公司債券跟蹤評級報告

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　　2．公司在建項目較多，在建面積較大，對公

　　司資金流形成一定壓力，需要關注由此帶來的經營和財務風險。

　　3．公司債務負擔較重，面臨一定短期支付壓力，未來較大規模的長期債務的集中償付也加大了公司償債壓力。

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　　一、主體概況

　　珠海華發實業股份有限公司(以下簡稱“公司”或“華發股份”)前身系珠海華發集團有限公司(以下簡稱“華發集團”)的全資子公司珠海經濟特區華發房地產公司。1992 年 4 月，經珠海市經濟體制改革委員會珠體改委[1992]50 號文批準，在珠海經濟特區華發房地產公司的基礎上改組設立為珠海經濟特區華發房地產股份有限公司。1992 年 10 月，經珠海市經濟體制改革委員會珠體改委

　　[1992]93 號文批準更名為現名，并于 1994 年 12 月經廣東省經濟體制改革委員會粵體改[1994]140 號文確認。經中國證券監督管理委員會證監發行[2004]7 號文批準，2004 年 2 月，公司在上海證券交易所上市(股票簡稱：“華發股份”，證券代碼：600325)。

　　2015 年 11 月，公司以非公開發行方式發行 35，200 萬股新股，發行完成后公司股本變更為 11.69億元。截至 2017 年 3 月末，公司總股本為 11.77 億元，華發集團直接持有公司 24.19%的股份，通過全資子公司珠海華發汽車銷售有限公司(以下簡稱“華發汽車”)和珠海華發綜合發展有限公司(以下簡稱“華發綜合發展”)，以及控股子公司珠海華發物業管理服務有限公司(以下簡稱“華發物業”)間接持有公司 4.30%的股份，公司實際控制人為珠海市國有資產監督管理委員會。

　　圖 1 截至 2017年 3月末公司股權結構圖

　　資料來源：公司提供

　　公司經營范圍：房地產經營、物業管理；批發零售、代購代銷：建筑材料、金屬材料(不含金)、

　　建筑五金、五金工具、電子產品及通信設備(不含移動通信終端設備)、化工原料(不含化學危險

　　品)、五金交電、化工。

　　2017 年 5 月，公司調整組織架構，公司本部下設董事局秘書處、財務管理部、人力資源管理中

　　心、投資拓展部、資金管理部、股權投資管理中心、證券及投資者關系管理部、市場營銷管理中心、設計管理中心、產品研發中心、法律事務部、總裁辦公室、戰略研究部、運營管理部、工程管理中心、安全生產辦公室、成本管理部、招標及采購管理部、內部稽核室共計 19 個職能部室。

　　截至 2017 年 3 月末，公司擁有 109 家全資子公司及 28 家控股子公司，擁有在職員工 3，718 人。

　　截至 2016 年末，公司合并資產總額 1，137.97 億元，負債合計 905.81 億元，所有者權益(含少數股東權益 102.26 億元)232.15 億元。2016 年，公司實現營業收入 132.99 億元，凈利潤(含少數股東

　　損益 4.09 億元)14.28 億元；經營活動產生的現金流量凈額 190.69 億元，現金及現金等價物凈增加

　　額 77.09 億元。

　　截至 2017 年 3 月末，公司合并資產總額 1，175.00 億元，負債合計 947.93 億元，所有者權益(含公司債券跟蹤評級報告

　　珠海華發實業股份有限公司 5少數股東權益 95.70 億元)227.07 億元。2017 年 1~3 月，公司實現營業收入 42.08 億元，凈利潤(含少數股東損益 0.99 億元)5.20 億元；經營活動產生的現金流量凈額 1.45 億元，現金及現金等價物凈增加額 15.84 億元。

　　公司注冊地址：廣東省珠海市昌盛路 155 號；法定代表人：李光寧。

　　二、本次債券概況

　　本次債券名稱為“2015 年珠海華發實業股份有限公司公司債券(第一期)”，發行規模 30 億元，面值 100 元，平價發行，期限為 5 年，票面利率為固定利率。本次債券已于 2015 年 11 月 27 日發行結束，票面利率為 4.5%，每年付息一次，到期還本，最后一期利息隨本金償還，起息日為 2015年 11 月 26 日，付息日為 2016 年至 2020 年每年的 11 月 26 日(遇法定節假日或休息日，則順延至其后的第一個工作日，順延期間付息款項不另計利息)。本次債券已于 2015 年 12 月 14 日起在上海證券交易所掛牌交易，證券簡稱“15 華發 01”，證券代碼“136057.SH”。

　　本次債券募集資金已全部用于補充流動資金和償還銀行貸款，符合本次債券《募集說明書》約定的募集資金使用安排。

　　公司已于 2016 年 11 月 28 日支付“15 華發 01”2015 年 11 月 26 日至 2016 年 11 月 25 日期間的利息。

　　三、運營環境

　　1．行業概況

　　受益于寬松的信貸政策和去庫存政策實施，2016 年全國房地產開發投資 10，2581.00 億元，名義同比增長 6.88%。其中，住宅投資 68，704.00 億元，增長 6.36%，全國辦公樓開發投資額為 6，533.00億元，同比增長 5.20%；商業營業用房開發投資額為 15，838.00 億元，同比增長 8.43%。

　　(1)土地供給

　　2016年，土地供求總量小幅下降，整體分化趨勢不改，重點城市成交熱度攀升帶動地價及溢價率上揚。2016年，除二線城市推出土地面積及成交土地面積分別出現1%和0.2%的微跌外，一、三線城市均有較大幅度下降；除一線城市土地出讓金下降16%外，二、三線城市土地出讓金分別上升68%

　　和9%。另外，各線城市樓面均價和土地溢價率均有不同程度上升。一線城市樓面均價上升9%到9，965

　　元/平方米，土地溢價率上升18個百分點到45%；二線城市樓面均價上升74%到2，696元/平方米，土地溢價率上升34個百分點到51%；三線城市樓面均價上升19%到887元/平方米，土地溢價率上升18個百

　　分點到26%。總體看，一線市場的高房價使較多房企轉戰二線重點城市拿地，二線城市漲幅較大，地王頻出。

　　(2)開發資金來源

　　受益于寬松的信貸政策，2016年前三季度房地產銷售市場火爆，房企資金進一步得到緩解。進

　　入10月份，上海證券交易所對房地產企業發債進行分類管理，部分劃分為“風險類”房地產企業發

　　債資金來源受到限制。2016年，房地產開發企業到位資金144，214億元，同比增長15.18%。其中，國

　　內貸款21，512億元，同比增長6.42%；利用外資140億元，同比下降52.79%；自籌資金49，133億元，同

　　比增長0.19%；其他資金73，428億元，同比增長31.93%。在其他資金中，定金及預收款41，952億元，

　　增長29.0%；個人按揭貸款24，403億元，增長46.5%。

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　　(3)商品房市場供需

　　2016年，房地產政策經歷了從寬松到熱點城市持續收緊的過程，商品房銷售全年高位運行。2016年，全國商品房銷售面積157，349萬平方米，同比增長22.5%。其中，住宅銷售面積增長22.4%，辦公樓銷售面積增長31.4%，商業營業用房銷售面積增長16.8%。從供應來看，2016年，全國房屋竣工面

　　積106，128萬平方米，同比增長6.1%。其中，住宅竣工面積77，185萬平方米，同比增長4.6%。

　　(4)行業競爭

　　房地產行業集中度不斷提高，擁有資金、品牌、資源優勢的大型房地產企業在競爭中占據優勢。

　　2016年，房地產行業集中度進一步提升，前10名和前20名房地產企業銷售額占比分別為18.81%和

　　25.33%，分別較上年提高1.94和2.52個百分點；前10名和前20名房地產企業銷售面積分別為12.19%和

　　15.94%，分別較上年提高0.88和1.32個百分點。

　　總體看，2016 年房地產投資增速有所回升，2016 年 10 月房地產調控后，融資環境有所趨緊。

　　2016 年，市場需求大幅釋放，樓市總體呈回暖趨勢，但政策環境由松趨緊，不同城市房地產市場價格持續分化。房地產行業集中度不斷提高，擁有資金、品牌、資源優勢的大型房地產企業在競爭中占據優勢。

　　2．行業政策

　　2016年，政府出臺數項利好政策，包括降低非限購城市首付比例，最低可至20%；同時調整契稅稅率，降低購房成本等。2016年6月，國務院正式發布關于《加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確指出要支持住房租賃消費，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。這項政策不僅可以增強土地政策的適用性和靈活性，還可實現對商業存量用房的再利用，助力商業地產去庫存。

　　為了應對房價快速上漲防止房地產市場泡沫化，2016年“十一假期”，全國一線及重點二線合計21個城市(包括：北京、廣州、深圳、上海一線城市以及南京、蘇州、武漢、天津、東莞等二線城市)陸續推出房地產調控政策，從限購、限貸和限價三個方面進行調控。一線城市中廣州提高了首套房最低首付比率至30%，同時提高已有一套住房且相應購房款未結清購買二套房首付比率不低于

　　70%，北京與上海對新房銷售價格實施限制。重點二線城市均對購房進行了限制，同時部分城市上調

　　了購房首付比率。11月中旬，武漢、杭州、深圳、南京等地的樓市已推起第二輪調控的波瀾，這一輪的調控，整體上都是在國慶調控政策的基礎上，從公積金、社保和個稅繳存年限、貸款比例等方面，進行了加碼。11月28日，上海、天津限購政策再升級，而上海樓市政策加碼“認房又認貸”，力度比北京、深圳更嚴厲。

　　2016年國慶期間密集調控之后，房地產市場并未回歸平穩健康發展軌道，房價上漲壓力并未減

　　弱，2017年3月以來一、二線城市以及一線周邊的熱點三線城市密集出臺新一輪調控政策，本次調控

　　以預防性動機為主，從限購、限貸等政策工具降低房地產泡沫。

　　2017年4月6日，住建部和國土資源部聯合簽發《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，通知指出，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。通過嚴格的量化標準調控住宅用地，并要求建立購地資金審查制度，房地產開發企業必須使用合規的自有資金購地，不符合要求的取消土地競買資格。堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

　　總體看，2016年，政策環境的寬松使部分城市房地產市場快持續升溫，且有上漲過快趨勢，“十公司債券跟蹤評級報告

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　　一”之后，熱點一、二線城市推出房地產調控政策，房地產政策環境再度趨緊。

　　3．行業關注

　　(1)發債規模激增，行業資產負債率較高，需防范潛在風險

　　房地產行業具有資金密集、高杠桿化的特征。截至2016年三季末，按Wind資訊整體法1計算的房地產板塊資產負債率為77.50%，較2015年底提高了1.09個百分點，房地產板塊整體債務率較高。另外，由于國內資本融資環境向好，海外上市百億房企積極轉向境內發債，融資規模達1，025億元。2016年，百億企業再次把握融資窗口期，大力發行公司債，其中1~11月，67家百億企業共計發行4，707.96億元公司債，同比大幅增長127.8%。

　　(2)房地產調控政策再度趨嚴

　　2016 年 10 月至 2017 年 4 月，房地產調控政策密集出臺，全國熱點一、二線城市陸續從限購、限售、限價和限貸等方面對房地產行業進行調控。不排除后續存在政策繼續出臺的可能性，房地產行業可能再度面臨進入行業緊縮期的可能。

　　(3)市場格局持續分化

　　隨著房地產市場的發展以及房地產調控的持續推進，收購庫存服裝，國內房地產市場出現了明顯分化。從不同級別城市來看，目前一線和重點二線城市庫存相對較低，而大多數三四線城市庫存較高。

　　(4)中小房企面臨被整合風險

　　高庫存狀態下的中小房企面臨較大經營壓力，為市場提供了大批待收購機會，為百億房企提供了收購項目加速擴張的助力，實力突出的百億房企，相繼在上海、深圳、成都、東莞等熱點城市以收購、合作兩種主要方式，進一步優化總體布局，保障企業穩定發展。

　　4．行業發展

　　(1)行業綜合性和復雜度提高、開發運營精細化程度提升

　　大型房地產投資開發企業擴大綜合開發領域，新型城鎮化、文旅地產、產業地產、養老休閑地產、體育地產等領域資本集中度提升，中小房地產開發企業出現產品開發周期放長、去化周期放長、現金流頻繁困難、開發利潤下降的情況，財務成本高和融資結構門檻高成為商業地產開發的“雙高”困難，開發企業項目轉讓及投資退出淘汰率加劇。商業地產尤其是城市商業綜合體在滿足基礎消費的基礎上，更多關注市場細分、創新經營和差異化競爭，項目前期策劃定位的全面性和綜合性成為關鍵投入，技術性投入比重也將逐步加大。

　　(2)地產金融化，資本化嘗試催生大地產格局，地產金融屬性加速釋放

　　2016年，大規模保險資金進入房地產行業，推動資本和實業跨界融合，地產金融化迎來發展良機。這種“資本+地產”加速聯姻，深度合作為輕資產、多元化轉型創造條件，房企通過銀行貸款、信托等傳統方式融資占比有所下降，股權類、權益類信托融資逐漸增加。地產金融化發展，一方面為房企主動利用多元資本、加強資本合作創造條件；另一方面，房企加速地產金融化嘗試，獲得財務投資回報的同時，也可實現其自身業務多元化向投融資方向轉變。

　　(3)轉變盈利模式，提升經營收益

　　由于土地價格持續上漲和國家對房地產價格及開發周期的調控措施，高周轉的經營方式逐漸成為主流。此外，城市綜合體的開發和城市運營理念逐步代替單純的房屋建造的商業模式，這必將對房地產開發企業的融資能力、管理能力、營銷能力和運營能力提出更多挑戰。

　　Wind 行業內標的公司：(成分股*總負債)/(成分股*總資產)。

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　　5．區域經濟

　　根據珠海市統計局相關數據顯示，截至 2016 年末，珠海市常住人口 167.53 萬人，較上年增長

　　2.52%，小幅平穩增長。2016 年珠海市完成地區生產總值 2，226.37 億元，同比增長 8.5%，增速高于全國平均水平。2016 年，珠海市全年完成固定資產投資 1，389.75 億元，較上年增長 6.5%。

　　房地產市場方面，2016 年珠海市全年房地產開發投資 641.03 億元，較上年增長 22.3%。在房地產開發投資中，商品房住宅投資 449.50 億元，增長 16.6%。其中，90 平方米及以下住宅投資 178.11億元，增長 36.7%；90~144 平方米住宅投資 150.81 億元，增長 0.2%；144 平方米及以上住宅投資120.58 億元，增長 15.3%；別墅、高檔公寓投資 43.20 億元，增長 47.3%。辦公樓投資 50.62 億元，增長 22.9%；商業營業用房投資 61.12 億元，增長 27.7%。全年商品房施工面積 2，643.88 萬平方米，

　　增長 17.7%，其中商品住宅 1，725.35 萬平方米，增長 17.4%。商品房竣工面積 360.93 萬平方米，增

　　長 83.8%，其中住宅 309.50 萬平方米，增長 97.4%。商品房銷售面積 653.15 萬平方米，增長 56.4%，其中住宅 596.61 萬平方米，增長 54.6%。2016 年末商品房待售面積 159.37 萬平方米，減少 8.3%，其中住宅 72.70 萬平方米，減少 26.1%。據中原地產監控的珠海市 108 個項目數據統計，2016 年珠海地區樓市均價 19，612.62 元/平方米，同比漲幅約 3，606.66 元/平方米，全市除橫琴價格較穩定外，

　　其他區域價格均表現上漲，其中金灣漲幅達 4，381 元/平方米。

　　作為海上絲綢之路的重要節點、珠三角區域性中心城市以及粵港澳合作示范區，珠海地區預期受益于海洋經濟的發展以及珠港澳大橋等重大基礎設施的建成，在廣深和珠港澳經濟圈外溢需求以及區域市場改善型需求集中釋放的疊加效應下，區域房地產市場融合度面臨提升，預計珠海地區房地產市場將有較大的發展潛力。

　　2016 年上半年，房地產政策呈現寬松趨勢，市場剛性需求和改善性需求不斷得到釋放，推動珠

　　海房地產銷售面積和銷售額持續上升。2016 年下半年，隨著珠海市“10·6”新政的實施，珠海房地產成交量趨于平穩，房地產市場進入平穩發展周期。

　　總體看，2016 年，珠海市的房產投資增量穩定快速增長。2016 年上半年，珠海房地產銷售持續

　　上升；2016 年下半年，珠海房地產市場進入平穩發展周期。

　　四、管理分析跟蹤期內，公司的法人治理結構沒有發生變化，股東大會、董事局、監事會分別按其職責行使決策權、執行權和監督權；公司內部組織機構及合并范圍有所變化，系公司業務發展所致。

　　跟蹤期內，公司核心高管人員未發生變動，核心管理團隊保持穩定。

　　總體看，跟蹤期內，公司法人治理結構未發生變化，主要高級管理者未發生變動，核心團隊人員穩定，三會一層運作良好。

　　五、經營分析

　　1．經營概況跟蹤期內，公司主營業務仍為房地產開發與銷售。2016 年，公司實現營業收入 132.99 億元，較

　　2015 年增長 60.07%，主要系 2016 年度交付房屋結轉的銷售收入大幅增加所致。2016 年，公司營業

　　利潤為 19.62 億元，較上年增長 108.85%，主要系 2016 年營業收入大幅增長所致。

　　從營業收入構成看，房地產開發業務是公司主要收入來源(主營業務收入全部來自房地產開發公司債券跟蹤評級報告

　　珠海華發實業股份有限公司 9業務)。2016 年，房地產開發業務實現收入 125.40 億元，占營業收入的 94.30%，公司主營業務十分突出。公司其他業務收入主要是與房產開發相關的裝飾、代理、設計、廣告、工程管理、物業相關服務、房屋租賃收入以及體育健身等收入；其他業務收入規模較小，對公司整體經營影響不大。

　　表 1 2015~2016 年公司營業收入構成及毛利率情況(單位：億元、%)項目

　　2015 年 2016 年

　　營業收入 占比 毛利率 營業收入 占比 毛利率

　　主營業務收入 78.27 94.20 30.25 125.40 94.30 33.29

　　其他業務收入 4.82 5.80 13.60 7.58 5.70 15.60

　　合計 83.08 100.00 29.28 132.99 100.00 32.28

　　資料來源：公司年報

　　注：2015年數據采用 2016年公司年報中經重述后的數據

　　從毛利率水平看，公司綜合毛利率變動主要源自房地產開發業務的毛利率變化。2016 年房地產開發業務毛利率為 33.29%，較 2015 年上升 3.04 個百分點，主要系 2016 年高毛利項目的結轉收入占比較高所致。公司其他業務包括裝飾、代理、設計、廣告、工程管理、物業相關服務、房屋租賃收入以及體育健身等，整體毛利率較低。2016 年，其他業務毛利率為 15.60%，較上年上升 2.00 個百分點。受以上因素綜合影響，2016 年，公司綜合毛利率為 32.28%，較 2015 年上升 3.00 個百分點。

　　2017 年 1~3 月，公司實現營業收入 42.08 億元，較上年同期增長 367.19%，主要系交付房屋結

　　轉的銷售收入大幅增加所致；利潤總額由上年同期的-0.59 億元上升為 6.88 億元；凈利潤大幅扭虧，

　　2017 年一季度為 5.20 億元。

　　總體看，跟蹤期內，受益于房地產市場的銷售行情，公司收入規模大幅增長，房地產開發業務收入增長較快，毛利率有所提高；其他業務規模不大，且利潤水平較低。

　　2．土地儲備

　　截至 2016 年末，公司土地儲備建筑面積約 805.18 萬平方米2，2016 年公司土地購置面積有所減少，對應建筑面積亦有所減少。同時，公司購地支出有所下降，主要系 2015 年公司所購地塊位置較好，購地成本較高，而 2016 年公司購地規模減小所致。公司部分高價地塊采取共同出資的形式取得，

　　在一定程度上降低了公司購地資金支出的壓力和風險。2015~2017 年 3 月公司土地儲備獲取情況如下表所示。

　　表 2 2015~2017年 3月公司土地儲備獲取情況(單位：萬平方米、萬元)

　　年份 土地購置面積公司所占計入容積率建筑面積

　　剩余土地面積 剩余建筑面積 用途 購地支出

　　2015 年 45.97 97.77 380.79 836.03 房地產開發 1，730，662.91

　　2016 年 23.53 44.72 365.73 805.18 房地產開發 256，672.19

　　2017 年 1~3 月 0 0 365.73 805.18 -- 0

　　數據來源：公司提供

　　注：1、表中土地購置面積為總面積，未按權益計算。2、2016年，公司剩余建筑面積為 805.18萬平方米，其中包含 2016年 10月，公司中標北京市朝陽區將臺鄉鐵路大環內土地一級開發項目。

　　從 2016 年公司新增土地儲備情況看，公司在鞏固珠海市場的同時，加大在蘇州等地區的土地獲取力度，項目區域布局進一步優化。2016 年 10 月，公司中標北京市朝陽區將臺鄉鐵路大環內土地一

　　2 其中包含 2016 年 10 月公司中標北京市朝陽區將臺鄉鐵路大環內土地一級開發項目。

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　　級開發項目(招標編號：2016BGC-246 招標)，該項目占地面積 7.6 公頃，代拆用地約 27.4 公頃，涉及地上物拆遷約 17.47 萬平方米，項目主要工作包括前期手續的辦理、征地、拆遷補償的實施、市政基礎設施建設、驗收入市交易及相關后續事項。

　　表 3 2016 年公司新增土地儲備(單位：平方米、元、%)區域序號

　　項目名稱 項目地址土地取得時間(競買或股權收購合同簽訂日期)總用地面積土地總價公司所占權益珠海

　　1珠海金灣商務中心金灣區西湖片區啟動區

　　金山大道南側、迎河東路西側

　　2016.02.01 50，744.59 329，413，445.82 100.00珠海市西部商都項目金灣區西湖片區啟動區

　　金河東路北側、金泓路東側

　　2016.11.30 58，483.24 503，992，475 100.00

　　小計 -- -- 109，227.83 833，405，921 --蘇州姑蘇區胥江路

　　南、交通局大樓東地塊

　　姑蘇區胥江路南、交通局大樓東地塊

　　2016.04.07 36，767.30 1，715，350，000 100.00姑蘇區虎丘路

　　西、碩房莊路兩側地塊

　　姑蘇區虎丘路西、碩房莊路兩側

　　2016.4.7 84，737.60 -- 50.00

　　小計 -- -- 121，504.90 1，715，350，000 --其它威海市經區大慶

　　路北、疏港路西地塊

　　威海市經區大慶路北、疏港路西地塊

　　2016.9.30 4，607.00 17，966，000 100.00

　　小計 -- -- 4，607.00 17，966，000 --

　　總計 -- -- 235，339.73 2，566，721，921 --

　　數據來源：公司提供

　　注：姑蘇區虎丘路西、碩房莊路兩側地塊系公司與福州泰禾房地產開發有限公司(以下簡稱“福州泰禾”)共同出資設立蘇州禾發房地產開發有限公司(以下簡稱“蘇州禾發”)所競得土地。

　　截至 2016 年末，公司共擁有 21 個項目的土地儲備，合計待開發面積為 365.73 萬平方米；其中

　　2 個項目位于廣州和北京，7 個項目位于珠海地區，珠海地區待開發面積合計 82.24 萬平方米，其他

　　位于武漢、大連、中山、沈陽等地區，公司所持土地總體地理位置較佳，升值空間較大。

　　總體看，公司土地儲備規模較大，2016 年，公司繼續新增珠海地區土地儲備，土地儲備質量較高，能夠滿足未來開發需求。

　　3．項目建設開發情況

　　2016 年，新開工面積為 235.42 萬平方米，較 2015 年增長 7.15%；竣工面積為 133.56 萬平方米，

　　較 2015 年增長 25.94%；在建面積為 567.31 萬平方米，較 2015 年增長 25.64%。2016 年，得益于戰略布局的優化以及上半年市場需求的釋放，公司新開工面積和在建面積均大幅增加(具體數據如下表所示)，在建面積有所增加，對資金形成了一定占用。

　　2017 年一季度，公司新開工面積 22.83 萬平方米，在建面積 590.14 萬平方米，在建規模較大。

　　表 4 2015~2017 年 3月公司房地產項目開發情況

　　項目 2015 年 2016 年 2017 年 1~3 月

　　新開工面積(萬平方米) 219.72 235.42 22.83

　　竣工面積(萬平方米) 106.05 133.56 --

　　期末在建面積(萬平方米) 451.53 567.31 590.14

　　資料來源：公司提供

　　注：由于統計口徑不同，數據存在一定差異，但不影響報告中分析內容。

　　公司債券跟蹤評級報告

　　珠海華發實業股份有限公司 11總體看，2016 年，公司在建項目較多，在建面積較大，能夠保證公司未來銷售的需要，但在建項目對開發資金的需求規模較大。

　　4．房產銷售情況

　　從銷售情況看，2016 年，實現簽約銷售面積 167.68 萬平方米，較 2015 年增長 110.20%；實現簽約銷售金額 357.25 億元，庫存五金用品收購，較 2015 年增加 168.61%。從銷售價格上看，受益于需求的釋放以及房地產市場的銷售行情，2016 年銷售均價為 2.13 萬元/平方米，較 2015 年上升 27.54%，如下表所示。

　　表 5 2015~2016 年公司房地產項目銷售情況

　　項目 2015 年 2016 年

　　達預售項目(個) 22 26

　　簽約銷售面積(萬平方米) 79.77 167.68

　　簽約銷售金額(億元) 133.00 357.25

　　簽約銷售均價(萬元/平方米) 1.67 2.13

　　結轉收入面積(萬平方米) 84.01 98.10

　　結轉收入(億元) 78.27 125.40

　　資料來源：公司提供

　　注：以上統計除部分項目如武漢、上海、盤錦包含住宅、商業，其他數據僅包含住宅從公司可售項目情況看，截至 2016 年末公司合計可售面積 221.67 萬平方米，剩余可售面積為

　　59.99 萬平方米。從公司可售項目的區域分布看，2016 年公司大部分剩余可售項目位于珠海、中山、上海和大連，其中珠海地區共計 10 個項目，總可售面積為 114.14 萬平方米，剩余可售面積為 20.30萬平方米。

　　表 6 截至 2016年末公司可售項目情況(單位：個、萬平方米、%)

　　城市 項目數量 可供出售面積 已預售面積 剩余可售面積

　　珠海 10 114.14 93.84 20.30

　　上海 3 16.02 8.85 7.17

　　廣州 1 5.20 2.71 2.50

　　中山 3 29.62 18.63 11.00

　　威海 1 17.01 14.45 2.56

　　武漢 1 8.59 8.59 0.00

　　南寧 1 7.10 2.48 4.62

　　沈陽 2 5.34 2.20 3.14

　　大連 1 11.67 6.39 5.28

　　包頭 1 4.33 2.43 1.90

　　盤錦 2 2.64 1.11 1.52

　　合計 26 221.67 161.68 59.99

　　資料來源：公司年報總體看，跟蹤期內，公司可售房源主要位于珠海、中山、上海和大連，規模適當，銷售前景較好；受益于需求的釋放以及房地產市場的銷售行情，2016 年銷售均價有所上升。

　　5．自持物業情況公司債券跟蹤評級報告

　　珠海華發實業股份有限公司 12

　　公司持有物業為珠海華發商都項目，該物業是珠海規模最大、檔次最高的大型購物中心，2014

　　年 5 月投入運營，截至 2016 年末出租率為 93.95%，出租率較高。該物業入賬成本 23.25 億元，截至

　　2016 年末公允價值合計 23.51 億元。2016 年華發商都實現收入 1.99 億，包括租金收入、物管收入等，其中租金收入 1.04 億元，平均租金水平為每月 112 元/平方米，較上年有所提升。目前，公司物業經營狀況穩定，未來隨著公司自持物業規模增加以及相關配套成熟，收入有望進一步增加。

　　總體看，相比公司房產銷售業務，自持物業整體規模不大，但未來前景較好。

　　6．重大事項

　　(1)增資珠海市海川地產有限公司(以下簡稱“海川公司”)

　　2016 年 4 月 11 日，公司以現金增資的方式完成對海川公司的收購，公司現金增資 5.96 億元作

　　為購買對價，本次交易完成后，公司持有海川公司 49.75%股權，能夠對海川公司實施控制。海川公司及增資擴股前母公司珠海華發城市運營投資控股有限公司系華發集團下屬子公司，本次股權收購

　　構成同一控制下企業合并，公司在編制合并財務報表時對報表的期初數進行了調整。

　　海川公司經營范圍為房地產開發經營、物業管理、市政工程、園林綠化(以上取得資質后方可經營)和會展服務。

　　總體看，公司增資海川公司系同一控制下企業合并，有利于提升公司的綜合競爭力。

　　(2)設立和諧并購安華私募投資基金(以下簡稱“和諧安華基金”)

　　2016 年 9 月，公司全資子公司珠海華發華宜投資控股有限公司(以下簡稱“華發華宜”)參與

　　發起設立和諧安華基金，基金認繳出資規模為人民幣 4 億元，其中華發華宜認繳出資 1.5 億元，珠海鏵盈投資有限公司認繳出資 2.5 億元。

　　2016 年 11 月，華發華宜收到和諧安華基金管理人和諧浩數投資管理(北京)有限公司《關于和諧并購安華私募投資基金投資情況的通知》，具體內容如下：2016 年 11 月 8 日，天津賽克環企業管理中心(有限合伙)將和諧安華基金出資的 4 億元資金，扣除相關費用后，以 8.084351 元/股的交易價格參與四川雙馬水泥股份有限公司的股權交易，且已經完成了股份過戶登記手續。

　　和諧安華基金的存續期限為三年，華發華宜出資 1.5 億元最終能否順利退出及退出時取得的投資收益具有不確定性。

　　總體看，公司開始搭建股權投資業務平臺，參與設立和諧安華基金，推動了公司股權投資業務的發展，但受宏觀經濟環境的影響，該業務的投資收益具有不確定性。

　　7．經營效率

　　2016 年，公司流動資產周轉率、總資產周轉率和存貨周轉率分別為 0.14 次、0.13 次和 0.12 次。

　　從同行業上市公司比較情況看(詳見下表)，公司各項經營效率指標中存貨周轉率、流動資產周轉率及總資產周轉率低于同行業其他上市公司，公司存貨規模較大，資產運行效率有待提升。

　　表 7 2016 年房地產開發類上市公司經營效率指標(單位：次)

　　指標名稱 萬科 A 保利地產 招商蛇口 格力地產 華發股份

　　流動資產周轉率 0.38 0.38 0.32 0.14 0.14

　　總資產周轉率 0.33 0.36 0.28 0.13 0.13

　　存貨周轉率 0.41 0.37 0.35 0.11 0.12

　　資料來源：Wind資訊；

　　注：為便于同業比較，本表數據引自 wind，應收賬款及存貨計算均為凈額口徑，與本報告附表口徑有一定差異。

　　公司債券跟蹤評級報告

　　珠海華發實業股份有限公司 13總體看，公司經營效率低于同行業其他上市公司，資產運行效率有待提升。

　　8．經營關注公司土地儲備相對集中

　　公司土地儲備和可售項目在珠海地區規模較大，考慮到珠港澳經濟圈的發展潛力，雖然目前風險不大，但仍須密切關注后續政策等因素對珠海地區房地產市場的影響。

　　未來開發資金需求規模較大

　　公司在建項目較多，在建面積較大，對公司資金流形成一定壓力，需要關注由此帶來的經營和財務風險。

　　9．未來發展

　　公司將實施精品戰略升級，推進優+生活體系建設，推動產品品質及競爭力不斷提升。

　　區域拓展上，公司扎根珠海，加大對上海、廣州、武漢等地的投資布局，努力開拓其他重點城市的市場；采取聚焦戰略，圍繞上海、北京、深圳、廣州、武漢、南京、杭州、廈門等核心城市形成區域布局，項目拓展以核心城市、核心地段的城區盤為主；項目拓展方式上，強化合作開發、項目并購、城市更新等多種方式。

　　在定制裝修和“互聯網+”兩大業務領域取得成效的基礎上，逐步開創探索房地產開發的新模式，加快實施戰略轉型升級，不斷提高房地產開發能力和市場份額，進一步擴大品牌優勢，形成獨具特色的核心競爭力。

　　總體看，公司未來的發展戰略目標清晰，突出強調推進優+生活體系建設，能夠保證未來幾年公司的健康發展。

　　六、財務分析

　　1．財務概況

　　公司提供的 2016 年度合并財務報表已經大華會計師事務所(特殊普通合伙)審計，并出具了標準無保留審計意見。公司經審計的財務報表按照財政部頒布的《企業會計準則—基本準則》和具體企業會計準則、企業會計準則應用指南、企業會計準則解釋及其他相關規定(以下合稱“企業會計準則”)進行確認和計量，在此基礎上，結合中國證券監督管理委員會《公開發行證券的公司信息披露編報規則第 15 號—財務報告的一般規定》(2014 年修訂)的規定編制。

　　2016 年，公司新設 21 家子公司，通過同一控制下企業合并 1 家子公司，2016 年 4 月，公司通

　　過同一控制下企業合并方式完成收購海川公司 49.75%股權。根據《企業會計準則》及其相關規定，公司在編制合并財務報表時對報表 2015 年數據進行了調整。2017 年 1~3 月，公司合并范圍內新增 5家子公司，減少 1 家子公司。公司提供的 2017 年 1~3 月財務數據未經審計，公司合并財務數據的可比性較強。

　　截至 2016 年末，公司合并資產總額 1，137.97 億元，負債合計 905.81 億元，所有者權益(含少數股東權益 102.26 億元)232.15 億元。2016 年，公司實現營業收入 132.99 億元，凈利潤(含少數股東

　　損益 4.09 億元)14.28 億元；經營活動產生的現金流量凈額 190.69 億元，現金及現金等價物凈增加

　　額 77.09 億元。

　　截至 2017 年 3 月末，公司合并資產總額 1，175.00 億元，負債合計 947.93 億元，所有者權益(含公司債券跟蹤評級報告

　　珠海華發實業股份有限公司 14少數股東權益 95.70 億元)227.07 億元。2017 年 1~3 月，公司實現營業收入 42.08 億元，凈利潤(含少數股東損益 0.99 億元)5.20 億元；經營活動產生的現金流量凈額 1.45 億元，現金及現金等價物凈增加額 15.84 億元。

　　2．資產質量

　　截至 2016 年末，公司合并資產總額為 1，137.97 億元，其中流動資產占 93.48%，非流動資產占

　　6.52%，流動資產占比較高，符合房地產開發企業特點。

　　流動資產

　　截至 2016 年末，公司流動資產為 1，063.74 億元，較年初增長 21.53%，主要系貨幣資金和存貨增長所致。公司流動資產主要由貨幣資金和存貨構成，其中貨幣資金占 14.90%，存貨占 77.57%。

　　截至 2016 年末，公司貨幣資金余額為 158.47 億元，較年初增長 76.29%，主要系公司銷售回款大幅增加所致。公司貨幣資金主要以銀行存款為主，其中銀行存款占比 99.99%，受限資金為 1.87 億元(占貨幣資金 1.18%)，受限資金占比較低，主要由銀行借款及履約保證金構成。

　　截至 2016 年末，公司存貨賬面價值為 825.13 億元，較年初增長 15.56%，主要系房地產開發投入增加所致。公司存貨主要為開發成本和開發產品，公司以單項房地產項目賬面價值高于按單項房地產項目估計售價減去至完工時估計將要發生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費后的金額的差額計提存貨跌價準備。截至 2016 年末，公司共計提存貨跌價準備 0.10 億元，計提比例 0.01%，存貨跌價準備計提符合規定。存貨賬面價值中合計 389.13 億元的土地使用權、在建工程及出租開發產品作為公司及下屬子公司的長期借款、一年內到期的長期借款及短期借款的抵押品，占存貨賬面價值

　　的 47.16%，受限資產占比較大。

　　截至 2017 年 3 月末，公司流動資產為 1，101.58 億元，較年初增長 3.56%，流動資產構成變化較小。其中，貨幣資金 174.38 億元，較年初增長 10.04%；存貨 868.14 億元，較年初增長 5.21%。

　　非流動資產

　　截至 2016 年末，公司非流動資產為 74.23 億元，較年初增長 24.99%，主要系投資性房地產、長

　　期股權投資和遞延所得稅資產增加所致。公司非流動資產主要由可供出售金融資產、固定資產、投資性房地產、長期股權投資和遞延所得稅資產構成，其中可供出售金融資產占 7.49%、固定資產占

　　9.19%、投資性房地產占 31.80%、長期股權投資占 34.74%、遞延所得稅資產占 14.67%。

　　圖 2 截至 2016年末公司非流動資產構成情況

　　資料來源：公司年報公司債券跟蹤評級報告

　　珠海華發實業股份有限公司 15

　　截至 2016 年末，公司可供出售金融資產 5.56 億元，較年初增長 7，280.53%，主要系華發華宜認

　　購和諧安華基金，對該基金按照公允價值進行計量所致。

　　截至2016年末，公司固定資產為6.82億元，較年初增長0.77%，構成以房屋及建筑物(占88.11%)為主。公司固定資產不存在賬面價值高于可變現凈值的情形，故未計提減值準備。截至 2016 年末，公司已計提折舊 1.93 億元，固定資產成新率 71.70%，成新率較高。公司固定資產房屋及建筑物中有賬面凈值為 0.22 億元的資產為公司及下屬子公司設定抵押，占固定資產凈值的 3.19%，資產抵押比例較低。

　　截至 2016 年末，公司投資性房地產為 23.61 億元，較年初增長 0.42%。

　　截至 2016 年末，公司長期股權投資為 25.79 億元，較年初增長 9.44%，主要系聯營合營公司的投資增加所致。2016 年，公司追加對珠海琴發投資有限公司的投資 0.60 億元，追加對珠海華發集團財務有限公司的投資 0.83 億元。

　　截至 2016 年末，公司遞延所得稅資產為 10.89 億元，較年初增長 242.91%，主要系土地增值稅

　　準備金、內部交易未實現利潤和預收賬款之預計利潤增加所導致。公司遞延所得稅資產主要由土地增值稅準備金、存貨內部利潤和預收售房款未結轉造成的應納稅暫時性差異構成。

　　截至 2017 年 3 月末，公司非流動資產為 73.42 億元，較年初下降 1.08%，構成較年初變化不大。

　　總體看，公司資產規模隨著經營規模的擴大而增長，資產構成仍以流動資產為主；公司流動資產中貨幣資金和存貨占比較大，現金類資產充裕，雖存貨受限部分占比較大，但銷售前景整體較好，資產減值規模較小；公司整體資產質量較好。

　　3．負債及所有者權益

　　截至 2016 年末，公司負債合計 905.81 億元，較年初增長 21.70%，主要系流動負債增長所致；

　　其中流動負債占 47.45%，非流動負債占 52.55%，債務結構以非流動負債為主。

　　流動負債

　　截至 2016 年末，公司流動負債合計 429.79 億元，較年初增長 26.53%，主要系預收款項增加所致。公司流動負債主要由短期借款、應付賬款、預收款項、其他應付款和一年內到期的非流動負債構成，其中短期借款占 6.81%、應付賬款占 7.02%、預收款項占 55.91%、其他應付款占 8.55%、一年內到期的非流動負債占 18.90%。

　　圖 3 截至 2016年末公司流動負債構成情況

　　資料來源：公司年報短期借款

　　6.81% 應付賬款

　　7.02%預收款項

　　55.91%其他應付款

　　8.55%

　　一年內到期的非流動負債

　　18.90%其他

　　2.81%公司債券跟蹤評級報告

　　珠海華發實業股份有限公司 16

　　截至 2016 年末，公司短期借款為 29.28 億元，較年初下降 68.12%，主要系償還銀行借款所致；

　　公司短期借款主要由保證借款構成。

　　截至 2016 年末，公司應付賬款為 30.18 億元，較年初增長 17.43%，主要系應付工程款增長所致，應付工程款占 98.86%。

　　截至 2016 年末，公司預收款項為 240.28 億元，較年初增長 208.59%，主要由預收售房款構成。

　　截至 2016 年末，公司其他應付款為 36.74 億元，較年初減少 14.45%，主要原因是歸還往來拆借款所致。公司其他應付款主要為拆借款、土地增值稅準備金、押金及保證金。同時，截至 2016 年末，公司計提了土地增值稅清算準備金 10.53 億元，以合理反映公司的利潤情況。

　　截至 2016 年末，公司一年內到期的非流動負債為 81.25 億元，較年初減少 15.01%。

　　非流動負債

　　截至 2016 年末，公司非流動負債合計 476.02 億元，較年初增長 17.64%，主要系應付債券增長所致；公司非流動負債主要由長期借款和應付債券構成，其中長期借款占 78.75%、應付債券占 20.87%。

　　截至 2016 年末，公司長期借款為 374.87 億元，較年初增長 5.21%，主要系長期融資額增加所致；從期限分布來看，2017 年和 2018 年公司將面臨長期借款集中到期的情況，長期借款集中償付壓力較大，未來還款主要依靠預售項目回款及新增融資。

　　截至 2016 年末，公司應付債券為 99.34 億元，較年初增長 108.25%，主要系公司 2016 年發行公司債所致。

　　截至 2016 年末，公司全部債務為 584.74 億元，其中短期債務為 110.53 億元、占全部債務的

　　18.90%，長期債務為 474.21 億元、占全部債務的 81.10%，債務結構以長期債務為主。截至 2016 年末，公司資產負債率、全部債務資本化率和長期債務資本化率分別為 79.60%、71.58%和 67.13%，公司債務負擔較重，但考慮到公司擁有較大規模的預收款項，未來將結轉至公司營業收入，公司實際債務負擔情況低于上述指標。

　　截至 2017 年 3 月末，公司有息債務規模不斷擴大，全部債務為 639.71 億元，其中短期債務 191.50億元，長期債務 448.21 億元。截至 2017 年 3 月末，公司資產負債率、全部債務資本化率和長期債務資本化率分別為 80.67%、73.80%和 66.37%，公司債務負擔較年初有所加重。對于房地產企業來說，預收房款未來很大概率可確認為收入，公司預收賬款一般來說并不會增加公司的實際償付壓力，因此若不考慮預收賬款的影響、公司杠桿水平將有所降低，公司實際負債水平尚可。

　　總體看，公司負債結構以非流動負債為主，債務負擔處于可控水平。

　　所有者權益

　　截至 2016 年末，公司所有者權益為 232.15 億元，較年初增長 21.96%，主要系公司未分配利潤增加所致。歸屬于母公司的所有者權益為 129.89 億元(占 55.95%)，其中股本占 9.00%，資本公積

　　占 43.32%，未分配利潤占 42.26%。由于少數股東權益、及未分配利潤占比較高，所有者權益結構穩

　　定性一般。

　　截至 2017 年 3 月末，公司所有者權益為 227.07 億元，較年初下降 2.19%。歸屬于母公司的所有者權益中，各項權益結構占比變化較小。

　　總體看，2016 年，公司經營情況較好，未分配利潤增加，公司所有者權益增長較快，歸屬于母公司的所有者權益占比低，所有者權益結構穩定性一般。

　　4．盈利能力

　　2016 年，公司營業收入為 132.99 億元，同比增長 60.07%；營業成本為 90.06 億元，同比增長公司債券跟蹤評級報告

　　珠海華發實業股份有限公司 17

　　53.29%；營業收入增速略高于營業成本增速；公司營業利潤為 19.62 億元，同比增長 108.85%，公司

　　營業規模與營業利潤均增長較快；公司凈利潤為 14.28 億元，同比增長 116.81%。

　　從期間費用看，2016 年，公司期間費用總額為 9.72 億元，同比增長 34.90%，主要系銷售費用增長所致。從費用構成來看，銷售費用和管理費用占比較高，2016 年銷售費用占費用總額的 50.39%、管理費用占 43.51%，財務費用占 6.10%，公司銷售費用和管理費用占比較高。2016 年，公司費用收入比為 7.31%，較上年下降 1.37 個百分點。公司總體費用控制能力尚可。

　　非經常性損益方面，2016 年公司獲得投資收益 0.52 億元；2016 年，公司營業外收入合計為 0.26億元。非經常性損益對利潤總額產生影響較小。

　　從各項盈利指標看，由于公司營運成本上升，2016 年，公司營業利潤率為 21.57%，較 2015 年

　　上升 2.79 個百分點。2016 年，公司總資本收益率、總資產報酬率和凈資產收益率分別為 2.10%、2.14%

　　和 6.76%，較上年均有所上升。從同業指標情況看，與國內同行業其他主要上市公司比較，公司的銷

　　售毛利率較高，但凈資產收益率和總資產報酬率略低。

　　表 8 2016 年主要房地產上市公司盈利指標情況

　　指標名稱 華發股份 萬科 A 保利地產 招商蛇口 格力地產

　　銷售毛利率(%) 32.28 29.41 29.00 34.54 37.09

　　凈資產收益率(%) 8.24 19.68 15.45 18.59 10.72

　　總資產報酬率(%) 1.96 5.56 5.74 7.54 3.60

　　資料來源：Wind 資訊；

　　注：Wind資訊與聯合評級在上述指標計算上存在公式差異，為便于與同行業上市公司進行比較，本表相關指標統一采用 Wind資訊數據。

　　2017 年 1~3 月，公司實現營業收入 42.08 億元，較上年同期增長 367.19%，主要系房產項目交

　　樓結轉增加所致；凈利潤 5.20 億元，較上年同期增加 5.70 億元。

　　總體看，2016 年，公司盈利水平大幅增長，費用控制能力尚可；公司凈資產收益率和總資產報酬率與同業相比處于較低水平，毛利率水平處于同行業中較高水平。

　　5．現金流

　　從經營活動情況看，2016 年，公司經營活動產生的現金流量凈額為 190.69 億元。其中，公司經營活動現金流入 308.97 億元，較 2015 年增長 188.62%，主要系銷售商品房收到的現金增加所致；經營活動現金流出 118.28 億元，較 2015 年增長 13.43%，主要系現金支付的工程款及各項稅費增加所

　　致。2016 年，公司現金收入比為 214.99%，公司房地產項目為預售且不存在賒銷，因此收入實現質量高。

　　從投資活動情況看，2016 年，公司投資活動產生的現金流量凈額為-99.70 億元。其中，公司投資活動產生的現金流入 1.12 億元，主要為收回投資所收到的現金；公司投資活動產生的現金流出

　　100.82 億元，主要為購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金 78.02 億和對外股權投資

　　支付 22.80 億。

　　從籌資活動情況看，2016 年，公司籌資活動產生的現金流凈額為-13.96 億元，公司對外籌資需求有所減少。其中，公司籌資活動產生的現金流入 491.23 億元，主要為金融機構借款；公司籌資活動產生的現金流出為 505.19 億元，主要系償還債務、償付利息所支付的現金。

　　2016 年，公司現金及現金等價物增加額為 77.09 億元，較上年 14.00 億元大幅增長，公司現金流情況較好。

　　2017 年 1~3 月，公司經營活動現金流凈額為 1.45 億元；投資活動產生的現金流量凈額為-30.31公司債券跟蹤評級報告

　　珠海華發實業股份有限公司 18億元；籌資活動產生的現金流量凈額為 44.70 億元。公司現金流增加主要來自于經營活動與籌資活動，現金及現金等價物增加額 15.84 億元。

　　總體看，2016 年，由于公司房地產項目銷售情況較好，公司經營活動回籠現金的能力較強，公司擴張速度較快，大量土地資源的獲取使公司面臨一定的對外融資需求。

　　6．償債能力

　　從短期償債能力指標看，2016 年，公司流動比率為 2.48 倍，較上年 2.58 倍有所下降；速動比率

　　為 0.56 倍，較上年 0.47 倍有所上升；現金短期債務比為 1.43 倍，較上年 0.48 倍有所上升，公司現

　　金類資產對短期債務保護程度一般；經營現金流動負債比率為 44.37%，較上年 0.82%大幅增長。整體看，公司短期償債能力有所提升。

　　從長期償債能力指標看，2016 年，公司 EBITDA 為 22.91 億元，同比增長 108.30%，主要來自利潤總額的增加。其中折舊占 1.60%、攤銷占 1.49%、計入財務費用的利息支出占 10.91%、利潤總額占 86.00%。2016 年公司 EBITDA 利息保障倍數和 EBITDA 全部債務比分別為 0.50 倍和 0.04 倍，

　　EBITDA 對全部債務及利息的保障程度較低，公司長期償債能力偏弱。

　　截至 2017 年 3 月末，公司對外擔保 28.56 億元，全部為對合營企業子公司珠海琴發實業有限公司(以下簡稱“琴發實業”)提供的擔保。琴發實業系珠海琴發投資有限公司(以下簡稱“琴發投資”)的全資子公司，琴發投資的股東系公司全資子公司珠海華發房地產開發有限公司(持股 60%)和珠海大橫琴置業有限公司(持股 40%)，因此公司對外擔保或有風險較小。

　　截至 2017 年 3 月末，公司不存在可能對公司財務狀況、經營成果、業務活動、未來前景等產生較大影響的未決訴訟或仲裁事項。

　　截至 2017 年 3 月末，公司及其下屬子公司在主要合作銀行的授信總額為 999.37 億元，其中已

　　用額度為 546.525 億元，尚未使用額度為 452.845 億元，公司間接融資渠道暢通。公司系上海證券交易所上市公司，直接融資渠道暢通。

　　根據公司提供的中國人民銀行《企業信用報告》(機構信用代碼：G1044040200004890E)，截

　　至 2016 年 4 月 11 日，公司無未結清不良類及關注類信貸信息，過往債務履約情況良好。

　　總體看，公司資產負債率處于較高水平，有息債務負擔較重，考慮公司目前在建項目及預收賬款規模較大，未來可售及可結轉面積較大，對收入有一定的支撐；此外，公司的持有型物業資產質量優良，可為公司帶來穩定的收入，公司整體償債能力很強。

　　七、本次公司債券償債能力分析

　　從資產情況來看，截至 2017 年 3 月末，公司現金類資產為 174.38 億元，為“15 華發 01”的 5.81倍，公司現金類資產對債券的覆蓋程度高；凈資產為 227.07 億元，為債券本金 30 億元的 7.57 倍，公司較大規模的現金類資產和凈資產能夠對“15 華發 01”的按期償付有很強的保障作用。

　　從盈利情況來看，2016 年公司 EBITDA 為 22.91 億元，為債券本金 30 億元的 0.76 倍，公司

　　EBITDA 對本期債券的覆蓋程度較高。

　　從現金流情況來看，公司 2016 年經營活動產生的現金流入 308.97 億元，為債券本金 30 億元的

　　10.30 倍，公司經營活動現金流入量對本期債券的覆蓋程度較高。

　　綜合以上分析，并考慮到公司作為區域房地產行業的龍頭企業，在區域內品牌影響力、土地儲備、資本實力等方面的優勢，公司對“15 華發 01”的償還能力很強。

　　公司債券跟蹤評級報告

　　珠海華發實業股份有限公司 19

　　八、綜合評價

　　公司作為珠海地區國有大型房地產企業，土地儲備較充足，業務發展穩健。受益于2016年房地產市場的爆發性行情，公司物業銷售情況較好，同期結轉營業收入和凈利潤大幅增長，盈利水平保持良好，競爭力進一步增強。2016年公司開始搭建股權投資業務平臺，推動了公司股權投資業務的發展。同時，聯合評級也關注到房地產市場波動、公司產品區域分布相對集中以及債務負擔較重等因素對其信用水平帶來的不利影響。

　　未來，隨著公司儲備及在建項目的持續推進，公司經營狀況將保持良好。聯合評級對公司的評級展望為“穩定”。

　　綜上，聯合評級維持公司“AA+”的主體長期信用等級，評級展望維持“穩定”；同時維持“15

　　華發 01”債項信用等級為“AA+”。公司債券跟蹤評級報告

　　珠海華發實業股份有限公司 20

　　附件 1 珠海華發實業股份有限公司組織架構圖公司債券跟蹤評級報告

　　珠海華發實業股份有限公司 21

　　附件 2珠海華發實業股份有限公司主要財務指標

　　項目 2015 年 2016 年 2017 年 3 月

　　資產總額(億元) 934.67 1137.97 1，175.00

　　所有者權益(億元) 190.35 232.15 227.07

　　短期債務(億元) 187.46 110.53 191.50

　　長期債務(億元) 404.02 474.21 448.20

　　全部債務(億元) 591.48 584.74 639.71

　　營業收入(億元) 83.08 132.99 42.08

　　凈利潤(億元) 6.58 14.28 5.20

　　EBITDA(億元) 11.00 22.91 --

　　經營性凈現金流(億元) 2.78 190.69 1.45

　　應收賬款周轉次數(次) 3，666.27 2，928.09 --

　　存貨周轉次數(次) 0.10 0.12 --

　　總資產周轉次數(次) 0.10 0.13 0.04

　　現金收入比率(%) 115.50 214.99 94.19

　　總資本收益率(%) 1.16 2.10 --

　　總資產報酬率(%) 1.29 2.14 --

　　凈資產收益率(%) 4.11 6.76 2.26

　　營業利潤率(%) 18.78 21.57 20.89

　　費用收入比(%) 8.68 7.31 4.12

　　資產負債率(%) 79.63 79.60 80.67

　　全部債務資本化比率(%) 75.65 71.58 73.80

　　長期債務資本化比率(%) 67.97 67.13 66.37

　　EBITDA 利息倍數(倍) 0.24 0.50 --

　　EBITDA 全部債務比(倍) 0.02 0.04 --

　　流動比率(倍) 2.58 2.48 2.21

　　速動比率(倍) 0.47 0.56 0.47

　　現金短期債務比(倍) 0.48 1.43 0.91

　　經營現金流動負債比率(%) 0.82 44.37 0.29

　　EBITDA/待償本金合計(倍) 0.37 0.76 --

　　注：本報告中，部分合計數與各相加數直接相加之和在尾數上存在差異，系四舍五入造成；本報告財務數據及指標計算均為合并口徑；2017

　　年一季度財務數據未經審計，相關指標未年化；EBITDA/待償本金合計
責任編輯：cnfol001

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