決定層此番提去庫存，是不變經(jīng)濟(jì)，防御系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要設(shè)施。而下一步的政策也應(yīng)重點(diǎn)存眷高庫存的三四線都市，從增加住房需求、低落購房門檻和低落房企融資難度、鐫汰地皮供應(yīng)等多管齊下，不變房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　21世紀(jì)宏觀研究院說明師 紀(jì)睿坤

　　特約說明師 葛逸瑤

　　繼11月10日，中央財(cái)經(jīng)率領(lǐng)小組第十一次集會(huì)會(huì)議上，習(xí)近平總書記初次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地財(cái)富一連成長。11月11日，國務(wù)院常務(wù)集會(huì)會(huì)議上李克強(qiáng)夸大要“以加快戶籍制度改良發(fā)動(dòng)住房等消費(fèi)”。12日，中央財(cái)經(jīng)率領(lǐng)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考查時(shí)，再次夸大“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。

　　持續(xù)幾日中央對(duì)付去庫存的夸大，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存高企、投資一連下滑的形勢(shì)下，開釋出猛烈的政策信號(hào)。

　　21世紀(jì)宏觀研究院比擬國度統(tǒng)計(jì)局本年以來的數(shù)據(jù)和2013年紀(jì)據(jù)，并團(tuán)結(jié)各地地皮市場(chǎng)示意和政策走向研究發(fā)明，決定層此番提去庫存，是不變經(jīng)濟(jì)，防御系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要設(shè)施。而下一步的政策也應(yīng)重點(diǎn)存眷高庫存的三四線都市，從增加住房需求、進(jìn)一步低落購房門檻和低落房企融資難度、鐫汰地皮供應(yīng)等多管齊下，不變房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　決定層為什么在這個(gè)時(shí)刻點(diǎn)頻提去庫存？

　　21世紀(jì)宏觀研究院以為，決定層此番提出化解樓市庫存，是不變經(jīng)濟(jì)，防御系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要設(shè)施。

　　1.房地產(chǎn)投資增速一連下滑，創(chuàng)21個(gè)月來最低

　　房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)在2014年頭急轉(zhuǎn)直下，并一連下滑，截至到2015年10月的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資的同比增速已經(jīng)創(chuàng)汗青新低，同比增速僅2%。從世界和處所的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資增速的下滑無疑拖累著牢靠資產(chǎn)投資的增速，并成為影響GDP的重要身分之一。

　　2.房地產(chǎn)庫存仍在不絕攀升，且銷售增長呈現(xiàn)疲態(tài)

　　截至到10月底，世界商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)汗青新高。

　　銷售無疑是去庫存的最直接的方法，但最新的數(shù)據(jù)卻并不樂觀且已顯現(xiàn)出疲軟的態(tài)勢(shì)，1-10月商品房累計(jì)銷售面積和銷售額同比別離增長7.2%和14.9%，漲幅較前9月別離收窄0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。從單月情形來看，自7月以來，銷售面積同比增速在不絕收窄，9月（9.0%）、10月（5.5%）的同比增速均遠(yuǎn)低于近6個(gè)月13.2%的均勻增速。

　　再反觀2013年，制止2013年9月末，世界商品房待售面積44636萬平方米，也就是說，兩年以來，世界待售面積增加了23996萬平方米，上漲了54%。

　　3.賣地收入驟降，加劇處所債務(wù)危機(jī)

　　本年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地皮購置面積17847萬平方米，同比下降33.8%；地皮成交價(jià)款5794億元，下降25.2%，這也是十幾年來稀有的低迷。

　　地皮收入的一連下滑將加劇處所當(dāng)局的債務(wù)危機(jī)，在房地產(chǎn)投資下滑之時(shí)，基本辦法投資成為對(duì)沖房地產(chǎn)投資下滑不變宏觀經(jīng)濟(jì)的重要砝碼，可是許多處所卻面臨無錢吸引社會(huì)成本進(jìn)入的近況。在確保地價(jià)和防御金融風(fēng)險(xiǎn)的配景下，處所當(dāng)局只能緊縮地皮供應(yīng)以穩(wěn)地價(jià)。

　　4.房地產(chǎn)去庫存成為經(jīng)濟(jì)痛點(diǎn)，干系金融體系風(fēng)險(xiǎn)

　　21世紀(jì)宏觀研究院以為，收購庫存飾品，和此前房地產(chǎn)投資一連增長拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長的趨勢(shì)差別，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資無疑成為拖累牢靠資產(chǎn)投資，以致宏觀經(jīng)濟(jì)增長的痛點(diǎn)。

　　另一方面，樓市的高庫存也將給金融體系帶來風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，我國銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)抵押物有很強(qiáng)的依賴性，庫存拉桿箱包，開發(fā)貸、小我私家房貸、當(dāng)局平臺(tái)貸，根基都以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物，乃至連平凡公司貸款和小微企業(yè)貸款的抵押物也多為不動(dòng)產(chǎn)。

　　2012年上半年，世界銀行業(yè)貸款不良率為0.94%，2013年略有增長，2014年以來開始加速增長，至本年前三季度達(dá)1.59%。

　　下一步去庫存政策將往那邊去？

　　鑒于當(dāng)前中國的生齒活動(dòng)，樓市供需干系狀況，生齒凈流出的三四線都市無疑是高庫存的重點(diǎn)地區(qū)。以下的政策方向也將首要針對(duì)樓市庫存較嚴(yán)重的三四線都市，而非火爆的一線都市。

　　1.增加住房需求

　　21世紀(jì)宏觀研究院以為，增加住房需求是不變住房消費(fèi)的一個(gè)重要設(shè)施，將來增加住房需求將從力推農(nóng)民工、外籍人士、收購存量商品房為保障房品類中發(fā)力。

　　（1）戶籍制度改良拉動(dòng)住房消費(fèi)：發(fā)力點(diǎn)為力推農(nóng)民工購房

　　可以或許拉動(dòng)三四線購房消費(fèi)的主力群體無疑是農(nóng)民工，支持農(nóng)民購房是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的需要，也是消化商品房庫存的有效法子。也因此，安徽、河南、河北等生齒大省都在研究出臺(tái)促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購房的勉勵(lì)政策和支持法子。

　　（2）收購存量商品房為保障房可能棚戶區(qū)住房

　　在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一連走低的配景下，國務(wù)院抉擇進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改革，并提出實(shí)行三年動(dòng)作打算，改革局限空前，加大棚改力度無疑將在必然程度對(duì)沖房地產(chǎn)投資下滑對(duì)上下游財(cái)富以及宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響，買通商品房和保障房的通道，收購存量商品房為保障房也是辦理房地產(chǎn)庫存，不變投資的重要方向。

　　（3）各地連續(xù)打消限外令

　　8月27日，六部委連系發(fā)文公布調(diào)解房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和打點(diǎn)政策。關(guān)照明晰了有資格的境外機(jī)構(gòu)和小我私家可在中國境內(nèi)購房。這是 “限外令”自2006年頒布以來，初次在世界領(lǐng)域內(nèi)松綁。年底，各地將連續(xù)出臺(tái)落拭魅政策。

　　2.進(jìn)一步低落購房門檻，出臺(tái)刺激性的政策刺激住房消費(fèi)

　　（1）后續(xù)購房的首付比例及房貸本錢有望進(jìn)一步低落

　　自2014年11月以來，央行已六次降息，四次全面降準(zhǔn)。按照6次降息購房根據(jù)基準(zhǔn)利率計(jì)較，百萬20年利錢鐫汰幅度高達(dá)22.57萬。

　　另外，購房的首付比例進(jìn)一步低落，也將對(duì)晉升房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售熱度起到起勁影響。此前的9月30日，住建部和央行連系發(fā)文稱非限購都市的首付低落到25%。

　　（2）處所將繼續(xù)加大對(duì)住房公積金的松綁，進(jìn)步公積金的使用效率。

　　（3）平凡住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)解，低落稅費(fèi)

　　（4）后續(xù)三四線都市或連續(xù)出臺(tái)購房減免稅費(fèi)+津貼性的政策

相關(guān)資訊