股票簡稱:錢江水利 股票代碼:600283 編號:臨 2011—003

錢江水利開發(fā)股份有限公司控股子公司收購股權告示

本公司董事會及全體董事?lián)�保本告示�?nèi)容不存在任何虛假記
載、誤導性告訴可能重大漏掉,并對其內(nèi)容的真實性、精確性和完整性包袱個別及連帶責任。
重要提醒:
1、買賣業(yè)務扼要內(nèi)容: 2011年 2月 25日浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司(簡稱“水利置業(yè)”)與鄭燕明先生簽訂《股權轉讓協(xié)議》,水利置業(yè)以 1億元收購鄭燕明持有的浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱“錦天房產(chǎn)公司”) 36%的股權。
2、本次買賣業(yè)務不組成關聯(lián)買賣業(yè)務。
一、買賣業(yè)務概述
1、錢江水利開發(fā)股份有限公司于 2011年 1月 25日以通迅方
式召開公司四屆五次姑且董事會,審議并通過《關于公司子公司水
利置業(yè)收購鄭燕明先生持有的錦天房產(chǎn)公司 36%股權的議案》,贊成:11票;棄權:0票;阻擋:0票;全票同意水利置業(yè)收購鄭燕明 持 有 的 錦 天 房 產(chǎn) 公 司 36% 的 股 權 。 2011年 2月 25日,水利置業(yè)與天然人鄭燕明正式簽訂協(xié)議。以坤元評報{2011}22號的資產(chǎn)評估陳訴為作價依據(jù),以人民幣 1億元收購錦天房產(chǎn)公司 36%股權。按照協(xié)議,收購股權付出方法為:水利置業(yè)自本協(xié)議簽署之日起五個事變?nèi)諆?nèi)付出給天然人鄭燕明先生 6000萬元人民幣,方針公司將 36%股份轉讓治理落成商變換手續(xù)后十個事變?nèi)諆?nèi),水利置業(yè)再付出轉讓方人民幣 4000萬元。
本次受讓后,水利置業(yè)持有錦天房產(chǎn)公司 99%的股份,鄭燕明1先生持有 1%的股份。
此次買賣業(yè)務不存在關聯(lián)買賣業(yè)務。
公司獨立董事揭曉獨立意見:本次股權收購買賣業(yè)務所涉及內(nèi)容切合相關法令禮貌及《公司章程》的規(guī)定,不存在侵害公司和中小股
東好處的氣象;公司董事會對本次股權收購買賣業(yè)務的表決措施正當有
效;同意本次收購。
二、買賣業(yè)務雙方先容:
1、浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司住所:杭州市拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)祥園路 33號 3樓法定代表人:張棣生注冊成本:16000萬元公司范例:有限責任公司策劃領域;實業(yè)投資、房地產(chǎn)投資、建材電器、水資源開發(fā)、收集信息、環(huán)境工程及相關業(yè)務的咨詢處事。
本公司持有水利置業(yè) 51%股權,為本公司的控股子公司。
2、天然人鄭燕明:中國國籍,身份證:330106196402073016
三、買賣業(yè)務標的根基情形
1、浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司住所:杭州市葛嶺路 1號二樓法人代表:王國龍注冊成本:2000萬元公司范例:有限責任公司策劃領域:房地產(chǎn)開發(fā)策劃、物產(chǎn)打點、修建質料、裝飾材2料、水暖器械的銷售。
該公司制止 2010年 10月 31日未經(jīng)審計的管帳報表反應,公司總資產(chǎn) 50294.22萬元,負債合計 52344.42萬元,全部者權益-2050.20萬元。
本次買賣業(yè)務股權不存在包管、抵押、質押及其他任何限制轉讓的情形,無涉及該項股權的訴訟、仲裁或司法逼迫執(zhí)行及其他重大爭議事項。
本次受讓后,水利置業(yè)持有錦天房地產(chǎn) 99%的股權。
四、買賣業(yè)務的首要內(nèi)容及定價情形
按照公司四屆五次姑且董事會通過的《關于控股子公司浙江
錢江水利置業(yè)投資有限公司收購鄭燕明先生持有的浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 36%股權》的議案,及 2011年 1月 25日水利置頤魅召
開的董事會決策,水利置業(yè)與天然人鄭燕明先生于2011年2月
25日正式簽訂股權轉讓協(xié)議,坤元資產(chǎn)評估有限公司出具坤元評報{2011}22號《資產(chǎn)評估陳訴書》,以 2010年 10月 31日為評估基準日,根據(jù)錦天房產(chǎn)公司提供的 2010年 10月 31日未經(jīng)審計的的管帳報表反應,錦天房產(chǎn)公司資產(chǎn)的賬面代價合計為502,942,229.52元,負債合計為 523,444,225.35元,股東權益為-20,501,995.83元。
以資產(chǎn)基本法評估,錦天房產(chǎn)公司的資產(chǎn)、負債及股東所有權益的評估功效為:資產(chǎn)評估代價 884,927,172.14元,評估增值 381,984,942.62元,增值率為 75.95%;股東所有權益評估代價為 361,482,946.79元,評估增值 381,984,942.62元,增值率3為 1,863.16%。
以收益法評估,采取收益法對錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價的評估功效為 362,819,357.00元。
兩種要領評估功效顛末較量,坤元資產(chǎn)評估有限公司最終采取資產(chǎn)基本法功效 361,482,946.79元作為錦天房產(chǎn)公司股東所有權益的評估值。
上述評估為本次收購作價依據(jù),以 1億元人民幣收購錦天房產(chǎn)公司 36%股權。按照協(xié)議,收購股權付出方法為:水利置業(yè)自本協(xié)議簽署之日起五個事變?nèi)諆?nèi)付出給天然人鄭燕明先生 6000萬元人民幣,方針公司將 36%股份轉讓治理落成商變換手續(xù)后十個事變?nèi)諆?nèi),水利置業(yè)再付出轉讓方人民幣 4000萬元。
五、收購資產(chǎn)的目的和對公司的影響
本次股權收購后,有利于公司落實董事會的策劃思緒,有利
于水利置業(yè)的成長。
六、備查文件
1、錢江水利公司四屆五次姑且董事會決策;
2、《股權收購協(xié)議》;
3、公司獨立董事的獨立意見書;
4、坤元資產(chǎn)評估有限公司坤元評報{2011}22號《資產(chǎn)評估陳訴》;
5、浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司董事會決策;

特此告示。
錢江水利開發(fā)股份有限公司董事會
2011年 2月 25日4浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目資 產(chǎn) 評 估 報 告坤元評報〔2011〕22號坤元資產(chǎn)評估有限公司二〇一一年一月十八日目 錄注冊資產(chǎn)評估師聲明 ........................................................................................1
一、 委托方、被評估單位及其他評估陳訴使用者 ............................. 5
二、 評估目的 ........................................................... 7
三、 評估器材和評估領域 ................................................. 7
四、 代價范例及其界說 ................................................... 8
五、 評估基準日 ......................................................... 8
六、 評估假設 ........................................................... 8
七、 評估依據(jù) ........................................................... 8
八、 評估要領 .......................................................... 10
九、 評估措施實行歷程和情形 ............................................ 11
十、評估結論 ........................................................... 23
十一、出格事項聲名 ..................................................... 25
十二、評估陳訴使用限制聲名 ............................................. 26資產(chǎn)評估陳訴附件
一、委托方和被評估單位的理睬函 ......................................... 27
二、具名注冊評估師理睬函 ............................................... 29
三、評估項目構成員名單 ................................................. 30
四、評估機構法人營業(yè)執(zhí)照 ............................................... 31
五、評估機構及具名注冊評估師資格證書 ................................... 32
六、委托方和被評估單位法人營業(yè)執(zhí)照 ..................................... 36
七、被評估單位基準日資產(chǎn)負債表 ......................................... 38
八、評估器材涉及的首要權屬證明資料 ..................................... 39
九、關于收購錦天房產(chǎn)公司部分股權事件集會會議紀要 ........................... 55
十、評估業(yè)務約定書 ..................................................... 56評估功效匯總表及明細表 ...............................................................................60浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴注冊資產(chǎn)評估師聲明
一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務中,遵循有關法令禮貌和資產(chǎn)評估準則,固守獨立、客觀和合理的原則,按照我們在執(zhí)業(yè)歷程中網(wǎng)絡的資料,評估陳訴告訴的內(nèi)容是客觀的,并對評估結論公道性包袱相應的法令責任。
二、評估器材涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托方、被評估單位申報并經(jīng)其簽章確認;所提供資料的真實性、正當性、完整性,適當使用評估陳訴是委托方和相關當事方的責任。
三、我們與評估陳訴中的評估器材沒有現(xiàn)存可能預期的好處干系;與相關當事方?jīng)]有現(xiàn)存可能預期的好處干系,對相關當事方不存在成見。
四、我們根據(jù)有關準則的要求對評估陳訴中的評估器材及其所涉及資產(chǎn)舉辦了須要的現(xiàn)場觀測;我們已對評估器材及其所涉及資產(chǎn)的法令權屬狀況給以須要的存眷,對評估器材及其所涉及資產(chǎn)的法令權屬資料舉辦了磨練。但評估陳訴不能作為對評估器材及相關資產(chǎn)的法令權屬簡直認和擔保。
五、我們出具的評估陳訴中的說明、判斷和結論受評估陳訴中假設和限定前提的限制,評估陳訴使用者該當充實思量評估陳訴中載明的假設、限定前提、出格事項聲名及其對評估結論的影響。
1 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目資產(chǎn)評估陳訴坤元評報〔2011〕22號摘 要以下內(nèi)容摘自評估陳訴正文,欲相識本評估項目的具體情形和公道領略評估結論,該當當真閱讀評估陳訴正文。
一、委托方和被評估單位及其他評估陳訴使用者本次資產(chǎn)評估的委托方為浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司(以下簡稱“水利置業(yè)公司”),本次資產(chǎn)評估的被評估單位為浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“錦天房產(chǎn)公司”)。
按照《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》,本評估陳訴使用者為委托方及本次擬實行經(jīng)濟行為所涉各相關當事方。
二、評估目的按照水利置業(yè)公司 2010年 10月 28日關于收購錦天房產(chǎn)公司部分股權事件集會會議紀要,水利置業(yè)公司擬收購錦天房產(chǎn)公司股權,為此需要對錦天房產(chǎn)公司的股東所有權益代價舉辦評估。
本次評估目的是為該經(jīng)濟行為提供錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價的參考依據(jù)。
三、評估器材和評估領域評估器材為錦天房產(chǎn)公司的股東所有權益。
評估領域為錦天房產(chǎn)公司的所有資產(chǎn)及相關負債,包羅活動資產(chǎn)、非活動資產(chǎn)(包羅耐久股權投資、裝備類牢靠資產(chǎn)、其他無形資產(chǎn))及活動負債和非活動負債。
根據(jù)錦天房產(chǎn)公司提供的 2010年 10月 31日未經(jīng)審計的管帳報表反應,錦天房產(chǎn)公司資產(chǎn)的賬面代價合計為 502,942,229.52元,負債合計為 523,444,225.35元,股2 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴東權益為-20,501,995.83元。
四、代價范例及其界說本次評估的代價范例為市場代價。
市場代價是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強制的情形下,評估器材在評估基準日舉辦正常公一買賣業(yè)務的代價預計數(shù)額。
五、評估基準日評估基準日為 2010年 10月 31日。
六、評估要領按照評估器材、代價范例、資料網(wǎng)絡情形等相關前提,別離采取資產(chǎn)基本法和收益法舉辦評估。
七、評估結論
1、資產(chǎn)基本法評估功效在本陳訴所展現(xiàn)的假設條件前提基本上,錦天房產(chǎn)公司的資產(chǎn)、負債及股東所有權益的評估功效為:
資產(chǎn)賬面代價 502,942,229.52元,評估代價 884,927,172.14元,評估增值381,984,942.62元,增值率為 75.95%;
負債賬面代價 523,444,225.35元,評估代價 523,444,225.35元;
股東所有權益賬面代價-20,501,995.83元,評估代價 361,482,946.79元,評估增值 381,984,942.62元,增值率為 1,863.16%。
2、收益法評估功效在本陳訴所展現(xiàn)的假設條件前提基本上,采取收益法對錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價的評估功效為 362,819,357元。
3、兩種要領評估功效的較量說明和評估代價簡直定錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價采取資產(chǎn)基本法的評估功效為361,482,946.79元 , 收 益 法 的 評 估 結 果 為 362,819,357.00元 , 兩 者 相 差1,336,410.21元,差異率為 0.37%,二者存在必然差異。說明原因首要是兩種評估要領思量的角度差別,收益法是從企業(yè)的將來贏利手段角度思量的,資產(chǎn)基本法是從資產(chǎn)的再取得途徑思量的。
3 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴我們以為,本次委估資產(chǎn)首要為房地產(chǎn)類存貨,資產(chǎn)基本法對其首要采取了靜態(tài)假設開發(fā)法,即在評估基準日時,假設公司開發(fā)完成后按現(xiàn)時的市場價值和后續(xù)開發(fā)本錢,扣減稅費、利錢、利潤而獲得其代價。而收益法是對企業(yè)將來的銷售和開發(fā)本錢舉辦公道預測,通過將來凈現(xiàn)金流入折現(xiàn)加總得出評估結論。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),因開發(fā)支出、預售價值及預售面積、收入確認和稅金的匯算清繳時刻及歷程均受諸多身分的影響(諸如宏觀形勢、行業(yè)成長狀況、供求干系、銷售計策、購房者心理等等),尤其是房地產(chǎn)項目公司策劃限期相對制造業(yè)來說很短,收益法中將來不確定身分的改觀對評估功效會發(fā)生較大的影響。采取靜態(tài)假設開發(fā)法評估,則可以停止上述不確定身分的影響。故最終選取資產(chǎn)基本法得出的評估值作為最終評估功效。
因此,本次評估最終采取資產(chǎn)基本法評估功效 361,482,946.79元作為錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價的評估值。
八、評估結論的使用有效期本評估結論的使用有效期為一年,即自評估基準日 2010年 10月 31日起至 2011年 10月 30日止。
坤元資產(chǎn)評估有限公司法 定 代 表 人:
注冊資產(chǎn)評估師:
陳訴日期:二○一一年一月十八日4 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目資產(chǎn)評估陳訴坤元評報〔2011〕22號浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司:
坤元資產(chǎn)評估有限公司接管貴公司委托,按照有關法令、禮貌和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則,別離采取資產(chǎn)基本法和收益法,根據(jù)須要的評估措施,對貴公司擬收購浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權涉及的該公司股東所有權益在 2010年 10月31日的市場代價舉辦了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情形陳訴如下:
一、委托方、被評估單位及其他評估陳訴使用者(一) 委托方輪廓
1、名稱:浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司(以下簡稱“水利置業(yè)公司”)
2、住所:杭州市拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)祥園路33號3樓
3、法定代表人:張棣生
4、注冊成本:壹億陸仟萬元人民幣
5、公司范例:有限責任公司
6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號:330000000014710
7、發(fā)照構造:浙江省工商行政打點局
8、策劃領域:實業(yè)投資、房地產(chǎn)投資,建材、電器、通信裝備的銷售,水資源開發(fā)、收集信息工程、環(huán)境工程及相關業(yè)務的咨詢處事。
(二) 被評估單位輪廓一) 企業(yè)名稱、范例與組織形式
1、名稱:浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“錦天房產(chǎn)公司”)
2、住所:杭州市葛嶺路1號二樓
3、法定代表人:王國龍5 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴
4、注冊成本:貳仟萬元
5、公司范例:有限責任公司
6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號:330000000021174
7、發(fā)照構造:浙江省工商行政打點局
8、策劃領域:房地產(chǎn)開發(fā)策劃、物產(chǎn)打點;修建質料、裝飾質料、水暖器械的銷售。
9、汗青沿革:錦天房產(chǎn)公司創(chuàng)立于 2003年 2月 25日,注冊成本 1000萬元,2003年 11月股東會決策,同意增資 1000萬元,錢江水電控股有限公司(浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司前身)成為股東。錦天房產(chǎn)公司于 2003年 2月至 2010年 12月之間,顛末股權變換,制止評估基準日,錦天房產(chǎn)公司的股權結構如下:
股東名稱 出資額(萬元) 出資比例浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司 1260 63%浙江天泓投資有限公司[注] 740 37%合計 2,000 100%[注] 浙江天泓投資有限公司系鄭燕明一人投資企業(yè)。
二) 公司前3年及制止評估基準日的資產(chǎn)、負債狀況及策劃業(yè)績見下表:
單位:人民幣元項目名稱 2007年 2008年 2009年 基準日活動資產(chǎn) 107,089,062.82 174,991,950.09 265,515,694.58 439,578,767.56非活動資產(chǎn) 488,058.94 55,080,191.54 52,855,954.71 63,363,461.96耐久投資 61,000,000.00牢靠資產(chǎn) 435,176.26 22,847,361.44 24,071,598.90 2,335,886.50無形資產(chǎn) 52,882.68 32,232,830.10 28,784,355.81 27,575.46資產(chǎn)總計 107,577,121.76 230,072,141.63 184,823,758.15 502,942,229.52活動負債 85,372,701.07 221,598,141.07 86,454,652.43 223,444,225.35非活動負債 250,000,000.00 300,000,000.00負債合計 85,372,701.07 221,598,141.07 336,454,652.43 523,444,225.35全部者權益合計 22,204,420.69 8,474,000.56 -18,083,003.14 -20,501,995.83營業(yè)收入 20,850,164.00 3,591,241.30 4,156,937.08 528,500.00凈利潤 2,889,649.85 -13,730,420.13 -26,557,003.70 -9,506,439.20除基準日的財務報表未經(jīng)審計外,上述年度的財務報表均已經(jīng)注冊管帳師審計,且均出具了無保存意見的審計陳訴。被評估單位下設本部和第一分公司,企業(yè)管帳報表由上述二級核算單位的報表匯總并經(jīng)歸并抵銷得出。
6 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴(三) 委托方與被評估單位的干系委托方為被評估單位的控股股東。
(四) 其他評估陳訴使用者按照《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》,本評估陳訴使用者為委托方及本次擬實行經(jīng)濟行為所涉各相關當事方。
二、評估目的按照水利置業(yè)公司 2010年 10月 28日關于收購錦天房產(chǎn)部分股權事件集會會議紀要,水利置業(yè)公司擬收購錦天房產(chǎn)公司股權,為此需要對錦天房產(chǎn)公司的股東所有權益代價舉辦評估。
本次評估目的是為該經(jīng)濟行為提供錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價的參考依據(jù)。
三、評估器材和評估領域評估器材為錦天房產(chǎn)公司的股東所有權益。
評估領域為錦天房產(chǎn)公司的所有資產(chǎn)及相關負債,包羅活動資產(chǎn)、非活動資產(chǎn)(包羅耐久股權投資、裝備類牢靠資產(chǎn)、其他無形資產(chǎn))及活動負債和非活動負債。
根據(jù)錦天房產(chǎn)公司提供的 2010年 10月 31日未經(jīng)審計的管帳報表反應,錦天房產(chǎn)公司資產(chǎn)的賬面代價合計為 502,942,229.52元,負債合計為 523,444,225.35元,股東權益為-20,501,995.83元。詳細內(nèi)容如下:
項 目 賬面代價(元)
一、活動資產(chǎn) 439,578,767.56
二、非活動資產(chǎn) 63,363,461.96耐久股權投資 61,000,000.00牢靠資產(chǎn) 2,335,886.50無形資產(chǎn) 27,575.46資產(chǎn)總計 502,942,229.52
三、活動負債 223,444,225.35
四、非活動負債 300,000,000.00負債合計 523,444,225.35全部者權益合計 -20,501,995.83委托評估器材和評估領域與上述經(jīng)濟行為涉及的評估器材和評估領域一致。
7 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴
四、代價范例及其界說本次評估的代價范例為市場代價。
市場代價是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強制的情形下,評估器材在評估基準日舉辦正常公一買賣業(yè)務的代價預計數(shù)額。
五、評估基準日為使得評估基準日與擬舉辦的經(jīng)濟行為和評估事變?nèi)湛拷?確定以 2010年 10月 31日為評估基準日,并在資產(chǎn)評估業(yè)務約定書中作了相應約定。
六、評估假設
1、買賣業(yè)務假設:假設評估器材已經(jīng)處在買賣業(yè)務歷程中。
2、公然市場假設:假設評估器材擬進入的市場為一個充實發(fā)家與完善的市場,即公然市場,評估器材在公然市場上實現(xiàn)的交流代價隱含著市場對該評估器材在當時前提下有效使用的社會認同。
3、項目策劃假設:假設被評估單位開發(fā)完成現(xiàn)有項目后不再一連策劃。
4、被評估單位的策劃打點職員遵法盡職,所提供的資料真實、完整、正當,汗青財務資料所采取的管帳政策在重要方面根基一致。
七、評估依據(jù)(一) 經(jīng)濟行為依據(jù)
1、水利置業(yè)公司 2010年 10月 28日關于收購錦天房產(chǎn)部分股權事件集會會議紀要;
2、資產(chǎn)評估業(yè)務約定書。
(二) 法令禮貌依據(jù)
1、國務院 1991年 11月 16日 91下令《國有資產(chǎn)評估打點步伐》;
2、國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督打點委員會第 12下令《企業(yè)國有資產(chǎn)評估打點暫行步伐》(國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督打點委員會令第 3號);
3、國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督打點委員會國資委產(chǎn)權[2006]274號《關于增強企業(yè)國有資產(chǎn)評估打點事變有關問題的關照》;
4、《企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓打點暫行規(guī)定》(國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督打點委員會令第 3號);
8 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴
5、2008年 10月 28日第 5號主席令發(fā)布的《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年 10月 28日第十一屆世界人民代表大會常務委員會第五次集會會議通過);
6、《公司法》、《條約法》;
(三) 評估準則依據(jù)
1、財政部以財企[2004]20號文宣布的《資產(chǎn)評估準則--根基準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則--根基準則》;
2、中國注冊管帳師協(xié)會以會協(xié)[2003]18號文宣布的《注冊資產(chǎn)評估師存眷評估器材法令權屬指導意見》;
3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會以中評協(xié)[2004]134號文宣布的《企業(yè)代價評估指導意見》;
4、中國資產(chǎn)評估協(xié)會以中評協(xié)[2007]189號文宣布的《資產(chǎn)評估準則—評估陳訴》、《資產(chǎn)評估準則—評估措施》、《資產(chǎn)評估準則—業(yè)務約定書》、《資產(chǎn)評估準則—事變稿本》、《資產(chǎn)評估準則—不動產(chǎn)》、《資產(chǎn)評估準則—呆板裝備》;
5、中國資產(chǎn)評估協(xié)會以中評協(xié)[2008]218號文宣布的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估陳訴指南》;
6、《房地產(chǎn)估價類型》GB/T 50291-1999(1999年 1月 12日頒布)。
(四) 權屬依據(jù)
1、錦天房產(chǎn)公司提供的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、公司章程和驗資陳訴;
2、與資產(chǎn)及權力的取得及使用有關的經(jīng)濟條約、協(xié)議、資金撥付證明(憑據(jù))、管帳報表及其他管帳資料;
3、建樹用地籌劃許可證、國有地皮使用權出讓條約、國有地皮使用證、建樹工程籌劃許可證、修建工程施工許可證、商品房預售許可證、車輛行駛證等權屬證明;
4、耐久投資協(xié)議、有關股權劃轉和轉讓文件、持股證明文件;
5、其他產(chǎn)權證明文件。
(五) 取價依據(jù)
1、錦天房產(chǎn)公司提供的委托評估資產(chǎn)清查明細表及相關的管帳資料;
2、錦天房產(chǎn)公司提供的條約、發(fā)票、工程預決算等原始資料;
3、錦天房產(chǎn)公司提供的項目開發(fā)本錢預測說明陳訴;
4、錦天房產(chǎn)公司提供的擬開發(fā)項目可銷售面積統(tǒng)計表、開發(fā)進度打算及銷售計9 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴劃表;
5、錦天房產(chǎn)公司項目地址地的房地產(chǎn)市場價值的觀測資料;
6、錦天房產(chǎn)公司提供的公司汗青策劃資料、策劃籌劃和收益預測資料;
7、《世界資產(chǎn)評估價值信息》、《世界汽車報價及評估》、《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》及財政部、國度稅務總局相關購置稅的關照;及其他市場價值資料、詢價記錄;
8、財政部財稅[2008]170號《國度稅務總局關于世界實行增值稅轉型改良多少問題的關照》;國務院令第 538號《中華人民共和國增值稅暫行條例》;財政部、國度稅務總局令第 50號《中華人民共和國增值稅暫行條例實行細則》;其他稅收相關禮貌;
9、浙江省人民當局及相關當局部門頒布的有關政策、規(guī)定、實行步伐等禮貌文件;

10、行業(yè)統(tǒng)計資料、市場成長及趨勢說明資料、類似業(yè)務公司的相關資料;

11、相關行業(yè)及市場容量、市場遠景、定價計策及將來營銷方法等資料;

12、從“Wind 資訊”終端查詢的相關數(shù)據(jù)。

13、評估專業(yè)職員對資產(chǎn)核實、勘測、檢測、說明等所匯集的佐證資料;

14、其他資料。
八、評估要領依據(jù)現(xiàn)行資產(chǎn)評估準則及有關規(guī)定,企業(yè)代價評估的根基要領有:資產(chǎn)基本法、市場法和收益法。
由于房地產(chǎn)項目的地域特點很明明,別墅項目開發(fā)公司在臨安沒有類似的買賣業(yè)務案例,故本次評估不宜用市場法。
錦天房產(chǎn)公司將來收益可以或許公道預測,與企業(yè)將來收益的風險程度相對應的收益率也能公道估算,與企業(yè)將來收益的風險程度相對應的收益率也能公道估算,團結本次資產(chǎn)評估的器材、評估目的和評估師所網(wǎng)絡的資料,確定別離采取資產(chǎn)基本法和收益法對委托評估的錦天房產(chǎn)公司的股東所有權益代價舉辦評估。
資產(chǎn)基本法是指在公道評估企業(yè)各項資產(chǎn)代價和負債的基本上確定評估器材代價的評估要領。它是以重置各項出產(chǎn)要素為假設條件,按照委托評估的分項資產(chǎn)的詳細情形選用相宜的要領別離評定估算各分項資產(chǎn)的代價并累加求和,再扣減相關10 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴負債評估值,得出股東所有權益的評估代價。
收益法是指通過將被評估企業(yè)預期收益成本化或折現(xiàn)以確定評估器材代價的評估要領。它是按照企業(yè)將來預期收益,按恰當?shù)恼郜F(xiàn)率將其換算成現(xiàn)值,并以此收益現(xiàn)值作為股東所有權益的評估代價。
九、評估措施實行歷程和情形(一) 評估措施總體實行歷程本項資產(chǎn)評估事變于 2010年11月15日開始,2011年1月18日正式出具評估陳訴。
整個評估事變分五個階段舉辦:
一) 接管委托階段
1、項目觀測與風險評估,明晰評估業(yè)務根基事項,確定評估目的、評估領域和器材、評估基準日;
2、接管委托方的資產(chǎn)評估項目委托,簽訂業(yè)務約定書;
3、擬定資產(chǎn)評估事變打算;
4、構成項目小組,并對項目構成員舉辦培訓。
二) 資產(chǎn)清審核實階段
1、評估機構按照資產(chǎn)評估事變的需要,向被評估單位提供資產(chǎn)評估申報表表樣,并協(xié)助其舉辦資產(chǎn)清查事變;
2、相識被評估單位根基情形及委估資產(chǎn)狀況,并網(wǎng)絡相關資料。
3、審視察對被評估單位提供的資產(chǎn)評估申報表和有關測算資料;
4、按照資產(chǎn)評估申報表的內(nèi)容舉辦現(xiàn)場核實和勘測,查閱資產(chǎn)購建、運行、維修等相關資料,并對資產(chǎn)狀況舉辦勘查、記錄;
5、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權證、條約、發(fā)票等產(chǎn)權證明資料,核實資產(chǎn)權屬情形;
6、網(wǎng)絡房地產(chǎn)行業(yè)資料,相識被評估單位的競爭優(yōu)勢和風險;
7、網(wǎng)絡并磨練資產(chǎn)評估所需的其他相關資料。
三) 評定估算階段
1、按照委估資產(chǎn)的現(xiàn)實狀況和特點,制訂種種資產(chǎn)的詳細評估要領;
2、開展市場調(diào)研、詢價事變;
3、對委估資產(chǎn)舉辦評估,測算其評估代價;
4、按照被評估單位提供的將來策劃收益預測表,團結被評估單位的現(xiàn)真相形,11 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴查閱有關資料,匯集相關評估要領、假設和參數(shù),選擇評估途徑和詳細計較要領,獲得評估功效。
四) 功效匯總階段
1、說明并匯總分項資產(chǎn)的評估功效,搜集評估稿本;
2、撰寫評估聲名和評估陳訴;
3、征求有關各方意見;
4、內(nèi)部復核,驗證評估功效;
5、評估功效的說明調(diào)解和評估陳訴的完善。
五) 出具陳訴階段2011年1月18日,正式出具評估陳訴。
(二) 資產(chǎn)基本法評估中詳細資產(chǎn)、負債評估措施實行情形資產(chǎn)基本法是指在公道評估企業(yè)各項資產(chǎn)代價和負債的基本上確定評估器材代價的評估要領。它是以重置各項出產(chǎn)要素為假設條件,按照委托評估的分項資產(chǎn)的詳細情形選用相宜的要領別離評定估算各分項資產(chǎn)的代價并累加求和,再扣減相關負債評估值,得出股東所有權益的評估代價。詳細歷程聲名如下。
一) 活動資產(chǎn)
1、貨幣資款子幣資金包羅庫存現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金,評估職員通過對庫存現(xiàn)金舉辦盤貨和查閱銀行對賬單、調(diào)理表及對所有銀行存款余額舉辦函證等,按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。在貨幣資金評估中,對付人民幣現(xiàn)金、存款和其他貨幣資金,按核實后賬面值作為評估值。
2、預付賬款、其他應收款和相應幻魅賬籌備對有關明細賬和總賬舉辦了查對,對金錢的形成原因、賬齡、債務人的資信情形等舉辦了觀測,并舉辦了函證,對金錢或貨品收回的大概性舉辦說明,按照每筆金錢大概收回的數(shù)額確定評估值。
預付金錢首要為企業(yè)預付的電梯款、工程款、租賃費等。按照所能收回的相應貨品或處事,以能形成的資產(chǎn)或權益的代價確定評估值。評估職員查閱了雙方簽訂的購貨協(xié)議、付款憑據(jù)等原始憑據(jù)及明細賬和總賬,賬賬、賬表相符,并對客戶諾言舉辦相識,以確信金錢所對應的貨品或權力是否可以收回。經(jīng)評估職員核實,期12 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴后可以或許實現(xiàn)其相應的資產(chǎn)或權益,故以經(jīng)核實后賬面值確以為評估值。
其他應收款,首要為定金、代付電費、小我私家借錢等。評估職員通過磨練憑據(jù)、相關協(xié)議等相關資料的要領,確定債權的存在。評估時,對付大概有部分不能回收或有回收風險的金錢,評估職員舉辦了說明計較,預計其幻魅賬喪失金額與應計提的幻魅賬籌備差異不大,故將相應的幻魅賬籌備金額確以為預估幻魅賬喪失,該部分其他應收款的評估值即為其賬面余額扣減預估幻魅賬喪失后的凈額。
企業(yè)按財務制度規(guī)定計提的幻魅賬籌備評估為零。
3、存貨存貨包羅開發(fā)產(chǎn)物、開發(fā)本錢。

(1) 開發(fā)產(chǎn)物采取市場代價倒扣法舉辦評估。已經(jīng)簽署商品房銷售(預售)條約的按照條約確定開發(fā)產(chǎn)物銷售金額,尚未簽署商品房銷售(預售)條約的首要采取市場較量法確定開發(fā)產(chǎn)物銷售金額,在此基本上扣除相關稅費和恰當比例的利潤確定評估值。
本次評估中的開發(fā)產(chǎn)物為公司 2005年開發(fā)完成錦天都市花圃項目的部分未售車位和柴間。由于項目已經(jīng)落成并交付使用,企業(yè)對工程本錢已完成結算,故本次對開發(fā)產(chǎn)物采取以下要領舉辦評估:未售的車位和柴房參考近期已銷售車位和柴房的銷售單價確定估量售價,根據(jù)房源估量售價扣除銷售用度、銷售稅金及附加、地皮增值稅、估量的企業(yè)所得稅和恰當利潤后的余額確定開發(fā)產(chǎn)物評估值。
詳細計較下列公式如下:
評估代價=開發(fā)產(chǎn)物銷售金額-銷售用度-銷售稅金及附加-地皮增值稅-企業(yè)所得稅-恰當數(shù)額的凈利潤(按照銷售情形確定)
(2) 開發(fā)本錢開發(fā)本錢為位于臨安青山湖太陽灣錦天島上項目的開發(fā)本錢支出。列入本次評估領域的開發(fā)本錢為項目的地皮購置用度、成本化利錢以及開發(fā)前期籌備費、開發(fā)間接費、主體修建工程費等支出。
思量到項目已取適合地籌劃部門核定的籌劃建樹指標,均為在建開發(fā)房地產(chǎn)項目,周邊原有開發(fā)項目較多,可比性較強,具備選用假設開發(fā)法的前提,故選用假設開發(fā)法確定開發(fā)項目評估值。 假設開發(fā)法(靜態(tài))的根基道理是以房地產(chǎn)按籌劃用途、前提開發(fā)后預期可得到的代價為基本,扣除尚需付出開發(fā)本錢、投資利錢、13 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴銷售稅費及公道的續(xù)建開發(fā)利潤,計較出開發(fā)項目代價。計較公式為:
評估代價=稅前評估代價-所得稅-投資利潤稅前評估代價=開發(fā)后房地產(chǎn)代價-后續(xù)開發(fā)本錢-銷售用度-打點用度-銷售稅金及附加-地皮增值稅-投資利錢詳細測算步調(diào) a.觀測待開發(fā)房地產(chǎn)的根基情形; b.選擇最佳的開發(fā)操作方法;
c.預計開發(fā)建樹期; d.預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)代價; e.估算開發(fā)本錢、投資利錢、銷售稅費、開發(fā)利潤; f.確定開發(fā)本錢評估值。
二) 非活動資產(chǎn)
1、耐久股權投資我們查閱了上述股權投資的協(xié)議、章程、驗資陳訴、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照等資料,相識了被投資單位的出產(chǎn)策劃情形,獲取了被投資單位制止 2010年 10月 31日的未經(jīng)審計的管帳報表。按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。
評估時,對付投資全資子公司的股權投資,本次按同一標準、同一基準日對被投資單位舉辦現(xiàn)場核實和評估,以子公司評估后的股東權益中錦天房地產(chǎn)公司所占份額為評估值(詳見本評估聲名附件一、二),計較公式為:
耐久股權投資評估代價=被投資單位評估后的股東權益×股權比例
2、裝備類牢靠資產(chǎn)按照本次資產(chǎn)評估的目的、相關前提和委估裝備的特點,確定首要采取本錢法舉辦評估。
本錢法是指起首估測在評估基準日從頭制作一個與評估器材溝通的資產(chǎn)所需的本錢即重置本錢,然后估測被評估資產(chǎn)存在的各類貶值身分,并將其從重置本錢中予以扣除而獲得被評估資產(chǎn)代價的要領。根基公式為:
評估代價=重置代價×綜合成新率1)重置代價的評定重置代價由裝備現(xiàn)行購置價、運雜費、安裝調(diào)試費、建樹期打點費和成本化利錢以及其他用度中的多少項構成。
A.現(xiàn)行購置價a.對電腦、傳真機及其他辦公裝備則通過向銷售商詢價等確認現(xiàn)行購置價。
b.車輛:通過上網(wǎng)查詢、查閱《世界汽車報價及評估》等資料確定現(xiàn)行購置價。
14 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴B.相關用度按照裝備的詳細情形別離確定如下:
a.運雜費等其他相關用度:因本次委估裝備均為辦公裝備,故不思量運雜費等其他相關用度。
b.車輛用度:車輛的相關用度思量購置附加稅和和證照雜費。
C. 重置代價重置代價=現(xiàn)行購置價+運雜費+安裝調(diào)試費+建樹期打點費+資金本錢2)成新率簡直定按照各類裝備特點及使用情形,確定裝備成新率。
A.本次委估裝備首要為電腦、傳真機等辦公裝備,首要以使用年限法為基本,團結裝備的使用維修和外觀近況,確定成新率。對更新?lián)Q代速率、成果性貶值快的電子裝備,思量技能更新快所造成的經(jīng)濟性貶值身分。
年限法計較公式=尚可使用年限/經(jīng)濟耐用年限×100%B.車輛的成新率以使用年限法為基本,并思量車輛的已行駛里程、維護保養(yǎng)情形等綜合評定。
3、無形資產(chǎn)—其他無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)—其他無形資產(chǎn),系公司購入的用友財務軟件和明源銷售軟件的攤銷余額。我們查閱了相關賬簿、憑據(jù),相識上述無形資產(chǎn)的此刻使用情形,并對賬面攤銷情形舉辦了復核。按財務管帳制度核實,發(fā)明按企業(yè)管帳政策計較的應攤銷金額與企業(yè)現(xiàn)實攤銷額無差異。評估時,由于上述軟件期后尚存在對應的代價或權力,以按企業(yè)管帳政策計較后的攤余額為評估代價。
三) 負債負債為活動負債和非活動認真,包羅應付賬款、預收金錢、應付職工薪酬、應交稅費、應付利錢、其他應付款及耐久借錢。通過查對明細賬與總賬的一致性、對金額較大的發(fā)放函證、查閱原始憑據(jù)等相關資料舉辦核實。經(jīng)核實,以評估目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權全部者現(xiàn)實需要包袱的負債項目及金額確定評估值。
(三) 收益法評估中詳細項目評估措施實行情形收益法是指通過將被評估資產(chǎn)的預期收益成本化或折現(xiàn)以確定評估器材代價的評估要領。它是按照資產(chǎn)將來預期收益,按恰當?shù)恼郜F(xiàn)率將其換算成現(xiàn)值,并以此15 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴收益現(xiàn)值作為委托評估資產(chǎn)的評估代價。
一) 收益法的的應用條件
1、投資者在投資某個企業(yè)時所付出的價值不會高出該企業(yè)(或與該企業(yè)相當且具有平等風險程度的同類企業(yè))將來預期收益折算成的現(xiàn)值。
2、可以或許對企業(yè)將來收益舉辦公道預測。
3、可以或許對與企業(yè)將來收益的風險程度相對應的收益率舉辦公道估算。
二) 收益法的模子團結本次評估目的和評估器材,采取折現(xiàn)現(xiàn)金流法確定股權現(xiàn)金流評估值,并說明公司非策劃性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)的代價,對股權現(xiàn)金流評估值舉辦批改確定公司的股東所有權益代價。詳細公式為:
股權代價=股權現(xiàn)金流評估值+非策劃性資產(chǎn)評估代價+溢余資產(chǎn)評估代價本次評估采取分段法對股東的收益舉辦預測,即將企業(yè)將來收益分為明晰的預測期時代的收益。計較公式為:
nCFEt股權現(xiàn)金流評估值 = ∑t =1(1+ rt )t式中:n——明晰的預測年限CFEt ——第 t 年的股權現(xiàn)金流r——權益成本本錢t——將來的第 t 年Pn ——第 n 年今后的持續(xù)代價股權現(xiàn)金流=策劃勾當現(xiàn)金凈流量+投資勾當現(xiàn)金凈流量+籌資勾當現(xiàn)金凈流量。
三) 收益期與預測期簡直定制止評估基準日錦天房產(chǎn)公司已取得 8宗地皮,正待開發(fā),尚有 1宗地皮已取得成交確認書和出讓條約,尚未取得《國有地皮使用證》,整個項目的籌劃計劃根基完成,故本次評估對錦天房產(chǎn)公司整個開發(fā)項目的情形舉辦測算,假設錦天房產(chǎn)公司收益年限為項目開發(fā)完畢為止。按照評估假設及錦天房產(chǎn)公司今朝項目的銷售進度預測,本次評估的收益年限采取有限年限,按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有開發(fā)項目及地皮儲蓄情形,以及將來開發(fā)打算,預測期至現(xiàn)有項目完成開發(fā)后一年,后延一年16 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴首要是思量到房地產(chǎn)品業(yè)銷售相對付房地產(chǎn)開發(fā)有必然滯后,即估量到錦天房產(chǎn)公司錦天島上項目開發(fā)完畢為止。錦天島上項目估量于 2014年底所有交付,故本次評估在思量錦天房產(chǎn)公司銷售進度及期后的清理事項,本次評估確定的收益期估量到2015年。
四) 現(xiàn)金流的預測團結評估器材情形,本次評估中的預期收益采取股權現(xiàn)金流量。
股權現(xiàn)金流=策劃勾當現(xiàn)金凈流量+投資勾當現(xiàn)金凈流量+籌資勾當現(xiàn)金凈流量
1、策劃勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量預測
(1) 策劃勾當現(xiàn)金流入預測1) 銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金(房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金流入)A、項目銷售打算及銷售價值對付開發(fā)產(chǎn)物錦天都市花圃的存量車位、柴間和錦天島上項目的開發(fā)房源,按照錦天房產(chǎn)公司的銷售打算并團結對臨安青山湖當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場說明,估量 2011年開始銷售,2014年公司的開發(fā)房源所有銷售完畢,2015年收回所有金錢。
項目開發(fā)房源按照公司的最新銷售定價、最近售價情形、周圍類似房產(chǎn)市場觀測情形,采取市場法說明晰定房產(chǎn)估量可實現(xiàn)售價。
B、銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金(房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金流入)按照公司的現(xiàn)實收款情形,對付錦天都市花圃(僅在第一年銷售完成)和錦天島上開發(fā)房源,估量每年銷售條約金額的 10%于下個管帳年度收到,銷售當年收到總銷售條約金額的 90%。
2) 收到的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金對付期中及期末營運資金的回收,除公司在基準日持有的貨幣資金于 2010年尾回收,計 23,129,697.57元;思量到 2015年錦天房產(chǎn)公司不再一連策劃,因此占用的借錢等其他應收款到期可以回收,計入 2015年收到的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金。
3) 策劃勾當現(xiàn)金流入小計即為銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金與收到的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金合計。

(2) 策劃勾當現(xiàn)金流出預測1) 購買商品、接管勞務付出的現(xiàn)金(房地產(chǎn)開發(fā)明金流出)17 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴錦天島上樣板房根基結頂,僅付出少量本錢,錦天島上剩余的開發(fā)項目參考類似衡宇的本錢支出。
在核實錦天房產(chǎn)公司賬面支出的基本上,按照開發(fā)制作打算,估量剩余部分的本錢在今后年度的付款進度。
2) 付出的各項稅費A、營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加首要為營業(yè)稅、水利建樹專項資金、教誨費附加、城建稅、印花稅等,按照當?shù)胤康禺a(chǎn)公司稅收政策,同時團結類似房地產(chǎn)公司稅費征收情形,錦天房產(chǎn)公司項目預售現(xiàn)金流入需繳納營業(yè)稅(收入的 5%)、水利建樹專項資金(收入的 0.1%)、教誨費附加(營業(yè)稅的 3%)、處所教誨費附加(營業(yè)稅的 2%)、城建稅(營業(yè)稅的 5%)、印花稅(收入的 0.05%),綜合取為銷售收入的 5.65%。
按照錦天房產(chǎn)公司各年的收入測算及稅金比例計較各年的營業(yè)稅金及附加。
B、地皮增值稅評估中假設各項目直至銷售完畢后舉辦地皮增稅清理,先按照當?shù)胤康禺a(chǎn)公司稅收政策及錦天房產(chǎn)公司的預繳比例計較各年預繳的地皮增值稅,項目完成后根據(jù)納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計較應繳地皮增值稅。對付各年地皮增值稅預繳數(shù)額與測算的總額差異在項目完成后分次補交。
C、所得稅稅前利潤=銷售收入-銷售本錢-銷售稅金及附加-銷售用度-打點用度+其他業(yè)務利潤所得稅清理值=稅前利潤×所得稅率假設各項目直至銷售完畢后舉辦所得稅清理,先按照當?shù)胤康禺a(chǎn)公司稅收政策及公司的預繳比例計較各年預繳的所得稅。并對付各年所得稅預繳數(shù)額與測算的總額差異在項目完成后分次補交。
D、付出的各項稅費付出的各項稅費為銷售稅金及附加、地皮增值稅及所得稅等稅費各年現(xiàn)金流出的合計數(shù)。
3) 付出給職工的現(xiàn)金及付出的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金A、銷售用度現(xiàn)金流出預測18 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴房地產(chǎn)銷售用度首要由兩部分構成,即廣告宣傳費及其他用度。廣告宣傳費是公司為了促銷而舉辦的廣告、展會等方面的用度,其他用度首要指辦公用度、銷售職員人為、售樓部裝修等。
各年銷售用度按照公司銷售打算及現(xiàn)實策劃情形并團結房地產(chǎn)行業(yè)情形舉辦預測。
B、打點用度現(xiàn)金流出預測打點用度首要包羅人為福利費及其他打點費(業(yè)務招待費、辦公費、通信用度、審計評估法令事宜費、折舊攤銷等)。
錦天房產(chǎn)公司職員數(shù)量按照現(xiàn)實需要并團結著實際情形舉辦預測;對付其人為、福利費及保險費按錦天房產(chǎn)公司在基準日的現(xiàn)實金額,以每年遞增 5%測算。
其他用度(業(yè)務招待費、辦公費、通信用度、審計評估法令事宜費、折舊攤銷等)根據(jù)公司各年的打點需要綜合確定。
由于打點用度現(xiàn)金流出需要在打點用度基本上思量扣除折舊費等非現(xiàn)金流出,對付折舊費的計較,按照錦天房產(chǎn)公司基準日牢靠資產(chǎn)折舊情形計較而得。
C、其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金系在基準日的應付職工薪酬,計入 2010年尾付出的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金。
4) 策劃勾當現(xiàn)金流出小計即為購買商品、接管勞務付出的現(xiàn)金、付出的各項稅費、付出給職工的現(xiàn)金及付出的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金的各年合計數(shù)。

(3) 策劃勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額預測將來各期策劃勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額為各年策劃勾當現(xiàn)金流入與各年策劃勾當現(xiàn)金流出的差額。
2、投資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量預測
(1) 現(xiàn)金流入預測投資勾當現(xiàn)金流入首要為處理牢靠資產(chǎn)收到的現(xiàn)金。系 2015年估量處理裝備所得。

(2) 現(xiàn)金流出預測投資勾當現(xiàn)金流出為估量牢靠資產(chǎn)的更新支出。評估中按照公司打點需要對辦19 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴公裝備的更新需要舉辦了預測。

(3) 投資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額預測將來各期投資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額為各年投資勾當現(xiàn)金流入與各年投資勾當現(xiàn)金流出的差額。
3、籌資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量
(1) 借錢所收到的現(xiàn)金預測按照錦天房產(chǎn)公司的籌資打算測算其需借入的金錢.
(2) 送還債務所付出的現(xiàn)金按照錦天房產(chǎn)公司各年的資金需求及現(xiàn)金流測算各年可以送還的金額。

(3) 償付利錢所付出的現(xiàn)金評估職員根據(jù)各年相應的黑白期借錢利率、借錢占用限期及當年占用的借錢數(shù)量計較了成本化利錢,并相應計入各項目的開發(fā)本錢中。

(4) 籌資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額預測將來各期籌資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額為各年籌資勾當現(xiàn)金流入與各年籌資勾當現(xiàn)金流出的差額。
五) 折現(xiàn)率簡直定
1、折現(xiàn)率計較公式Ke=Rf1+Beta×MRP+Rc=Rf1+Beta×(Rm- Rf1)+ Rc個中:Ke—權益成本本錢Rf1—今朝的無風險利率Rm—市場回報率Beta—權益的系統(tǒng)風險系數(shù)MRP—市場的風險溢價Rc—企業(yè)特定風險調(diào)解系數(shù)
2、折現(xiàn)率簡直定
(1) 無風險酬金率簡直定。
國債收益率凡是被以為是無風險的,制止評估基準日,我們查閱了部分國債市場上耐久(高出 5年)國債的買賣業(yè)務情形,并取均勻到期年收益率為無風險利率。

(2) 貝塔系數(shù)簡直定20 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴通過“萬得資訊諜報終端”查詢,滬、深兩地 30家房地產(chǎn)開發(fā)公司基準日四面的近 24個月的 Beta 系數(shù),取其均勻值確定 Beta 系數(shù)。

(3) 市場風險溢價證券買賣業(yè)務指數(shù)是用來反應股市股票買賣業(yè)務的綜合指標,我們別離選用上證綜指和深證成指為上交所和厚交所的股票投資收益的指標,為了計較股市投資回報率,我們網(wǎng)絡了 1996年到 2010年上述兩證交所的年度指數(shù),別離計較上證綜指和深證成指的年收益率。由于幾許均勻值更能適當?shù)胤磻�年度均勻收益率指�?我們選用幾許均勻值,按照基準日兩證券市場市值比例加權均勻。

(4) 企業(yè)非凡風險特定企業(yè)風險溢價暗示非系統(tǒng)性風險,是由于被評估單位特定的身分而要求的風險回報。它反應了被評估單位所處的競爭環(huán)境說明,包羅外部行業(yè)身分和內(nèi)部企業(yè)身分,以展現(xiàn)被評估單位地址的行業(yè)職位,以及具有的優(yōu)勢和劣勢。影響特定企業(yè)風險溢價的身分首要有:
A、政策風險房地產(chǎn)行業(yè)是干系到國計民生的行業(yè),近幾年房地產(chǎn)行業(yè)成長速率較快,部分區(qū)域呈現(xiàn)房價快速上漲的情形,為引導和類型行業(yè)的康健成長,當局相繼出臺了一系列財富政策和信貸政策對房地產(chǎn)行業(yè)舉辦宏觀調(diào)控,出格是近期房產(chǎn)增速過大過快,調(diào)控政策已連續(xù)出臺,部分區(qū)域房產(chǎn)價值已快速下降。出格是跟著地皮增值稅政策的已明晰,房產(chǎn)開發(fā)公司利潤將不行停止受到較大的影響。
可見,當局相關調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的成長有重要的影響,如公司不能按照國度的調(diào)控政策及時地對策劃計策和方法作出調(diào)解,公司的盈利水平有較大下降的風險。
B、項目開發(fā)風險房地產(chǎn)項目開發(fā)具有投資大、開發(fā)期長、涉及相助方多的行業(yè)特性。一個項目的開發(fā)要顛末前期論證、收購地皮、籌劃計劃、施工打點、銷售等多個環(huán)節(jié),個中籌劃計劃、修建施工等環(huán)節(jié)首要由項目公司禮聘相關的專業(yè)公司舉辦,在整個歷程中,還涉及到多個當局部門的審批和禁錮。以上各環(huán)節(jié)的變革都大概對項目周期、項目本錢和銷售組成影響。
公司今朝打點職員首要為水利置業(yè)公司下派職員,跟著水利置業(yè)公司下各房產(chǎn)21 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴公司開發(fā)局限的不絕擴大,公司打點職員數(shù)量將嚴重不敷,需要盡快雇用項目開發(fā)中各環(huán)節(jié)所得當職員;同時,跟著公司局限及修建品格不絕進步的要求,公司需要進步職工的業(yè)務水平,禮聘專業(yè)的公司舉辦施工、計劃、打點。如個中任何環(huán)節(jié)呈現(xiàn)問題,將對公司項目開發(fā)造成不行估計的喪失。
C、銷售風險購房支出凡是占平凡消費者生平支出的較大比重,平凡消費者購房凡是采取銀行按揭的方法舉辦,若是中國人民銀行進一步進步小我私家住房商業(yè)按揭基準利率和公積金按揭貸款利率,會進步購房的按揭融資本錢,低落潛伏客戶的收購力。而跟著近期當局對房地產(chǎn)行業(yè)一系列調(diào)控政策的出臺,商品房買賣業(yè)務本錢增加,從而加大錦天房產(chǎn)公司的銷售風險。
在銷售本錢上升同時,跟著周邊將來幾年樓盤數(shù)量的一連增加和高品格開發(fā)商的進入,公司銷售需要一連進步用度投入及銷售力度,改進銷售方法和計策,擔保公司的開發(fā)銷售進度能按打算完成D、籌資風險房地產(chǎn)開發(fā)屬資金麋集型行業(yè),對項目資金的籌集是房地產(chǎn)項目順遂實行的重要保障,今朝項目公司首要的資金來歷為成本金、銀行借錢和銷售回款。
公司今朝資金壓力相對較大,如在建樹歷程中遭遇意外的堅苦而使項目建樹延期,或遇市場產(chǎn)生重大變革,投入資金不能準期回籠,則會影響公司的內(nèi)部資金籌措。而財富政策、信貸政策和成本融資市場的政策調(diào)解,和成本市場的重大顛簸,也會對公司的外部資金籌措發(fā)生影響,從而存在對公司正常策劃及成長發(fā)生較大影響的風險。
E、地皮風險地皮是不行再生的天然資源,地皮儲蓄是公司一連不釀成長的重要身分,而公司在取得新地皮資源的歷程中大概面臨地皮政策和地皮市場變革的風險。由于都市打點的需要,當局大概調(diào)解都市籌劃,使公司儲蓄用地所處的環(huán)境產(chǎn)生倒霉變革,給公司策劃帶來風險。
同時,公司今朝的地皮儲蓄面積較大,連年開發(fā)局限及壓力較大,如碰著資金、銷售、開發(fā)等任何一個環(huán)節(jié)或由于房地產(chǎn)市場的周期性顛簸等,將很有大概使公司面臨地皮閑置的風險。按照國度《地皮打點法》規(guī)定,若是公司由于資金、市場等22 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴原因未能及時開發(fā)儲蓄的用地,將面臨繳納地皮閑置費乃至無償交回地皮使用權的風險。
經(jīng)綜合說明,確定企業(yè)特定風險調(diào)解系數(shù)。
六) 其他資產(chǎn)的評估代價簡直定
1、溢余資產(chǎn)代價簡直定溢余資產(chǎn)是指出產(chǎn)策劃中不需要的資產(chǎn),如多余現(xiàn)金、有價證券、與預測企業(yè)收益現(xiàn)金流不相關的其他資產(chǎn)等。在本次評估時,因思量企業(yè)項目開發(fā)完成后不再策劃,已將報表反應的資產(chǎn)、負債按其發(fā)生現(xiàn)金流的大概性的時刻統(tǒng)一計入相關現(xiàn)金流量中,不再單獨思量溢余資產(chǎn)。
2、非策劃性資產(chǎn)資產(chǎn)和非策劃性負債代價簡直定非策劃性資產(chǎn)或負債是指對主營業(yè)務沒有直接“孝敬”或臨時不能為主營“孝敬”的資產(chǎn)或負債。
本次評估,對錦天房產(chǎn)公司部屬兩家全資非房地產(chǎn)開發(fā)公司-杭州錦湖渡假村有限公司和杭州錦天物業(yè)打點有限公司的將來收益未在現(xiàn)金流預測歷程思量,本次評估將上述耐久股權投資作為非策劃性資產(chǎn)處理賞罰,并以其在資產(chǎn)基本法下的評估代價作為非策劃性資產(chǎn)評估代價。
十、評估結論
1、資產(chǎn)基本法評估功效在本陳訴所展現(xiàn)的假設條件前提基本上,錦天房產(chǎn)公司的資產(chǎn)、負債及股東所有權益的評估功效為:
資產(chǎn)賬面代價 502,942,229.52元,評估代價 884,927,172.14元,評估增值381,984,942.62元,增值率為 75.95%;
負債賬面代價 523,444,225.35元,評估代價 523,444,225.35元;
股東所有權益賬面代價-20,501,995.83元,評估代價 361,482,946.79元,評估增值 381,984,942.62元,增值率為 1,863.16%。
資產(chǎn)評估功效匯總如下表: 金額單位:人民幣元項 目 賬面代價(元) 評估代價 增減值 增值率%
一、活動資產(chǎn) 439,578,767.56 802,655,790.72 363,077,023.16 82.60
二、非活動資產(chǎn) 63,363,461.96 82,271,381.42 18,907,919.46 29.8423 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴耐久股權投資 61,000,000.00 79,099,356.96 18,099,356.96 29.67牢靠資產(chǎn) 2,335,886.50 3,144,449.00 808,562.50 34.61無形資產(chǎn) 27,575.46 27,575.46資產(chǎn)總計 502,942,229.52 884,927,172.14 381,984,942.62 75.95
三、活動負債 223,444,225.35 223,444,225.35
四、非活動負債 300,000,000.00 300,000,000.00負債合計 523,444,225.35 523,444,225.35全部者權益合計 -20,501,995.83 361,482,946.79 381,984,942.62 1,863.16評估結論按照以上評估事變得出,具體情形見評估明細表。
2、收益法評估功效在本陳訴所展現(xiàn)的假設條件前提基本上,采取收益法對錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價的評估功效為 362,819,357元。
3、兩種要領評估功效的較量說明和評估代價簡直定錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價采取資產(chǎn)基本法的評估功效為361,482,946.79元 , 收 益 法 的 評 估 結 果 為 362,819,357.00元 , 兩 者 相 差1,336,410.21元,差異率為 0.37%,二者存在必然差異。說明原因首要是兩種評估要領思量的角度差別,收益法是從企業(yè)的將來贏利手段角度思量的,資產(chǎn)基本法是從資產(chǎn)的再取得途徑思量的。
我們以為,本次委估資產(chǎn)首要為房地產(chǎn)類存貨,資產(chǎn)基本法對其首要采取了靜態(tài)假設開發(fā)法,即在評估基準日時,假設公司開發(fā)完成后按現(xiàn)時的市場價值和后續(xù)開發(fā)本錢,扣減稅費、利錢、利潤而獲得其代價。而收益法是對企業(yè)將來的銷售和開發(fā)本錢舉辦公道預測,通過將來凈現(xiàn)金流入折現(xiàn)加總得出評估結論。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),因開發(fā)支出、預售價值及預售面積、收入確認和稅金的匯算清繳時刻及歷程均受諸多身分的影響(諸如宏觀形勢、行業(yè)成長狀況、供求干系、銷售計策、購房者心理等等),尤其是房地產(chǎn)項目公司策劃限期相對制造業(yè)來說很短,收益法中將來不確定身分的改觀對評估功效會發(fā)生較大的影響。采取靜態(tài)假設開發(fā)法評估,則可以停止上述不確定身分的影響。故最終選取資產(chǎn)基本法得出的評估值作為最終評估功效。
因此,本次評估最終采取資產(chǎn)基本法評估功效 361,482,946.79元作為錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價的評估值。
4、評估結論增減值原因說明24 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴本次評估增值首要包羅存貨和耐久股權投資評估增值,增值率較高的首要原因為錦天房產(chǎn)公司首要資產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項目及對其他公司的股權投資,錦天房產(chǎn)公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目地皮取得較早,而今朝衡宇銷售價值較高。

十一、出格事項聲名
1、在對錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價評估中,本公司對錦天房產(chǎn)公司提供的評估器材和相關資產(chǎn)的法令權屬資料及其來歷舉辦了須要的磨練,從錦天房產(chǎn)公司提供的法令權證、管帳資料及其他有關資料看,評估器材和相關資產(chǎn)的權屬屬錦天房產(chǎn)公司全部。提供有關資產(chǎn)真實、正當、完整的法令權屬資料是錦天房產(chǎn)公司的責任,我們的責任是對錦天房產(chǎn)公司提供的資料作須要的磨練,評估陳訴不能作為對評估器材和相關資產(chǎn)的法令權屬簡直認和擔保。若被評估單位不擁有前述資產(chǎn)的全部權,或對前述資產(chǎn)的全部權存在部分限制,則前述資產(chǎn)的評估功效和錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價評估功效會受到影響。
2、制止評估基準日,錦天房產(chǎn)公司存在以下資產(chǎn)抵押事項,大概對相關資產(chǎn)發(fā)生影響,但評估時無法予以思量。
被包管 抵押物賬面代價抵押物 抵押權人 包管借錢金額(元) 借錢到期日 備注單位 (元)錦天房產(chǎn) 最高額抵臨國用(2009)第 03615號、第 70,000,000.00[注] 2012.09.23公司 押包管錦天房產(chǎn) 03631號、第 03636號、第 03638 最高額抵建行杭州分 180,000,000.00[注] 2012.10.25公司 號、第 03639號、第 03642號、第 136,624,561.23 押包管行高新支行03643號和第 03644號國有地皮使錦天房產(chǎn) 最高額抵用證 50,000,000.00[注] 2013.01.03公司 押包管[注]上述抵押物系為錦天房產(chǎn)公司自己向銀行借錢包管,制止評估基準日的現(xiàn)實借錢余額為300,000,000元。
錦天房產(chǎn)公司理睬除上述資產(chǎn)抵押事項外,不存在其他資產(chǎn)抵押、質押、對外包管、法令訴訟等或有事項。
3、在資產(chǎn)基本法評估時,除存貨類資產(chǎn)外,未對其他資產(chǎn)評估增值額作大概涉及的納稅籌備。
4、本評估功效是依據(jù)本次評估目的、以陳訴中展現(xiàn)的假設條件而確定的股東所有權益的現(xiàn)時市場代價,沒有思量非凡的買賣業(yè)務方法大概追加或鐫汰支付的價值等對評估代價的影響,也未思量宏觀經(jīng)濟環(huán)境產(chǎn)生變革以及遇有天然力和其余不行抗力對資產(chǎn)價值的影響;本次評估器材為企業(yè)股東所有權益代價,部分股東權益代價并25 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 資產(chǎn)評估陳訴紛歧定便是股東所有權益代價和股權比例的乘積,大概存在控股權溢價或少數(shù)股權折價。
5、本次股東所有權益代價評估時,我們依據(jù)現(xiàn)時的現(xiàn)真相形作了我們以為須要、公道的假設,在資產(chǎn)評估陳訴中列示。這些假設是我們舉辦資產(chǎn)評估的條件前提。當將來經(jīng)濟環(huán)境和以上假設產(chǎn)生較大變革時,評估職員將不包袱由于條件前提的改變而推導出差別資產(chǎn)評估功效的責任。
6、本次評估對被評估單位大概存在的其他影響評估功效的瑕疵事項,在舉辦資產(chǎn)評估時被評估單位未作出格聲名而評估師按照其執(zhí)業(yè)履歷一般不能獲悉的情形下,評估機構和評估職員不包袱相關責任。
評估陳訴使用者應留意上述出格事項對評估結論的影響。

十二、評估陳訴使用限制聲名
1、本評估陳訴只能用于評估陳訴載明的評估目的和用途。
2、本評估陳訴的所有可能部分內(nèi)容被摘抄、引用或披露于公然媒體,需本評估公司審閱相關內(nèi)容,但法令、禮貌規(guī)定以及相關當事方還有約定的除外。
3、本評估結論的使用有效期為一年,即自評估基準日 2010年 10月 31日起至2011年 10月 30日止。
坤元資產(chǎn)評估有限公司法 定 代 表 人:
注冊資產(chǎn)評估師:
陳訴日期:二○一一年一月十八日26 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目評 估 說 明坤元評報〔2011〕22號坤元資產(chǎn)評估有限公司二〇一一年一月十八日目 錄第一部分、關于評估聲名使用領域的聲明 ........................................................... 1第二部分、企業(yè)關于舉辦資產(chǎn)評估有關事項的聲名 ............................................. 2第三部分、資產(chǎn)評估聲名 .................................................................................. 13浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名第一部分 關于評估聲名使用領域的聲明資產(chǎn)評估機構提供的《評估聲名》僅供國有資產(chǎn)監(jiān)督打點機構(含所出資企業(yè))、相關禁錮機構和部門使用。除法令禮貌規(guī)定外,質料的所有可能部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位或小我私家,也不得見諸公然媒體。
坤元資產(chǎn)評估有限公司二〇一一年一月十八日1 坤元資產(chǎn)評估有限公司第二部分 企業(yè)關于舉辦資產(chǎn)評估有關事項的聲名
一、委托方與被評估單位輪廓(一) 委托方輪廓
1、名稱:浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司(以下簡稱“水利置業(yè)公司”)
2、住所:杭州市拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)祥園路33號3樓
3、法定代表人:張棣生
4、注冊成本:壹億陸仟萬元人民幣
5、公司范例:有限責任公司
6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號:330000000014710
7、發(fā)照構造:浙江省工商行政打點局
8、策劃領域:實業(yè)投資、房地產(chǎn)投資,建材、電器、通信裝備的銷售,水資源開發(fā)、收集信息工程、環(huán)境工程及相關業(yè)務的咨詢處事。
(二) 被評估單位輪廓一) 企業(yè)名稱、范例與組織形式
1、名稱:浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“錦天房產(chǎn)公司”)
2、住所:杭州市葛嶺路1號二樓
3、法定代表人:王國龍
4、注冊成本:貳仟萬元
5、公司范例:有限責任公司
6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號:330000000021174
7、發(fā)照構造:浙江省工商行政打點局
8、策劃領域:房地產(chǎn)開發(fā)策劃、物產(chǎn)打點;修建質料、裝飾質料、水暖器械的銷售。
9、汗青沿革:錦天房產(chǎn)公司創(chuàng)立于 2003年 2月 25日,注冊成本 1000萬元,2003年 11月股東會決策,同意增資 1000萬元,錢江水電控股有限公司(浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司前身)成為股東。錦天房產(chǎn)公司于 2003年 2月至 2010年 122月之間,顛末股權變換,制止評估基準日,錦天房產(chǎn)公司的股權結構如下:
股東名稱 出資額(萬元) 出資比例浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司 1260 63%浙江天泓投資有限公司[注] 740 37%合計 2,000 100%[注] 浙江天泓投資有限公司系鄭燕明一人投資企業(yè)。
二) 公司前3年及制止評估基準日的資產(chǎn)、負債狀況及策劃業(yè)績見下表:
單位:人民幣元項目名稱 2007年 2008年 2009年 基準日活動資產(chǎn) 107,089,062.82 174,991,950.09 265,515,694.58 439,578,767.56非活動資產(chǎn) 488,058.94 55,080,191.54 52,855,954.71 63,363,461.96耐久投資 61,000,000.00牢靠資產(chǎn) 435,176.26 22,847,361.44 24,071,598.90 2,335,886.50無形資產(chǎn) 52,882.68 32,232,830.10 28,784,355.81 27,575.46資產(chǎn)總計 107,577,121.76 230,072,141.63 184,823,758.15 502,942,229.52活動負債 85,372,701.07 221,598,141.07 86,454,652.43 223,444,225.35非活動負債 250,000,000.00 300,000,000.00負債合計 85,372,701.07 221,598,141.07 336,454,652.43 523,444,225.35全部者權益合計 22,204,420.69 8,474,000.56 -18,083,003.14 -20,501,995.83營業(yè)收入 20,850,164.00 3,591,241.30 4,156,937.08 528,500.00凈利潤 2,889,649.85 -13,730,420.13 -26,557,003.70 -9,506,439.20除基準日的財務報表未經(jīng)審計外,上述年度的財務報表均已經(jīng)注冊管帳師審計,且均出具了無保存意見的審計陳訴。
三) 今朝執(zhí)行的首要管帳政策管帳制度:執(zhí)行《企業(yè)管帳準則》及其增補規(guī)定;
管帳時代:管帳年度采取公積年制,即公歷1月1日起至12月31日止;
記賬原則和計價基本:以權責產(chǎn)生制為記賬原則,資產(chǎn)以現(xiàn)實本錢為計價基本;
記賬要領:采取借、貸復式記賬法;
記賬本位幣:人民幣;
執(zhí)行的牢靠資產(chǎn)折舊步伐為:直線法;
首要稅項及稅率:首要稅項為營業(yè)稅、都市維護建樹稅、教誨費附加、處所教誨附加、企業(yè)所得稅等,個中營業(yè)稅稅率為5%、都市維護建樹稅稅率為7%、教誨費3岡蹲悛3%、處所教誨岡蹲悛2%、企業(yè)所得稅稅率為25%。
錦天房產(chǎn)公司執(zhí)行《企業(yè)管帳準則》及相關規(guī)定,出產(chǎn)策劃不存在國度政策、禮貌的限制。
被評估單位下設本部和第一分公司,企業(yè)管帳報表由上述二級核算單位的報表匯總并經(jīng)歸并抵銷得出。
(三) 委托方與被評估單位的干系委托方為被評估單位的控股股東。
二、關于經(jīng)濟行為的聲名按照水利置業(yè)公司 2010年 10月 28日關于收購錦天房產(chǎn)公司部分股權事件集會會議紀要,水利置業(yè)公司擬收購錦天房產(chǎn)公司股權,為此需要禮聘評估機構對該經(jīng)濟行為涉及的錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價舉辦評估,為該經(jīng)濟行為提供錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價的參考依據(jù)。
三、關于評估器材和評估領域的聲名評估器材為錦天房產(chǎn)公司的股東所有權益。
評估領域為錦天房產(chǎn)公司的所有資產(chǎn)及相關負債,包羅活動資產(chǎn)、非活動資產(chǎn)(包羅耐久股權投資、裝備類牢靠資產(chǎn)、其他無形資產(chǎn))及活動負債和非活動負債。
根據(jù)錦天房產(chǎn)公司提供的 2010年 10月 31日未經(jīng)審計的管帳報表反應,錦天房產(chǎn)公司資產(chǎn)的賬面代價合計為 502,942,229.52元,負債合計為 523,444,225.35元,股東權益為-20,501,995.83元。
四、關于評估基準日的聲名為使得評估基準日與擬舉辦的經(jīng)濟行為和評估事變?nèi)湛拷?確定以 2010年 10月 31日為評估基準日,并在資產(chǎn)評估業(yè)務約定書中作了相應約定。
五、大概影響評估事變的重大事項聲名
1、制止評估基準日,錦天房產(chǎn)公司存在以下資產(chǎn)抵押事項,大概對相關資產(chǎn)發(fā)生影響。
4被包管抵押物 抵押權人 抵押物賬面代價(元) 包管借錢金額(元) 借錢到期日 備注單位錦天房產(chǎn) 最高額抵臨國用(2009)第 03615 70,000,000.00[注] 2012.09.23公司 押包管號、第 03631號、第 03636錦天房產(chǎn) 號、第 03638號、第 03639建行杭州分 最高額抵136,624,561.23 180,000,000.00[注] 2012.10.25公司 號、第 03642號、第 03643行高新支行 押包管號和第 03644號國有地皮錦天房產(chǎn) 最高額抵使用證 50,000,000.00[注] 2013.01.03公司 押包管[注]上述抵押物系為錦天房產(chǎn)公司自己向銀行借錢包管,制止評估基準日的現(xiàn)實借錢余額為 300,000,000元。
錦天房產(chǎn)公司理睬除上述資產(chǎn)抵押事項外,不存在其他資產(chǎn)抵押、質押、對外包管、法令訴訟等或有事項。
2、按照臨安市疆域資源局 2010年 10月 20日的《成交確認書》,錦天房產(chǎn)公司在 2010年 10月 8日至 2010年 10月 20日國有建樹用地使用權掛牌出讓勾當中,競得青山湖街道錦湖渡假村地塊地皮,并簽訂《國有建樹用地使用權出讓條約》,后續(xù)用度尚未付出,為本次評估,企業(yè)已暫估入賬,但尚未取得相關地皮的《國有地皮使用證》,詳細出讓手續(xù)正在治理之中。
六、資產(chǎn)清查情形、將來策劃和收益狀況預測的聲名(一) 資產(chǎn)負債清查情形聲名為配合坤元資產(chǎn)評估有限公司對錦天房產(chǎn)公司舉辦的資產(chǎn)評估事變,摸清公司制止評估基準日的資產(chǎn)、負債狀況和策劃成就,錦天房產(chǎn)公司在 10月底對委托評估的資產(chǎn)、負債舉辦了全面的清查和盤貨,現(xiàn)將清查情形聲名如下:
1、列入清查領域的資產(chǎn)總計 502,942,229.52元,清查器材包羅活動資產(chǎn)、非活動資產(chǎn)(包羅耐久股權投資、裝備類牢靠資產(chǎn)、其他無形資產(chǎn));負債合計為523,444,225.35元,清查器材為活動負債和非活動負債。列入清查領域的實物資產(chǎn)首要為車輛和電子裝備,電子裝備首要為辦公裝備。
2、為使本次清查事變可以或許順遂舉辦,2010年 10月 25日至 2010年 10月 31日,錦天房產(chǎn)公司由首要率領認真,組織財務、銷售、施工打點等部門的相關職員舉辦了清查事變。對往來金錢舉辦清查、對賬、并籌備了相關資料。對實物資產(chǎn),相關職員舉辦了全面盤貨。
在清審核實相符的基本上,財務和資產(chǎn)打點職員填寫了有關資產(chǎn)評估申報明細表。
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3、在資產(chǎn)清查歷程中,按評估公司所提供的資產(chǎn)評估資料清單的要求網(wǎng)絡籌備相關的產(chǎn)權證明文件、資產(chǎn)質量狀況、汗青收入本錢用度明細資料及其他財務和經(jīng)濟指標等相關評估資料。
(二) 將來策劃和收益狀況預測聲名一) 策劃勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量預測
1、策劃勾當現(xiàn)金流入預測
(1) 銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金(房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金流入)A、項目銷售打算及銷售價值對付開發(fā)產(chǎn)物錦天都市花圃的存量車位、柴間和錦天島上項目的開發(fā)房源,按照錦天房產(chǎn)公司的銷售打算并團結對臨安青山湖當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場說明,估量 2011年開始銷售,2014年公司的開發(fā)房源所有銷售完畢,2015年收回所有金錢。
項目開發(fā)房源按照公司的最新銷售定價、最近售價情形、周圍類似房產(chǎn)市場觀測情形,采取市場法說明晰定房產(chǎn)估量可實現(xiàn)售價。
B、銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金(房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金流入)(單位:人民幣元,下同)按照項目銷售打算,預測各年的銷售情形如下:
銷售金錢 2011年 2012年 2013年 2014年 小計島上項目 240,362,375 509,163,390 917,281,500 733,927,500 2,400,734,765都市花圃項目 1,188,000 1,188,000按照公司的現(xiàn)實收款情形,對付錦天島上開發(fā)房源,估量每年銷售條約金額的10%于下個管帳年度收到,銷售當年收到總銷售條約金額的 90%,故預測各年的現(xiàn)金流入如下表:
項目 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年年銷售額 241,550,375 509,163,390 917,281,500 733,927,500現(xiàn)金流入 217,395,338 482,402,088 876,469,689 678,870,150 146,785,500
(2) 收到的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金對付期中及期末營運資金的回收,除公司在基準日持有的貨幣資金于 2010年尾回收,計 23,129,697.57元;思量到 2015年錦天房產(chǎn)公司不再一連策劃,因此占用的借錢等其他應收款到期可以回收,計入 2015年收到的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)6金,計 8,732,877元。
項目 2010年尾 2011年 2012-2013年 2014年 2015年尾收到的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金 23,129,698 8,732,877
(3) 策劃勾當現(xiàn)金流入小計即為銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金與收到的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金合計。
項目 2010年尾 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 217,395,338482,402,088876,469,689678,870,150146,785,500收到的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金 23,129,698 8,732,877現(xiàn)金流入小計 23,129,698217,395,338482,402,088876,469,689678,870,150155,518,377
2、策劃勾當現(xiàn)金流出預測
(1) 購買商品、接管勞務付出的現(xiàn)金(房地產(chǎn)開發(fā)明金流出)錦天島上樣板房根基結頂,僅付出少量本錢,錦天島上剩余的開發(fā)項目參考類似衡宇的本錢支出。
在核實錦天房產(chǎn)公司賬面支出的基本上,按照開發(fā)制作打算,估量剩余部分的本錢在今后年度的付款進度。
各年預測數(shù)見下表:
項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年購買商品、接管勞務付出的現(xiàn)金 151,738,423152,877,566221,411,131214,663,195116,889,710116,805,016
(2) 付出的各項稅費A、營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加首要為營業(yè)稅、水利建樹專項資金、教誨費附加、城建稅、印花稅等,按照當?shù)胤康禺a(chǎn)公司稅收政策,同時團結類似房地產(chǎn)公司稅費征收情形,錦天房產(chǎn)公司項目預售現(xiàn)金流入需繳納營業(yè)稅(收入的 5%)、水利建樹專項資金(收入的 0.1%)、教誨費附加(營業(yè)稅的 3%)、處所教誨費附加(營業(yè)稅的 2%)、城建稅(營業(yè)稅的 5%)、印花稅(收入的 0.05%),綜合取為銷售收入的 5.65%。
按照錦天房產(chǎn)公司各年的收入測算及稅金比例計較各年的營業(yè)稅金及附加。
B、地皮增值稅評估中假設各項目直至銷售完畢后舉辦地皮增值稅清理,先按照當?shù)胤康禺a(chǎn)公7司稅收政策及錦天房產(chǎn)公司的預繳比例計較各年預繳的地皮增值稅,項目完成后根據(jù)納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計較應繳地皮增值稅。對付各年地皮增值稅預繳數(shù)額與測算的總額差異在項目完成后分次補交。
C、所得稅稅前利潤=銷售收入-銷售本錢-銷售稅金及附加-銷售用度-打點用度+其他業(yè)務利潤所得稅清理值=稅前利潤×所得稅率假設各項目直至銷售完畢后舉辦所得稅清理,先按照當?shù)胤康禺a(chǎn)公司稅收政策及公司的預繳比例計較各年預繳的所得稅。并對付各年所得稅預繳數(shù)額與測算的總額差異在項目完成后分次補交。
D、付出的各項稅費付出的各項稅費為銷售稅金及附加、地皮增值稅及所得稅等稅費各年現(xiàn)金流出的合計數(shù)。各年預測數(shù)見下表:
項目 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年付出的各項稅費營業(yè)稅 10,869,767 24,120,104 43,823,484 33,943,508 7,339,275城建稅 543,488 1,206,005 2,191,174 1,697,175 366,964教誨費附加 543,488 1,206,005 2,191,175 1,697,175 366,964水利建樹專項資金 217,395 482,402 876,470 678,870 146,786印花稅 108,698 241,201 438,235 339,435 73,393地皮增值稅 4,347,907 9,648,042 17,529,394 13,577,403 2,935,710所得稅 5,434,883 12,060,052 21,911,742 16,971,754 3,669,638應交稅金預交數(shù) 22,065,626 48,963,811 88,961,674 68,905,320 14,898,730所得稅清理 85,000,000 9,773,796增值稅費補交款 135,000,000 8,837,945應交稅金實交數(shù) 22,065,626 48,963,811 88,961,674 288,905,320 33,510,471
(3) 付出給職工的現(xiàn)金及付出的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金A、銷售用度現(xiàn)金流出預測房地產(chǎn)銷售用度首要由兩部分構成,即廣告宣傳費及其他用度。廣告宣傳費是公司為了促銷而舉辦的廣告、展會等方面的用度,其他用度首要指辦公用度、銷售8職員人為、售樓部裝修等。
各年銷售用度按照公司銷售打算及現(xiàn)實策劃情形并團結房地產(chǎn)行業(yè)情形舉辦預測。各年預測數(shù)見下表:
項目 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年廣告費 2,174,000 4,824,000 8,764,700 6,788,700 1,467,900其他用度 2,174,000 4,824,000 8,764,700 6,788,700 1,467,900合計 4,348,000 9,648,000 17,529,400 13,577,400 2,935,800B、打點用度現(xiàn)金流出預測打點用度首要包羅人為福利費及其他打點費(業(yè)務招待費、辦公費、通信用度、審計評估法令事宜費、折舊攤銷等)。
錦天房產(chǎn)公司職員數(shù)量按照現(xiàn)實需要并團結著實際情形舉辦預測;對付其人為、福利費及保險費按錦天房產(chǎn)公司在基準日的現(xiàn)實金額,以每年遞增 5%測算。
其他用度(業(yè)務招待費、辦公費、通信用度、審計評估法令事宜費、折舊攤銷等)根據(jù)公司各年的打點需要綜合確定。
由于打點用度現(xiàn)金流出需要在打點用度基本上思量扣除折舊費等非現(xiàn)金流出,對付折舊費的計較,按照錦天房產(chǎn)公司基準日牢靠資產(chǎn)折舊情形計較而得。各年預測數(shù)見下表:
明細 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年在職職員數(shù) 40 40 40 40 20 10人均月人為 4,200 4,400 4,600 4,800 5,000 5,300人為及福利人均月福利其他 1,900 2,000 2,100 2,200 2,300 2,400小計 488,000 3,072,000 3,216,000 3,360,000 1,752,000 924,000其他打點費 660,000 2,330,000 2,330,000 2,330,000 2,330,000 2,160,000合計 1,148,000 5,402,000 5,546,000 5,690,000 4,082,000 3,084,000折舊費 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 330,000打點現(xiàn)金流出 988,000 5,072,000 5,216,000 5,360,000 3,752,000 2,924,000C、其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金系基準日的應付職工薪酬謝額,計入 2010年尾付出的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金,計 60,995.39元。
9
(4) 策劃勾當現(xiàn)金流出小計即為購買商品、接管勞務付出的現(xiàn)金、付出的各項稅費、付出給職工的現(xiàn)金及付出的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金的各年合計數(shù)。詳細見下表:
項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年購買商品、接管勞務付出的現(xiàn)金 151,738,423152,877,566221,411,131214,663,195116,889,710116,805,016付出的各項稅費 287,604 22,065,626 48,963,811 88,961,674288,905,320 33,510,471付出給職工的現(xiàn)金及付出的其他與經(jīng)1,048,995 9,420,000 14,864,000 22,889,400 17,329,400 5,859,800營勾當有關的現(xiàn)金策劃勾當現(xiàn)金流出小計 153,075,022184,363,192285,238,942326,514,269423,124,430156,175,287
3、策劃勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額預測將來各期策劃勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額為各年策劃勾當現(xiàn)金流入與各年策劃勾當現(xiàn)金流出的差額。詳細見下表:
項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年策劃勾當現(xiàn)金流入小計 23,129,698 217,395,338 482,402,089 876,469,689 678,870,150 155,518,377策劃勾當現(xiàn)金流出小計 153,075,022 184,363,192 285,238,942 326,514,269 423,124,430 156,175,287策劃勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額 -129,945,324 33,032,146 197,163,146 549,955,420 255,745,720 -656,910二) 投資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量預測
1、現(xiàn)金流入預測投資勾當現(xiàn)金流入首要為處理牢靠資產(chǎn)收到的現(xiàn)金。2015年估量處理裝備所得為 2,335,887元。
2、現(xiàn)金流出預測投資勾當現(xiàn)金流出為估量牢靠資產(chǎn)的更新支出。評估中按照公司打點需要對辦公裝備的更新需要舉辦了預測。詳細見下表:
項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年購建牢靠資產(chǎn)和其他耐久資產(chǎn)所付出的現(xiàn)金 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,000現(xiàn)金流出小計160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,000
3、投資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額預測將來各期投資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額為各年投資勾當現(xiàn)金流入與各年投資勾當現(xiàn)金流出的差額。詳細見下表:
10項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年投資勾當現(xiàn)金流入小計 2,335,887投資策劃勾當現(xiàn)金流出小計 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,000投資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額 -160,000 -330,000 -330,000 -330,000 -330,000 2,175,887三) 籌資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量
1、借錢所收到的現(xiàn)金預測按照錦天房產(chǎn)公司的籌資打算測算其需借入的金錢。
流入項目 2010剩余期 2011年借錢所收到的現(xiàn)金 140,000,000 10,000,000
2、送還債務所付出的現(xiàn)金按照錦天房產(chǎn)公司各年的資金需求及現(xiàn)金流測算各年可以送還的金額。
支出項目 2010年尾 2011年 2012年 2013年 2014年送還債務所付出的現(xiàn)金 57,368,932 400,000,000 100,000,000
3、償付利錢所付出的現(xiàn)金公司根據(jù)各年相應的黑白期借錢利率、借錢占用限期及當年占用的借錢數(shù)量計較了成本化利錢,并相應計入各項目的開發(fā)本錢中。
支出項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年償付利錢所付出的現(xiàn)金 5,971,798 32,921,188 31,509,594 17,880,000 2,980,000
4、籌資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額預測將來各期籌資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額為各年籌資勾當現(xiàn)金流入與各年籌資勾當現(xiàn)金流出的差額。
項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年現(xiàn)金流入小計(借錢所收到的現(xiàn)金) 140,000,000 10,000,000現(xiàn)金流出小計 5,971,798 32,921,188 31,509,594 17,880,000 2,980,000籌資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額 134,028,202 -22,921,188 -88,878,526 -417,880,000 -102,980,00011
七、資料清單委托方與被評估單位聲明已提供了資產(chǎn)評估所必需的以下資料,并擔保所提供資料的真實、正當、完整。
1、資產(chǎn)評估申報明細表;
2、資產(chǎn)清查情形聲名;
3、相關經(jīng)濟行為文件;
4、資產(chǎn)權屬證明文件、產(chǎn)權證明文件;
5、重大條約、協(xié)議等;
6、其他與委托評估資產(chǎn)相關的資料。
委托方:浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司 被評估單位:浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)認真人: 企業(yè)認真人:
二○一○年十一月十五日 二○一○年十一月十五日12浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名第三部分 資產(chǎn)評估聲名
一、評估器材和評估領域聲名(一) 評估器材和評估領域內(nèi)容
1、評估器材為浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“錦天房產(chǎn)公司”)的股東所有權益。評估領域為錦天房產(chǎn)公司的所有資產(chǎn)及相關負債。
2、委托評估資產(chǎn)范例,包羅活動資產(chǎn)、非活動資產(chǎn)(包羅耐久股權投資、裝備類牢靠資產(chǎn)、其他無形資產(chǎn))及活動負債和非活動負債。根據(jù)錦天房產(chǎn)公司提供的2010年 10月 31日未經(jīng)審計的管帳報表反應,錦天房產(chǎn)公司資產(chǎn)的賬面代價合計為502,942,229.52元,負債合計為 523,444,225.35元,股東權益為-20,501,995.83元。
3、按照錦天房產(chǎn)公司提供的評估器材及其所涉及資產(chǎn)的法令權屬資料,評估器材及其所涉及資產(chǎn)的法令權證齊備,權屬情形明晰,未發(fā)明存在權屬資料瑕疵情形。
(二) 實物資產(chǎn)的漫衍情形及特點委托評估的實物資產(chǎn)包羅存貨、裝備類牢靠資產(chǎn)。
個中:裝備類牢靠資產(chǎn)包羅車輛和電腦、空調(diào)、復印機、攝影機,數(shù)量合計 90臺(套),別離漫衍于青山湖街道錦湖渡假村內(nèi)的財務室、各辦公室;存貨包羅開發(fā)產(chǎn)物和開發(fā)本錢,個中開發(fā)產(chǎn)物為錦天都市花圃項目的未售車位和柴間,位于臨安石鏡街 511號,開發(fā)本錢為錦天島上項目,位于臨安青山湖太陽灣。
二、資產(chǎn)核真相形總體聲名(一) 資產(chǎn)核實職員組織、實行時刻和歷程為本次經(jīng)濟行為,錦天房產(chǎn)公司按有關規(guī)定對資產(chǎn)舉辦了全面清查,并組織財務、后勤打點等部門的相關職員,根據(jù)評估要求詳細填寫了委托評估資產(chǎn)清冊和負債清冊,網(wǎng)絡了有關的資料。在此基本上,本評估公司的專業(yè)職員按照資產(chǎn)范例和漫衍情形分小組舉辦現(xiàn)場核實,時刻自 2010年 11月 15日--2010年 11月 19日,詳細歷程如下:
1、評估機構按照資產(chǎn)評估事變的需要,向被評估單位提供資產(chǎn)評估申報表表樣,并協(xié)助其舉辦資產(chǎn)清查事變;
13 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名
2、相識被評估單位根基情形及委估資產(chǎn)狀況,并網(wǎng)絡相關資料。
3、審視察對被評估單位提供的資產(chǎn)評估申報表和有關測算資料;
4、按照資產(chǎn)評估申報表的內(nèi)容舉辦現(xiàn)場核實和勘測,查閱資產(chǎn)購建、運行、維修等相關資料,并對資產(chǎn)狀況舉辦勘查、記錄;
5、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權證、條約、發(fā)票等產(chǎn)權證明資料,核實資產(chǎn)權屬情形;
6、網(wǎng)絡并磨練資產(chǎn)評估所需的其他相關資料。
(二) 影響資產(chǎn)核實的事項及處理賞罰要領本次資產(chǎn)核實歷程中,由于部分車輛外出未在現(xiàn)場,導致我們無法實地核實該部分車輛的現(xiàn)真相形,我們采取了核查賬目及憑據(jù)、要求錦天房產(chǎn)公司出具書面理睬等更換性措施,確認了上述資產(chǎn)的數(shù)量。
(三) 資產(chǎn)核實結論
1、經(jīng)核實,我們未發(fā)明列入評估領域的資產(chǎn)和負債的現(xiàn)真相形與賬面記錄存在差異,企業(yè)填報的資產(chǎn)評估申報表能較正確、全面地反應委托評估資產(chǎn)和負債的賬面代價情形。
2、按照錦天房產(chǎn)公司提供的評估器材和相關資產(chǎn)的法令權屬資料,我們沒有發(fā)明評估器材和相關資產(chǎn)的法令權屬資料存在瑕疵情形,但我們的清審核實事變不能作為對評估器材和相關資產(chǎn)的法令權屬簡直認或擔保。
三、評估技能聲名(一) 資產(chǎn)基本法資產(chǎn)基本法是指在公道評估企業(yè)各項資產(chǎn)代價和負債的基本上確定評估器材代價的評估要領。它是以重置各項出產(chǎn)要素為假設條件,按照委托評估的分項資產(chǎn)的詳細情形選用相宜的要領別離評定估算各分項資產(chǎn)的代價并累加求和,再扣減相關負債評估值,得出股東所有權益的評估代價。詳細歷程聲名如下。
一) 活動資產(chǎn)
1、貨幣資金賬 面 價 值 23,129,697.57元 , 包 括 庫 存 現(xiàn) 金 8,166.83元 , 銀 行 存 款3,120,557.42元,其他貨幣資金 20,000,973.32元。

(1) 庫存現(xiàn)金庫存現(xiàn)金賬面代價 8,166.83元,均為人民幣現(xiàn)金,存放于公司本部及部屬分公14 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名司的財務審計部。我們對現(xiàn)金賬戶舉辦了實土地址,通過核查評估基準日至盤貨日的現(xiàn)金日記賬及未記賬的收付款憑據(jù)倒推至評估基準日的庫存數(shù)量,賬實相符。按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。
故以核實后的賬面值為評估值。庫存現(xiàn)金評估代價 8,166.83元。

(2) 銀行存款銀行存款賬面代價 3,120,557.42元,由存放于中國建樹銀行高新支行、中國銀行臨安支行、中信銀行杭州分行等 6小我私家民幣賬戶的余額構成。我們查閱了銀行對賬單及調(diào)理表,對所有銀行存款余額舉辦函證,相識了未達金錢的內(nèi)容及性質,未發(fā)明影響股東權益的大額未達賬款。按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。
故以核實無誤的賬面值為評估值。銀行存款評估代價 3,120,557.42元
(3) 其他貨幣資金其他貨幣資金賬面代價 20,000,973.32元,為關照存款和存出投資款余額。我們查閱了銀行對賬單及調(diào)理表,對部分賬戶舉辦了函證,未發(fā)明影響股東權益的大額未達賬款。按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。
故貨幣資金以核實后的賬面值 20,000,973.32元為評估代價。
貨幣資金評估代價為 23,129,697.57元,包羅庫存現(xiàn)金 8,166.83元,銀行存款3,120,557.42元,其他貨幣資金 20,000,973.32元。
2、預付金錢賬面代價 15,220,026.28元,內(nèi)容包羅電梯款、工程款、租賃費等。個中賬齡在 1年以內(nèi)的有 15,185,026.28元,占總金額的 99.77%;賬齡在 1-2年的有35,000.00元,占總金額的 0.23%。
評估職員抽查了原始憑據(jù)、條約、協(xié)議及相關資料,并擇要舉辦函證。按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。
經(jīng)核實,各金錢期后能形成相應資產(chǎn)或權力,以核實后的賬面值為評估值。
預付金錢評估代價為 15,220,026.28元。
3、其他應收款和幻魅賬籌備賬 面 價 值 8,732,876.87元 , 其 中 賬 面 余 額 9,277,217.36元 , 壞 賬 準 備544,340.49元,內(nèi)容包羅定金、代付電費、小我私家借錢等。個中賬齡在 1年以內(nèi)的有8,955,298.86元,占總金額的 96.53%;賬齡在 3-4年的有 321,918.50元,占總金15 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名額的 3.47%。無關聯(lián)方往來。
評估職員通過搜查原始憑據(jù)、基準日后收款記錄及相關的文件資料、發(fā)函詢證等方法確認金錢的真實性,被評估單位的幻魅賬籌備政策采取賬齡說明法,即賬齡在1年以內(nèi)的幻魅賬籌備提 5%、1-2年提 10%、2-3年提 20%、3-4年提 30%、4-5年提50%、5年以上提 100%。
按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。
經(jīng)核實,其他應收款賬面余額中,均大概有部分不能回收或有回收風險。
評估時,對上述金錢評估職員舉辦了說明計較,預計其幻魅賬喪失金額與應計提的幻魅賬籌備差異不大,故將相應的幻魅賬籌備金額確以為預估幻魅賬喪失,其他應收款的評估值即為其賬面余額扣減預估幻魅賬喪失后的凈額。
同時,將計提的幻魅賬籌備 544,340.49元評估為 0。
其他應收款評估代價為 8,732,876.87元,與其他應收款賬面余額對比評估減值544,340.49元,減值率為 5.87%。
4、存貨賬面代價 392,496,166.84元。個中賬面余額 392,496,166.84元,存貨減價籌備 0.00元。包羅開發(fā)產(chǎn)物和開發(fā)本錢。

(1) 開發(fā)產(chǎn)物賬面代價 2,134,717.39元,個中賬面余額 2,134,717.39元,存貨減價籌備 0.00元。系已開發(fā)完成的錦天都市花圃項目未售的車位和柴間。
錦天都市花圃項目為公司 2005年前開發(fā)完成的住宅開發(fā)項目。該項目地塊位于臨安石鏡街 511號地塊。
制止評估基準日,錦天都市花圃項目已落成并交付使用,未售部分僅為 23個車位和 19間柴間。
由于項目已經(jīng)落成并交付使用,企業(yè)對工程本錢已完成結算,故本次對開發(fā)產(chǎn)物采取以下要領舉辦評估:未售的車位和柴房參考近期已銷售車位和柴房的銷售單價確定估量售價;銷售用度根據(jù)估量售價的 2%測算;營業(yè)稅金及附加根據(jù)估量收入的 5.65%計較(個中:營業(yè)稅按估量收入的 5%,城建稅、教誨費附加和處所教誨費附加根據(jù)營業(yè)稅的 5%、5%,水利建樹專項資金根據(jù)估量收入的 0.1%,印花稅根據(jù)估量收入的 0.05%);企業(yè)所得稅根據(jù) 25%稅率測算;地皮增值稅先按估量收入的 2%16 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名計較。
詳細計較下列公式如下:
評估代價=開發(fā)產(chǎn)物銷售金額-銷售用度-銷售稅金及附加-地皮增值稅-企業(yè)所得稅-恰當數(shù)額的凈利潤(按照銷售情形確定)開發(fā)產(chǎn)物評估代價為 1,073,358.00元,評估減值 1,061,359.39元,減值率為49.72%。

(2) 開發(fā)本錢賬面代價為 390,361,449.45元,個中賬面余額 390,361,449.45元,存貨減價籌備 0.00元,系位于臨安青山湖太陽灣錦天島上項目的地皮用度和 6幢樣板房開發(fā)本錢支出。
1) 項目輪廓錦天島上項目位于臨安青山湖太陽灣地塊。整個項目用地面積約為 269,412.50平方米,籌劃為棲身用地。今朝正在舉辦錦天島上項目東區(qū)一期Ⅰ標樣板房的制作,按照臨安市建樹局第 330185200909240101號《修建工程施工許可證》、《商品房預售證》及工程施工圖,估量可售面積 6,780.00平方米,由 6幢別墅組成,其他地塊按照出讓條約規(guī)定,修建面積為 105,075.00平方米,合計 111,855.00平方米。
2) 開發(fā)項目賬面本錢組成制止評估基準日,錦天島上項目開發(fā)本錢合計為 390,361,449.45元,個中地皮本錢 257,586,566.43元,前期用度 42,695,020.28元,基本辦法費 8,286,407.28元,修建安裝工程費 15,708,168.25元,開發(fā)間接用度 7,219,972.93元,成本化利錢 53,775,037.28元,其他用度 5,090,277.00元。
評估職員在核拭魅賬目的基本上,對開發(fā)項目的可行性研究陳訴、相關條約、相關權證、籌劃文件、可售面積舉辦了核實,并舉辦實地勘查,未發(fā)明不符事項。
制止評估基準日,錦天房產(chǎn)公司存在以下資產(chǎn)抵押事項,大概對相關資產(chǎn)發(fā)生影響。
被包管 抵押物賬面代價抵押物 抵押權人 包管借錢金額(元) 借錢到期日 備注單位 (元)錦天房產(chǎn) 最高額抵臨國用(2009)第 03615號、第 70,000,000.00[注] 2012.09.23公司 押包管錦天房產(chǎn) 03631號、第 03636號、第 03638 最高額抵建行杭州分 180,000,000.00[注] 2012.10.25公司 號、第 03639號、第 03642號、第 136,624,561.23 押包管行高新支行03643號和第 03644號國有地皮使錦天房產(chǎn) 最高額抵用證 50,000,000.00[注] 2013.01.03公司 押包管17 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名上述抵押物系為錦天房產(chǎn)公司自己向銀行借錢包管,制止評估基準日的現(xiàn)實借錢余額為 300,000,000元。
3) 開發(fā)本錢評估要領思量到項目已取適合地籌劃部門核定的籌劃建樹指標,均為在建開發(fā)房地產(chǎn)項目,周邊原有開發(fā)項目較多,可比性較強,具備選用假設開發(fā)法的前提,故選用假設開發(fā)法確定開發(fā)項目評估值。 假設開發(fā)法(靜態(tài))的根基道理是以房地產(chǎn)按籌劃用途、前提開發(fā)后預期可得到的代價為基本,扣除尚需付出開發(fā)本錢、投資利錢、銷售稅費及公道的續(xù)建開發(fā)利潤,計較出開發(fā)項目代價。計較公式為:
評估代價=稅前評估代價-所得稅-投資利潤稅前評估代價=開發(fā)后房地產(chǎn)代價-后續(xù)開發(fā)本錢-銷售用度-打點用度-銷售稅金及附加-地皮增值稅-投資利錢A、開發(fā)項目的可銷售面積、單價、收入簡直定:
通過對臨安青山湖的地皮市場、房地產(chǎn)市場的近況及將來走向,綜合說明預測錦天島上別墅項目售價為 17,000-25,000元/平方米,花圃售價為 600.00元/平方米。
內(nèi)容 銷售面積(平方米) 均勻銷售單價(元/平米) 金額(元)樣板區(qū) 6,780.00 21,260 144,146,765.00東區(qū) 21,225.00 20,935 444,339,000.00中北區(qū) 29,025.00 20,501 595,053,000.00西北區(qū) 36,825.00 20,700 762,300,000.00南區(qū) 18,000.00 25,272 454,896,000.00合計 111,855.00 2,400,734,765.00B.稅金及附加、打點用度、營業(yè)用度簡直定按照公司稅費產(chǎn)生情形并團結當?shù)胤康禺a(chǎn)近況,確定應繳納的稅金及岡蹲悛收入的 5.65%(營業(yè)稅為應稅收入的 5%、城建稅為營業(yè)稅的 5%、教誨費附加和處所教誨費岡蹲悛營業(yè)稅的 5%、水利基金為收入 0.1%,印花稅為收入的 0.05%),銷售用度、打點用度按照公司現(xiàn)真相形確定為銷售收入的 2%和 1.04%。
序號 名稱 收入 費率 金額一 稅金及附加 2,400,734,765.00 5.65% 135,641,514.0018 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名二 銷售用度 2,400,734,765.00 2% 48,014,695.00三 打點用度 2,400,734,765.00 1.04% 24,952,000.00合計 208,608,209.00C.項目地皮本錢簡直定由于錦湖渡假村地皮制止基準日已取得地皮成交確認書,并簽訂地皮出讓條約,按照地皮成交確認書,該宗地皮尚需付出 17,362,964.00元的地皮用度(含契稅)。
D.項目建安本錢簡直定由于該開發(fā)項目剛開工,按照該項目的相關預算資料、制作條約及公司類似項目本錢,確定該開發(fā)項目的建安本錢由相關建安本錢賬面值、尚未取得發(fā)票的預付工程款僧人需付出的工程款構成。
經(jīng)測算,項目總修建本錢為 939,513,445.81元,剩余修建本錢 869,096,075.00元。
E.成本化利錢由于該開發(fā)項目剛剛開工,按照錦天房產(chǎn)公司開發(fā)本錢賬面組成情形和對將來的預測,根據(jù)公司將來的借錢融資打算,本次評估估量該開發(fā)項目的成本化利錢為90,727,980.00元。
F.地皮增值稅地皮增值稅根據(jù)納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計較征收。計較公式為:
地皮增值稅=∑(每級距的地皮增值額×使用稅率)地皮增值稅實施四級超率累進稅率,增值額未高出扣除項目金額 50.00%的部分,稅率為 30.00%;增值額高出扣除項目金額 50.00%、未高出扣除項目金額 100.00%的部分,稅率為 40.00%;增值額高出扣除項目金額 100.00%、未高出扣除項目金額200.00%的部分,稅率為 50.00%;增值額高出扣除項目金額 200.00%的部分,稅率為 60.00%。
地皮增值額=估量總收入-地皮本錢-房地產(chǎn)開發(fā)本錢-房地產(chǎn)開發(fā)用度-與轉讓房地產(chǎn)相關的稅金-其他扣除項目經(jīng)測算項目的地皮增值稅為 191,876,401.38元。
G.所得稅19 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名序號 項目 金額 備注1 估量銷售收入 2,400,734,765.002 地皮用度 17,362,964.00 錦湖地皮3 項目修建本錢 869,096,075.00 按本錢測算表金額4 銷售稅金 135,641,514.005 銷售用度 48,014,695.006 打點用度 24,952,000.007 財務用度 90,727,980.008 地皮增值稅 191,876,401.38 整個項目一同測算9 項目利潤 1,023,063,136.00 =1-2-3-4-5-6-710 所得稅 162,188,219.0025%,整個項目一同測算H.恰當利潤評估職員對房地產(chǎn)行業(yè)的均勻投資利潤率數(shù)據(jù)舉辦了說明測算,團結公司商業(yè)地產(chǎn)項目的現(xiàn)實風險,確定該比率為 12%。故:
恰當利潤=(尚需付出的修建本錢+尚需付出的地皮本錢)×行業(yè)均勻投資利潤率=(17,362,964.00+869,096,075.00)×12%=106,375,085.00元
(3) 項目評估值計較功效開發(fā)項目評估代價=銷售收入-尚需付出的地皮用度-尚需付出的建安本錢-(銷售用度+打點用度+銷售稅金及附加)-地皮增值稅-投資利錢-所得稅-恰當利潤=2,400,734,765.00-17,362,964.00-869,096,075.00-208,608,209.00-191,876,401.38-90,727,980.00-162,188,219.00-106,375,085.00=754,499,832.00元(已取整)開發(fā)本錢評估代價為 754,499,832.00元,評估增值 364,138,382.55元 ,增值率為 93.28%。

(4) 存貨評估功效賬面代價 392,496,166.84元評估代價 755,573,190.00元20 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名評估增值 363,077,023.16元增值率 92.50%
5、活動資產(chǎn)評估功效賬面代價 439,578,767.56元評估代價 802,655,790.72元評估增值 363,077,023.16元增值率 82.60%二) 非活動資產(chǎn)
1、耐久股權投資( 1)輪廓耐久股權投資賬面代價 61,000,000.00元,個中賬面余額 61,000,000.00元,減值籌備 0.00元。
被投資單位共 2家,均為全資子公司。根基情形如下表所示:
序號 被投資單位名稱 投資日期 股權比例 賬面余額 減值籌備 賬面代價1 杭州錦天物業(yè)打點有限公司 2010年 4月 100% 1,000,000.00 0.00 1,000,000.002 杭州錦湖渡假村有限公司 2008年 5月 100% 60,000,000.00 0.00 60,000,000.00我們查閱了上述投資項目的協(xié)議、章程、驗資陳訴、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照等相關公司設立文件,相識了被投資單位的出產(chǎn)策劃情形,獲取了被投資單位制止 2010年 10月 31日的未經(jīng)審計的管帳報表。按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。
( 2)詳細評估要領評估時,對付上述全資子公司,本次按同一標準、同一基準日舉辦現(xiàn)場核實和評估,詳見本評估聲名附件一、二,以上述子公司評估后的所有股東權益中錦天房產(chǎn)公司應占份額作為評估值。
耐久股權投資評估代價為 79,099,356.96元,評估增值 18,099,356.96元,增值率為 29.67%。
2、裝備類牢靠資產(chǎn)
(1) 輪廓錦天房產(chǎn)公司列入評估領域的裝備類牢靠資產(chǎn)共計 90臺(輛/套/項),裝備類牢靠資產(chǎn)合計賬面原值 4,634,746.00元,賬面凈值 2,335,886.50元,減值籌備 0.0021 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名元。
按照錦天房產(chǎn)公司提供的《電子裝備評估明細表》和《車輛評估明細表》,裝備類牢靠資產(chǎn)在評估基準日的具體情形如下表所示:
編 計量 賬面代價科目名稱 數(shù)量號 單位原值 凈值1 牢靠資產(chǎn)--電子裝備 臺(套/項) 82 503,399.00 230,952.552 牢靠資產(chǎn)--車輛 輛 8 4,131,347.00 2,104,933.95錦天房產(chǎn)公司對裝備類牢靠資產(chǎn)的折舊及減值籌備的計量采取如下管帳政策:
牢靠資產(chǎn)折舊采取年限均勻法,種種呆板裝備的使用壽命、估量凈殘值和年折舊率如下:
牢靠資產(chǎn)種別 使用壽命(年) 估量凈殘值 年折舊率(%)運輸工具 10 原價的 5% 9.5電子/其他裝備 5 原價的 5% 19.001) 裝備的核實與維護打點錦天房產(chǎn)公司在自查基本上提供了《電子裝備評估明細表》和《車輛評估明細表》。錦天房產(chǎn)公司系房地產(chǎn)開發(fā)公司。委評裝備首要包羅復印機等電子類辦公裝備和奔馳轎車、別克商務車、雷克薩斯轎車等車輛。本公司評估專業(yè)職員針對裝備類牢靠資產(chǎn)的設置情形,明晰勘查要領和核查重點,然后比較評估明細表對列入評估領域的裝備類牢靠資產(chǎn)舉辦了須要的核查,以落實評估器材。
對付車輛,獲取了車輛行駛證等有關資料,并對部分車輛的現(xiàn)實車況舉辦了檢視。
經(jīng)查,委評裝備使用、維護情形正常。
2)權屬情形評估職員查閱了裝備購置條約、付款憑據(jù)、車輛行駛證等資料,對裝備的權屬相關資料舉辦了須要的磨練;還復印了有關裝備購入的原始發(fā)票、訂貨條約等,同時被評估單位也對裝備的權屬作了書面理睬。經(jīng)核實,沒有發(fā)明裝備類牢靠資產(chǎn)的權屬資料存在瑕疵情形。

(2) 詳細評估要領按照本次資產(chǎn)評估的特定目的、相關前提和委估裝備的特點,確定以重置本錢22 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名法為主的評估要領,采取重置本錢法舉辦評估是指起首估測在評估基準日從頭制作一個與評估器材溝通的資產(chǎn)所需的本錢即重置本錢,然后估測被評估資產(chǎn)存在的各類貶值身分,并將其從重置本錢中予以扣除而獲得被評估資產(chǎn)代價的要領。重置本錢法的根基公式為:
評估代價=重置代價×綜合成新率1)重置代價的評定重置代價由裝備現(xiàn)行購置價、運雜費、安裝調(diào)試費、建樹期打點費和成本化利錢以及其他用度中的多少項構成。
A.現(xiàn)行購置價a.對電腦、傳真機及其他辦公裝備通過向銷售商詢價等確認現(xiàn)行購置價。
b.車輛:通過上網(wǎng)查詢、查閱《世界汽車報價及評估》等資料確定現(xiàn)行購置價。
B.相關用度按照裝備的詳細情形別離確定如下:
a.運雜費等其他相關用度:因本次委估裝備均為辦公裝備,故不思量運雜費等其他相關用度。
b.車輛用度:車輛的相關用度思量車輛購置附加稅和證照雜費。
C. 重置代價重置代價=現(xiàn)行購置價+相關用度2)成新率簡直定按照各類裝備特點及使用情形,確定裝備成新率。
A.本次委估裝備首要為電腦、傳真機、空調(diào)等辦公裝備,首要以使用年限法為基本,團結裝備的使用維修和外觀近況,確定成新率。對更新?lián)Q代速率、成果性貶值快的電子裝備,思量技能更新快所造成的經(jīng)濟性貶值身分。
年限法計較公式=尚可使用年限/經(jīng)濟耐用年限×100%B.車輛的成新率以使用年限法為基本,并思量車輛的已行駛里程、維護保養(yǎng)情形等綜合評定。

(4) 評估舉例現(xiàn)以奔馳轎車(列《車輛評估明細表》第 2項)為例來聲名對車輛的評估:
1) 車輛輪廓23 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名裝備名稱:奔馳轎車規(guī)格型號:WDDNG5GB出產(chǎn)廠家:德國梅賽德斯-奔馳啟用日期:2009年 12月賬面原值:1,508,803.00元賬面凈值:1,180,318.47元牌照號:浙 A8383N該轎車為德國梅賽德斯-奔馳出產(chǎn)的入口三廂轎車,其首要機能指標如下:
車身全長(mm) 5210車身全寬(mm) 1871車身全高(mm) 1485軸距(mm) 3165輪距(前/后) (mm) 1600/1606動員機范例 3.5L V 型 6缸 天然送氣動員機排宇量(L) 3.498最大功率(Kw) 200最大扭矩(Nm/rpm) 350/2400-5000變速箱 7速 手動一體化加速機能 0-100km/h(s) 7.32) 重置全價簡直定參考相關新車報價網(wǎng)站中近期報價并經(jīng)說明,確定該車現(xiàn)市場售價約為1,398,000.00元。
相關用度依照有關現(xiàn)行規(guī)定取為:
購置附加稅為 10%,計費基數(shù)為不含稅的銷售價。
證照雜費費率:1%則:重置代價 =1,398,000.00×(1+1/1.17×10%+1%)=1,531,500.00元(圓整后)3) 成新率簡直定按照國度有關規(guī)定并團結該車現(xiàn)真相形,確定該車輛經(jīng)濟使用年限為 10年,24 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名公司于 2009年 11月購入,尚可使用年限初定為 9.08年。
成新率 K =尚可使用年限/耐用年限×100%=9.08/8×100%=91%思量現(xiàn)實車況,綜合確定該車輛成新率為 90%。
4) 評估值簡直定評估值=重置代價×綜合成新率=1,531,500.00×90%=1,378,350.00(元)
(5) 裝備類牢靠資產(chǎn)評估功效賬面原值 4,634,746.00元賬面凈值 2,335,886.50元重置代價 4,746,850.00元評估代價 3,144,449.00元評估增值 808,562.50元評估增值率 34.61%
3、無形資產(chǎn)—其他無形資產(chǎn)
(1) 輪廓無形資產(chǎn)—其他無形資產(chǎn)賬面代價 27,575.46元,個中賬面余額 27,575.46元,減值籌備 0.00元。錦天房產(chǎn)公司列入《無形資產(chǎn)—其他無形資產(chǎn)評估明細表》的項目為公司購入的財務軟件和餐飲軟件的攤余額,企業(yè)按 5年攤銷。
我們查閱了相關條約、賬簿、原始憑據(jù)等,相識了上述無形資產(chǎn)的此刻使用情形,并對賬面攤銷情形舉辦了復核。按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。

(2) 詳細評估要領由于上述軟件期后有對應權益,且金額不大,故本次評估以核實后賬面值為評估值。

(3) 其他無形資產(chǎn)的評估功效賬面代價 27,575.46元評估代價 27,575.46元
4、非活動資產(chǎn)評估功效25 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名賬面代價 63,363,461.96元評估代價 82,271,381.42元評估增值 18,907,919.46元增值率 29.84%三) 活動負債
1、應付賬款賬面代價 390,263.06元,包羅應付的工程款和裝備款。清查時通過查閱賬簿及原始憑據(jù),相識金錢產(chǎn)生的時刻、原因和期后付款情形,選取部分金錢舉辦函證,對未收到回函的樣本項目,我們采取更換措施考核了債務的相關文件資料核實買賣業(yè)務事項的真實性。按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。
經(jīng)核,各金錢均需付出,以核實后的賬面值 390,263.06元為評估值。
2、預收金錢賬面代價 10,000.00元,系預收的購車位定金。評估職員查閱了賬簿及原始憑據(jù),相識金錢內(nèi)容和期后提供資產(chǎn)情形;檢核對方是否按照條約、協(xié)議付出金錢。
按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。
經(jīng)核,該金錢期后需正常結算,以核實后的賬面值 10,000.00元為評估值。
3、應付職工薪酬應付職工薪酬是賬面代價 60,995.39元,系應付的人為。
我們搜查了該公司的勞動人為和嘉獎制度,查閱章程等相關文件規(guī)定,復核被評估單位計提依據(jù),并搜查支用情形。按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。
經(jīng)核應需付出,評估值為 60,995.39元。
4、應交稅費賬面代價 287,604.25元,包羅應交的營業(yè)稅 1,071.85元,城建稅 75.05元,處所教誨費附加 3,540.94元,水利建樹基金 91.43元, 地皮增值稅 280,576.83元,印花稅 4,493.23元,代扣的小我私家所得稅 14,359.96元;待抵扣的企業(yè)所得稅14,877.46元和教誨費附加 1,727.58元。
被評估單位各項稅負政策如下:
營業(yè)稅按應稅收入的 5%計繳, 企業(yè)所得稅按應納稅所得額的 25%計繳,城建稅按應交營業(yè)稅的 7%計繳,教誨費附加按應交營業(yè)稅的 3%計繳,處所教誨費附加按26 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名應交營業(yè)稅的 2%計繳,地皮增值稅按應稅收入的 1.5%預繳,水利基金按應稅收入的 0.1%計繳,印花稅按應稅收入的 0.05%計繳。
評估職員取得相應申報資料及其他證明文件,復核各項稅金及附加的計、交情形,并相識期后稅務稽查和稅款繳納情形。按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。
評估職員按被評估單位提供的有關資料核實無誤,各項稅費應需付出或可抵扣,以核實后的賬面代價 287,604.25元為評估值。
5、應付利錢賬面代價 534,600.00元,系預提的耐久借錢(本金 30,000萬元)制止評估基準日應計未付的利錢。清查時按攝影關借錢條約、憑據(jù)等資料,按照借錢本金及條約利率對公司制止評估基準日應包袱的利錢舉辦了復核,相識了期后現(xiàn)實結算情形。按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。
經(jīng)核實,各項利錢期后應需付出,以核實后的賬面值 534,600.00元為評估值。
6、其他應付款賬面代價 222,160,762.65元,包羅應付的關聯(lián)方借錢、擔保金等,個中關聯(lián)方水利置業(yè)公司余額 107,438,932.42元,錦湖渡假村 94,498,972.75元。清查時通過查閱賬簿及原始憑據(jù),相識金錢產(chǎn)生的時刻、原因和期后付款情形,選取部分金錢舉辦函證,對未收到回函的樣本項目,我們采取更換措施考核了債務的相關文件資料核實買賣業(yè)務事項的真實性。按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。
經(jīng)核,各金錢均需付出,以核實后的賬面值 222,160,762.65元為評估值。
7、活動負債評估功效賬面代價 223,444,225.35元評估代價 223,444,225.35元四) 非活動負債
1、耐久借錢賬面代價 300,000,000.00元,為錦天房產(chǎn)公司向建行杭州高新支行借入的抵押加擔保的借錢。系公司以擁有的 269,412.50平方米地皮使用權(賬入開發(fā)本錢科目)為抵押物提供包管,并由浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司等單位提供連帶責任的擔保。
我們查閱了有關借錢條約及相關資料,相識借錢前提、限期,通過查閱賬簿、27 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名記賬憑據(jù)等相識借錢、還款、過時情形,并對所有銀行借錢舉辦了函證,回函相符。
按財務管帳制度核實,未發(fā)明不符情形。
經(jīng)核實,中國建樹銀行的借錢利錢按月(每月 20日)付出,各項借錢制止評估基準日應計未付的利錢已計入應付利錢科目。經(jīng)核各項借錢均需付出,以核實后的賬面代價 300,000,000.00元為評估代價。
2、非活動負債評估功效賬面代價 300,000,000.00元評估代價 300,000,000.00元(二) 收益法一) 評估器材收益法的評估器材為錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價。
二) 收益法的應用條件及選擇的來由和依據(jù)
1、收益法的界說和道理收益法是指通過將被評估資產(chǎn)的預期收益成本化或折現(xiàn)以確定評估器材代價的評估要領。它是按照資產(chǎn)將來預期收益,按恰當?shù)恼郜F(xiàn)率將其換算成現(xiàn)值,并以此收益現(xiàn)值作為委托評估資產(chǎn)的評估代價。
收益法應用的技能思緒是把企業(yè)在將來特按時刻內(nèi)的預期收益還原為當前的資產(chǎn)額或投資額,是以企業(yè)的整體贏利手段為標的舉辦的評估。
收益法在理論上是一種較量完善和全面的要領,它從整體上衡量某個企業(yè)資產(chǎn)的盈利手段,不只思量所評項目的有形資產(chǎn),而且還思量一些無形資產(chǎn)的身分,如企業(yè)打點層的打點手段、客戶收集、產(chǎn)物在市場的諾言等,這些身分有利于進步企業(yè)的一連盈利手段。
在收益現(xiàn)值法下,將企業(yè)的預期收益根據(jù)折現(xiàn)率折算為 2010年 10月 31日的凈現(xiàn)值。為此,需要確定以下三個首要參數(shù):

(1)公司的預期收益團結評估器材情形,本次評估中的預期收益采取股權現(xiàn)金流量。
股權現(xiàn)金流=策劃勾當現(xiàn)金凈流量+投資勾當現(xiàn)金凈流量+籌資勾當現(xiàn)金凈流量
(2)折現(xiàn)率或成本化率28 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名本次評估采取的折現(xiàn)率為權益成本本錢(Ke)。

(3)預測時代:假設公司現(xiàn)有項目開發(fā)完成后不再一連策劃,預測期為基準日至項目開發(fā)銷售完畢日。
2、收益法的應用條件
(1) 投資者在投資某個企業(yè)時所付出的價值不會高出該企業(yè)(或與該企業(yè)相當且具有平等風險程度的同類企業(yè))將來預期收益折算成的現(xiàn)值。

(2) 可以或許對企業(yè)將來收益舉辦公道預測。

(3) 可以或許對與企業(yè)將來收益的風險程度相對應的收益率舉辦公道估算。
3、收益法選擇的來由和依據(jù)錦天房產(chǎn)公司正在舉辦錦天島上項目的開發(fā),今朝地皮的儲蓄事變根基完成,且已經(jīng)建成 6幢樣板房并已取得預售證,將來收益可以或許公道預測,與企業(yè)將來收益的風險程度相對應的收益率也能公道估算,團結本次資產(chǎn)評估的器材、評估目的和評估師所網(wǎng)絡的資料,確定采取收益法作為個中的一種要領對委托評估的錦天房產(chǎn)公司的股東所有權益代價舉辦評估。
三) 收益預測的假設前提
1、根基假設
(1) 宏觀環(huán)境相對不變假設:國度現(xiàn)有的宏觀經(jīng)濟、政治、政策及被評估單位所處行業(yè)的財富政策無重大變革,社會經(jīng)濟一連、康健、不釀成長;國度貨幣金融政策保持現(xiàn)行狀態(tài),不會對社會經(jīng)濟造成重大顛簸;國度稅收保持現(xiàn)行規(guī)定,稅種及稅率無較大變革;國度現(xiàn)行的利率、匯率等無重大變革;

(2) 策劃環(huán)境相對不變假設:企業(yè)首要策劃場所及業(yè)務所涉及區(qū)域的社會、政治、法令、經(jīng)濟等策劃環(huán)境無重大改變, 所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重大變革;
企業(yè)能在既定的策劃領域內(nèi)開展策劃勾當,不存在任何政策、法令或工錢障礙。
2、詳細假設
(1) 本評估預測是以被評估單位提供的公司成長籌劃和盈利預測為基本舉辦;

(2) 假設被評估單位提供的積年財務資料所采納的管帳政策和編寫此份陳訴時所采取的管帳政策在重要方面根基一致;

(3) 假設被評估單位在將來的策劃期內(nèi),其營業(yè)和打點等各項時代用度不會在現(xiàn)有基本上產(chǎn)生大幅的變革,仍將保持其近幾年的變革趨勢;
29 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名
(4) 假設被評估單位的策劃打點班子是盡職認真的,且公司打點層有手段繼承其職務,并有足夠的手段敦促公司成長的打算,并繼續(xù)保持現(xiàn)有的策劃打點模式一連策劃,保持公司精采成長態(tài)勢;

(5) 假設被評估單位評估器材將來的策劃打點班子盡職,并繼續(xù)保持現(xiàn)有的策劃打點模式一連策劃首要策劃業(yè)務內(nèi)容保持相對不變,其主營業(yè)務不會遭遇重大妨害,總體名堂維持近況;

(6) 假設被評估單位每一年度的收入、本錢用度等,在年度內(nèi)勻稱產(chǎn)生;

(7) 假設被評估單位的將來收入首要來歷于評估基準日已取得的房地產(chǎn)開發(fā)項目業(yè)務,對付房地產(chǎn)開發(fā)項目,不思量評估基準日尚未取得或將來大概取得的開發(fā)項目,現(xiàn)有項目開發(fā)完成后不再一連策劃;

(8) 假設公司項目開發(fā)所需的資金能按打算融資,銀行利率等政策不會產(chǎn)生重大變革,預測年限內(nèi)將不會碰著重大的賬款回收方面的問題(即幻魅賬情形), 財務用度是企業(yè)在出產(chǎn)策劃歷程中,為籌集策劃或建樹性資金而產(chǎn)生的融資本錢用度。
并將短期借錢視同為維持正常策劃的一種經(jīng)常性的融資需求,這種策劃性資金需求將以借新還舊的方法在將來的策劃期內(nèi)保持穩(wěn)定;而將耐久借錢視同為開發(fā)項目所需的一種項目建樹的融資需求,這種建樹性資金需求在項目建樹完成之后不再需求,將根據(jù)借錢約定付出利錢并送還本金。鑒于企業(yè)的貨幣資金或其銀行存款等在出產(chǎn)策劃歷程中頻仍變革或變革較大,評估時不思量存款發(fā)生的利錢收入,也不思量付息債務之外的其他不確定性損益;

(9) 假設公司項目開發(fā)完成后的現(xiàn)實面積與籌劃、計劃確定的面積根基一致;
(10) 假設項目的開發(fā)和銷售不會受到地皮抵押、包管事項的影響;
(11) 假設開發(fā)項目在建樹歷程中按現(xiàn)有的籌劃、計劃文件標準、概預算文件、國度和處全部關收費標準執(zhí)行,項目用度的付出切合現(xiàn)行的有關條約、協(xié)議、文件及有關部門規(guī)定的用度標準;
(12) 無其他人力不行抗拒身分及不行預見身分,造成對公司重大倒霉影響。
(13) 本次估算不思量通貨膨脹身分的影響。在本次評估假設條件下,依據(jù)本次評估目的,確定本次估算的代價范例為市場代價。估算中的一切取價標準均為估值基準日有效的價值標準及代價體系。
評估職員按照資產(chǎn)評估的要求,認定這些條件前提在評估基準日時創(chuàng)立,當以30 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名上評估條件和假設前提產(chǎn)生變革,評估結論將失效。
四) 我國房地產(chǎn)行業(yè)及臨安房地產(chǎn)行業(yè)輪廓
1、2010年前三季度世界房地產(chǎn)市場情形
(1) 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情形前三季度,世界房地產(chǎn)開發(fā)投資 33,511億元,同比增長 36.4%,個中,商品住宅投資 23,512億元,增長 33.8%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 70.2%。9月當月,房地產(chǎn)開發(fā)投資 5,156億元,增長 35.0%。世界房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)衡宇施工面積 35.54億平方米,同比增長 28.1%;衡宇新開工面積 11.94億平方米,增長 63.1%;衡宇竣工面積 3.69億平方米,增長 10.4%,個中,住宅竣工面積 2.99億平方米,增長8.1%。世界房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成地皮購置面積 29083萬平方米,同比增長 35.6%,地皮購置費 7,111億元,增長 83.7%。

(2) 商品房銷售情形前三季度,世界商品房銷售面積 6.32億平方米,同比增長 8.2%,增幅比 1-8月進步 1.5個百分點。個中,商品住宅銷售面積增長 5.8%,辦公樓增長 27.0%,商業(yè)營業(yè)用房增長 33.2%。前三季度,商品房銷售額 3.19萬億元,同比增長 15.9%,增幅比 1-8月進步 3.3個百分點。個中,商品住宅銷售額增長 11.2%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房別離增長 49.9%和 48.2%。
9月當月,世界商品房銷售面積 10446萬平方米,同比增長 16.6%;世界商品房銷售額 5498億元,增長 35.2%。

(3) 70個大中都市衡宇銷售價值指數(shù)9月份,世界 70個大中都市衡宇銷售價值同比上漲 9.1%,漲幅比 8月份縮小0.2個百分點,環(huán)比上漲 0.5%;新建住宅銷售價值同比上漲 11.3%,漲幅比 8月份縮小 0.4個百分點,環(huán)比上漲 0.5%;商品住宅銷售價值上漲 12.6%,個中平凡住宅銷售價值上漲 11.9%,高等住宅銷售價值上漲 15.2%;經(jīng)濟合用房銷售價值上漲 1.1%。

(4) 世界房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)9月份,世界房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為 103.52,比 8月份回落 0.59點,比客歲同期進步 2.44點。
31 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名商品房銷售面積和銷售額增長情形(2010年 1-9月)商品房銷售面積 銷售面積增速 商品房銷售額 銷售額增速地 區(qū)(萬平方米) (%) (億元) (%)世界總計 63150.23 8.2 31916.58 15.9
一、東部區(qū)域 31339.53 0.9 20580.75 7.9個中 浙 江 3030.02 -18.0 2780.82 -1.0
二、中部區(qū)域 14987.72 19.7 5244.63 39.2
三、西部區(qū)域 16822.98 13.7 6091.19 29.8七十個大中都市衡宇銷售價值指數(shù) (2010年 9月)衡宇銷售價值指數(shù) 新建住宅價值指數(shù) 二手住宅價值指數(shù)區(qū)域同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比全 國 109.1 100.5 111.3 100.5 106.2 100.5杭 州 107.2 100.3 108.5 100.5 107.0 100.0寧 波 105.7 100.5 107.5 100.8 104.8 100.4
2、2010年前三季度杭州房地產(chǎn)市場情形2010年對付杭州的房地產(chǎn)市場而言,絕對是差別通俗的一年。從 08年的偏僻中走出來的樓市在 09年一路“高燒”,經(jīng)驗了一場過山車式的猖獗。從年代朔直到“4.17”的國十條,以及近期對購房者以家庭為單位限制購房的二次新政,無論是中央照舊處所,都沒有放松調(diào)控樓市,2010年可謂是“房產(chǎn)政策年”。

(1) 前三季度成交量僅略高本年前三季度的成交量在政策的打壓之下同比 2009年下跌 37%,同期僅比 08年略高。2010前三季度新房共成交了 28,438套,成交面積 308.7萬方,均價到達32 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名確 18,545元/㎡,同比 09年的 738萬方成交量一半不到。這樣的成交總量與遭遇了號稱“史上最嚴厲”的調(diào)控是分不開的,雖然不少政策的嚴厲程度依然到達了史上空前,但整個市場所面臨的問題著實并不如 08年下半年那樣嚴峻,因此這樣的成交量恰恰聲名確這樣的一種較量優(yōu)勢。但在新政之下,行情也很是明晰地演繹出了幾個特色光鮮的階段,成交量的曲線已經(jīng)打出了兩個 V 字形。
凡是情形下,樓市存銷比的值在 2-3閣下的話聲名銷售進入一個快速的上漲期,5-6的數(shù)值的話市場進入一個安穩(wěn)期,而高出 20的話,樓盤銷售壓力就會很大。存銷比可以或許很好的反應市場的供需變革,并且可以或許進一步預判后市走向。譬喻 2008年萬科的貶價,很大原因是由于當時的存銷比值持續(xù)幾個月均處于岑嶺。
2010年前三季度杭州八區(qū)市場存量總體上看較量不變,可是存銷比顛簸很大,呈“M”型走勢。呈現(xiàn)這種市場行情首要是與當局政策的效力和購房者信心的變革有關。一般 1、2月為銷售淡季,3-5月為銷售旺季,存銷比在“4.17新政”前呈現(xiàn)較大顛簸,4月存銷比僅為 2.2,市場呈現(xiàn)驚愕性購房。新政后,大量購房需求33 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名受到抑制,存銷比快速增長;然后由于政策后續(xù)效力不敷,下半年存銷比值反應出大量的市場需求逐漸蘇醒,三季度市場供需較為安穩(wěn)。9月存銷比趨漲、存量倍增,加上二次調(diào)控的影響,購房者將從頭陷入張望,四序度杭州樓市存銷比將不絕放大。

(2) 成交結構分化成為主題成交結構情形依然是小戶型成絕對市場主力,購買力從改進型向首置和高端市場轉移。90方以下小戶型自 08年起在整個市場中的份額就一直占據(jù)在半數(shù)以上,成為第一大細分市場。受沖擊投資投機需求政策影響,改進型購房比例下降,購買力向首置和高端市場兩頭轉移;從成交量上看,市場仍以首置和首改細分市場為主,剛性需求支撐首置均價高于首改。

(3) 總結:并非真正的回暖2010年無論是一手房市場照舊二手房市場均以“4.17新政”為分界點,呈現(xiàn)了料想之外的先熱后冷。上半年市場示意跌蕩升沉,泛起出“倒 V”型走勢。新政前,樓市瞬時經(jīng)驗了“冷漠—假衰—井噴—猖獗”的階段。4月 17日陪伴新“國十條”的出臺,最后的猖獗戛然而止,市場進入冰凍期;按照量價規(guī)律,房價的下跌滯后于成交量的走低,新政后無論是一手房市場照舊二手房市場在成交量上均迅速萎縮,下跌幅度達 7-8成;7月之后以九堡的兩個樓盤為前奏,以價換量的行情開始展開,局部地區(qū)的價值呈現(xiàn)了實質回調(diào),但價值的整體趨勢是分化,有些板塊大幅回調(diào),有些板塊微調(diào),也存在價值堅挺乃至略有上漲的板塊,整體均價受到高端市場堅挺的影響,不降反漲。
雖然樓市在從 8月開始成交量有一個較量明明的“回暖”情形呈現(xiàn),可是更多的是行情是以價換量,從供應、成交、存量的干系看:供應增加的速率仍然大于銷售速率,存量快速積累,一些板塊的價值呈現(xiàn)了明明的下跌。存銷比的放大和調(diào)控34 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名的進一步加碼,市場銷售壓力逐漸加大,“以價換量”或將成為四序度樓市的主基調(diào)。
3、臨安市房地產(chǎn)市場情形今朝杭州市區(qū)房價較貴,因此許多人把眼光投向離杭州較量近的周邊都市,而臨何在杭州周邊區(qū)域之中有著明明的價值優(yōu)勢,這必將會吸引更多的杭州人住惠臨安。而究竟上,已經(jīng)有不少杭州人選擇在臨安放業(yè)。臨安所開發(fā)的樓盤的業(yè)主中就有不少就是杭州人,個中浙水房產(chǎn)開發(fā)的錦天花圃售完完畢后,業(yè)主中七成是杭州客。而據(jù)相識在青山湖的新項目直接從方案籌劃階段就明晰了方針:“產(chǎn)物要做杭州,乃至是上海市場。”臨安的房產(chǎn)尚有一個吸引人的處所,那就是它的生態(tài)環(huán)境。在經(jīng)濟社會快速成長的同時,臨安生態(tài)掩護、開發(fā)和建樹取得了顯著結果。全市森林包圍率達 74.9%,有天目山、清涼峰兩個國度級天然掩護區(qū)和青山湖國度級森林公園。境內(nèi)山凈水秀,風物迷人,名山、秀水、奇洞、大樹、溫泉、峽谷匯聚一身。二十世紀九十年月以來,以生態(tài)旅游為特性的旅游業(yè)獲得迅猛成長,成為浙江省旅游大市。而為了適應都會住民回歸大天然的心理需求,全力把臨安建成杭州人、上海人的“生態(tài)故里”。
臨安市由于受當前經(jīng)濟形勢的影響,房地產(chǎn)市場開發(fā)形勢首要泛起四個方面的跡象。
一是市場開發(fā)鐫汰。全市 2009年上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 4.81億元,與上年同比下降 37.6%;房地產(chǎn)施工面積 114.88萬平方米,同比鐫汰 20%。個中住宅施工面積 93.52萬平方米,同比鐫汰 22.8%;房地產(chǎn)新開工面積 5.56萬平方米,同比鐫汰 45.8%。個中住宅新開工面積 5.32萬平方米,同比鐫汰 33.2%。本年,商品房上市總量僅為 2.56萬平方米,同比鐫汰 81.43%。個中住宅上市 2.43萬平方米,計178套,別離同比鐫汰 78.94%和 74.09%。隨上市量鐫汰,市場可售房源的沉積量也相應被消化,預計我市另有可售房源 88.18萬平方米,個中住宅 49.64萬平方米,計 3505套。
二是市場銷售回暖。全市 2009年上半年商品房銷售面積 21.77萬平方米,成交 9.65億元,別離同比增加 48.49%和 50.81%。個中住宅銷售 19.08萬平方米,計1355套,成交金額 8.74億元,別離同比增加 41.63%、51.4%和 47.9%。成交均價別離為,多層住宅成交 765套,均價 3140元/平方米;高層住宅成交 511套,均價 390035 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名元/平方米,別墅成交 79幢,均價 1.2萬元/平方米。其間共有 32只樓盤銷售,成交居前的樓盤別離是寶億御景園(成交 3.55萬平方米,計 286套)、吳越人家(成交 2萬平方米,計 154套)、黃金水岸(成交 1.77萬平方米,計 82套)、翠紫苑(成交 1.34萬平方米,計 143套)、順達丁香苑(成交 1.03萬平方米,計 79套)。
三是外來購房增多。外地購房者購買臨安市商品房住宅比例別離占銷售總面積的 60.51%和銷售總金額的 72.41%,而客歲同期這兩者比例別離是 46.85%和 56.47%。
我們說明以為,外地購房者看中臨安樓市首要是價值對比周邊五縣(市)并不高,再加上臨安的生態(tài)環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢明明,光降安購房比例明明增加。
四是平凡住宅購買上升。本年以來,戶型面積 90平方米以下的多高層住宅成交總面積較客歲同比增加 27.77%,90至 140平方米住宅成交總面積同比增加60.61%,140平方米以上住宅成交總面積同比僅上升 4.38%,平凡住宅占多。高層住宅成交總面積的比例由客歲同期的 59.40%進步到此刻的 68.66%。
從以上情形說明,由于受客觀經(jīng)濟的倒霉影響,部分房地產(chǎn)企業(yè)放緩了樓市開發(fā)力度,造成投資量鐫汰。從我市房地產(chǎn)市場的開發(fā)和銷售情形來看,整個樓市趨向理性。為了進一步促進整個房地產(chǎn)市場的康健不釀成長,下一步,首要做好以下三方面事變:
一要加大臨安生態(tài)房產(chǎn)物牌宣傳促銷力度。在市場營銷計策上采取“當局搭臺、企業(yè)唱戲”的做法,借助全市重大節(jié)慶和會展等勾當載體,整合我市的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢,實行整體對外宣傳,打響臨安的生態(tài)房產(chǎn)物牌,依靠性價比優(yōu)勢吸引外來購房群體。
二要起勁營造有利于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)環(huán)境。必需加快基本配套辦法建樹步驟,出格是青山湖板塊的樓盤,要進一步加快臨余公路、供水供電、公用辦法等配套建樹,完善地區(qū)處事成果。同時,切實輔佐企業(yè)協(xié)調(diào)整決區(qū)塊開發(fā)中遇到的征地拆遷等抵牾和問題,全力締造更好的開發(fā)建樹和施工環(huán)境,為房地產(chǎn)企業(yè)營造有利的開發(fā)前提。
三要起勁做好房地產(chǎn)企業(yè)的引導處事。按照臨安市現(xiàn)代處奇跡成長三年動作打算,進一步用足用好已經(jīng)制訂出臺的房地財富成長扶持政策,引導企業(yè)迎合當前市場實行項目開發(fā),公道掌握樓盤定位、價值空間和營銷計策,鼓勵做好做優(yōu)環(huán)境計劃和修建計劃,做大做強品牌房產(chǎn)、優(yōu)質房產(chǎn),真正滿足市場消費需求。
36 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名五) 評預計較及說明歷程
1、收益模子的選取團結本次評估目的和評估器材,采取折現(xiàn)現(xiàn)金流法確定股權現(xiàn)金流評估值,并說明公司溢余資產(chǎn)、非策劃性資產(chǎn)等的代價,對股權現(xiàn)金流評估值舉辦批改確定公司的股東所有權益代價。詳細公式為:
股東所有權益代價=股權現(xiàn)金流評估值+溢余資產(chǎn)評估值+非策劃性資產(chǎn)評估值nCFEt股權現(xiàn)金流評估值 = ∑t =1(1+ rt )t式中:n——明晰的預測年限CFEt——第t年的股權現(xiàn)金流r——權益成本本錢t——將來的第 t 年股權現(xiàn)金流=策劃勾當現(xiàn)金凈流量+投資勾當現(xiàn)金凈流量+籌資勾當現(xiàn)金凈流量
2、收益年限簡直定制止評估基準日錦天房產(chǎn)公司已取得 8宗地皮,正待開發(fā),尚有 1宗地皮已取得成交確認書和出讓條約,尚未取得《國有地皮使用證》,整個項目的籌劃計劃根基完成,故本次評估對錦天房產(chǎn)公司整個開發(fā)項目的情形舉辦測算,假設錦天房產(chǎn)公司收益年限為項目開發(fā)完畢為止。按照評估假設及錦天房產(chǎn)公司今朝項目的銷售進度預測,本次評估的收益年限采取有限年限,按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有開發(fā)項目及地皮儲蓄情形,以及將來開發(fā)打算,預測期至現(xiàn)有項目完成開發(fā)后一年,后延一年首要是思量到房地產(chǎn)品業(yè)銷售相對付房地產(chǎn)開發(fā)有必然滯后,即估量到錦天房產(chǎn)公司錦天島上項目開發(fā)完畢為止。錦天島上項目估量于 2014年底所有交付,故本次評估在思量錦天房產(chǎn)公司銷售進度及期后的清理事項,本次評估確定的收益期估量到 2015年。
3、將來收益簡直定
(1) 策劃勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量預測1) 策劃勾當現(xiàn)金流入預測37 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名① 銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金(房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金流入)A、項目銷售打算及銷售價值對付開發(fā)產(chǎn)物錦天都市花圃的存量車位、柴間和錦天島上項目的開發(fā)房源,按照錦天房產(chǎn)公司的銷售打算并團結對臨安青山湖當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場說明,估量 2011年開始銷售,2014年公司的開發(fā)房源所有銷售完畢,2015年收回所有金錢。
項目開發(fā)房源按照公司的最新銷售定價、最近售價情形、周圍類似房產(chǎn)市場觀測情形,采取市場法說明晰定房產(chǎn)估量可實現(xiàn)售價。
B、銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金(房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金流入)(單位:人民幣元,下同)按照項目銷售打算,預測各年的銷售情形如下:
銷售金錢 2011年 2012年 2013年 2014年 小計島上項目 240,362,375 509,163,390 917,281,500 733,927,500 2,400,734,765都市花圃項目 1,188,000 1,188,000按照公司的現(xiàn)實收款情形,對付錦天島上開發(fā)房源,估量每年銷售條約金額的10%于下個管帳年度收到,銷售當年收到總銷售條約金額的 90%,故預測各年的現(xiàn)金流入如下表:
項目 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年年銷售額 241,550,375 509,163,390 917,281,500 733,927,500現(xiàn)金流入 217,395,338 482,402,088 876,469,689 678,870,150 146,785,500② 收到的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金對付期中及期末營運資金的回收,除公司在基準日持有的貨幣資金于 2010年尾回收,計 23,129,697.57元;思量到 2015年錦天房產(chǎn)公司不再一連策劃,因此占用的借錢等其他應收款到期可以回收,計入 2015年收到的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金,計 8,732,877元。
項目 2010年尾 2011年 2012-2013年 2014年 2015年尾收到的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金 23,129,698 8,732,877③ 策劃勾當現(xiàn)金流入小計即為銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金與收到的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金合計。
38 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名項目 2010年尾 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 217,395,338 482,402,088 876,469,689 678,870,150 146,785,500收到的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金 23,129,698 8,732,877現(xiàn)金流入小計 23,129,698 217,395,338 482,402,088 876,469,689 678,870,150 155,518,3772) 策劃勾當現(xiàn)金流出預測① 購買商品、接管勞務付出的現(xiàn)金(房地產(chǎn)開發(fā)明金流出)錦天島上樣板房根基結頂,僅付出少量本錢,錦天島上剩余的開發(fā)項目參考類似衡宇的本錢支出。
在核實錦天房產(chǎn)公司賬面支出的基本上,按照開發(fā)制作打算,估量剩余部分的本錢在今后年度的付款進度。各年預測數(shù)見下表:
項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年購買商品、接管勞務付出的現(xiàn)金 151,738,423152,877,566221,411,131214,663,195116,889,710116,805,016② 付出的各項稅費A、營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加首要為營業(yè)稅、水利建樹專項資金、教誨費附加、城建稅、印花稅等,按照當?shù)胤康禺a(chǎn)公司稅收政策,同時團結類似房地產(chǎn)公司稅費征收情形,錦天房產(chǎn)公司項目預售現(xiàn)金流入需繳納營業(yè)稅(收入的 5%)、水利建樹專項資金(收入的 0.1%)、教誨費附加(營業(yè)稅的 3%)、處所教誨費附加(營業(yè)稅的 2%)、城建稅(營業(yè)稅的 5%)、印花稅(收入的 0.05%),綜合取為銷售收入的 5.65%。
按照錦天房產(chǎn)公司各年的收入測算及稅金比例計較各年的營業(yè)稅金及附加。
B、地皮增值稅評估中假設各項目直至銷售完畢后舉辦地皮增稅清理,先按照當?shù)胤康禺a(chǎn)公司稅收政策及錦天房產(chǎn)公司的預繳比例計較各年預繳的地皮增值稅,項目完成后根據(jù)納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計較應繳地皮增值稅。對付各年地皮增值稅預繳數(shù)額與測算的總額差異在項目完成后分次補交。
C、所得稅稅前利潤=銷售收入-銷售本錢-銷售稅金及附加-銷售用度-打點用度+其他業(yè)務利潤所得稅清理值=稅前利潤×所得稅率假設各項目直至銷售完畢后舉辦所得稅清理,先按照當?shù)胤康禺a(chǎn)公司稅收政策39 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名及公司的預繳比例計較各年預繳的所得稅。并對付各年所得稅預繳數(shù)額與測算的總額差異在項目完成后分次補交。
D、付出的各項稅費付出的各項稅費為銷售稅金及附加、地皮增值稅及所得稅等稅費各年現(xiàn)金流出的合計數(shù)。各年預測數(shù)見下表:
項目 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年付出的各項稅費營業(yè)稅 10,869,767 24,120,104 43,823,484 33,943,508 7,339,275城建稅 543,488 1,206,005 2,191,174 1,697,175 366,964教誨費附加 543,488 1,206,005 2,191,175 1,697,175 366,964水利建樹專項資金 217,395 482,402 876,470 678,870 146,786印花稅 108,698 241,201 438,235 339,435 73,393地皮增值稅 4,347,907 9,648,042 17,529,394 13,577,403 2,935,710所得稅 5,434,883 12,060,052 21,911,742 16,971,754 3,669,638應交稅金預交數(shù) 22,065,626 48,963,811 88,961,674 68,905,320 14,898,730所得稅清理 85,000,000 9,773,796增值稅費補交款 135,000,000 8,837,945應交稅金實交數(shù) 22,065,626 48,963,811 88,961,674 288,905,320 33,510,471③ 付出給職工的現(xiàn)金及付出的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金A、銷售用度現(xiàn)金流出預測房地產(chǎn)銷售用度首要由兩部分構成,即廣告宣傳費及其他用度。廣告宣傳費是公司為了促銷而舉辦的廣告、展會等方面的用度,其他用度首要指辦公用度、銷售職員人為、售樓部裝修等。
各年銷售用度按照公司銷售打算及現(xiàn)實策劃情形并團結房地產(chǎn)行業(yè)情形舉辦預測。各年預測數(shù)見下表:
項目 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年廣告費 2,174,000 4,824,000 8,764,700 6,788,700 1,467,900其他用度 2,174,000 4,824,000 8,764,700 6,788,700 1,467,900合計 4,348,000 9,648,000 17,529,400 13,577,400 2,935,800B、打點用度現(xiàn)金流出預測打點用度首要包羅人為福利費及其他打點費(業(yè)務招待費、辦公費、通信用度、40 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名審計評估法令事宜費、折舊攤銷等)。
錦天房產(chǎn)公司職員數(shù)量按照現(xiàn)實需要并團結著實際情形舉辦預測;對付其人為、福利費及保險費按錦天房產(chǎn)公司在基準日的現(xiàn)實金額,以每年遞增 5%測算。
其他用度(業(yè)務招待費、辦公費、通信用度、審計評估法令事宜費、折舊攤銷等)根據(jù)公司各年的打點需要綜合確定。
由于打點用度現(xiàn)金流出需要在打點用度基本上思量扣除折舊費等非現(xiàn)金流出,對付折舊費的計較,按照錦天房產(chǎn)公司基準日牢靠資產(chǎn)折舊情形計較而得。各年預測數(shù)見下表:
明細 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年在職職員數(shù) 40 40 40 40 20 10人為及 人均月人為 4,200 4,400 4,600 4,800 5,000 5,300福利 人均月福利其他 1,900 2,000 2,100 2,200 2,300 2,400小計 488,000 3,072,000 3,216,000 3,360,000 1,752,000 924,000其他打點費 660,000 2,330,000 2,330,000 2,330,000 2,330,000 2,160,000合計 1,148,000 5,402,000 5,546,000 5,690,000 4,082,000 3,084,000折舊費 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 330,000打點現(xiàn)金流出 988,000 5,072,000 5,216,000 5,360,000 3,752,000 2,924,000C、其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金系基準日的應付職工薪酬謝額,計入 2010年尾付出的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金,計 60,995.39元。
④ 策劃勾當現(xiàn)金流出小計即為購買商品、接管勞務付出的現(xiàn)金、付出的各項稅費、付出給職工的現(xiàn)金及付出的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金的各年合計數(shù)。詳細見下表:
項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年購買商品、接管勞務付出的現(xiàn)金 151,738,423152,877,566221,411,131214,663,195116,889,710116,805,016付出的各項稅費 287,604 22,065,626 48,963,811 88,961,674288,905,320 33,510,471付出給職工的現(xiàn)金及付出的其他與策劃勾當1,048,995 9,420,000 14,864,000 22,889,400 17,329,400 5,859,800有關的現(xiàn)金策劃勾當現(xiàn)金流出小計 153,075,022184,363,192285,238,942326,514,269423,124,430156,175,2873) 策劃勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額預測將來各期策劃勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額為各年策劃勾當現(xiàn)金流入與各年策劃活41 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名動現(xiàn)金流出的差額。詳細見下表:
項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年策劃勾當現(xiàn)金流入小計 23,129,698 217,395,338 482,402,089 876,469,689 678,870,150 155,518,377策劃勾當現(xiàn)金流出小計 153,075,022 184,363,192 285,238,942 326,514,269 423,124,430 156,175,287策劃勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額 -129,945,324 33,032,146 197,163,146 549,955,420 255,745,720 -656,910
(2) 投資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量預測1) 現(xiàn)金流入預測投資勾當現(xiàn)金流入首要為處理牢靠資產(chǎn)收到的現(xiàn)金。2015年估量處理裝備所得為 2,335,887元。
2) 現(xiàn)金流出預測投資勾當現(xiàn)金流出為估量牢靠資產(chǎn)的更新支出。評估中按照公司打點需要對辦公裝備的更新需要舉辦了預測。詳細見下表:
項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年購建牢靠資產(chǎn)和其他耐久資產(chǎn)所付出的現(xiàn)金 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,000現(xiàn)金流出小計 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,0003) 投資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額預測將來各期投資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額為各年投資勾當現(xiàn)金流入與各年投資勾當現(xiàn)金流出的差額。詳細見下表:
項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年投資勾當現(xiàn)金流入小計 2,335,887投資策劃勾當現(xiàn)金流出小計 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,000投資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額 -160,000 -330,000 -330,000 -330,000 -330,0002,175,887
(3) 籌資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量1) 借錢所收到的現(xiàn)金預測按照錦天房產(chǎn)公司的籌資打算測算其需借入的金錢。
流入項目 2010剩余期 2011年借錢所收到的現(xiàn)金 140,000,000 10,000,0002) 送還債務所付出的現(xiàn)金按照錦天房產(chǎn)公司各年的資金需求及現(xiàn)金流測算各年可以送還的金額。
42 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名支出項目 2010年尾 2011年 2012年 2013年 2014年送還債務所付出的現(xiàn)金 57,368,932 400,000,000 100,000,0003) 償付利錢所付出的現(xiàn)金評估職員根據(jù)各年相應的黑白期借錢利率、借錢占用限期及當年占用的借錢數(shù)量計較了成本化利錢,并相應計入各項目的開發(fā)本錢中。
支出項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年償付利錢所付出的現(xiàn)金 5,971,798 32,921,188 31,509,594 17,880,000 2,980,0004) 籌資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額預測將來各期籌資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額為各年籌資勾當現(xiàn)金流入與各年籌資勾當現(xiàn)金流出的差額。
項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年現(xiàn)金流入小計(借錢所收到的現(xiàn)金) 140,000,000 10,000,000現(xiàn)金流出小計 5,971,798 32,921,188 31,509,594 17,880,000 2,980,000籌資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額 134,028,202 -22,921,188 -88,878,526 -417,880,000 -102,980,000
(4) 股權現(xiàn)金流預測各年股權現(xiàn)金流量=策劃勾當現(xiàn)金凈流量+投資勾當現(xiàn)金凈流量+籌資勾當現(xiàn)金凈流量詳細計較歷程見下表:
項目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年策劃勾當現(xiàn)金凈流量 -129,945,324 33,032,146 197,163,147 549,955,420 255,745,720 -656,910投資勾當現(xiàn)金凈流量 -160,000 -330,000 -330,000 -330,000 -330,000 2,175,887籌資勾當現(xiàn)金凈流量 134,028,202 -22,921,188 -88,878,526 -417,880,000 -102,980,000股權現(xiàn)金流量 3,922,878 9,780,958 107,954,621 131,745,420 152,435,720 1,518,977
4、折現(xiàn)率簡直定
(1) 折現(xiàn)率計較公式Ke=Rf1+Beta×MRP+Rc =Rf1+Beta×(Rm- Rf1)+ Rc個中:Ke—權益成本本錢Rf1—今朝的無風險利率Rm—市場回報率Beta—權益的系統(tǒng)風險系數(shù)43 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名MRP—市場的風險溢價Rc—企業(yè)特定風險調(diào)解系數(shù)
(2) 折現(xiàn)率簡直定1) 無風險酬金率簡直定。
國國債收益率凡是被以為是無風險的,制止評估基準日,我們查閱了部分國債市場上耐久(高出5年)國債的買賣業(yè)務情形,并取均勻到期年收益率為無風險利率。
故我們?nèi)【鶆虻狡谀晔找媛?3.53%為權益無風險利率。
2) 企業(yè)風險系數(shù)Beta:
通過“萬得資訊諜報終端”查詢,滬、深兩地30家房地產(chǎn)開發(fā)公司基準日四面的近24個月的Beta見下表:
BETA 值(最近 BETA 值(最近序號 證券代碼 證券簡稱 序號 證券代碼 證券簡稱24個月) 24個月)1 600048.SH 保利地產(chǎn) 1.4114 16 000036.SZ 華聯(lián)控股 1.08892 600052.SH 浙江廣廈 1.4724 17 000040.SZ 深鴻基 1.38573 600173.SH 臥龍地產(chǎn) 1.1262 18 000042.SZ 深長城 1.65094 600208.SH 新湖中寶 1.4999 19 000043.SZ 中航地產(chǎn) 1.06935 600240.SH 華業(yè)地產(chǎn) 1.223 20 000046.SZ 泛海建樹 1.81146 600246.SH 萬通地產(chǎn) 1.2287 21 000150.SZ 宜華地產(chǎn) 1.17257 600663.SH 陸家嘴 1.3228 22 000502.SZ 綠景地產(chǎn) 0.96858 600743.SH 華遠地產(chǎn) 1.4113 23 000514.SZ 渝開發(fā) 1.55679 600823.SH 世茂股份 1.3549 24 000517.SZ 榮安地產(chǎn) 0.99210 601588.SH 北辰實業(yè) 1.4034 25 000534.SZ 萬澤股份 1.40811 000002.SZ 萬科 A 1.3172 26 000537.SZ 廣宇成長 1.292512 000006.SZ 深振業(yè) A 1.627 27 000558.SZ 萊茵置業(yè) 1.186813 000014.SZ 沙河股份 1.3353 28 000638.SZ 萬方地產(chǎn) 1.109814 000024.SZ 招商地產(chǎn) 1.4654 29 002133.SZ 廣宇團體 1.40315 000031.SZ 中糧地產(chǎn) 1.6612 30 002244.SZ 濱江團體 1.5954總和 40.5515計數(shù) 30算術均勻 1.35173) 計較市場的風險溢價證券買賣業(yè)務指數(shù)是用來反應股市股票買賣業(yè)務的綜合指標,我們別離選用上證綜指和深證成44 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名指為上交所和厚交所的股票投資收益的指標,為了計較股市投資回報率,我們網(wǎng)絡了1996年到2010年上述兩證交所的年度指數(shù),別離計較上證綜指和深證成指的年收益率。計較功效如下:
深證成指算術均勻年收益率 25.69%幾許均勻年收益率 10.84%上證綜指算術均勻年收益率 19.87%幾許均勻年收益率 8.89%由于幾許均勻值更能適當?shù)胤磻�年度均勻收益率指�?我們選用幾許均勻值,按照基準日兩證券市場市值比例加權均勻,詳見市場收益率計較表。
市場收益率 Rm 計較表序 上證綜指 深證成指年份號 年尾收盤指數(shù) 指數(shù)收益率 年尾收盤指數(shù) 指數(shù)收益率1 1996 917.01 3215.822 1997 1194.10 30.22% 4184.84 30.13%3 1998 1146.70 -3.97% 2949.31 -29.52%4 1999 1366.58 19.18% 3369.61 14.25%5 2000 2073.47 51.73% 4752.75 41.05%6 2001 1645.97 -20.62% 3325.66 -30.03%7 2002 1357.65 -17.52% 2759.30 -17.03%8 2003 1497.04 10.27% 3479.80 26.11%9 2004 1266.50 -15.40% 3067.57 -11.85%10 2005 1161.06 -8.33% 2863.61 -6.65%11 2006 2675.47 130.43% 6647.14 132.12%12 2007 5261.56 96.66% 17700.62 166.29%13 2008 1820.81 -65.39% 6485.51 -63.36%14 2009 3277.14 79.98% 13699.97 111.24%15 2010.10 2978.83 -9.10% 13367.24 -2.43%算術均勻數(shù) 19.87% 25.69%幾許均勻數(shù) 8.89% 10.84%深市市值(億元) 83,118.17滬市市值(億元) 187,015.00深市比例 30.77%滬市比例 69.23%Rm 9.49%4) Rc—企業(yè)特定風險調(diào)解系數(shù)簡直定特定企業(yè)風險溢價暗示非系統(tǒng)性風險,是由于被評估單位特定的身分而要求的風險回報。它反應了被評估單位所處的競爭環(huán)境說明,包羅外部行業(yè)身分和內(nèi)部企45 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名業(yè)身分,以展現(xiàn)被評估單位地址的行業(yè)職位,以及具有的優(yōu)勢和劣勢。影響特定企業(yè)風險溢價的身分首要有:
A、政策風險房地產(chǎn)行業(yè)是干系到國計民生的行業(yè),近幾年房地產(chǎn)行業(yè)成長速率較快,部分區(qū)域呈現(xiàn)房價快速上漲的情形,為引導和類型行業(yè)的康健成長,當局相繼出臺了一系列財富政策和信貸政策對房地產(chǎn)行業(yè)舉辦宏觀調(diào)控,出格是近期房產(chǎn)增速過大過快,調(diào)控政策已連續(xù)出臺,部分區(qū)域房產(chǎn)價值已快速下降。出格是跟著地皮增值稅政策的已明晰,房產(chǎn)開發(fā)公司利潤將不行停止受到較大的影響。
可見,當局相關調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的成長有重要的影響,如公司不能按照國度的調(diào)控政策及時地對策劃計策和方法作出調(diào)解,公司的盈利水平有較大下降的風險。
B、項目開發(fā)風險房地產(chǎn)項目開發(fā)具有投資大、開發(fā)期長、涉及相助方多的行業(yè)特性。一個項目的開發(fā)要顛末前期論證、收購地皮、籌劃計劃、施工打點、銷售等多個環(huán)節(jié),個中籌劃計劃、修建施工等環(huán)節(jié)首要由項目公司禮聘相關的專業(yè)公司舉辦,在整個歷程中,還涉及到多個當局部門的審批和禁錮。以上各環(huán)節(jié)的變革都大概對項目周期、項目本錢和銷售組成影響。
公司今朝打點職員首要為水利置業(yè)公司職員,跟著水利置業(yè)公司下各房產(chǎn)公司開發(fā)局限的不絕擴大,公司打點職員數(shù)量將嚴重不敷,需要盡快雇用項目開發(fā)中各環(huán)節(jié)所得當職員;同時,跟著公司局限及修建品格不絕進步的要求,公司需要進步職工的業(yè)務水平,禮聘專業(yè)的公司舉辦施工、計劃、打點。如個中任何環(huán)節(jié)呈現(xiàn)問題,將對公司項目開發(fā)造成不行估計的喪失。
C、銷售風險購房支出凡是占平凡消費者生平支出的較大比重,平凡消費者購房凡是采取銀行按揭的方法舉辦,若是中國人民銀行進一步進步小我私家住房商業(yè)按揭基準利率和公積金按揭貸款利率,會進步購房的按揭融資本錢,低落潛伏客戶的收購力。而跟著近期當局對房地產(chǎn)行業(yè)一系列調(diào)控政策的出臺,商品房買賣業(yè)務本錢增加,從而加大錦天房產(chǎn)公司的銷售風險。
在銷售本錢上升同時,跟著周邊將來幾年樓盤數(shù)量的一連增加和高品格開發(fā)商46 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名的進入,公司銷售需要一連進步用度投入及銷售力度,改進銷售方法和計策,擔保公司的開發(fā)銷售進度能按打算完成。
D、籌資風險房地產(chǎn)開發(fā)屬資金麋集型行業(yè),對項目資金的籌集是房地產(chǎn)項目順遂實行的重要保障,今朝項目公司首要的資金來歷為成本金、銀行借錢和銷售回款。
公司今朝資金壓力相對較大,如在建樹歷程中遭遇意外的堅苦而使項目建樹延期,或遇市場產(chǎn)生重大變革,投入資金不能準期回籠,則會影響公司的內(nèi)部資金籌措。而財富政策、信貸政策和成本融資市場的政策調(diào)解,和成本市場的重大顛簸,也會對公司的外部資金籌措發(fā)生影響,從而存在對公司正常策劃及成長發(fā)生較大影響的風險。
E、地皮風險地皮是不行再生的天然資源,地皮儲蓄是公司一連不釀成長的重要身分,而公司在取得新地皮資源的歷程中大概面臨地皮政策和地皮市場變革的風險。由于都市打點的需要,當局大概調(diào)解都市籌劃,使公司儲蓄用地所處的環(huán)境產(chǎn)生倒霉變革,給公司策劃帶來風險。
同時,公司今朝的地皮儲蓄較大,面積較大,連年開發(fā)局限及壓力較大,如碰著資金、銷售、開發(fā)等任何一個環(huán)節(jié)或由于房地產(chǎn)市場的周期性顛簸等,將很有大概使公司面臨地皮閑置的風險。按照國度《地皮打點法》規(guī)定,若是公司由于資金、市場等原因未能及時開發(fā)儲蓄的用地,將面臨繳納地皮閑置費乃至無償交回地皮使用權的風險。
經(jīng)綜合說明,取企業(yè)特定風險調(diào)解系數(shù)為 3%。
5) Ke簡直定Ke=Rf1+Beta×(Rm- Rf1)+ Rc=3.53%+1.3517×(9.49%-3.53%)+3%=14.60%Ke 取值 14.60%。
六) 評估值測算歷程與功效
1、股權現(xiàn)金流的計較股權現(xiàn)金流=策劃勾當現(xiàn)金凈流量+投資勾當現(xiàn)金凈流量+籌資勾當現(xiàn)金凈47 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名流量
2、按照預測情形,本次評估采取逐年折現(xiàn)加和對錦天房產(chǎn)公司的股權現(xiàn)金流代價舉辦預測,,計較公式為:
nCFEt股權現(xiàn)金流評估值 = ∑t =1(1+ rt )t式中:n——明晰的預測年限CFEt ——第 t 年的股權現(xiàn)金流r——權益成本本錢t——將來的第 t 年
3、按照上述測算及錦天房產(chǎn)公司股權現(xiàn)金流的評估值計較如下:
單位:元項目/年度 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年股權現(xiàn)金流量 3,922,878 9,780,958 107,954,621 131,745,420 152,435,720 1,518,977折現(xiàn)率 14.60% 14.60% 14.60% 14.60% 14.60% 14.60%折現(xiàn)期 0.083 0.6667 1.6667 2.6667 3.6667 4.6667折現(xiàn)額 3,880,000 8,930,000 86,020,000 91,600,000 92,490,000 800,000股權現(xiàn)金流評估值 283,720,000七) 非策劃性資產(chǎn)及溢余資產(chǎn)評估值的計較
1、溢余資產(chǎn)代價簡直定溢余資產(chǎn)是指出產(chǎn)策劃中不需要的資產(chǎn),如多余現(xiàn)金、有價證券、與預測企業(yè)收益現(xiàn)金流不相關的其他資產(chǎn)等。在本次評估時,因思量企業(yè)項目開發(fā)完成后不再策劃,已將報表反應的資產(chǎn)、負債按其發(fā)生現(xiàn)金流的大概性的時刻統(tǒng)一計入相關現(xiàn)金流量中,不再單獨思量溢余資產(chǎn)。
2、非策劃性資產(chǎn)資產(chǎn)和非策劃性負債代價簡直定非策劃性資產(chǎn)或負債是指對主營業(yè)務沒有直接“孝敬”或臨時不能為主營“孝敬”的資產(chǎn)或負債。
本次評估,對錦天房產(chǎn)公司部屬兩家全資非房地產(chǎn)開發(fā)公司-杭州錦湖渡假村有限公司和杭州錦天物業(yè)打點有限公司的將來收益未在現(xiàn)金流預測歷程思量,本次評估將上述耐久股權投資作為非策劃性資產(chǎn)處理賞罰,并以其在資產(chǎn)基本法下的評估價48 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名值 79,099,357元作為非策劃性資產(chǎn)評估代價。
八) 收益法的評估功效企業(yè)股東所有權益代價=股權現(xiàn)金流評估值+溢余資產(chǎn)評估代價+非策劃性資產(chǎn)評估代價=283,720,000+0+79,099,357=362,819,357元九) 測算表格見附表
四、評估結論及說明(一) 評估結論
1、資產(chǎn)基本法評估功效在本陳訴所展現(xiàn)的假設條件前提基本上,錦天房產(chǎn)公司的資產(chǎn)、負債及股東所有權益的評估功效為:
資產(chǎn)賬面代價 502,942,229.52元,評估代價 884,927,172.14元,評估增值381,984,942.62元,增值率為 75.95%;
負債賬面代價 523,444,225.35元,評估代價 523,444,225.35元;
股東所有權益賬面代價-20,501,995.83元,評估代價 361,482,946.79元,評估增值 381,984,942.62元,增值率為 1,863.16%。
2、收益法評估功效在本陳訴所展現(xiàn)的假設條件前提基本上,采取收益法對錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價的評估功效為 362,819,357元。
3、兩種要領評估功效的較量說明和評估代價簡直定錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價采取資產(chǎn)基本法的評估功效為361,482,946.79元 , 收 益 法 的 評 估 結 果 為 362,819,357.00元 , 兩 者 相 差1,336,410.21元,差異率為 0.37%,二者存在必然差異。說明原因首要是兩種評估要領思量的角度差別,收益法是從企業(yè)的將來贏利手段角度思量的,資產(chǎn)基本法是從資產(chǎn)的再取得途徑思量的。
我們以為,本次委估資產(chǎn)首要為房地產(chǎn)類存貨,資產(chǎn)基本法對其首要采取了靜態(tài)假設開發(fā)法,即在評估基準日時,假設公司開發(fā)完成后按現(xiàn)時的市場價值和后續(xù)49 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名開發(fā)本錢,扣減稅費、利錢、利潤而獲得其代價。而收益法是對企業(yè)將來的銷售和開發(fā)本錢舉辦公道預測,通過將來凈現(xiàn)金流入折現(xiàn)加總得出評估結論。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),因開發(fā)支出、預售價值及預售面積、收入確認和稅金的匯算清繳時刻及歷程均受諸多身分的影響(諸如宏觀形勢、行業(yè)成長狀況、供求干系、銷售計策、購房者心理等等),尤其是房地產(chǎn)項目公司策劃限期相對制造業(yè)來說很短,收益法中將來不確定身分的改觀對評估功效會發(fā)生較大的影響。采取靜態(tài)假設開發(fā)法評估,則可以停止上述不確定身分的影響。故最終選取資產(chǎn)基本法得出的評估值作為最終評估功效。
因此,本次評估最終采取資產(chǎn)基本法評估功效 361,482,946.79元作為錦天房產(chǎn)公司股東所有權益代價的評估值。
4、評估結論增減值原因說明本次評估增值首要包羅存貨和耐久股權投資評估增值,增值率較高的首要原因為錦天房產(chǎn)公司首要資產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項目及對其他公司的股權投資,錦天房產(chǎn)公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目地皮取得較早,而今朝衡宇銷售價值較高。
(二) 資產(chǎn)基本法下評估結論與賬面代價較量改觀情形及原因
1、活動資產(chǎn)評估增值 363,077,023.16元,增值率為 82.60%,系估量開發(fā)項目利潤率較高所致。
2、耐久股權投資評估增值 18,099,356.96元,增值率為 29.67%,系錦天房產(chǎn)公司對全資子公司采取本錢法核算,賬面投資本錢較低所致。
3、裝備類牢靠資產(chǎn)評估增值 808,562.50元,增值率為 34.61%,系錦天房產(chǎn)公司車輛的財務折舊年限短于其經(jīng)濟耐用年限所致。
50 坤元資產(chǎn)評估有限公司浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司擬收購股權所涉浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東所有權益代價評估項目 評估聲名收 益 法 預 測 表項目 2010年剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
一、策劃勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金 217,395,338 482,402,088 876,469,689 678,870,150 146,785,500收到的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金 23,129,698 8,732,877現(xiàn)金流入小計 23,129,698217,395,338 482,402,088 876,469,689 678,870,150 155,518,377購買商品、接管勞務付出的現(xiàn)金 151,738,423152,877,566 221,411,131 214,663,195 116,889,710 116,805,016付出的各項稅費 287,604 22,065,626 48,963,811 88,961,674 288,905,320 33,510,471付出給職工的現(xiàn)金及付出的其他與策劃勾當有關的現(xiàn)金 1,048,995 9,420,000 14,864,000 22,889,400 17,329,400 5,859,800現(xiàn)金流出的小計 153,075,022184,363,192 285,238,942 326,514,269 423,124,430 156,175,287策劃勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量的凈額 -129,945,324 33,032,146 197,163,146 549,955,420 255,745,720 -656,910
二、投資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量處理牢靠資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他耐久資產(chǎn)所收到的現(xiàn)金 2,335,887現(xiàn)金流入小計 2,335,887購建牢靠資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他耐久資產(chǎn)所付出的現(xiàn)金 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,000現(xiàn)金流出的小計 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,000投資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量的凈額 -160,000 -330,000 -330,000 -330,000 -330,000 2,175,887
三、籌資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量借錢所收到的現(xiàn)金 140,000,000 10,000,000現(xiàn)金流入的小計 140,000,000 10,000,000送還債務所付出的現(xiàn)金 57,368,932 400,000,000 100,000,000送還借錢利錢付出的現(xiàn)金 5,971,798 32,921,188 31,509,594 17,880,000 2,980,000現(xiàn)金流出小計 5,971,798 32,921,188 88,878,526 417,880,000 102,980,000籌資勾當發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額 134,028,202-22,921,188 -88,878,526-417,880,000-102,980,000股權現(xiàn)金凈流量 3,922,878 9,780,958 107,954,621 131,745,420 152,435,720 1,518,977折現(xiàn)率 14.60% 14.60% 14.60% 14.60% 14.60% 14.60%折現(xiàn)期 0.083 0.6667 1.6667 2.6667 3.6667 4.6667折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量3,880,000 8,930,000 86,020,000 91,600,000 92,490,000 800,000溢余資產(chǎn)代價非策劃性資產(chǎn)代價 79,099,357評估值 362,819,35751 坤元資產(chǎn)評估有限公司資 產(chǎn) 評 估 結 果 匯 總 表評估基準日:2010年10月31日表1被評估單位:浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金額單位:人民幣萬元賬面代價 評估代價 增減值 增值率%項 目A B C=B-A D=C/A*100
一、活動資產(chǎn) 43,957.88 80,265.58 36,307.70 82.60
二、非活動資產(chǎn) 6,336.35 8,227.14 1,890.79 29.84個中:耐久股權投資 6,100.00 7,909.94 1,809.94 29.67投資性房地產(chǎn)修建物類牢靠資產(chǎn)裝備類牢靠資產(chǎn) 233.59 314.44 80.86 34.61在建工程無形資產(chǎn)—其他無形資產(chǎn) 2.76 2.76商譽耐久待攤用度遞延所得稅資產(chǎn)資產(chǎn)總計 50,294.22 88,492.72 38,198.49 75.95
三、活動負債 22,344.42 22,344.42
四、非活動負債 30,000.00 30,000.00個中:遞延所得稅負債負債合計 52,344.42 52,344.42股東權益合計 (2,050.20) 36,148.29 38,198.49 1,863.16評估機構:坤元資產(chǎn)評估有限公司1資 產(chǎn) 評 估 結 果 匯 總 表評估基準日:2010年10月31日表1被評估單位:浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金額單位:人民幣元賬面代價 評估代價 增減值 增值率%項 目A B C=B-A D=C/A*100
一、活動資產(chǎn) 439,578,767.56 802,655,790.72 363,077,023.16 82.60
二、非活動資產(chǎn) 63,363,461.96 82,271,381.42 18,907,919.46 29.84個中:耐久股權投資 61,000,000.00 79,099,356.96 18,099,356.96 29.67投資性房地產(chǎn)修建物類牢靠資產(chǎn)裝備類牢靠資產(chǎn) 2,335,886.50 3,144,449.00 808,562.50 34.61在建工程無形資產(chǎn)—其他無形資產(chǎn) 27,575.46 27,575.46商譽耐久待攤用度遞延所得稅資產(chǎn)資產(chǎn)總計 502,942,229.52 884,927,172.14 381,984,942.62 75.95
三、活動負債 223,444,225.35 223,444,225.35
四、非活動負債 300,000,000.00 300,000,000.00個中:遞延所得稅負債負債合計 523,444,225.35 523,444,225.35股東權益合計 (20,501,995.83) 361,482,946.79 381,984,942.62 1,863.16評估機構:坤元資產(chǎn)評估有限公司61資產(chǎn)評估功效分類匯總表評估基準日:2010年10月31日表2被評估單位:浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金額單位:人民幣元序號 科目名稱 賬面代價 評估代價 增值額 增值率%1 一、活動資產(chǎn)2 貨幣資金 23,129,697.57 23,129,697.573 買賣業(yè)務性金融資產(chǎn)4 應收單據(jù)余額5 減:幻魅賬籌備6 應收單據(jù)凈額7 應收賬款余額8 減:幻魅賬籌備9 應收賬款凈額10 預付金錢余額 15,220,026.28 15,220,026.2811 減:幻魅賬籌備12 預付金錢凈額 15,220,026.28 15,220,026.2813 應收利錢14 應收股利15 其他應收款余額 9,277,217.36 8,732,876.87 (544,340.49) (5.87)16 減:幻魅賬籌備 544,340.49 (544,340.49) (100.00)17 其他應收款凈額 8,732,876.87 8,732,876.87 (0.00) (0.00)18 存貨余額 392,496,166.84 755,573,190.00 363,077,023.16 92.5019 減:存貨減價籌備20 存貨凈額 392,496,166.84 755,573,190.00 363,077,023.16 92.5021 一年內(nèi)到期的非活動資產(chǎn)22 其他活動資產(chǎn)23 活動資產(chǎn)合計 439,578,767.56 802,655,790.72 363,077,023.16 82.602425二、非活動資產(chǎn)26 可供出售金融資產(chǎn)27 持有至到期投資28 耐久應收款29 耐久股權投資余額 61,000,000.00 79,099,356.96 18,099,356.96 29.6730 減:耐久股權投資減值籌備31 耐久股權投資凈額 61,000,000.00 79,099,356.96 18,099,356.96 29.6732 投資性房地產(chǎn)33 牢靠資產(chǎn)原值 4,634,746.00 4,746,850.00 112,104.00 2.4234 個中:修建物類牢靠資產(chǎn)原值35 裝備類牢靠資產(chǎn)原值 4,634,746.00 4,746,850.00 112,104.00 2.4236 減:累計折舊 2,298,859.50 1,602,401.00 (696,458.50) (30.30)37 牢靠資產(chǎn)凈值 2,335,886.50 3,144,449.00 808,562.50 34.6138 個中:修建物類牢靠資產(chǎn)凈值39 裝備類牢靠資產(chǎn)凈值 2,335,886.50 3,144,449.00 808,562.50 34.6140 減:牢靠資產(chǎn)減值籌備41 牢靠資產(chǎn)凈額 2,335,886.50 3,144,449.00 808,562.50 34.6142 在建工程余額43 減:在建工程減值籌備44 在建工程凈額45 工程物資余額46 減:減值籌備62資產(chǎn)評估功效分類匯總表評估基準日:2010年10月31日表2被評估單位:浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金額單位:人民幣元序號 科目名稱 賬面代價 評估代價 增值額 增值率%47 工程物資凈額48 牢靠資產(chǎn)整理49 未包管余值50 生物資產(chǎn)小計51 油氣資產(chǎn)凈額52 無形資產(chǎn)余額 27,575.46 27,575.4653 個中:地皮使用權54 其他無形資產(chǎn) 27,575.46 27,575.4655 減:無形資產(chǎn)減值籌備56 無形資產(chǎn)凈額 27,575.46 27,575.4657 開發(fā)支出58 商譽59 耐久待攤用度60 遞延所得稅資產(chǎn)61 其他非活動資產(chǎn)62 非活動資產(chǎn)合計 63,363,461.96 82,271,381.42 18,907,919.46 29.8464三、資產(chǎn)總計 502,942,229.52 884,927,172.14 381,984,942.62 75.956566四、活動負債67 短期借錢68 買賣業(yè)務性金融負債69 應付單據(jù)70 應付賬款 390,263.06 390,263.0671 預收金錢 10,000.00 10,000.0072 應付職工薪酬 60,995.39 60,995.3973 應交稅費 287,604.25 287,604.2574 應付利錢 534,600.00 534,600.0075 應付股利76 其他應付款 222,160,762.65 222,160,762.6577 一年內(nèi)到期的非活動負債78 其他活動負債79 活動負債小計 223,444,225.35 223,444,225.358081五、非活動負債82 耐久借錢 300,000,000.00 300,000,000.0083 應付債券84 耐久應付款85 專項應付款86 估量負債87 遞延所得稅負債88 其他非活動負債89 非活動負債小計 300,000,000.00 300,000,000.0091六、負債合計 523,444,225.35 523,444,225.359293七、股東權益合計 (20,501,995.83) 361,482,946.79 381,984,942.62 1,863.16評估機構:坤元資產(chǎn)評估有限公司63

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