[收購]蘇寧全球:擬收購南京佛手湖全球度假村投資有限公司所有股權項目資產評估陳訴

時刻：2016年06月29日 19:33:08 中財網

蘇寧全球股份有限公司擬收購

南京佛手湖全球度假村投資有限公司所有股權項目

資產評估陳訴

北方亞事評報字[2016]第01-339號





































北京北方亞事資產評估事宜所（非凡平凡合資）

二零一六年六月十五日




資產評估陳訴目次
注冊資產評估師聲明 ................................................... 3
資產評估陳訴摘要 ..................................................... 4
資產評估陳訴 ......................................................... 9
一、委托方、被評估單位輪廓及其他評估陳訴使用者 ....................... 9
二、評估目的 ........................................................ 21
三、評估器材和評估領域 .............................................. 22
四、代價范例及其界說 ................................................ 25
五、評估基準日 ...................................................... 25
六、評估依據 ........................................................ 25
七、評估要領 ........................................................ 28
八、評估措施實行歷程和情形 .......................................... 32
九、評估假設 ........................................................ 34
十、評估結論 ........................................................ 35
十一、出格事項聲名 .................................................. 35
十二、評估陳訴使用限制聲名 .......................................... 40
十三、評估陳訴日 .................................................... 40
附 件 ............................................................ 42



注冊資產評估師聲明



一、我們在執行本次資產評估業務中，遵循相關法令禮貌和資產評估準則，
固守獨立、客觀和合理的原則；按照我們在執業歷程中網絡的資料，評估陳訴陳
述的內容是客觀的，并對評估結論公道性包袱相應的法令責任。


二、評估器材涉及的資產、負債清單由委托方、被評估單位申報并經其簽章
確認。所提供資料的真實性、正當性、完整性，適當使用評估陳訴是委托方和相
關當事方的責任。


三、我們與評估陳訴中的評估器材沒有現存可能預期的好處干系，與相關當
事方沒有現存可能預期的好處干系，對相關當事方不存在成見。


四、我們已對評估陳訴中的評估器材及其所涉及資產舉辦現場觀測；我們已
對評估器材及其所涉及資產的法令權屬狀況給以須要的存眷，對評估器材及其所
涉及資產的法令權屬資料舉辦了磨練，并對已經發明的問題舉辦了如實披露，且
已提請委托方及相關當事方完善產權以滿足出具評估陳訴的要求。


五、我們出具的評估陳訴中的說明、判斷和結論受評估陳訴中假設和限定條
件的限制，評估陳訴使用者該當充實思量評估陳訴中載明的假設、限定前提、特
別事項聲名及其對評估結論的影響。











蘇寧全球股份有限公司擬收購

南京佛手湖全球度假村投資有限公司所有股權項目

資產評估陳訴摘要

北方亞事評報字[2016]第01-339號



北京北方亞事資產評估事宜所（非凡平凡合資）（以下簡稱“我所”或“北方
亞事”）接管蘇寧全球股份有限公司的委托，按照國度有關資產評估的規定，本著
獨立、合理、客觀的原則并根據須要的評估措施，對蘇寧全球股份有限公司（以
下簡稱“蘇寧全球”）擬實行股權收購事件涉及的南京佛手湖全球度假村投資有限
公司（以下簡稱“佛手湖度假村公司”）股東所有權益于評估基準日（2016年4月
30日，以下同）一連策劃條件下的市場代價舉辦了評估事變。評估職員根據須要
的評估措施，對委估領域內的資產和負債實行了實地勘查、市場觀測與詢證，結
合評估目的和評估器材特點，對南京佛手湖全球度假村投資有限公司截至2016年
4月30日所浮現的股東所有權益代價做出了公允反應，現將資產評估情形及評估
功效扼要先容如下：

評估目的：本次評估目的是確定南京佛手湖全球度假村投資有限公司于評估
基準日2016年4月30日的股東所有權益代價，為蘇寧全球股份有限公司擬收購
南京佛手湖全球度假村投資有限公司所有股權之經濟行為提供代價參考。


評估要領：資產基本法。


代價范例：市場代價。


評估功效：按照國度有關資產評估的規定，本著獨立、客觀、合理的原則及
須要的評估措施，對南京佛手湖全球度假村投資有限公司的股東所有權益代價采
用資產基本法舉辦了評估。按照以上評估事變，得出如下評估結論：

通過評估，在一連策劃假設、公然市場假設的條件前提下，在評估基準日2016
年4月30日，南京佛手湖全球度假村投資有限公司評估前資產總額為69,105.72


萬元，負債總額為57,058.79萬元，凈資產為12,046.93萬元；評估后資產總額
為300,748.49萬元，負債總額為57,058.79萬元，凈資產代價為243,689.70萬
元，評估增值231,642.77萬元，增值率為1,922.84%。具體內容見下列各表：

南京佛手湖全球度假村投資有限公司評估功效匯總表

單位：萬元

項 目

賬面代價

評估代價

增減值

增值率％

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

1

活動資產

69,073.00

300,711.51

231,638.51

335.35

2

非活動資產

32.72

36.98

4.26

13.02

3

個中：可供出售金融資產

-

-

-



4

持有至到期投資

-

-

-



5

耐久應收款

-

-

-



6

耐久股權投資

-

-

-



7

投資性房地產

-

-

-



8

牢靠資產

32.72

36.98

4.26

13.02

9

在建工程

-

-

-



10

工程物資

-

-

-



11

牢靠資產整理

-

-

-



12

出產性生物資產

-

-

-



13

油氣資產

-

-

-



14

無形資產

-

-

-



15

開發支出

-

-

-



16

商譽

-

-

-



17

耐久待攤用度

-

-

-



18

遞延所得稅資產

-

-

-



19

其他非活動資產

-

-

-



20

資產總計

69,105.72

300,748.49

231,642.77

335.20

21

活動負債

56,559.46

56,559.46

-

-

22

非活動負債

499.33

499.33

-

-

23

負債合計

57,058.79

57,058.79

-

-

24

凈資產（全部者權益）

12,046.93

243,689.70

231,642.77

1,922.84





詳細內容詳見資產評估明細表。


出格事項聲名：

（一）本評估功效是反應評估器材在本次評估目的下，按照公然市場原則確
定的現行價值，沒有思量未來大概包袱的抵押、包管和質押事件，以及非凡的交


易方大概追加支付的價值等對評估代價的影響，也未思量國度宏觀經濟政策產生
變革以及遇有天然力和其他不行抗力對資產價值的影響。當前述前提以及評估中
遵循的一連策劃原則等產生變革時，評估功效一般會失效。


（二）本次評估是在獨立、客觀、合理的原則下由評估機構做出的，評估機
構及介入本次評估的事變職員與委托方或其他當事人無任何好壞干系，評估職員
在評估歷程中固守職業道德和類型，并舉辦了充實的全力。


（三）由委托方和被評估單位提供的與評估相關的行為文件、營業執照、產
權證明文件、財務報表、管帳憑據等，是體例本陳訴的基本；針對本項目，評估
師舉辦了須要的、獨立的核實事變，委托方和被評估單位應對其提供資料的真實
性、正當性、完整性認真。


（四）南京佛手湖全球度假村投資有限公司公司的存貨中包括了佛手湖度假
村項目用地的地皮使用權，情形如下：

地皮證編號

具體座落所在

地皮權
屬性質

地皮用途

地皮面積
(M2)

寧浦國用（2012）第07948P號

浦口區珍珠泉旅游度假區

出讓

城鎮殽雜住宅用地

104,823.10

寧浦國用（2012）第07949P號

浦口區珍珠泉旅游度假區

出讓

城鎮殽雜住宅用地

76,890.90

寧浦國用（2012）第07944P號

浦口區珍珠泉旅游度假區

出讓

城鎮殽雜住宅用地

42,523.90

寧浦國用（2012）第07946P號

浦口區珍珠泉旅游度假區

出讓

城鎮殽雜住宅用地

72,780.00

寧浦國用（2012）第07947P號

浦口區珍珠泉旅游度假區

出讓

城鎮殽雜住宅用地

136,949.40

合計







433,967.30





證載總用地面積為433967.3平米，而南京佛手湖全球度假村投資有限公司項
目總籌劃頂用地面積采取了2003年9月簽訂的地皮出讓條約及2003年12月簽訂
的增補協議中標明的出讓面積437691.9平米，二者相差3724.6平米。據南京佛
手湖全球度假村投資有限公司聲名，原因為項目地塊與隔鄰四方公司地塊的地皮
證存在重疊部分，而此部分面積籌劃部門丈量面積為3647.02平米，地皮與籌劃
部門數據又存在77.58平米誤差。所缺的面積待后期項目林地和籌劃手續均辦妥
后疆域部門將給以補足。本次評估參照南京佛手湖全球度假村投資有限公司項目
總籌劃頂用地面積舉辦測算。若是因無法補足面積導致項目籌劃變換，應按變換
后的籌劃調解評估值。


（五）評估師執行資產評估業務的目的是對評估器材代價舉辦估算并揭曉專


業意見，對評估器材法令權屬確認或揭曉意見超出評估師執業領域。評估中，評
估職員已經對評估器材及其所涉及資產的法令權屬狀況給以了須要的存眷，對評
估器材及其所涉及資產的法令權屬資料舉辦了磨練，并對已經發明的問題舉辦了
如實披露，但評估職員差池評估器材的法令權屬作任何形式的擔保。


（六）南京佛手湖全球度假村投資有限公司以其擁有的地皮使用權
189,851,844.53元為關聯方南京蘇寧房地產有限公司蘇寧全球購物中心6,000.00
萬元借錢、南京蘇寧建材裝備物流貿易中心有限公司10,000.00萬元借錢以及母
公司蘇寧全球團體有限公司42,000.00萬元借錢提供抵押包管。


（七）按照2015年6月12日江蘇省南京市中級人民法院民事訊斷書（2015）
寧商終字第338號，南京佛手湖全球度假村投資有限公司與南京鋼銳建材有限公
司交易條約糾紛一案終審判斷：南京佛手湖全球度假村投資有限公司于訊斷產生
法令效力之日起五日內向南京鋼銳建材有限公司付出石材款4,493,889.13元，同
時向南京鋼銳建材公司付出利錢499,408.40元（自2013年7月4日至2014年7
月13日止以4,269,194.67元為基數，自2014年7月14日起至本訊斷確定給付
之日止以4,493,889.13元為基數，均按中國人民銀行同期同檔貸款基準利率計
算）。南京佛手湖全球度假村投資有限公司不平上述訊斷，于2015年8月10日向
南京市中級人民法院提交再審申請書，提起再審，今朝正在審理歷程中。本次評
估將應付石材款及利錢金額合計4,993,297.53元確以為估量負債。


（八）本項目的執業注冊資產評估師知曉資產的活動性對估價器材代價大概
發生重大影響。由于無法獲取行業及相關資產產權買賣業務情形資料，缺乏對資產流
動性的說明依據，本次評估中沒有思量資產的活動性對估價器材代價的影響。


（九）對企業存在的大概影響資產評估值的瑕疵事項，在企業委托時未作特
殊聲名而評估職員執行評估措施一般不能獲知的情形下，評估機構及評估職員不
包袱相關責任。


（十）陳訴中的說明、意見和結論只在陳訴闡發的假設條件及限制前提下有
效，它們代表評估職員不帶有成見的專業說明、意見和結論。


（十一）評估基準日期后事項

評估師做了盡職觀測，未發明從評估基準日至評估陳訴日時代對評估結論可


能發生影響的重大事項。在評估基準日后、評估結論使用有效期之內，若是資產
數量及作價標準產生變革時，應按以下原則處理賞罰：

1．當資產數量產生變革時，應按照原評估要領對資產額舉辦相應調解。


2．當資產價值標準產生變革時并對資產評估代價發生明明影響時，委托方應
及時禮聘有資格的評估機構從頭確定評估值。


3．對評估基準日后資產數量、價值標準的變革，委托方在資產現實作價時應
給以充實思量，舉辦相應調解。


本評估結論的有效使用限期為一年，從評估基準日起計較, 即有效期自2016
年4月30日起至2017年4月29日止。


在使用本評估結論時，提請陳訴使用者存眷評估陳訴正文所披露的出格事項，
并在操作本陳訴自行決定時給以充實思量。


以上內容摘自評估陳訴正文，欲相識本評估項目的具體情形和公道領略評估
結論，該當閱讀評估陳訴正文。







蘇寧全球股份有限公司擬收購

南京佛手湖全球度假村投資有限公司所有股權項目

資產評估陳訴

北方亞事評報字[2016]第01-339號



蘇寧全球股份有限公司:

北京北方亞事資產評估事宜所（非凡平凡合資）接管貴公司的委托，按照國
家有關資產評估的規定，本著獨立、客觀、合理的原則，采取資產基本法，對蘇
寧全球股份有限公司擬實行股權收購事件所涉及的南京佛手湖全球度假村投資有
限公司股東所有權益代價舉辦了評估。評估職員根據須要的評估措施對評估領域
內的資產和負債實行了實地查勘、市場觀測與詢證，對委估資產和負債于評估基
準日2016年4月30日所示意的市場代價做出了公允反應。


現將資產評估情形及評估功效陳訴如下：



一、 委托方、被評估單位輪廓及其他評估陳訴使用者



本次評估的委托方為蘇寧全球股份有限公司；被評估單位為南京佛手湖全球
度假村投資有限公司；評估陳訴使用者為委托方、被評估單位及法令禮貌規定的
其他陳訴使用者。


現對委托方和被評估單位情形簡介如下：

（一）委托方簡介

企業名稱：蘇寧全球股份有限公司（簡稱“蘇寧全球”）

住 所：吉林經濟技能開發區九站街718號

法定代表人：張桂平

注冊資金：叁拾億零叁仟肆佰陸拾叁萬陸仟叁佰捌拾肆元整


公司范例：股份有限公司（上市公司，股票代碼：000718）

策劃領域：房地產開發（憑天資策劃）；投資建樹都市基本辦法、投資教誨及
相關財富、投資開發高新技能項目；建材出產（憑環保許可出產）；收支口貿易（需
專項審批除外）；旅店打點；經濟信息咨詢處事；黃金等貴金屬礦投資；有色金屬
（含罕有金屬及稀土金屬）礦投資；電力投資；煤炭和石油化工產物的投資。（依
法須經核準的項目，經相關部門核準后方可開展策劃勾當）

（二）被評估單位簡介

企業名稱：南京佛手湖全球度假村投資有限公司（以下簡稱“佛手湖度假村
公司 ”或“公司”）

住 所：南京市浦口區珍七路22號茂田山莊008幢101房－16號

注 冊 號：320111000020280

法定代表人：張康黎

注冊資金：13000萬元人民幣

創立日期：2003年12月26日

營業限期：2003年12月26日至2038年12月25日

策劃領域：房地產投資；旅店打點；自營和署理種種商品及技能的收支口業
務（國度限定企業策劃或克制收支口的商品和技能除外）。（依法須經核準的項目，
經相關部門核準后方可開展策劃勾當）

1．汗青沿革

南京佛手湖全球度假村投資有限公司(以下簡稱“公司或本公司”)系由江蘇
蘇寧全球團體有限公司和江蘇蘇寧全球套房飯店有限公司共同出資組建的有限責
任公司，原注冊成本為人民幣3000萬元，實勞績本為人民幣3000萬元，創立時
公司股權結構如下表所示：

南京佛手湖全球度假村投資有限公司股東持股狀況表

股東名稱

實勞績本（萬元）

持股比例（%）

江蘇蘇寧全球團體有限公司

2400

80.00

江蘇蘇寧全球套房飯店有限公司

600

20.00

合計

3000

100.00



2007年9月，江蘇蘇寧全球套房飯店有限公司將其持有的公司所有股權600
萬元所有轉讓給江蘇蘇寧全球團體有限公司，同時由江蘇蘇寧全球團體有限公司


增資10000萬元注冊成本。


截至評估基準日，南京佛手湖全球度假村投資有限公司的股權結構如下表所
示：

南京佛手湖全球度假村投資有限公司股東持股狀況表

股東名稱

實勞績本（萬元）

持股比例（%）

江蘇蘇寧全球團體有限公司

13000

100.00

合計

10100

100.00





2．南京佛手湖全球度假村投資有限公司連年資產、負債及策劃狀況表

公司近三年及評估基準日的資產、負債狀況和策劃業績如下：

單位：元

項目

2013年12月31日

2014年12月31日

2015年12月31日

2016年4月30日

總資產

580,398,379.42

641,555,916.87

684,222,520.50

691,057,197.71

總負債

456,122,817.59

519,594,605.01

563,580,845.72

570,587,887.21

凈資產

124,275,561.83

121,961,311.86

120,641,674.78

120,469,310.50

項目

2013年

2014年

2015年

2016年1~4月

主營業務收入

0.00

0.00

0.00

0.00

凈利潤

-1,814,805.81

-2,314,249.97

-1,205,459.61

-172,364.28





注：2013-2014年紀據經中興華管帳師事宜（非凡平凡合資）審計并出具了中
興華鑒字[2014]第3221420號、中興華審字[2015]JS1000574號無保存意見審計報
告；2015年~2016年4月數據經中喜管帳師事宜所(非凡平凡合資)審計，并出具
了中喜審字【2016】第0560號和中喜審字【2016】第1477號無保存意見審計報
告。


3．南京佛手湖全球度假村投資有限公司執行的管帳制度

3－1、遵循企業管帳準則

佛手湖度假村公司體例的財務報表切合企業管帳準則的要求。


3－2、管帳時代

自公歷一月一日至十二月三十一日。


3－3、營業周期

正常營業周期是指佛手湖度假村公司從購買用于加工的資產起至實現現金或
現金等價物的時代。佛手湖度假村公司以12個月作為一個營業周期，并以其作為


資產和負債的活動性分別標準。


3－4、記賬本位幣

以人民幣為記賬本位幣。


3－5、應收金錢

（1）單項金額重大并單項計提幻魅賬籌備的應收金錢：

單項金額重大的判斷依據或金額標準 期末余額500萬元以上的應收金錢
（不包括蘇寧全球團體有限公司子公司之間的關聯往來）

單項金額重大并單項計提幻魅賬籌備的計概要領 公司對付單項金額重大的應
收金錢單獨舉辦減值測試，有客觀證據表白其產生了減值的，按將來現金流量現
值低于其賬面代價的差額確認減值喪失，計提幻魅賬籌備，如未發明減值現象則按
賬齡說明法計提幻魅賬籌備。應收當局金錢等無回收風險的金錢不計提幻魅賬籌備。


（2）按組合計提幻魅賬籌備應收金錢：

確定組合的依據

組合1 蘇寧全球團體有限公司子公司之間的往來

組合2 指除組合1應收金錢及（1）和（3）兩項外的應收金錢。


其他不重大應收金錢

按組合計提幻魅賬籌備的計概要領

組合1 不計提幻魅賬籌備

組合2 除應收當局金錢等無回收風險的金錢不計提幻魅賬籌備外，別的的根據
賬齡說明法計提

組合2中，采取賬齡說明法計提幻魅賬籌備的：

賬齡 應收賬款計提比例（%） 其他應收款計提比例（%）

1年以內 0.5 0.5

1-2年 10 10

2-3年 30 30

3-5年 50 50

5年以上 90 90




（3）單項金額雖不重大但單項計提幻魅賬籌備的應收金錢：

單項計提幻魅賬籌備的來由 期末單項金額未到達上述（1）標準的，但賬齡超
過五年的非關聯方應收金錢或依據公司網絡的信息證明債務人已呈現資不抵債、
瀕臨休業等氣象，影響債務人正常推行信用義務的非關聯方應收金錢。


幻魅賬籌備的計概要領 根據應收金錢的90%計提。


3－6、存貨核算要領

（1）存貨分類：存貨按房地產開發產物和非開發產物分類。房地產開發產物
包羅已落成開發產物、在建開發產物、出租開發產物。非開發產物包羅原質料、
庫存商品、周轉質料。


（2）計量要領：存貨按本錢舉辦初始計量；資產負債表日根據存貨本錢與可
變現凈值孰低計量。周轉質料領用采取一次轉銷法攤銷。


（3）公司的存貨盤存采取永續盤存制度。


（4）存貨減價籌備確認標準和計概要領：公司在中期期末或年度終了，按照
存貨全面清查的功效，按單個存貨項目的本錢高于其可變現凈值的差額計提存貨
減價籌備，可變現凈值按預計的時價扣除預計落成本錢及銷售用度和稅金確定。


存貨按單個存貨項目的本錢高于其可變現凈值的差額提取存貨減價籌備。


計提存貨減價籌備后，若是以前減記存貨代價的影響身分已經消失，導致存
貨的可變現凈值高于其賬面代價后，在原已計提的存貨減價籌備金額內予以轉回，
轉回的金額計入當期損益。


（5）開發用地皮的核算步伐：項目開發時，所有轉入在建開發產物，在開發
本錢科目中單獨配置地皮開發現細，核算地皮開發歷程中所產生的各項用度，包
括地皮征用及拆遷補償費、購入地皮使用權價款、繳納地皮使用權出讓金、過戶
費及三通一平前期工程費等直接或間接用度，計較每平米的地皮開發單位本錢，
按照用途及使用面積，別離轉入開發產物—其他項目。


（6）用于開發房地產的借錢的借錢用度，在房地產竣工之前計入開發本錢，
開發產物落成之后產生的利錢等借錢用度，計入財務用度。若開發房地產產生非
正常間斷，并且持續時刻高出3個月，暫停計入開發本錢，將其確以為當期用度，
直至開發勾當從頭開始。其他的借錢用度均于產生當期確以為財務用度。



3－7、分別為持有待售資產

佛手湖度假村公司將同時滿足下列前提的非活動資產分別為持有待售資產：

（1）已經就處理該非活動資產作出決策；

（2）與受讓方簽訂了不行取消的轉讓協議；

（3）該項轉讓很大概在一年內完成。


對付持有待售的牢靠資產，佛手湖度假村公司將該項資產的估量凈殘值調解
為反應其公允代價減行止理用度后的金額（但不得高出該項資產切合持有待售條
件時的原賬面代價），原賬面代價高于調解后估量凈殘值的差額，作為資產減值損
失計入當期損益。


切合持有待售前提的無形資產等其他非活動資產，按上述原則處理賞罰。


3－8、牢靠資產計價和折舊要領

（1）牢靠資產標準：牢靠資產指為出產商品、提供勞務、出租或策劃打點而
持有的，使用壽命高出一個管帳時代的有形資產。


（2）牢靠資產的計價：牢靠資產根據本錢舉辦計量。


（3）公司牢靠資產按估量使用年限和估量凈殘值采取直線法計提折舊，分類
折舊年限如下：

牢靠資產種別 折舊年限 年折舊率

衡宇、修建物 20年 4.75%

機器、呆板和其余出產裝備 5年 19%

電子裝備 5年 19%

運輸裝備 10年 9.5%

（4）牢靠資產后續支出：與牢靠資產有關的后續支出，若是與該牢靠資產有
關的經濟好處很大概流入企業，且該牢靠資產的本錢可以或許靠得住計量的，計入牢靠
資產代價。


（5）牢靠資產減值籌備：牢靠資產的減值測試要領和減值籌備計概要領詳見
3－12、“耐久資產減值”。


17、在建工程

（1）在建工程指正在興建中的成個性資產，以現實本錢入賬。本錢包羅修建


工程、安裝工程、呆板裝備的購置本錢、修建用度及其他直接用度，以及成本化
利錢與匯兌損益。


（2）在建工程結轉牢靠資產的時限：所購建的牢靠資產在到達預定可使用狀
態之日起結轉牢靠資產，次月開始計提折舊，若尚未治理竣工決算手續，則先預
估代價結轉牢靠資產并計提折舊，治理竣工決算手續后按現實本錢調解原預計價
值，但不再調解原已計提折舊額。


（3）在建工程減值籌備：在建工程的減值測試要領和減值籌備計概要領詳見
3－12、“耐久資產減值”。


3－9、借錢用度

（1）借錢用度的內容及成本化原則

公司借錢用度包羅借錢利錢、折價或溢價攤銷、幫助用度及外幣借錢匯兌差
額。公司產生的借錢用度，可直接歸屬于切合成本化前提的資產的購建可能出產
的，予以成本化，計入相關資產本錢；其他借錢用度，在產生時按照其產生額確
以為用度，計入當期損益。


切合成本化前提的資產，是指需要顛末相當長時刻的購建可能出產勾當才華
到達可使用可能可銷售狀態的資產，包羅牢靠資產和需要顛末相當長時刻的購建
可能出產勾當才華到達可使用或可銷售狀態的存貨、投資性房產等。


（2）成本化時代

借錢用度只有同時滿足以下三個前提時開始成本化：①資產支出已經產生；
②借錢用度已經產生；③為使資產到達預定可使用可能可銷售狀態所須要的購建
可能出產勾當已經開始。


（3）暫停成本化時代

切合成本化前提的資產在購建可能出產歷程中產生的非正常間斷、且間斷時
間持續高出3個月的，暫停借錢用度的成本化。在間斷時代產生的借錢用度確認
為用度，計入當期損益，直至資產的購建可能出產勾當從頭開始。若是間斷是所
購建可能出產的切合成本化前提的資產到達預定可使用可能可銷售狀態須要的程
序，借錢用度的成本化繼續舉辦。





（4）借錢用度成本化金額及利率簡直定

公司為購建可能出產切合成本化前提的資產借入專門借錢的，以專門借錢當
期現實產生的利錢用度，減去尚未動用的借錢資金存入銀行取得的利錢收入或進
行臨時性投資取得的投資收益后的金額確定；公司為購建可能出產切合成本化條
件的資產占用了一般借錢的，按照累計資產支出高出專門借錢部分的資產支出加
權均勻數與一般借錢的加權均勻利率計較確定應予成本化利錢金額。


3－10、無形資產

（1）核算內容：公司的無形資產指公司擁有或節制的沒有實物形態的可識別
非貨幣性資產。包羅專利權、非專利技能、商標權、著作權、特許權、地皮使用
權等。


（2）計量：公司無形資產根據本錢舉辦初始計量。使用壽命有限的無形資產，
根據經濟好處的預期實現方法，在其使用壽命內系統公道攤銷；使用壽命不確定
的無形資產不舉辦攤銷。


源自條約性權力或其他法定權力取得的無形資產，其有用壽命不高出條約性
權力或其他法定權力的限期。沒有明晰的條約或法令規定的，公司綜合各方面情
況，如禮聘相關專家舉辦論證、或與同行業的情形舉辦較量以及企業的汗青履歷
等，來確定無形資產為企業帶來將來經濟好處的限期。若是顛末這些全力，確實
無法公道確定無形資產為企業帶來經濟好處限期，將其作為使用壽命不確定的無
形資產。


（3）無形資產使用壽命的復核：企業至少該當于每年年度終了，對無形資產
的使用壽命舉辦復核，若是有證據表白無形資產的使用壽命差別于以前的預計，
則對付使用壽命有限的無形資產，應改變其攤銷年限；對付使用壽命不確定的無
形資產，若是有證據表白其使用壽命是有限的，則根據使用壽命有限無形資產的
處理賞罰原則處理賞罰。


（4）企業內部研究開發項目研究階段的支出用度化，于產生時計入當期損益。

開發階段的支出切合成本化前提的，確以為無形資產。成本化前提詳細為：①從
技能上來講，完成該無形資產以使其可以或許使用或出售具有可行性；②有意完成該
無形資產并使用或銷售它。③該無形資產可以發生將來經濟好處。④有足夠的技


術、財務資源和其他資源支持，以完成該無形資產的開發，并有手段使用或出售
該無形資產。⑤對歸屬于該無形資產開發階段的支出可以靠得住地計量。


（5）地皮使用權的核算：公司購入的地皮使用權，或以付出地皮出讓金方法
取得的地皮使用權，按本錢舉辦初始計量。公司購入的地皮使用權用于開發商品
房時，應將地皮使用權的賬面代價所有轉入開發本錢；地皮使用權用于制作自用
某項目時，地皮使用權的賬面代價不與地上修建物歸并計較本錢，而仍作為無形
資產核算，單獨舉辦攤銷。


3－11、耐久待攤用度

耐久待攤用度指公司已經產生應由本期和今后各期承擔的分攤限期在1年以
上的各項用度，如策劃租賃方法租入的牢靠資產改善支出等。公司耐久待攤用度
按受益限期均勻派銷。


3－12、耐久資產減值

對付牢靠資產、在建工程、使用壽命有限的無形資產、以本錢模式計量的投
資性房地產及耐久股權投資等非活動性資產，佛手湖度假村公司于資產負債表日
判斷是否存在減值跡象。如存在減值跡象的，

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