地身分批改系數為 1.749%。

③期日批改

該基準地價的基準日為 2008 年 1 月 1 日，距估價基準日 3.2 年，應舉辦

期日批改。評估職員通過觀測、說明基準地價基準日至估價基準日之間該區

域同類地皮價值水平的改觀情形，確定地價年上漲幅度為 12%。

期日批改系數=(1+12%)3.2

=1.4371

④年期批改

本次評估設定宗地剩余年限為 47.32 年，而基準地價設定的使用年限為

50 年，因此應舉辦年期批改。年期批改的計較式如下：

1 1

K 1 1 m

1 r 1 r

n









式中： K 為年期批改系數， n 為待估宗地剩余使用年限， m 為基準地價設

定的使用年限，r 為地皮還原利率。個中地皮還原利率的測算采取安詳利率加

風險調解值法，即將還原利率視為包括無風險酬金率和風險酬金率兩大部分，

通過對估價器材和當地地產市場狀況的綜合說明，別離確定各部分取值，再

將它們相加得出。計較歷程如下表：

項目 取值聲名 取值

無風險酬金率 取一年期銀行存款利率 3.5

風 投資者投資于收益不確定、具有必然風險性

投資風險補償率 2.9

險 的房地產時，所要求的特別風險補償

報 投資者投資房地產而支付特別打點所要求

酬 打點承擔補償率 0.10%

的補償





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率 投資者所投入的資金由于缺乏活動性所要

缺乏活動性補償率 1.50%

求的補償

投資房地產所帶來的特別優惠，包羅易于獲

投資所帶來的優惠率 -1.00%

得融資、可得到所得稅抵扣等

合計 7%



則年期批改系數=［1-1/(1+7%)47.32］/［1-1/(1+7%)50］

=0.9939

⑤容積率批改

本次估價設定宗地容積率為 0.11，基準地價設定的標準容積率為 1，對

于家產用地而言，容積率的崎嶇對地價影響不大，因此本次估價不作容積率

批改。

⑥開發程度批改

待估宗地開發程度設定為“五通一平 ”(即宗地紅線外通路、通電、通

上水、通下水、通信，宗地紅線內園地平整)，與基準地價設定的開發程度一

致，則不作開發程度批改。

(2)本錢逼近法

本錢逼近法是以開發地皮所淹滅的各項客觀用度之和為首要依據，再加

上必然的利潤、利錢、應繳納的稅金和地皮增值收益來確定地皮價值的要領。

根基計較公式如下:

V Ea Ed T R1 R2 R3 VE R3

式中： V ──地皮使用權價值；



Ea ──地皮取得費(征地補償費)；

Ed ──地皮開發費；



T ──稅費;



R1 ──利錢；



R2 ──利潤；



R3 ──地皮增值收益；



VE ──地皮本錢價值。





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①地皮取得費(征地補償費)

評估職員通過觀測宗地周邊地皮操作情形及宗地原始用途，設定待估宗

地征地范例為耕地，其地皮取得費即征地補償費，一般包羅地皮補償費、安

臵補貼費及青苗補償費。按照江西省人民當局 2010 年 12 月 6 日頒布的《關

于發布全省新征地統一年產值標準和區片綜合地價的關照》 (贛府字

[2010]126 號)，玉山縣冰溪鎮耕地年產值為 1324 元，地皮補償費和安臵補貼

費合計取該耕地年產值的 24.1 倍，青苗補償費按該耕地年產值的 0.5 倍計較，

則征地補償費合計取耕地年產值的 24.6 倍。

征地補償費=1324×24.6/666.67

=48.85(元/平方米)

②稅費

Ⅰ.征地打點費

按照江西省物價局、江西省財政廳《關于印發〈江西省征地打點費暫行

步伐〉的關照》（省物價局、財政廳贛價費字(2001)122 號）文件規定：（一）

征用沒有產生征地用度的地皮，按同類地皮征地費總額 1%收取。個中直接用

于農、林、牧、漁出產的按同類地皮征地費總額 0.5%收取。（二）全包征處所

式：1、一次性征用耕地在 66.67 公頃 （1000 畝）以上，其余地皮 133.34 公

頃（2000 畝）以上按征地總額不高出 1.4%收取；2、征用耕地 66.67 公頃以

下，其余地皮 133.34 公頃以下按征地總額不高出 2.8%收取；（三）半包征地

方法：1、一次性征用耕地在 66.67 公頃以上，其余地皮 133.34 公頃以上按

征地總額不高出 1.4%收取；2、征用耕地 66.67 公頃以下，其余地皮 133.34

公頃以下按征地總額不高出 1.8%收取；（四）單包征處所式：1、一次性征用

耕地 66.67 公頃以上，其余地皮 133.34 公頃以上按征地總額不高出 1.1%收取；

2、征用耕地 66.67 公頃以下,其余地皮 133.34 公頃以下按征地總額不高出

1.4%收取。本次評估征地打點費擬取 2.8%。

征地打點費=48.85×2.8%=1.37 元/平方米

Ⅱ.耕地占用稅



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按照《江西省人民當局關于發布〈江西省征收耕地占用稅實行步伐〉的

關照》（江西省人民當局贛府發[2008]170 號，2008 年 12 月 17 日）及玉山縣相

關行政奇跡收費依據，玉山縣耕地占用稅標準為 22.5 元/平方米。

Ⅲ.耕地開墾費

按照《江西省實行〈中華人民共和國地皮打點法〉的步伐》規定：經批

準占用根基農田以外耕地的，按被占用耕地前三年均勻年產值的8至10倍繳納。

玉山縣耕地被征用征地統一年產值標準為1324元／畝，在評估中按均勻年產值

的9倍補償。

耕地開墾費=1324 元/畝×9=11916 元/畝，合 17.87 元/平方米

IV.防洪保安資金

按照江西省人民當局《江西省征集防洪保安資金暫行規定》（贛府發

[1995]63號）文件的規定：非農業建樹新征耕地的單位和小我私家繳納的防洪資金，

由地皮打點部門在治理用地手續時一次性代收，并規定城鎮籌劃區內按每畝

1000元征集，城鎮籌劃區外按每畝500元征集，由于待估宗職位于城鎮籌劃區

外，以是防洪保安資金取每畝500元。

防洪保安資金=500÷666.67=0.75元/平方米

綜上，各項稅費如下表：

金額

項目序號 項目名稱 費率或計較式

(元/㎡)

① 征地打點費 征地補償費×2.8% 1.37

② 耕地占用稅 每平方米 22.5 元 22.50

③ 耕地開墾費 每平方米 17.87 元 17.87

④ 防洪保安資金 每平方米 0.75 元 0.75

稅費合計 42.49



③地皮開發費

本次估價設定宗地開發程度為“五通一平 ”(即宗地紅線外通路、通電、

通上水、通下水、通信，宗地紅線內園地平整)，地皮開發費是指宗地紅線外

的基本辦法建樹及宗地紅線內的園地平整的開發用度，通過觀測待估宗地所

在地區同類地皮的均勻開發用度水平團結待估宗地現真相形，確定地皮開發

費為 50 元/平方米。

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④利錢

按照待估宗地的開發局限，確定其開發周期為 1 年。征地補償費和稅費

設定為開發期月朔次性投入，地皮開發費設定為在開發期內勻稱投入，利率

取基準日銀行 1 年期貸款利率 6.56%。

⑤利潤

利潤是指在公然市場的條件下，應計取的同類投資項目的均勻投資利潤。

通過觀測當地同類地皮開發項目的均勻利潤水平并綜合思量待估宗地的用

途、地皮開發的局限、開發周期等身分，確定以征地補償費、稅費、地皮開

發費之和為基數，投資利潤率取 5%。

⑥地皮增值收益

地皮增值收益是指農業用地轉為建樹用地并舉辦相應開發后，到達建樹

用地的某種操作前提而產生的增值。本次估價通過觀測當地同類地皮均勻增

值收益狀況團結委估宗地現真相形，確定以征地補償費、稅費、地皮開發費、

投資利錢、投資利潤為基數，地皮增值收益率取 15%。

⑦地價批改

Ⅰ.個別身分批改

個別身分批改是指按照待估宗地的身分，對地價測算功效舉辦批改。根

據基準地價系數修處死中對宗地身分的批改功效，確定該批改系數為 1.749%。

Ⅱ.年期批改

本次估價設定宗地剩余使用年限為 47.32，因此須舉辦年期批改。年期修

正的計較式如下：

1

K 1

1 r n

式中： K 為年期批改系數， n 為待估宗地剩余使用年限， r 為地皮還原利

率。個中地皮還原利率的測算采取安詳利率加風險調解值法，即將還原利率

視為包括無風險酬金率和風險酬金率兩大部分，通過對估價器材和當地地產

市場狀況的綜合說明，別離確定各部分取值，再將它們相加得出。計較歷程



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如下：





項目 取值聲名 取值

無風險酬金率 取一年期銀行存款利率 3.5

投資者投資于收益不確定、具有必然風險性

投資風險補償率 2.9

的房地產時，所要求的特別風險補償

風

投資者投資房地產而支付特別打點所要求

險 打點承擔補償率 0.10%

的補償

報

投資者所投入的資金由于缺乏活動性所要

酬 缺乏活動性補償率 1.50%

求的補償

率

投資房地產所帶來的特別優惠，包羅易于獲

投資所帶來的優惠率 -1.00%

得融資、可得到所得稅抵扣等

合計 7%



則年期批改系數=1-1/(1+7%)47.32

=0.9593

⑧本錢逼近法評估功效

本錢逼近法測算歷程如下表：

計較值

項目序號 項目名稱 計較式

(元/㎡)

① 征地補償費 48.85

② 稅費 42.49

③ 地皮開發費 50.00

(①+②)×［(1+貸款利率)開發期-1］

④ 利錢 7.61

+③×［(1+貸款利率)開發期/2-1］

⑤ 利潤 ①+②+③×5% 7.07

⑥ 地皮本錢價值 ①+②+③+④+⑤ 156.02

⑦ 地皮增值收益 ⑥×15% 23.40

⑧ 個別身分批改 (⑥+⑦)×1.01749 182.56

⑨ 年期批改 ⑧×0.9593 175



本錢逼近法評估功效為 175 元/平方米。

5.評估功效

顛末評估測算，基準地價系數修處死的評估功效為 131 元/平方米，本錢

逼近法的評估功效為 175 元/平方米，兩種要領的測算功效有必然差距。通過

說明兩種要領的測算歷程和所使用數據的質量以及評估職員通過市場觀測掌



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握的當地同類地皮的地價水平，我們以為本錢逼近法更能當令、精確地反應

當地地產市場狀況、有關政策以及地皮質量等身分對宗地地價的影響。因此

本次評估采取加權均勻值做為評估功效，選取基準地價系數修處死的權重為

30%，本錢逼近法的權重為 70%，則：評估功效為 161.80 元/平方米。

(六) 評估功效與賬面代價較量改觀情形說明

1.地皮使用權評估功效

賬面值 評估值 增值額 增值率%

4,565,916.53 16,513,486.00 11,947,569.47 261.67



2.評估功效與賬面代價較量改觀情形及原因

地皮使用權增值的首要原因:委估宗地地址地區經濟的成長，配套辦法不

斷完善，用地需求不絕上升，可供開發操作的地皮鐫汰，連年地皮使用權出

讓價值的不絕攀升造成，是形本錢次評估增值的首要原因。



七、遞延所得稅資產評估技能聲名



遞延所得稅資產賬面值 222,364.08 元，核算內容為因企業執行的管帳政

策與稅禮貌定差別，資產的賬面代價與其計稅基本發生的差異。評估職員通

過查閱相關賬簿、憑據，相識差異發生的原因、形成歷程并核實金額的精確

性。經核實，該科目核算的金額切合企業管帳制度及稅法相關規定，評估時

按照對應科目的評估處理賞罰情形計較確認遞延所得稅資產。

經評估，遞延所得稅資產評估值為 222,364.08 元。



八、負債評估技能聲名



(一)評估領域

負債首要包羅：短期借錢、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應付

股利、應交稅金、其他應付款、其他非活動負債等。

上述負債在評估基準日賬面值如下所示：

金額單位：人民幣元

科目 賬面值



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短期借錢 7,500,000.00

應付賬款 5,477,466.74

預收金錢 196,164.20

應付職工薪酬 774,682.45

應交稅金 87,609.59

應付利錢 15,290.00

應付股利 6,905,081.02

其他應付款 452,238.19

其他非活動負債 3,050,000.00

活動負債合計 24,458,532.19



(二)負債各科目核實、評估的要領和功效

1.短期借錢

短期借錢賬面值 7,500,000.00 元，是企業向銀行借入的限期在 1 年以內的

各項借錢，所有為人民幣借錢。評估職員通過查閱借錢條約、包管條約、進

賬憑據、付款憑據等資料并對其舉辦函證，以核實放款單位、金額、限期和

利率等內容。經核實，申報評估明細表內容均精確無誤，至評估基準日的利

息已所有計入應付利錢科目，賬面值即為企業基準日后需現實送還的借錢額，

則以核實后賬面值作為評估值。

短期借錢評估值為 7,500,000.00 元。

2.應付賬款

應付帳款賬面值為 5,477,466.74 元，核算內容是企業購買裝備、質料等

業務應付供貨方的金錢。

評估職員通過查閱有關條約、協議等資料，核實業務內容、結算方法、

限期、產生日期和金額等內容，并對部分大額金錢發函詢證。經核實，申報

評估明細表各項內容均精確無誤，未發明有無需付出的金錢，則以核實后賬

面值作為評估值。

應付賬款評估值為 5,477,466.74 元。

3.預收賬款

預收賬款賬面值為 196,164.20 元，核算內容是預收甘肅泛植生物科技有

限公司、蘇州逾世紀生物科技有限公司等企業的貨款。



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評估職員通過查閱有關條約、協議等資料，核實業務內容、結算方法、

限期、產生日期和金額等內容，并對部分大額金錢發函詢證。經核實，申報

評估明細表各項內容均精確無誤，未發明有無需付出的金錢，則以核實后賬

面值作為評估值。

預收賬款評估值為 196,164.20 元。

4.應付職工薪酬

應付職工薪酬賬面值為 774,682.45 元，是企業已計提而未付的職工人為

及養老保險、工會經費等。

評估職員查閱了企業擬定的人為打點步伐，并查閱了相關賬簿和憑據，

確認各項計提用度切合規定、金額無誤，則以核實后賬面值作為評估值。

應付職工薪酬評估值為 774,682.45 元。

5.應交稅金

應交稅金賬面值 87,609.59 元，內容包羅企業應交的房產稅、地皮稅、

城建稅、教誨費附加以及預交留抵的增值稅等。評估職員查閱了應交稅金明

細賬，抽查企業的完稅憑據、納稅申報表等資料，核實無誤后以賬面值作為

評估值。

應交稅金評估值為 87,609.59 元。

6.應付利錢

應付利錢賬面值 15,290.00 元，是企業借入短期借錢至評估基準日已計提

應付未付的利錢。評估職員查閱了相關條約、計較比例、金額，核實無誤后

以賬面值作為評估值。

應付利錢評估值為 87,609.59 元。

7.應付股利

應付股利賬面值 6,905,081.02 元，是企業應付股東新加坡三達投資有限

公司 2007 年度至 2010 年度的分配利潤。評估職員查閱了董事會的相關年度

分配方案、分配決策，核實無誤后以賬面值作為評估值。

應付股利評估值為 6,905,081.02 元。



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8.其他應付款

其他應付款賬面值 452,238.19 元，內容包羅企業應付的零星工程款、運

費、職工醫藥費等。評估職員對其他應付金錢的有關票據、協議或條約舉辦

了抽審核實，并對部分項目發函詢證。經核實，申報評估明細表各項內容均

精確無誤，未發明有無需付出的金錢，則以核實后賬面值作為評估值。

其他應付款評估值為 452,238.19 元。

9.其他非活動負債

其他非活動負債賬面值 3,050,000.00 元，內容為財政項目津貼款。評估

職員對非活動負債的相關文件資料舉辦了核實，該金錢為國度發改委下達的

節能技能改革項目款，則以核實后賬面值作為評估值。

其他非活動負債評估值為 3,050,000.00 元。

(三)活動負債評估功效

1.活動負債評估功效如下：

金額單位：人民幣元

增值率

科目名稱 賬面值 評估值 增值額 (%)

短期借錢 7,500,000.00 7,500,000.00 - 0

應付賬款 5,477,466.74 5,477,466.74 - 0

預收金錢 196,164.20 196,164.20 - 0

應付職工薪酬 774,682.45 774,682.45 - 0

應交稅金 87,609.59 87,609.59 - 0

應付利錢 15,290.00 15,290.00 - 0

應付股利 6,905,081.02 6,905,081.02 - 0

其他應付款 452,238.19 452,238.19 - 0

其他非活動負債 3,050,000.00 3,050,000.00 - 0

活動負債合計 24,458,532.19 24,458,532.19 - 0









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第六部分 收益法評估技能聲名



一、評估器材



本陳訴評估器材為江西懷玉山三達活性炭有限公司股東所有權益代價。



二、收益法應用條件說明



企業代價評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益成本化或折

現以確定評估器材代價的評估思緒。收益法應用的條件是：①被評估企業未

來預期收益及得到預期收益所包袱的風險可以預測并可以用貨幣衡量；②被

評估企業預期贏利年限可以預測。

被評估企業提供了汗青年度的策劃和財務資料以及將來策劃收益預測的

有關數據和資料，評估職員通過說明企業提供的相關資料并團結對宏觀經濟

形勢、企業所處行業的成長遠景以及企業自身的策劃近況的起源說明，被評

估企業具備一連策劃的前提，將來預期收益、風險可以預測并可以用貨幣衡

量，預期收益年限可以預測。因此本項目具備采取收益法對江西懷玉山三達

活性炭有限公司股東所有權益代價舉辦評估的前提。



三、收益預測的盡職觀測



收益預測盡職觀測的步調及內容如下：

(1)查閱積年財務報表及其他相關資料，說明被評估企業積年的營業收

入、本錢及相關用度的組成及改觀原因，說明企業各項經濟技能指標、財務

指標改觀原因；

(2)觀測網絡影響被評估企業策劃的有關信息和資料，內容包羅宏觀經濟

形勢、被評估企業所處行業的政策、近況及成長遠景、被評估企業稅收及其

他優惠政策等；



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(3)說明企業的資產和負債，核實是否存在溢余資產、非策劃性資產或負

債；

(4)與被評估企業有關職員就被評估企業的將來策劃籌劃、成長遠景舉辦

座談；

(5)說明被評估企業提供的預測將來策劃收益的有關數據和資料。



四、收益預測的假設前提



收益預測時遵循的假設前提如下：

1. 假設委托方、被評估企業及其他相關當事方提供的有關

評估資料真實、完整、正當、有效。

2. 假設影響企業策劃的國度現行有關法令、禮貌及企業所

屬行業的根基政策無重大變革。

3. 假設在評估基準日的銀行利率、匯率、稅收政策等除已

知的以外無重大改變。

4. 假設宏觀經濟形勢不會呈現重大變革，企業所處區域的

政治、經濟和社會環境不會呈現重大變革，并且無其他不行預測

和不行抗力身分造成的重大影響。

5. 假設被評估企業的管帳政策和核算要領無重大變革。

6. 假設企業打點團隊無重大變革，并盡職盡責根據今朝的

策劃方法和策劃打算一連策劃。



五、企業策劃、財務說明



(一)行業配景說明

1.宏觀經濟說明

2010 年，面對巨大多變的國表里經濟環境和各類重大挑釁，各區域、各

部門當真貫徹落實黨中央、國務院決定部署，堅持實行應對國際金融危機沖

擊的一攬子打算，加快轉變經濟成長方法和經濟結構計謀性調解，黎民經濟



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保持了安穩較快成長，各項社會奇跡取得新的前進。

2010 年國內出產總值 397,983 億元，比上年增長 10.3%。按可比價值計

算，比上年增長 10.3%，增速比上年加快 1.1 個百分點。分季度看，一季度同

比增長 11.9%，二季度增長 10.3%，三季度增長 9.6%，四序度增長 9.8%；分

財富看，第一財富增加值 40,497 億元，增長 4.3%；第二財富增加值 186,481

億元，增長 12.2%；第三財富增加值 171,005 億元，增長 9.5%。









總體來說，在收入增長、政策刺激、消費信心回升以及物價上升的影響

下，此后中國經濟增速仍將安穩上行。

2.行業近況及成長遠景

連年來，跟著我國經濟的不絕成長和人們糊口水平的慢慢進步，活性炭

的應用越來越受到人們的重視，出格在國度不絕加大環境掩護力度的配景下，

我國國內活性炭需求量不絕增長，出口量也逐年上升。個中入口泛起出迅猛

的增長勢頭（見下圖）。20 世紀 90 年月，我國的活性炭年均勻入口增長率約

為 8.8％，而在 2000-2009 年 10 年間，我國活性炭的年均勻入口增長率已達

到 34.6％，2009 年的入口量是 2000 年的 4.5 倍，是 1990 年的 12.4 倍。所

入口的產物首要是各類差別范例的高級活性炭，以顆粒活性碳占最大比例。

在價值方面，入口的高級產物比國內產物要高許多，2009 年入口均價到達

4116.0 美元/噸，是出口均價的 3.8 倍；而按照品種和用途的差別，其市場銷

售價值的不同也很大，從每噸六、七元人民幣，到上萬元人民幣，某些特定



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用途的高品級品種乃至到達每噸幾十萬元人民幣的價值；由于國產非凡用途

的高級活性炭產物不能滿足國內市場需求，使得這些入口高級活性炭價值出

人料想地耐久高漲。據預測，由于國內對高級活性炭的需求還在增長，這些

活性炭的價值在近幾年內繼續上漲的大概性極大。









我國活性炭入口數量迅猛增長，一方面當然是由于連年我國總體經濟平

穩高速成長，拉動了對活性炭需求的快速增長；另一方面也是由于國內活性

炭財富的出產結構性抵牾這一原因所致；盡量我國的活性炭財富總體的出產

手段活著界上數一數二，但由于國內活性炭財富在短期內基礎無法改變的生

產結構性抵牾，國內的一些新范例活性炭尤其是高級活性炭的產量無法跟上

其快速膨脹的需求。

在入口市場名堂方面，從美國入口的活性炭以中、高等次顆粒炭品種為

主，韓國、日本則一直以高等次的活性炭來打開我國市場，尤其是日本公司

的特定用途高級品種，占據了我國高品級品種的大部分市場，而從東南亞的

菲律賓、印度尼西亞、越南、馬來西亞等國度入口的首要是果殼活性炭及其

原料。2009 年我國活性炭入口最多的國度是印度尼西亞，入口量到達 1685.3t，

比 2008 年增加 31.3％，其次是美國和荷蘭。由于西方發家國度財富轉移的原

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因，美、日、歐等國際著名活性炭公司紛紛加大了在東南亞國度的活性炭投

資出產，我國的果殼活性炭及其原料又極其缺乏，估量將來幾年內從東南亞

國度入口的數量仍會保持增長。

中國事活性炭出產大國，據統計，2007 年產量到達 37 萬噸，但消費僅為

10 萬噸。而居天下活性炭產量第二的美國年產活性炭為 18 萬噸，消費卻高出

20 萬噸，可見中國活性炭行業在國內也有較大的市場潛力。將來 10-20 年，

中國活性炭國內市場需求將進一步加大，因此，對付活性炭行業，21 世紀前

20 年是大有作為的重要計謀機會期。按照活性炭行業成長近況和表里部環境

的變革，通過科技創新和結構優化，使活性炭財富步入經濟、環境、社會“三

贏”的可一連成長之路。在舉辦活性炭財富結構調解時，加快活性炭企業向規

模化、自動化和切合環保要求的方向成長，進步企業的技能含量，爭取再形

成多少優勢互補、表里團結、增值率高、創新手段強的活性炭經濟增長點和

財富群，在保持活性炭財富一連成長的條件下，走出一條科技含量高、環境

污染小、人力資源獲得充實行展的新型家產化之路。

盡量我國已成為天下活性炭出口大國，但間隔天下強國水平尚有很大差

距。2009 年我國出口活性炭均勻價值為 1077.9 美元/噸，而入口活性炭均勻

價值到達 4116.0 美元/噸。這就是說，我國出口的多半是中低端產物，出口

均價只相當于入口均價的 1/4。今朝國產活性炭大量低價出口，既造成優質資

源的龐大揮霍，也導致了環境污染，當前活性炭出口量上升的市場形勢，實

際是以犧牲環境和淹滅大量優質煤炭資源為價錢的。而活性炭企業要做大做

強，必需以技能為核心，成長技能麋集型財富模式，這樣才華實現技能與市

場的調和成長。也是企業實現可一連成長的一定選擇。

今朝我國活性炭在氣氛凈化、水處理賞罰等規模應用較多，并泛起出應用量

增長的趨勢。著實在很多高端規模有更大的挖掘空間，但卻鮮有國內活性炭

出產企業可以或許提供。譬喻應用于氣氛凈化的活性炭微球、香煙濾嘴活性炭、

超等電容活性炭等高附加值的品種。以是延伸財富鏈，以應用發動市場，提

升活性炭附加值，促進產物更新換代和財富進級是企業成長壯大的有力本領。



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其它活性炭應用設備的開發是延伸財富鏈的一個新途徑。海外企業許多是以

制造設備為重點，以此晉升產物附加值。國內活性炭企業應深入相識市場需

求，按照用戶需要加工活性炭防護裝備。活性炭應用設備在浩瀚規模都有應

用，可以先從環保辦法入手，然后再向化工、冶煉、食物、電子等行業擴展。

開發活性炭使用綜合技能，擴展活性炭的成果。通過聯用技能的開發，在活

性炭應用上取得新打破，敦促活性炭財富的大成長。

(二)企業策劃狀況說明

江西懷玉山三達活性炭有限公司系外王法人獨資的有限責任公司，首要

產物種別為 GA 系列活性炭、PA 系列活性炭、HA 系列活性炭、MA 系列活性炭，

個中以 GA 系列活性炭、PA 系列活性炭占首要銷量。GA 系列產物以木屑等為

原料，采取氯化鋅法出產，具有孔隙結構發家，比外貌積大、吸附容量高、

過濾速率快等特征。首要合用于各類氨基酸、味精、淀粉糖、精制糖、飲料、

化學助劑、染料中間體、食物添加劑、藥品制劑等高色素溶液的脫色、提純、

除臭、除雜。2010 年公司參加南京林化所的《活性炭微結構及其外貌基團定

向制備應用技能》項目榮獲國度科技前進二等獎。

(三)企業積年財務數據及說明

1.汗青年度財務數據及指標

企業連年首要財務數據如下表：

金額單位：人民幣萬元

管帳時代 2008-12-31 2009-12-31 2010-12-31 2011-7-31

總資產 4,739 5,062 6,183 5,030

個中：活動資產 3,358 3,466 4,226 2,528

牢靠資產 400 446 445 443

總負債 956.46 868.71 1,670.95 2,426.24

凈資產 3,782.21 4,193.32 4,511.56 2,603.95

2011 年 1 月-7

管帳時代 2008 年 2009 年 2010 年

月

主營業務收入 5,686.26 5,295.59 6,498.22 3,545.91

主營業務本錢 4,719.28 4,068.24 5,274.72 3,048.69

營業稅金及附加 0.91 6.88

銷售用度 501.67 542.61 560.80 295.15

打點用度 427.99 413.42 591.25 368.11

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財務用度 -15.30 4.33 45.62 30.23

利潤總額 156.46 422.49 284.76 -212.32

凈利潤 122.21 411.11 297.30 -209.29









企業連年首要財務指標見下表：

2011 年

指標說明 指標表明 2008 年 2009 年 2010 年

1-7 月

盈利手段說明

凈資產收益率 凈利潤/均勻凈資產 3.23% 10.31% 6.83% -5.88%

總資產酬金率 息稅前利潤/均勻總資產 2.26% 8.48% 6.10% -3.19%

主營業務利潤率 主營業務利潤/主營業務收入 0.93% 5.04% -0.38% -6.25%

主營業務本錢率 主營業務本錢/主營業務收入 82.99% 76.82% 81.17% 85.98%

償債手段說明

資產負債率 總負債/總資產 20.18% 17.16% 27.03% 48.23%

活動比率 活動資產/活動負債 3.51 3.99 3.09 1.19

速動比率 （活動資產-存貨）/活動負債 3.10 3.60 2.67 0.96

利錢保障倍數 息稅前利潤/利錢用度

營運手段說明

應收賬款周轉率 主營業務收入/均勻應收賬款 6.61 5.54 6.69 3.65

存貨周轉率 主營業務本錢/均勻存貨 11.97 11.14 11.57 5.72

活動資產周轉率 主營業務收入/均勻活動資產 1.69 1.55 1.69 1.05

總資產周轉率 主營業務收入/均勻總資產 1.20 1.08 1.16 0.63



2.首要財務指標說明

1.企業的凈資產收益率、總資產酬金率、主營業務利潤率等盈利手段指

標從 2009 年起逐年低落，表白企業的盈力手段逐漸低落，至本年上半年已出

現凈利潤負數，企業盈力手段有待進步。

2.企業的積年資產負債率處于較低水平，活動比率處一較高水平，表白

企業財務狀況不變，償債手段強，2011 年 1-7 月資產負債率處于較高水平，

首要原因為計提的應付股利尚未付出。

3.企業的應收賬款及存貨周轉率較高，反應企業應收賬款及存貨打點能

力較好。



六、收益模子的選取





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企業代價評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益成本化或折

現以確定評估器材代價的評估思緒。收益法詳細包羅兩種要領，一是收益資

本化法，二是將來收益折現法，本次收益法評估采取將來收益折現法，采取

的模子為企業自由現金流模子。該模子的計較式如下：

企頤魅整體代價=企業自由現金流量折現值+溢余資產代價+非策劃性資產

代價+耐久股權投資代價

股東所有權益代價=企頤魅整體代價-有息負債

(一)企業自由現金流量折現值

企業自由現金流量折現值=明晰預測期內現金流量的折現值+明晰預測期

后現金流量(終值)折現值。計較式如下：

n

Rt

P Pn r

t 1 (1 i) t

式中： P ──企業自由現金流量折現值；

t ──預測年度；

i ──折現率；

Rt ──第 t 年現金流量；

n ──明晰預測期年限；

Pn ──明晰預測期后現金流量折算至明晰預測期末年的終值；

r ──終置魅折現系數。



1.收益限期簡直定

通過說明企業所處行業的成長遠景及企業自身的策劃情形，本次評估設

定被評估企業永續策劃。收益的預測采取兩階段模子，第一階段明晰預測期

即自 2011 年 8 月至 2015 年，估量至明晰預測期末，企業的策劃情形將趨于

不變；第二階段為 2016 年至永續。

2.明晰預測期企業自由現金流量簡直定

明晰預測期內各年企業自由現金流量的計較式如下：

企業自由現金流量=主營業務收入-主營業務本錢-主營業務稅金及附加+

其余業務利潤-時代用度(打點用度、營業用度)-所得稅+折舊及攤銷-成個性

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支出-營運資金改觀額

3.折現率簡直定

本次評估收益額口徑為企業自由現金流量，根據收益額與折現率口徑一

致的原則，折現率采取加權均勻成本本錢模子( WACC )確定。計較式如下：



1 T

E D

WACC K e Kd

D E D E

式中： K e ──權益成本本錢；

K d ──債務成本本錢；

D / E ──按照市場代價預計的被評估企業的方針債務與股權比率；

T ──所得稅率。



個中，權益成本本錢 K e 采取成本資產定價模子( CAPM )確定，計較式如

下：

K e R f L MRP Rc

式中： R f ──無風險酬金率；

L ──企業風險系數；

MRP ──市場風險溢價；

Rc ──企業特定風險調解系數。



4.終值簡直定

終值是指明晰預測期后的現金流量折算至明晰預測期末年的代價，本次

評估設定被評估企業永續策劃，則明晰預測期后(即永續期)的終值計較式如

下：

Rn1

Pn

i



式中： Pn ──永續期各年現金流量折算至明晰預測期末年的終值；



Rn 1 ──永續期年度的現金流量。



個中永續期年度的現金流量按照明晰預測期末年的現金流量調解確定。

(二)溢余資產

溢余資產是指與企業策劃收益無直接干系的，高出企業策劃所需的多余



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資產，本次評估按照資產的性質及特點，采取恰當的要領舉辦評估。

(三)非策劃性資產

非策劃性資產是指與企頤魅正常策劃收益無直接干系的資產，包羅不發生

收益的資產以及與評估預測收益無關聯的資產，第一類資產不發生收益，第

二類資產雖然發生收益但在收益預測中未加以思量。本次評估按照資產的性

質及特點，采取恰當的要領舉辦評估。

(四)有息負債

有息債務是指基準日賬面上需要付息的債務，包羅短期借錢、一年內到

期的耐久借錢、耐久借錢等，以核實后的賬面值或企業現實應包袱的負債確

定評估值。



七、測算歷程



(一)明晰預測期企業自由現金流量的預測

1.主營業務收入的預測

江西懷玉山三達活性炭有限公司主營業務收入首要為 767 系列、GA 系列、

HA 系列、MA 系列、PA 系列、EA 系列等活性炭產物銷售收入。

(1)汗青年度銷售情形

① 史年度銷售數量如下

數量單位：噸

數量

業務項目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 1-7 月

GA 系列活性炭 4,029.29 3,318.47 3,613.43 1,691.86

PA 系列活性炭 2,166.37 2,178.91 2,988.60 1,613.36

HA 系列活性炭 161.38 265.58 334.77 156.78

MA 系列活性炭 58.33 31.31 45.20 12.92

767 系列活性炭 804.61 984.70 1,247.84 645.73

合計 7,219.98 6,778.97 8,229.84 4,120.64



②汗青年度銷售均勻單價如下：

單位：元/噸

業務項目 單價



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2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 1-7 月

Ga 系列活性炭 7,769.81 7,544.42 7,632.44 8,512.19

PA 系列活性炭 7,494.41 7,175.68 7,389.56 8,017.95

HA 系列活性炭 11,203.03 11,500.81 11,593.53 11,444.11

MA 系列活性炭 7,989.27 10,927.71 8,151.13 11,261.07

767 系列活性炭 8,757.24 9,026.42 8,870.38 9,574.01



③汗青年度銷售收入如下：

金額單位：人民幣元

銷售收入

業務項目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 1-7 月

Ga 系列活性炭 31,306,822.29 25,035,916.23 27,579,243.63 14,401,391.93

PA 系列活性炭 16,235,671.31 15,635,151.94 22,084,472.82 12,935,858.27

HA 系列活性炭 1,807,944.90 3,054,385.19 3,881,167.51 1,794,150.82

MA 系列活性炭 466,013.90 342,146.57 368,463.63 145,436.77

767 系列活性炭 7,046,165.11 8,888,320.16 11,068,811.32 6,182,263.95

合計 56,862,617.51 52,955,920.09 64,982,158.91 35,459,101.74



(2)將來年度銷售情形

①銷售量的預測

將來銷售量的預測首要是按照企業提供的技改項目新增產能，市場容量

及企業的市場占有率以及企業的中耐久籌劃的基本長舉辦預測的。按照上述

思緒，預測年度銷售量如下：

數量單位：噸

數量

業務項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

Ga 系列活性炭 2,138.38 5,745.35 5,745.35 5,745.35 5,745.35

PA 系列活性炭 1,554.56 4,751.88 4,751.88 4,751.88 4,751.88

HA 系列活性炭 198.08 532.28 532.28 532.28 532.28

MA 系列活性炭 35.00 71.87 71.87 71.87 71.87

767 系列活性炭 676.98 1,984.06 1,984.06 1,984.06 1,984.06

合計 4,602.99 13,085.45 13,085.45 13,085.45 13,085.45



②明晰預測期內不含稅銷售價值的預測

將來不含稅銷售價值的預測首要是按照企業提供的企業 11 年 1-7 月的平

均單價及其他相關資料的基本長舉辦預測的，預測年度不含稅銷售價值如下：





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單位：元/噸

單價

業務項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

Ga 系列活性炭 8,512.19 8,937.80 8,937.80 8,937.80 8,937.80

PA 系列活性炭 8,017.95 8,418.84 8,418.84 8,418.84 8,418.84

HA 系列活性炭 11,444.11 12,016.32 12,016.32 12,016.32 12,016.32

MA 系列活性炭 11,261.07 11,824.13 11,824.13 11,824.13 11,824.13

767 系列活性炭 9,574.01 10,052.71 10,052.71 10,052.71 10,052.71



③明晰預測期內主營業務收入的預測

按照上述預測功效，明晰預測期內主營業務收入預測如下：

金額單位：人民幣元

金額

業務項目

2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

Ga 系列活性炭 18,202,268.48 51,350,765.14 51,350,765.14 51,350,765.14 51,350,765.14

PA 系列活性炭 12,464,364.23 40,005,350.44 40,005,350.44 40,005,350.44 40,005,350.44

HA 系列活性炭 2,266,863.64 6,396,097.78 6,396,097.78 6,396,097.78 6,396,097.78

MA 系列活性炭 394,151.55 849,851.61 849,851.61 849,851.61 849,851.61

767 系列活性炭 6,481,368.86 19,945,221.68 19,945,221.68 19,945,221.68 19,945,221.68

合計 39,809,016.76 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64



2.主營業務本錢的預測

江西懷玉山三達活性炭有限公司汗青年度主營業務本錢如下：

金額單位：人民幣元

本錢

業務項目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 1-7 月

Ga 系列活性炭 25,613,946.68 18,548,269.39 21,931,769.74 12,507,679.69

PA 系列活性炭 13,241,678.56 11,948,657.77 17,992,501.90 11,122,404.99

HA 系列活性炭 1,499,073.44 2,462,587.65 3,138,709.60 1,484,688.93

MA 系列活性炭 354,815.02 291,980.67 312,583.67 116,349.66

767 系列活性炭 6,483,271.76 7,430,944.74 9,371,661.78 5,255,744.29

合計 47,192,785.46 40,682,440.22 52,747,226.69 30,486,867.56



主營業務本錢預測時按當年投入的出產用度當年落成結轉產制品，而且

產銷平衡；

由于江西懷玉山三達活性炭有限公司打點模式較為單一，職員結構相對

不變，本次評估思量將來產能的增加，思量增加出產及打點層員工，人均工



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資按每年增長 3%舉辦預測。制造用度首要有修理費、水電費、熱力費及其他

用度組成，按制造用度與產量存在相關干系，將來預測首要參考積年年度與

主營業務收入的比例確定預測值。原質料與產量存在相關干系，產量增長可

釀本錢也跟著增長，將來預測首要參考積年年度與主營業務收入的比例確定

預測值。

經計較，2011 年 8 月至 2015 年主營業務本錢如下









金額單位：人民幣元

項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

原質料 27,915,211 83,027,381 83,027,381 83,027,381 83,027,381

人為 4,136,500 7,027,800 7,238,600 7,455,800 7,679,500

制造用度 1,437,487 4,280,694 4,280,694 4,280,694 4,280,694

主營業務本錢 33,489,197.98 94,335,875.13 94,546,675.13 94,763,875.13 94,987,575.13



3.主營業務稅金及附加的預測

主營業務稅金及附加的預測首要是按照江西懷玉山三達活性炭有限公司

的增值稅計較城建稅、教誨費附加及處所教誨費附加，增值稅按照銷項稅減

去可抵扣進項稅繳納售，個中增值稅稅率 17%，城建稅稅率為 5%，教誨費附

加稅率為 5%。

明晰預測期內主營業務稅金預測表

金額單位：人民幣元

序號 稅 種 稅率 計稅基數 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年



1 城建稅 5% 應交增值稅 101,097.35 301,919.20 301,919.20 301,919.20 301,919.20



2 教誨費附加 5% 應交增值稅 101,097.35 301,919.20 301,919.20 301,919.20 301,919.20



主營業務稅金及附加合計 202,194.70 603,838.39 603,838.39 603,838.39 603,838.39





4.銷售用度的預測

江西懷玉山三達活性炭有限公司營業用度首要包羅業務費、差盤纏、商

檢費、海運費、宣傳費、運雜費等。個中業務費、海運費、運雜費等與產量

存在相關干系，產量增長可釀本錢也跟著增長，將來預測首要參考積年年度

與主營業務收入的比例確定預測值。

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依據以上要領和思緒，明晰預測期內營業用度的詳細預測功效詳見下表：

金額單位：人民幣元

業務項目 2011 年 5-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

銷售用度 3,435,342.86 10,133,892.83 10,133,892.83 10,133,892.83 10,133,892.83



5.打點用度的預測

江西懷玉山三達活性炭有限公司打點用度首要包羅人為、辦公費、稅金、

勞動保險費、招待費差盤纏、無形資產攤銷、折舊、其他等。

個中首要項目的測算思緒如下：

個中人為、福利費按照企業薪酬打點步伐、績效查核制度，團結明晰預

測期內企業的策劃情形，預測明晰預測期內人為按 3%增長。

折舊費為江西懷玉山三達活性炭有限公司出產及打點用牢靠資產折舊

費，將來年度折舊費首要包羅評估基準日存量資產、在建工程轉固及將來新

增和更新資產折舊費，根據評估基準日的折舊政策舉辦預測，詳見折舊費及

攤銷預測。其他用度將來預測首要參考積年年度產生用度情形，并按照企業

相關打算來確定預測值。

依據以上要領和思緒，打點用度的詳細預測功效詳見下表：

將來打點用度的預測表

金額單位:人民幣元

業務項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

打點用度 3,193,700.71 7,332,802.59 6,861,824.80 6,968,224.80 7,063,668.80



6.其他業務利潤的預測

江西懷玉山三達活性炭有限公司汗青年度其他業務利潤為少量包裝物的

銷售，今后年度無明晰打算和布置，且具有不確定性，故江西懷玉山三達活

性炭有限公司明晰預測期其他業務利潤按零處理賞罰。

7.營業外出入的預測

江西懷玉山三達活性炭有限公司汗青年度營業外收入為津貼收入及零星

罰充公入，營業外支出首要為處臵牢靠資產凈喪失等。

津貼收入為企業按照《國度稅務總局關于以農林剩余物為原料的綜合利



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用產物增值稅政策的關照》，自 2009 年 1 月 1 日起至 2010 年 12 月 31 日，2011

年 1-7 月津貼收入為 10 年 12 月的增值稅稅款返還收入；今朝新的文件尚未

出臺，將來年度能否得到稅款返還，返還比例均不確定，故本次評估不做預

測。

8.所得稅的預測

金額單位:人民幣元

業務項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年

利潤總額 -511,419.50 6,140,877.70 6,401,055.48 6,077,455.48

所得稅稅率 25% 25% 25% 25%

所得稅 0.00 876,561.48 1,600,263.87 1,519,363.87



8.折舊和攤銷的預測

按照國度稅法及企業相關管帳制度對企業牢靠資產及無形資產攤銷的有

關原則，團結企業資產的使用特點，思量企業裝備已使用年限較長，很多項

資產折舊已經將在預測期內提完，故本次評估將折舊分為存量資產、在建工

程轉固和新增資產，按照企頤魅折舊政策別離測算。

按照上述思緒及成個性支出預測表可以預測出將來策劃年份的折舊及攤

銷用度如下表所示：

金額單位:人民幣元

牢靠資產種別 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

折舊 371,930 1,173,859 1,197,609 1,221,359 1,231,645

無形資產攤銷 46,299 110,235 110,235 110,235 110,235

合計 418,228 1,284,093 1,307,843 1,331,593 1,341,879



9.成個性支出的預測

說明江西懷玉山三達活性炭有限公司的業務特點及成長籌劃，企業的資

天性支出為在建工程尾款支出及更新辦公裝備等。明晰預測期內成個性支出

的預測如下：

明晰預測期內成個性支出預測表

金額單位：人民幣元

項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

合計 0.00 560,704.16 200,000.00 200,000.00 200,000.00





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10.營運資金改觀額的預測

營運資金的變革是現金流的構成部分，“營運成本”是指正常策劃所需“活動

資產”(不包羅超額占用資金)和“無息活動負債”的差額。有息活動負債是融資現

金活動的內容，不屬于“出產策劃勾當”領域，該當從活動負債中扣除。

營運資金增加＝當年營運資金金額－前一年營運資金金額

作為化工制造企業，一般營運資金與主營業務收入呈線性干系，本次評

估，通過計較 2011 年 7 月營運資金占當期銷售收入的比例及向企業相識說明，

綜合確定明晰預測期內所需營運資金為當期銷售收入的 10%，則明晰預測期內

營運資金改觀額預測如下：

營運資金改觀額預測表

金額單位：人民幣元

項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年



期初營運資金 14,685,318.20 14,685,318.20 11,854,728.66 11,854,728.66 11,854,728.66

營運資金追加額 - -2,830,589.54 - -

期末營運資金 14,685,318.20 11,854,728.66 11,854,728.66 11,854,728.66 11,854,728.66



12.明晰預測期企業自由現金流量

按照上述各項預測，明晰預測期企業自由現金流量預測功效如下表：

金額單位：人民幣元

項 目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

一、營業收入 39,809,016.76 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64

個中：主營業務收入 39,809,016.76 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64

其他業務收入 - - - - -

減：營業本錢 33,489,197.98 94,335,875.13 94,546,675.13 94,763,875.13 94,987,575.13

個中：主營業務本錢 33,489,197.98 94,335,875.13 94,546,675.13 94,763,875.13 94,987,575.13

其他業務本錢 - - - - -

營業稅金及附加 202,194.70 603,838.39 603,838.39 603,838.39 603,838.39

營業用度 3,435,342.86 10,133,892.83 10,133,892.83 10,133,892.83 10,133,892.83

打點用度 3,193,700.71 7,332,802.59 6,861,824.80 6,968,224.80 7,063,668.80

財務用度

資產減值喪失

加：公允代價改觀收益

投資收益 - - - - -

二、營業利潤 -511,419.50 6,140,877.70 6,401,055.48 6,077,455.48 5,758,311.48





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加：營業外收入 - - - - -

減：營業外支出 - - - - -

三、利潤總額 -511,419.50 6,140,877.70 6,401,055.48 6,077,455.48 5,758,311.48

減：所得稅 876,561.48 1,600,263.87 1,519,363.87 1,439,577.87

四、凈利潤 -511,419.50 5,264,316.21 4,800,791.61 4,558,091.61 4,318,733.61

加：折舊 371,929.95 1,173,858.79 1,197,608.79 1,221,358.79 1,231,644.79

攤銷 46,298.53 110,234.59 110,234.59 110,234.59 110,234.59

減：成個性支出 - 560,704.16 200,000.00 200,000.00 200,000.00

營運成本增加額 - -2,830,589.54 - - -

五、企業自由現金流量 -93,191.03 8,818,294.97 5,908,634.99 5,689,684.99 5,460,612.99



(二)永續期年度企業自由現金流量的預測

永續期年度企業自由現金流量按照明晰預測期末年企業自由現金流量調

整確定，調解項目及金額如下：

1.成個性支出的調解

思量企業在一連策劃條件下，應擔保資產局限的相對不變，綜合思量各

類資產的更新周期、價值改觀趨勢、資金時刻代價等身分并將成個性支出年

金化后確定永續期年度成個性支出為 85.95 萬元。

2.折舊及攤銷的調解

思量企業明晰預測期末存量資產的折舊和種種資產經濟壽命年限到期后

更新的新增折舊，對明晰預測期末年的折舊舉辦調解并年金化后確定為 76.49

萬元。

3.營運資金改觀額的調解

思量在永續期企業策劃局限趨于不變，明晰預測期末年的營運資金足夠

支持企頤魅正常策劃，因此永續期年度營運資金改觀額調解為 0。

經上述調解后，永續期年度企業自由現金流為 465.68 萬元。

(三)折現率簡直定

本次評估收益額口徑為企業自由現金流量，根據收益額與折現率口徑一

致的原則，折現率選取加權均勻成本本錢( WACC )。計較式如下：

1 T

E D

WACC K e Kd

D E D E

1.權益成本本錢 K e 簡直定

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權益成本本錢 K e 的計較式如下：

K e = R f + L × MRP + Rc

式中： R f ──無風險酬金率；

L ──企業風險系數；

MRP ──市場風險溢價；



Rc ──企業特定風險調解系數。



(1)無風險酬金率 R f 簡直定

經查詢 Wind 資訊，評估基準日 10 年期國債均勻到期收益率為 3.7972%，

則本次評估無風險酬金率取 3.7972%。

(2)企業風險系數 L 簡直定

企業風險系數 L 的計較式如下：

L 1 1 T D / E U

式中： T ──所得稅率，取企業基準日執行的所得稅率 25%；

D / E ──按照市場代價預計的被評估企業的方針債務與股權比率；

u ──無財務杠桿的企業風險系數。

通過查詢 Wind 資訊，選取滬深 A 股同類上市公司作為可比企業，操作上

述計較式將各可比企業的帶財務杠桿的企業風險系數 L 換算為無財務杠桿的

企業風險系數 u ，并取其均值作為被評估企業的 u ，被評估企業 D / E 同樣取

上述可比企業的均勻 D / E 。

通過上述測算，確定 u 為 0.6542， D / E 為 13.18%。

L =[1+(1-25%)×13.18%]×0.6542



=0.7189

(3)市場風險溢價 MRP 簡直定

市場風險溢價是對付一個充實風險分手的市場投資組合，投資者所要求

的高于無風險利率的回報率，按照我公司的研究成就，本次評估市場風險溢

價取 7.08%。

(4)企業特定風險調解系數 Rc 簡直定

企業特定風險調解系數首要思量以下身分：

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① 企業局限風險

被評估企業與可比企業對比局限較小，將來抵制市場風險的手段較低，

經綜合說明，確定局限風險系數取 1%。

②企業策劃風險

企業今朝存在重大擴建工程，擬新增一條 3000 噸出產線，打算 2011 年

10 月份開始投產，從今朝市場情形來看，新出產線投產后，將來是否可以順

利達產存在必然的不確定性，經綜合說明，確定策劃風險系數取 1%。

按照上述說明，企業特定風險系數 Rc 確定為 2%。

(5)權益成本本錢簡直定

按照上述確定的參數，權益成本本錢計較如下：

K e =3.7972%+0.7189×7.08%+2%



=10.89%

2.債務成本本錢 K d 簡直定

債務成本本錢取評估基準日企頤魅賬面銀行貸款利率 8.06%。

3.加權均勻成本本錢 WACC 簡直定



1 T

E D

WACC K e Kd

D E D E



=10.89%×88.35%+8.06%×11.65%×（1-25%）

=10.32%

(四)企業自由現金流量折現值

企業自由現金流量折現值計較功效見下表：

金額單位：人民幣萬元

項目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 永續期

凈現金流量(年度) -93,191.03 8,818,294.97 5,908,634.99 5,689,684.99 4,656,816.81

折現率 10.32% 10.32% 10.32% 10.32% 10.32%

折現期(年) 0.21 0.92 1.92 2.92 -

折現系數 0.9797 0.9139 0.8284 0.7509 6.5959

折現值 -91,299.25 8,059,039.77 4,894,713.22 4,272,384.46 30,716,038.79

折現值合計 51,567,916.25





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(五)溢余資產簡直定

經說明，企業基準日無溢余資產。

(六)非策劃性資產

經說明，企業持有的非策劃性資產(或負債)包羅：非策劃性往來款、遞

延所得稅資產、應收股利、應付利錢、其他非活動負債等。對上述資產和負

債采取資產基本法中各資產和負債的評估功效作為評估值。評估功效見下表：

金額單位：人民幣元

序號 所屬科目 評估值 備注

一 非策劃性資產

1 其他應收款 4,242,434.80 非策劃性往來款款等

2 遞延所得稅資產 155,639.82 與一樣平常策劃無關

二 非策劃性負債

1 其他應付款 452,238.19 非策劃性往來款、應付裝備款等

2 應付利錢 15,290.00 未納入收益預測

3 應付股利 6,905,081.02 與一樣平常策劃無關

4 其他非活動負債 3,050,000.00 與一樣平常策劃無關

非策劃性資產凈值 -6,024,534.59



(七)耐久股權投資

江西懷玉山三達活性炭有限公司無耐久股權投資

(八)有息負債

有息負債包羅短期借錢、耐久借錢，采取資產基本法中有息負債的評估

功效為 7,500,000.00 元。



八、評估功效簡直定



(一)企頤魅整體代價簡直定

企頤魅整體代價=企業自由現金流量折現值+溢余資產代價+非策劃性資產

代價+耐久股權投資代價

= 51,567,916.25+0.00-6,024,534.59+0.00

= 45,543,381.66

(二)股東所有權益代價



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股東所有股權代價=45,543,381.66－7,500,000.00

= 38,043,381.66







第七部分 評估結論及說明



一、評估結論



評估職員按照有關法令、禮貌和資產評估準則、資產評估原則，

根據須要的評估措施，對委托評估的江西懷玉山三達活性炭有限公司

的股東所有權益代價舉辦了評估。本次評估采取的代價范例為市場價

值，并選用資產基本法和收益法舉辦評估。按照以上評估事變，得出

如下評估結論：

1.資產基本法評估功效

在評估基準日 2011 年 7 月 31 日，江西懷玉山三達活性炭有限公

司賬面總資產為 5,049.81 萬元，賬面總負債為 2,445.85 萬元，賬面

凈資產為 2,603.95 萬元；評估后總資產為 6,552.96 萬元，總負債為

2,445.85 萬元，凈資產(股東所有權益)為 4,107.11 萬元，評估增值

1,503.16 萬元，增值率 57.73%。資產評估功效匯總表如下：

資產評估功效匯總表

金額單位：人民幣萬



元

賬面價 評估價

增減值 增值率％

值 值

項 目

D=C/A×

A B C=B-A

100%

2,547.4 2,546.3

活動資產 1 -1.07 -0.04

3 7

2,502.3 4,006.5 1,504.2

非活動資產 2 60.11

7 9 2



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個中：耐久股權投資 3 0.00 0.00 0.00

投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00

牢靠資產 5 443.12 759.71 316.59 71.44

1,381.5 1,374.4

在建工程 6 -7.12 -0.52

3 1

1,651.3 1,194.7

無形資產 7 456.59 261.67

5 6

個中：地皮使 1,651.3 1,194.7

8 456.59 261.67

用權 5 6

其他非活動資產 9 221.13 221.13 0.00 0.00

1 5,049.8 6,552.9 1,503.1

資產總計 29.77

0 1 6 6

1 2,140.8 2,140.8

活動負債 0.00 0.00

1 5 5

1

非活動負債 305.00 305.00 0.00 0.00

2

1 2,445.8 2,445.8

負債總計 0.00 0.00

3 5 5

1 2,603.9 4,107.1 1,503.1

凈 資 產 57.73

4 5 1 6



在評估基準日 2011 年 7 月 31 日，江西懷玉山三達活性炭有限公

司股東所有權益代價收益法評估功效為 3,804.34 萬元，評估增值

1,200.38 萬元，增值率為 46.10%。

3.評估結論

本次評估別離采取資產基本法和收益法對江西懷玉山三達活性

炭有限公司的股東所有權益代價舉辦評估，兩種評估要領的功效有一

定差異，發生差異的首要原因是：資產基本法評估是以企業資產負債

表為基本對企業代價舉辦評定估算，受企業資產重臵本錢、資產負債

水劃一影響較大，而收益法評估首要從企業將來策劃勾當所發生的凈

現金流角度反應企業代價，受企業將來盈利手段、資產質量、企業經







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營手段、策劃風險的影響較大，差此外影響身分導致了差此外評估結

果。

通過說明兩種要領的測算歷程和所采取數據的質量，我們留意

到，企業今朝投資 3000 多萬元的技改項目正在實行中，估量技改投

產后年出產活性炭可達 14000 噸，從今朝市場情形來看，新出產線投

產后，將來是否可以順遂達產存在必然的不確定性。評估師在采取收

益法測算時，按照評估企業自身情形對影響被評估企業將來收益及經

營風險的相關身分舉辦了盛大的職業說明與判斷，但上述身分仍大概

對收益法評估功效的精確度造成必然影響。因此我們以為資產基本法

所采取數據的質量優于收益法，資產基本法的功效更為客觀，則本次

評估采取資產基本法的評估功效作為被評估企業股東所有權益代價

的評估結論，即 4,107.11 萬元(大寫金額：人民幣肆仟壹佰零柒萬壹

仟壹佰元整)。



二、評估結論與賬面代價較量改觀情形及原因



1．活動資產評估增值

活動資產評估增值首要為存貨中的產制談論估增值和待攤用度

評估減值共同浸染的功效。

產制談論估增值首要原因為評估值中包括了估量可實現的利潤

導致評估值高于賬面值；

待攤用度評估減值原因為賬面攤銷的 1-4 號爐改革用度已在固

定資產中反應。

2．裝備類資產評估增值

(1)呆板裝備評估增值，首要原因有：

①連年來裝備質料價值、人工本錢上升，出產裝備價值進步；

②企業管帳折舊年限低于評估所選取的經濟壽命年限；

③企業大部分入賬原值為收購時評估凈值。





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(2)車輛評估原值與賬面原值對比，評估減值的首要原因是：近

年來，轎車的價值逐年下降，形成評估原值減值。

車輛評估凈值增值的首要原因為評估所使用經濟年限高于企業

管帳折舊年限。

(3)電子裝備評估原、凈減值，首要原因是電子裝備技能更新較

快，產物價值逐年下降，導致評估原、凈值減值。

3．衡宇修建物評估增值

(1)衡宇修建物評估原值、凈值均增值的原因是：

評估領域內的修建物在廠區早期制作，由于基準日修建質料、人

工費、機器使用費比制作時有較大幅度上漲，造成評估增值。

由于衡宇修建物盤盈部分未入企頤魅賬面，導致評估增值。

(2)構筑物評估原值、凈值均增值的原因是：

評估領域內的構筑物在廠區早期制作，由于基準日修建質料、人

工費、機器使用費比制作時有較大幅度上漲，造成評估增值。

企業納入評估領域的構筑物原始投資未成本化，評估按實物舉辦

評估，故形成評估增值。

4.在建工程評估增值

(1)土建工程評估增值的原因是：

評估領域內的修建物為近期制作，已落成但未轉入牢靠資產，本

次按牢靠資產評估，由于基準日修建質料、人工費、機器使用費比建

造時有必然幅度上漲，造成評估增值。

(2)裝備安裝工程評估減值的原因是：

評估領域內的裝備的安裝工程用度列在裝備中評估，造成評估減

值。

5.地皮使用權評估增值

地皮使用權增值的首要原因:委估宗地地址地區經濟的成長，配

套辦法不絕完善，用地需求不絕上升，可供開發操作的地皮鐫汰，近





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年地皮使用權出讓價值的不絕攀升造成，是形本錢次評估增值的首要

原因。









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