600828:茂業商業擬股權收購事件所涉及的重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴(開元評報字[2017]693號)   查察PDF原文 告示日期：2018-01-26 本資產評估陳訴依據中國資產評估準則體例 茂業商業股份有限公司 擬股權收購事件所涉及的 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價 資產評估陳訴 開元評報字[2017]693號 開元資產評估有限公司 CAREA Assets AppraisalCo.,Ltd 二零一七年十二月二十八日 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 目次 聲 明--------------------------------------------------------------1 資產評估陳訴摘要-------------------------------------------------------3 資產評估陳訴-----------------------------------------------------------6 一、委托人、被評估單位和資產評估委托條約約定的其他資產評估陳訴使用人---6 二、評估目的----------------------------------------------------------15 三、評估器材和評估領域------------------------------------------------15 四、代價范例----------------------------------------------------------16 五、評估基準日--------------------------------------------------------17 六、評估依據----------------------------------------------------------17 七、評估要領----------------------------------------------------------19 八、評估措施實行歷程和情形--------------------------------------------29 九、評估假設----------------------------------------------------------31 十、評估結論----------------------------------------------------------32 十一、出格事項聲名----------------------------------------------------35 十二、資產評估陳訴使用限制聲名----------------------------------------36 十三、資產評估陳訴日--------------------------------------------------36 資產評估陳訴附件------------------------------------------------------37 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 聲明 一、本資產評估陳訴是依據中華人民共和國財政部宣布的資產評估根基準則和中國資產評估協會宣布的資產評估執業準則和職業道德準則體例的。 二、委托人可能其他資產評估陳訴使用人該當根據法令、行政禮貌規定和本資產評估陳訴載明的使用領域依法使用本資產評估陳訴；委托人可能其他資產評估陳訴使用人違反前述規定使用本資產評估陳訴的，本資產評估機構及具名資產評估師不包袱責任。 三、本資產評估陳訴僅供委托人、資產評估委托條約中約定的其他資產評估陳訴使用人和國度法令、行政禮貌規定的資產評估陳訴使用人使用；除此之外，其他任何機構和小我私家不能成為本資產評估陳訴的使用人。 四、資產評估陳訴使用人該當正確領略評估結論，評估結論不等同于評估器材可實現價值，評估結論不應當被以為是對評估器材可實現價值的擔保。 五、本資產評估機構出具的本資產評估陳訴中的說明、判斷和功效受本資產評估陳訴中載明的評估假設、限制前提等方面的限制和出格事項等方面的影響，資產評估陳訴使用人該當充實存眷本資產評估陳訴中載明的評估假設、限制前提、出格事項和使用限制及其對評估結論的影響，并按照評估基準日后的資產狀況和市場變革情形在本評估陳訴的有效使用期內依法使用本資產評估陳訴及其評估結論。 本資產評估陳訴的評估結論是在評估器材所包括的資產于現有用途穩定并一連策劃、以及在評估基準日的外部經濟環境條件下，為本資產評估陳訴載明的評估目的而出具的評估器材于評估基準日的市場代價參考意見，故本資產評估陳訴的評估結論僅在評估器材包括的資產仍保持現有用途穩定并一連策劃、以及仍處于與評估基準日溝通或相似的外部經濟環境的條件下有效。當將來經濟環境以及被評估單位的策劃領域、策劃模式等產生較大變革致使本資產評估陳訴載明的評估假設、限制前提等不復完全創立時，本資產評估陳訴的評估結論即告失效；在此情形下，本資產評估陳訴的使用人不得使用本資產評估陳訴及其評估結論，可以從頭申報評估。因使用欠妥造成的效果與本資產評估機構及具名資產評估師無關。 六、本評估機構及資產評估師在執行本評估業務的歷程中，遵循了相關法令、行政禮貌和資產評估準則的相關規定，固守了獨立、客觀、合理的執業原則，本評估機構對出具的資產評估陳訴依法包袱責任。 七、本次評估的評估器材所涉及的資產、負債清單由委托人和相關當事人申報并經其采取具名、蓋印或法令答允的其他方法確認；委托人和相關當事人依法對其所提供資開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 料的真實性、正當性、完整性認真；因委托人和相關當事人提供虛假或不實的法令權屬資料、財務管帳信息可能其他相關資料，資產評估專業職員推行正常核查措施未能發明而導致的法令效果應由委托人和相關當事人依法包袱責任。 八、本資產評估機構及資產評估師與資產評估陳訴中的評估器材沒有現存可能預期的好處干系；與相關當事人沒有現存可能預期的好處干系，對相關當事人不存在成見。 九、資產評估專業職員業已對本資產評估陳訴中的評估器材及其所涉及資產舉辦了須要的現場觀測；業已對評估器材及其所涉及資產的法令權屬狀況和資料舉辦了磨練，并對已發明的產權資料瑕疵等問題舉辦了如實披露，但并非對評估器材的法令權屬提供擔保。特提請委托人及相關當事人完善產權手續以滿足本資產評估陳訴經濟行為的要求。 十、本資產評估陳訴中若有萬元匯總數與明細數據的合計數存在的尾數差異，系因電腦對各明細數據舉辦萬元取整時遵循四舍五入法則處理賞罰所致，應以匯總數據為準。 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 茂業商業股份有限公司 擬股權收購事件所涉及的 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價 資產評估陳訴摘要 開元評報字[2017]693號 茂業商業股份有限公司： 開元資產評估有限公司接管貴公司（以下簡稱“委托方”或“茂業商業”）的委托，遵循有關法令、行政禮貌和資產評估準則的相關規定，固守獨立、客觀、合理原則，采取收益法和資產基本法（本錢法），依照須要的評估措施，對貴公司擬股權收購事件所涉及的重慶茂業百貨有限公司（以下簡稱“重慶茂業”）的股東所有權益于評估基準日2017年10月31日的市場代價舉辦了評估�，F將資產評估情形摘要陳訴如下： 一、評估目的 茂業商業股份有限公司依據資產評估業務約定書擬股權收購事件，需對該經濟行為所涉及的重慶茂業百貨有限公司于評估基準日2017年10月31日的股東所有權益的市場代價舉辦評估，以滿足委托方擬實行上述經濟行為的需要。故： 本次評估的目的是為茂業商業股份有限公司提供擬股權收購事件所涉及的重慶茂業百貨有限公司的股東所有權益于評估基準日2017年10月31日的市場代價參考依據。 二、評估器材和評估領域 本次評估的器材為重慶茂業百貨有限公司于評估基準日2017年10月31日股東所有權益代價。 本次評估的領域為重慶茂業百貨有限公司于評估基準日2017年10月31日的所有資產及負債。 三、代價范例 本評估陳訴選擇市場代價作為評估結論的代價范例。 四、評估基準日 本次評估的基準日為2017年10月31日。 五、評估要領 本次評估采取收益法和資產基本法（本錢法），以收益法的評估功效作為最終評估結論。 六、評估結論及其有效使用期 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 制止評估基準日2017年10月31日，重慶茂業百貨有限公司申報評估并經大華管帳師事宜所（非凡平凡合資）核定的（歸并口徑）資產總額賬面值為25,689.64萬元、（歸并口徑）負債總額賬面值為16,309.77萬元、（歸并口徑）全部者（股東）權益賬面值為9,379.87萬元，個中歸屬于母公司的全部者（股東）權益為賬面值9,379.87萬元（納入本次股權轉讓領域內的公司采取歸并口徑，詳見《資產清查評估明細表》。）； 制止評估基準日2017年10月31日，重慶茂業百貨有限公司申報評估并經大華管帳師事宜所（非凡平凡合資）核定的母公司資產總額賬面值為33,947.50萬元、母公司負債總額賬面值為25,160.68萬元、母公司全部者（股東）權益賬面值為8,786.83萬元。 經評估，重慶茂業百貨有限公司的股東所有權益于評估基準日2017年10月31日的市場代價評估值為40,330.14萬元（大寫為人民幣肆億零叁佰叁拾萬零壹仟肆佰元整），評估增值額為30,950.27萬元，增值率為329.97%。 按現行規定，本評估陳訴的評估結論的有效使用期為壹年，該有效使用期從評估基準日起計較。 本評估陳訴的正當使用者在使用本評估陳訴及其評估結論時，應出格留意本評估陳訴所載明的假設前提、限制前提、出格事項（期后重大事項）及其對評估功效的影響。 七、出格事項聲名 （一）引用其他機構出具陳訴結論的情形 列入本次評估領域的各項資產及負債賬面值由大華管帳師事宜所（非凡平凡合資）審計，并于2017年12月25日出具大華審字[2017]008409號審計陳訴，本次評估引用該審計功效作為基本數據申報（賬面值）。除引用上述審計機構的功效外，評估代價中再未引用其他評估機構的功效。 （二）權屬資料不全面可能存在瑕疵的氣象 無。 （三）評估措施受到限制的氣象 無。 （四）評估資料不完整的氣象 無。 （五）評估基準日存在的法令、經濟等未決事項 無。 （六）抵押、包管、租賃及其或有負債（或有資產）等事項的性質、金額及與評估器材的干系 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 1.重慶茂業百貨有限公司于2016年3月與重慶茂業地產有限公司簽訂策劃用衡宇租賃條約，租賃位于重慶江北區建新北路16號的茂業東方期間廣場負一層、1至9樓用于商業策劃，租賃限期至2031年6月30日。重慶茂業百貨有限公司每年需付出給重慶茂業地產有限公司租賃用度29,629,742.40元。 2.重慶百福樂商貿有限公司于2016年3月與重慶茂業地產有限公司簽訂策劃用衡宇租賃條約，租賃位于重慶江北區建新北路16號的茂業東方期間廣場G層用于商業策劃，租賃限期至2031年6月30日。重慶百福樂商貿有限公司每年需付出給重慶茂業地產有限公司租賃用度3,135,412.80元。提請陳訴使用者留意。 （七）評估基準日至評估陳訴日之間產生的大概對評估結論發生影響的事項 無。 （八）本次資產評估對應的經濟行為中，大概對評估功效發生重大影響的瑕疵氣象無。 （九）其他出格聲名事項 無。 八、資產評估陳訴日 資產評估陳訴日是評估結論最終形成日。本資產評估陳訴日為2017年12月28日。 以上內容摘自評估陳訴正文，欲相識本評估項目的具體情形并正確領略評估結論，該當閱讀評估陳訴正文。 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 茂業商業股份有限公司 擬股權收購事件所涉及的 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價 資產評估陳訴 開元評報字[2017]693號 茂業商業股份有限公司： 開元資產評估有限公司接管貴公司（以下簡稱“委托方”或“茂業商業”）的委托，遵循有關法令、行政禮貌和資產評估準則的相關規定，固守獨立、客觀、合理原則，采取收益法和資產基本法（本錢法），依照須要的評估措施，對貴公司擬股權收購事件所涉及的重慶茂業百貨有限公司（以下簡稱“重慶茂業”）的股東所有權益于評估基準日2017年10月31日的市場代價舉辦了評估�，F將資產評估情形陳訴如下： 一、委托人、被評估單位和資產評估委托條約約定的其他資產評估陳訴使用人 （一）委托人輪廓 本次評估的委托人是茂業商業股份有限公司（以下簡稱“委托方”或“茂業商業”）。 其輪廓如下： 1.首要掛號事項 委托人于評估基準日的《企業法人營業執照（副本）》載明的首要內容如下： 統一社會信用代碼：91510100214393110R 名 稱：茂業商業股份有限公司 類 型：股份有限公司(上市、外商投資企業投資) 股票簡稱：茂業商業，證券代碼：600828，上市地：上海證券買賣業務所 住 所：成都會東御街19號 法定代表人：高宏彪 注冊成本：人民幣壹拾柒億叁仟壹佰玖拾捌萬貳仟伍佰肆拾陸元整 創立日期：1993年12月31日 策劃限期：1993年12月31日至永久 策劃領域：控股公司處事；項目投資及打點（不得從事犯科集資、接收公家資金等金融勾當）；企業打點咨詢處事；房地產開發策劃；租賃業務；商務信息咨詢；批發、開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 零售商品：貨品收支口、技能收支口；其他無需許可或審批的正當項目。（依法須經核準的項目，經相關部門核準后方可開展策劃勾當）。 （二）被評估單位輪廓 本次評估的被評估單位是重慶茂業百貨有限公司（以下簡稱“公司”或“重慶茂業”或“被評估單位”）。其輪廓如下： 1.被評估單位根基情形 1.1 首要掛號事項 被評估單位于評估基準日的《營業執照》載明的首要掛號事項如下： 統一社會信用代碼：915001057659116749 名稱：重慶茂業百貨有限公司 范例：有限責任公司 法定代表人：盧小娟 注冊成本：人民幣叁仟萬元整 注冊所在：重慶市江北區建新北路16號 創立日期：2004年08月27日 策劃限期：2004年08月27日至2034年08月26日 策劃領域：零售預包裝食物、散裝食物（須經審批的策劃項目，取得審批后方可從事策劃）；批發日用百貨；蘇亞雷斯（含代銷、寄售）日用百貨、文化體育用品、鐘表、眼鏡及攝影器械、紡織品、打扮和鞋帽、皮具箱包、家用電器、床上用品、五金交電、化工產物（不含危險化學品）、計較機配件、辦公裝備、家具、玩具、日用雜品、金銀金飾、工藝美術品、不銹鋼廚具、修建裝飾質料商品零售（涉及國度行業打點的憑許可證策劃）；組織國內產物出口；自營商品的入口；在阛阓內策劃配套處事項目包羅：剃頭美容、體育場館（健身中心、保齡球室、壁球室、桌球室）攝影及沖洗、（干、濕）洗衣店、修鞋配匙處事；出租部分辦法及分租阛阓的園地予國內分租戶從事正當策劃；配套物業打點；商業信息咨詢（不含證券、期貨、金融類咨詢）。 1.2 汗青沿革、首要股東及持股比例、產權結構和策劃打點結構 1.2.1 汗青沿革 2004年3月6日，中兆投資打點有限公司、茂業百貨（中國）有限公司簽定《合伙策劃重慶茂業百貨有限公司條約》、《合伙策劃重慶茂業百貨有限公司章程》，設立重慶茂業。 2004年8月22日，商務部出具《商務部關于同意設立重慶茂業百貨有限公司的批復》開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 （商資批[2004]1278號），同意深圳市中兆投資有限公司和茂業百貨（中國）有限公司在重慶市合伙設立重慶茂業百貨有限公司。公司投資總額6,000萬元，注冊成本3,000萬元。 個中，深圳市中兆投資有限公司出資1,050萬元，占注冊成本35%，茂業百貨（中國）有限公司出資1,950萬元等值外匯，占注冊成本65%。 2004年8月22日，商務部向重慶茂業核發《中華人民共和國臺港澳僑投資企業核準證書》（商外資資審A字[2004]0129號）。 2004年8月27日，重慶市工商行政打點局向重慶茂業核發注冊號為企合渝總字第008052號的《企業法人營業執照》。 2004年11月23日，商務部出具《商務部關于同意重慶茂業百貨有限公司投資者改名的批復》（商資批[2004]1831號），同意重慶茂業中方投資者深圳市中兆投資有限公司名稱變換為中兆投資打點有限公司。 2005年4月20日重慶君恩管帳師事宜全部限公司出具重君會所驗（2005）第0072號驗資陳訴，對全體股東第一期出資實收情形舉辦審驗。第一期雙方實繳貨幣出資共460萬元人民幣，個中中兆投資打點有限公司本次出資167.50萬元，茂業百貨（中國）有限公司本次出資292.50萬元。 2006年6月7日重慶宏嶺管帳師事宜全部限公司出具宏嶺驗發【2006】60615號驗資陳訴，對全體股東第二期出資實收情形舉辦審驗。第二期雙方實繳貨幣出資共2,540萬元人民幣，個中中兆投資打點有限公司實繳出資882.50萬元，茂業百貨（中國）有限公司實繳出資1,657.50萬元，第二次實繳出資后，雙方已足額繳納全部認繳的出資。 公司設立及出資后的股權結構如下： 序號 股東名稱 出資方法 出資額（萬元） 持股比例（%） 1 茂業百貨（中國）有限公司 貨幣 1,950.00 65.00 2 中兆投資打點有限公司 貨幣 1,050.00 35.00 合計 -- -- 3,000.00 100.00 截至評估基準日2017年10月31日，股東、股權比例及注冊成本未產生變革。 1.2.2 股東及持股比例 被評估單位于評估基準日的股東名稱、持股比例等相關信息如下表所示： 序號 股東名稱 出資方法 出資額（萬元） 持股比例（%） 1 茂業百貨（中國）有限公司 貨幣 1,950.00 65.00 2 中兆投資打點有限公司 貨幣 1,050.00 35.00 合計 -- -- 3,000.00 100.00 1.2.3 產權結構及旗下子公司情形 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 制止評估基準日，重慶茂業旗下設立了1家全資子公司，詳細情形如下： 序號 被投資單位 投資日期 持股比例 核算要領 賬面代價（元） 1 重慶百福樂商貿有限公司 2015年10月 100.00% 本錢法 102,481,500.00 合計 102,481,500.00 減：耐久股權投資減值籌備 合計 102,481,500.00 1.2.3.1 重慶百福樂商貿有限公司 組織機構代碼：91500105678668426R 企業名稱：重慶百福樂商貿有限公司 公司范例：有限責任公司(法人獨資) 注冊所在：重慶市江北區建新北路16號東方期間廣場G層 法定代表人：姚淑蓮 注冊成本：人民幣壹億零貳佰肆拾捌萬壹仟伍佰元整 策劃限期：自2008年9月16日起至2048年9月15日止 策劃領域：零售（含代銷）日用百貨、糧油、肉類、水產物及成品、預包裝食物、散裝食物、乳成品（含嬰幼兒配方乳粉，按食物暢通許可證審定的領域和限期從事策劃）、鮮（干）果、蔬菜、文化體育用品、鐘表、眼鏡及攝影器械、紡織品、五金交電、化工產物（不含危化物品）、計較機及配件、辦公裝備、家具、玩具、日用雜品、金銀飾品（部含裸鉆、毛鉆）、工藝美術品、不銹鋼廚具、修建裝飾質料（不含�；�物品）等；組織國內產物的出口，自營商品入口、阛阓內策劃配套處事項目的策劃（含攝影與沖洗、洗衣店、修鞋配匙、配套物業打點）；自營阛阓的分租及部分辦法的出租；商業信息咨詢。 2.被評估單位近幾年的資產、財務和策劃狀況 被評估單位近一年一期(歸并口徑)的資產、財務和策劃狀況如下表所示： 資產情形 金額單位：人民幣萬元 項目 2017年10月31日 2016年12月31日 總資產 25,689.64 38,711.65 總負債 16,309.77 31,609.58 全部者權益 9,379.87 7,102.08 策劃狀況 金額單位：人民幣萬元 項目 2017年1-10月 2016年度 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 營業收入 36,696.99 50,368.96 營業利潤 3,074.80 4,082.29 利潤總額 3,073.20 4,100.26 凈利潤 2,277.79 3,072.67 評估基準日的財務數據業經大華管帳師事宜所（非凡平凡合資）審計，并出具大華審字[2017]第008409號無保存意見審計陳訴。 3.被評估單位的業務策劃情形 被評估單位創立于2004年，首要從事百貨零售策劃。重慶茂業積年策劃情形精采、不變。重慶茂業位于重慶市江北區觀音橋，江北區是重慶市主城核心區之一。今朝重慶五大核心商業圈別離是解放碑商圈、江北區觀音橋商圈、沙坪壩商圈、楊家坪商圈、南坪商圈。江北區觀音橋，是傳統的商貿富貴地區，是重慶市人民當局確定的五大商圈之一，是江北區政治、經濟、文化中心和交通關節。觀音橋商圈是五大商圈中籌劃建樹起步最晚的，全面吸取了其他商圈優勢的觀音橋商圈基本辦法堪稱西部一流，現已成為重慶主城商業副中心。 重慶茂業的定位為：年青、公共。主體定位為中高等阛阓，首要面向年青群體、白領階層，分身高端消費群體與工薪階層。實現百貨、飲食、娛樂一體化策劃，是能全面滿足消費者需求的“一站式”購物場所。 重慶茂業用房修建面積約8萬平米。重慶茂業的策劃模式別離有自營模式、聯營模式和租賃模式。（1）自營模式是指百貨店對制造商或署理商的產物舉辦買斷自主策劃，可能開發自主品牌，并自行銷售，與商品全部權相關的風險和收益均由企業包袱，需要包袱傳統的自營用度。（2）聯營模式是指以招商的方法設立身牌專柜，由各品牌出產商或署理商別離認真商品的采購和庫存打點，在阛阓指定地區設立身牌商品專柜，由供應商委派的銷售職員或阛阓營業職員認真銷售。店方認真市肆整體的全面營運打點，除收取園地使用費、物業打點費等處事用度外，同時奉行保底倒扣的結算步伐，首要的利潤來歷是現實銷售額的比率。聯營模式下，商品銷售前，商品仍屬于供應商全部，阛阓不包袱該商品的減價喪失及其他風險。（3）租賃模式指出租策劃場所里的物業與商戶舉辦相助的策劃模式：阛阓按條約約定每月向商戶收取租金，租賃模式下利潤來歷于租金收入扣除物業本錢后的余額。 4.被評估單位的重要資產狀況 無。 5.被評估單位的首要管帳、稅收政策及優惠 被評估企業現采取的首要管帳政策： 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 5.1管帳時代：管帳年度為自公歷1月1日起至12月31日止。 5.2記賬本位幣：以人民幣為記賬本位幣。 5.3管帳制度：執行2006年2月發布的企業管帳準則、《企業管帳制度》及其增補規定。 5.4記賬基本和計價原則：管帳核算以權責產生制為基本，除某些金融工具投資性房地產外，均以汗青本錢為計價原則。 5.5幻魅賬喪失的核算要領：采取賬齡說明法及個別計提法計提幻魅賬籌備。 5.6 存貨計價要領：公司存貨分類：庫存商品。存貨發出時根據先進先出法計價。 期末存貨本錢高于其可變現凈值的，計提存貨減價籌備。凡是根據單個存貨項目計提存貨減價籌備；但對付數量繁多、單價較低的存貨，根據存貨種別集團存貨減價籌備；與在同一區域出產和銷售的產物系列相關、具有溝通或類似最終用途或目的，且難以與其他項目分隔計量的存貨，則歸并計提存貨減價籌備。 5.7 牢靠資產及折舊：牢靠資產計量基本為根據本錢舉辦初始計量并按月計提折舊。 牢靠資產的折舊要領為年限均勻法。 種種牢靠資產折舊年限和年折舊率如下： 種別 折舊要領 折舊年限（年） 殘值率（%） 年折舊率（%） 呆板裝備 年限均勻法 10 5.00 9.50 運輸裝備 年限均勻法 8-20 5.00 4.75-11.88 電子裝備 年限均勻法 5 5.00 19.00 辦公裝備 年限均勻法 5-20 5.00 4.75-19.00 5.8 首要稅種及稅率： 稅種 計稅依據 稅率 增值稅 銷售貨品、應稅勞務收入和應稅處事收入 17.00%、11.00%、 6.00%、5.00%、3.00% 消費稅 應納稅商品銷售額 5.00% 都市維護建樹稅 實繳流轉稅稅額 7.00% 教誨費附加 實繳流轉稅稅額 5.00% 處所教誨費附加 實繳流轉稅稅額 3.00% 企業所得稅 應納稅所得額 25.00% 6. 被評估單位地址行業近況與成長遠景 6.1行業近況 跟著國度簡政放權、放管團結、優化處事改良一連深化，零售行業“公共創業、萬眾創新”日益活潑。據國度統計局數，2017年前三季度，社會消費品零售總額263178開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 億元，同比增長10.4%，增速與上年同期持平。 跟著“三去一降一補”希望順遂。去產能加快推進，去庫存成效突出，去杠桿和降本錢結果繼續顯現，短板規模投資快速增長，處奇跡主導浸染加強，2017年前三季度第三財富增加置魅占國內出產總值的比重為52.9%，比第二財富高12.8個百分點。消費成為經濟增長首要驅動力，前三季度最終消費支出對國內出產總值增長的孝敬率為64.5%，比上年同期進步2.8個百分點。2017年，經濟新常態的特性將越發明明。 6.2行業成長遠景 6.2.1轉型試探越發穩健務實 實體零售轉型趨勢日漸清朗，企業開始從頭追求商品力、處事力、供應鏈能量及平臺代價等零售本質的回歸，契合新的消費潮流、客群匹配，致力于內部效率的晉升。跟著轉型進級進入深水區、攻堅期，轉型創新越發理性和成熟。面對劈面而來的消費新潮流，商業新模式，零售新技能，浩瀚零售企業不再生硬照搬復制，不強求一蹴而就，而是駐足自身的市場環境，聚焦本身的方針客群，客觀判斷，理性選擇，操作奇特的資源天分，找到穩健務實的切入點，舉辦詳細環節的落地實行，走出各具特色的轉型之路。 6.2.2多業態成長成為主流 百貨零售企業通過多業態成長深化區位優勢，晉升企業競爭氣力和水平，通過高頻業態和低頻業態，高滲出率業態和低滲出率業態的彼此協同，實現業態互補。持久以來以商品銷售為主的商業模式正在轉變，百貨頤魅正在起勁打造富厚多彩的糊口方法體驗場所，體驗性消費不絕推向極致，極大改變著傳統零售基因，交際屬性和主題觀念的植入，為消費者帶來多元化的消費體驗。 6.2.3供應鏈鉆營深度相助 跟著零售厘革的全面展開，出格是渠道轉型進級的深入，傳統零售商改變在供應鏈中的被動職位，越來越多地參加到供應鏈建樹中，供應干系進一步產生變革，零售商與品牌商及供應商增強深度相助，包羅參加庫存打點、終端銷售打點及數據共享，進步風雅化運營手段，慢慢實現深度聯營，到達單品打點，一方面，促使渠道扁平化，共享平臺資源，更好地滿足消費者需求，另一方面，獲取終端消費信息反饋，輔佐上游供應企業形成有效新供給。零售企業之間的競爭已從內部運營效率的競爭延伸到供應鏈效率之間的競爭。 6.2.4起勁厘革組織打點 傳統零售企業的組織形態已不順應“以消費者為中心”的轉型成長，百貨零售企業需要從頭打造柔性的、簡化的、扁平的組織架構，成立公道有效的績效體系和決定機制。 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 當實體店的轉型進級趨向成熟，一些領先業界的百貨店已經走向全渠道的整合與厘革。全渠道零售計謀的重點是以顧主需求為起點，通過全方位，多渠道的整合，買通包羅實體店、線上網站、移動端網站、移動付出及交際媒體，以至產物體系的集成，為顧主在消費全歷程提供更知心的購物體驗。 6.2.5打造奇特本性，進級商品、處事和體驗 打造一站式吃喝玩樂購體驗中心，2017年來，各類體驗式消費涌現，體驗式消費成百貨業轉型進級的焦點，很多百貨企業也在門店插手體驗元素。與傳統百貨業對比，場景化、體驗化的百貨阛阓更能吸引消費者，兒童樂園、餐館、影戲院、超市等已經成為購物中心的標配。讓消費者領會更多購物興趣、提供本性化處事和商品，成為百貨店吸引消費者的重要賣點。 7. 影響被評估單位出產策劃的宏觀、地區經濟身分 7.1 宏觀經濟身分 本年以來，在以習近平同志為核心的黨中央率領下，各區域、各部門當真貫徹落實黨中央、國務院決定部署，堅持穩中求進事變總基調，以新成長理念引領經濟成長新常態，深入推進供給側結構性改良，黎民經濟延續了客歲下半年以來穩中有進、穩中向好的成長態勢，起勁變革不絕增加，首要指標好于預期，實現了精采開局，為完玉成年成長預期方針打下了扎實基本。 起源核算，2017年前三季國內出產總值593288億元，按可比價值計較，同比增長6.9%，增速與上半年持平，比上年同期加快0.2個百分點。分財富看，第一財富增加值41229億元，同比增長3.7%；第二財富增加值238109億元，增長6.3%；第三財富增加值313951億元，增長7.8%。三季度，國內出產總值同比增長6.8%，經濟持續9個季度運行在6.7-6.9%的區間，保持中高速增長。 2017年前三季，社會消費品零售總額263178億元，同比增長10.4%，增速與上年同期持平。個中，限額以上單位消費品零售額117751億元，增長8.5%。按策劃單位地址地分，城鎮消費品零售額225592億元，增長10.1%；村子消費品零售額37586億元，增長12.1%。 按消費范例分，餐飲收入28427億元，增長11.0%；商品零售234751億元，增長10.3%，個中限額以上單位商品零售110717億元，增長8.5%。消費進級類商品銷售增長較快，體育娛樂用品類增長17.4%，扮裝品類增長12.1%，修建及裝潢質料類增長12.6%。9月份，社會消費品零售總額同比增長10.3%，比上月加快0.2個百分點，環比增長0.90%。 2017年前三季，世界網上零售額48787億元，同比增長34.2%，比上年同期加快8.1個百分點。個中，實物商品網上零售額36826億元，增長29.1%，占社會消費品零售總額開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 的比重為14.0%，同比進步2.3個百分點；非實物商品網上零售額11961億元，增長52.8%。 2017年前三季，世界住民人均可支配收入19342元，同比名義增長9.1%；扣除價值身分現實增長7.5%，增速比上年同期加快1.2個百分點。按常住地分，城鎮住民人均可支配收入27430元，扣除價值身分現實增長6.6%；農村住民人均可支配收入9778元，扣除價值身分現實增長7.5%。城鄉住民人均收入倍差2.81，比上年同期縮小0.01。世界住民人均可支配收入中位數16780元，同比名義增長7.4%。世界住民人均消費支出13162元，同比名義增長7.5%，扣除價值身分現實增長5.9%。三季度末，外出務工農村勞動力總量17969萬人，比上年同期增加320萬人，增長1.8%。三季度，外出務工農村勞動力月均收入3459元，增長7.0%。 2017年前三季，世界住民消費價值同比上漲1.5%。個中，都市上漲1.6%，農村上漲1.1%。分種別看，食物煙酒價值同比下降0.6%，求購庫存人造首品、庫存飾品、項鏈，衣著上漲1.3%，棲身上漲2.5%，糊口用品及處事上漲0.9%，交通和通訊上漲1.1%，教誨文化和娛樂上漲2.5%，醫療保健上漲5.7%，其他用品和處事上漲2.6%。在食物煙酒價值中，糧食價值上漲1.5%，豬肉價值下降8.7%，鮮菜價值下降8.8%。9月份，世界住民消費價值同比上漲1.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點，環比上漲0.5%。 2017年前三季第三財富增加置魅占國內出產總值的比重為52.9%，比第二財富高12.8個百分點。消費成為經濟增長首要驅動力，2017年前三季最終消費支出對國內出產總值增長的孝敬率為64.5%，比上年同期進步2.8個百分點。新動能加快生長，2017年前三季家產計謀性新興財富增加值同比增長11.3%，比局限以上家產快4.6個百分點。綠色成長穩步推進，2017年前三季單位國內出產總值能耗同比下降3.8%。 總的來看，2017年前三季黎民經濟穩中有進、穩中向好的態勢一連成長，支撐經濟保持中高速增長和邁向中高端水平的有利前提不絕積累增多，成長的包容性和得到感明明加強，為更好地實現整年經濟成長預期方針奠定了扎實基本。但也要看到，國際環境依然巨大多變，國內經濟仍處在結構調解的過關期，一連向好基本尚需進一步固定。下階段，要以黨的十九大精神為管轄，深入貫徹落實黨中央、國務院決定部署，狠抓政策落實改良落地，全面做好穩增長、促改良、調結構、惠民生、防風險各項事變，促進經濟一連康健成長和社會調和不變。 7.2 區域經濟身分 起源核算， 2017年前三季，重慶市經濟運行一連不釀成長，實現區域出產總值 14309.18億元，按可比價值計較，同比增長10.0%。分財富看，第一財富增加值869.75億元，增長4.2%；第二財富增加值6398.40億元，增長10.0%；第三財富增加值7041.03開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 億元，增長10.6%。 2017年前三季，全市實現社會消費品零售總額5856.58億元，同比增長11.0%。分行業看，批發和零售業實現零售額5004.77億元，增長10.7%；住宿和餐飲業實現零售額851.82億元，增長12.9%。按策劃單位地址地分，城鎮實現消費品零售額5549.88億元，增長10.9%；村子實現消費品零售額306.70億元，增長13.7%。 2017年前三季，全體住民人均可支配收入達18467元，同比增長9.4%。個中，城鎮常住住民人均可支配收入24834元，增長8.7%；農村常住住民人均可支配收入9516元，增長9.6%。 2017年前三季，全市住民消費價值總水平比上年同期上漲0.8%。組成住民消費的八大類商品和處事價值“七漲一降”。個中，衣著價值較上年同期上漲2.7%，棲身價值上漲1.7%，糊口用品及處事價值上漲0.6%，交通和通訊價值上漲1.8%，教誨文化和娛樂價值上漲3.5%、醫療保健價值上漲2.9%，其他用品和處事價值上漲0.7%；食物煙酒類價值下降2.0%。 8. 委托人與被評估單位之間的干系 委托方擬收購被評估單位的股權，委托方與被評估單位是收購者與被收購者干系。 （三）資產評估委托條約約定的其他資產評估陳訴使用人輪廓 按照與委托人簽定的資產評估業務約定書，本資產評估陳訴未約定其他使用人，僅供委托人實行評估目的對應的經濟行為時參考，以及按國度法令禮貌規定的報送國有資產打點部門、證券監督打點部門等。 二、評估目的 茂業商業股份有限公司依據資產評估業務約定書擬股權收購事件，需對該經濟行為所涉及的重慶茂業百貨有限公司于評估基準日2017年10月31日的股東所有權益的市場代價舉辦評估，以滿足委托方擬實行上述經濟行為的需要。故： 本次評估的目的是為茂業商業股份有限公司提供擬股權收購事件所涉及的重慶茂業百貨有限公司的股東所有權益于評估基準日2017年10月31日的市場代價參考依據。 三、評估器材和評估領域 （一）委托評估器材和評估領域 本次委托評估器材為重慶茂業于評估基準日2017年10月31日的股東所有權益代價。 評估領域為重慶茂業申報的于評估基準日擁有的所有資產及包袱的所有負債。詳細情形如下： 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 重慶茂業申報評估的歸并管帳報表反應的資產總額賬面值為25,689.64萬元（個中：活動資產賬面值為20,885.79萬元、牢靠資產賬面值為420.29萬元、在建工程賬面值為4.25萬元、耐久待攤用度賬面值為4,357.92萬元、遞延所得稅資產賬面值為21.26萬元、其他非活動資產賬面值為0.13元），歸并管帳報表反應的負債總額賬面值為16,309.77萬元（個中活動負債賬面值為16,309.77萬元），歸并管帳報表反應的全部者權益賬面值為9,379.87萬元（個中歸屬于母公司股東權益賬面值為9,379.87萬元）。（納入本次股權轉讓領域內的公司采取歸并口徑，詳見《資產清查評估明細表》。） 重慶茂業申報評估的母公司管帳報表的總資產賬面代價賬面值為33,947.50萬元（個中：活動資產賬面值為19,152.17萬元、耐久股權投資賬面值為10,354.35萬元、牢靠資產賬面值為420.09萬元、在建工程賬面值為4.25萬元、耐久待攤用度賬面值為3,998.67萬元、遞延所得稅資產賬面值為17.86萬元、其他非活動資產賬面值為0.13萬元）、母公司管帳報表的總負債賬面值為25,160.68萬元（個中：活動負債賬面值為25,160.68萬元），母公司管帳報表的股東權益賬面值為8,786.83萬元。 委托評估器材和評估領域與委托人擬實行的經濟行為所涉及的評估器材和評估領域一致。評估領域內申報的種種資產和負債于評估基準日的賬面值經大華管帳師事宜所（非凡平凡合資）審計，并出具的“大華審字[2017]008409號”標準無保存意見審計陳訴。 （二）被評估單位申報的表外資產的范例、數量 無。 （三）引用其他機構出具的陳訴結論情形 列入本次評估領域的各項資產及負債賬面值由大華管帳師事宜所（非凡平凡合資）審計，并于2017年12月25日出具大華審字[2017]008409號審計陳訴，本次評估引用該審計功效作為基本數據申報（賬面值）。除引用上述審計機構的功效外，評估代價中再未引用其他評估機構的功效。 四、代價范例 （一）代價范例及其選取 資產評估代價范例包羅市場代價和市場代價以外的代價范例。 在資產評估專業職員按照本次評估的評估目的、評估器材的詳細狀況及評估資料的網絡情形等相關前提、經與委托人充實相同并就本次評估之評估結論的代價范例選取告竣一請安見的條件下，由委托人選定市場代價作為本次評估的評估結論的代價范例。 （二）市場代價的界說 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 本資產評估陳訴所稱市場代價是指在恰當的市場前提下，自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強制的情形下，評估器材在評估基準日舉辦正常公一買賣業務的代價預計數額。 五、評估基準日 本次評估的評估基準日是2017年10月31日。該評估基準日由委托人選定并與本次評估的《資產評估業務約定書》載明的評估基準日一致。 在與資產評估機構及資產評估師舉辦充實相同的基本上，委托人于確定評估基準日時首要思量了以下身分： （一）評估基準日盡大概與評估目的所對應的經濟行為的打算實行日期靠近，使評估基準日的時點代價對擬舉辦買賣業務的雙方更具有代價參考意義，以利于評估結論有效處事于評估目的。 （二）評估基準日盡大概為與評估目的所對應的經濟行為打算實行日期靠近的管帳陳訴日，使資產評估專業職員可以或許較為全面地相識與評估器材相關的資產、負債和整體情形，并盡大概停止因利率、匯率、錢糧基準及稅率、政策性征收用度率等方面的變革對評估結論的影響，以利于資產評估專業職員舉辦系統的現場觀測、網絡評估資料、評定估算等評估措施的推行。 （三）評估基準日盡大概與資產評估專業職員現實實行現場觀測的日期靠近，使資產評估專業職員能更好的掌握評估器材所包括的資產、負債和企頤魅整體于評估基準日的狀況，以利于真實反應評估器材在評估基準日的代價。 六、評估依據 （一）經濟行為依據 1.《資產評估業務約定書》。 （二）法令禮貌依據 1.《中華人民共和國資產評估法》（中華人民共和國主席令第46號，2016年7月2日第十二屆世界人民代表大會常務委員會第二十一次集會會議通過）； 2.《中華人民共和國公司法》（2013年12月28日第十二屆世界人民代表大會常務委員會第六次集會會議批改）； 3.《中華人民共和國證券法》（2014年8月31日第十二屆世界人民代表大會常務委員會第十次集會會議《關于修改等五部法令的抉擇》第三次批改）；開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 4.《中華人民共和國企業所得稅法》（2007年3月16日第十屆世界人民代表大會第五次集會會議通過）； 5.《上市公司重大資產重組打點步伐》（中國證券監督打點委員會令第127號）； 6.《關于類型上市公司重大資產重組多少問題的規定》[證監會告示〔2008〕14號]；7.《關于修改上市公司重大資產重組與配套融資相關規定的抉擇》（中國證券監督打點委員會令第73號）； 8.《中華人民共和國增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第538號）； 9.《中華人民共和國增值稅暫行條例實行細則》（財政部、國度稅務總局令第50號，經財政部、國度稅務總局令第65號修訂）； 10.《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的關照》(財政部、國度稅務總局財稅〔2016〕36號)； 11.其他與資產評估相關的法令、禮貌。 （三）評估準則依據 1.《資產評估根基準則》（財政部財資[2017]43號）； 2.《資產評估職業道德準則》（中評協[2017]30號）； 3.《資產評估執業準則——資產評估措施》（中評協[2017]31號）； 4.《資產評估執業準則——資產評估陳訴》（中評協[2017]32號）； 5.《資產評估執業準則——資產評估委托條約》（中評協[2017]33號）； 6.《資產評估執業準則——資產評估檔案》（中評協[2017]34號）； 7.《資產評估執業準則——操作專家事變及相關陳訴》（中評協[2017]35號）； 8.《資產評估執業準則——企業代價》（中評協[2017]36號）； 9.《資產評估執業準則——呆板裝備》（中評協[2017]39號）； 10.《資產評估機構業務質量節制指南》（中評協[2017]46號）； 11.《資產評估代價范例指導意見》（中評協[2017]47號）； 12.《資產評估器材法令權屬指導意見》（中評協[2017]48號）； （四）資產權屬依據 1.被評估單位的出資條約、公司章程、驗資陳訴、出資證明、營業執照等（復印件）；2.被評估單位的業務策劃許可證等（復印件）； 3.被評估單位重要資產的購置發票、條約和相關資料等（復印件）； 4.其他相關權屬依據。 （五）評估取價依據 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 1.被評估單位評估基準日的管帳報表及審計陳訴； 2.委托人和被評估單位提供的汗青與現行資產價值資料； 3.國度統計局、重慶市統計局宣布的統計資料； 4.資產評估專業職員通過市場觀測及向出產廠商所網絡的有關詢價資料和參數資料； 5.被評估單位地址行業的相關資料； 6.北京科學技能出書社出書的《資產評估常用數據與參數手冊》； 7.評估基準日的銀行貸款利率、國債利率、錢糧基準及稅率等； 8.機器家產信息研究院體例的2017年《中國機電產物報價手冊》； 9.重慶市各區域的衡宇租賃指導價值； 10.被評估單位的將來投資打算與成長籌劃； 11.被評估單位提供的汗青收益統計及將來收益預測資料； 12.評估基準日證券市場有關資料； 13.其他相關資料。 （六）其他參考依據 1.宏觀經濟說明資料； 2.行業統計資料及行業內專家研究陳訴； 3.被評估單位前三年及評估基準日財務資料以及評估代價日至陳訴出具日的財務資料； 4.wind資訊金融終端的相關資料； 5.其他相關參考資料。 七、評估要領 (一）評估根基要領簡介 資產評估根基要領是指評定估算資產代價所采取的途徑、措施和技妙本領的總和。 包羅市場法、收益法和資產基本法（本錢法）三種根基要領及其衍生要領。 《資產評估根基準則》、《資產評估執業準則——企業代價》等資產評估準則規定的企業代價評估根基要領為收益法、市場法和資產基本法（本錢法）三種。 1. 收益法 企業代價評估中的收益法是指將預期收益成本化可能折現，確定評估器材代價的評估要領。常用的詳細要領包羅股利折現法和現金流量折現法；股利折現法是將預期股利舉辦折現以確定評估器材代價的詳細要領，該要領凡是合用于缺乏節制權的股東部分權開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 益代價的評估；現金流量折現法是將預期現金凈流量舉辦折現以確定評估器材代價的詳細要領，包羅企業自由現金流折現模子和股權自由現金流折現模子兩種。 1.1 企業自由現金流折現模子根基公式為： 企頤魅整體代價＝將來收益期內各期企業自由現金流量現值之和＋單獨評估的非策劃性資產、溢余資產評估值＋預測期后代價評估值 即： P t Ai At B i1 (1 r)i r(1 r)t 個中：P- 評估器材整體代價； r- 折現率； t- 明晰預測期； Ai－明晰預測期第i年預期企業自由現金流量； At－將來第t年預期企業自由現金流量； i－收益計較期； n-收益預測限期。 企業自由現金流量＝稅后凈利潤＋折舊及攤銷＋利錢×（1－所得稅率）－成個性支出－凈營運資金追加額 股東所有權益代價＝企頤魅整體代價－付息債務代價（2）、股權自由現金流折現模子根基公式為： 股東所有權益代價＝將來收益期內各期股權自由現金凈流量現值之和＋單獨評估的非策劃性資產、溢余資產評估總額 即： P t Ai At B i1 (1 r)i r(1 r)t 式中： P－股東所有權益代價； r－折現率； 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 t- 明晰預測期； Ai－明晰預測期第i年預期股權自由現金流量； At－將來第t年預期股權自由現金流量； i－收益計較期； B－單獨評估的非策劃性資產、溢余資產評估總額。 股權自由現金流量＝稅后凈利潤＋折舊及攤銷－營運資金追加額－成個性支出+付息債務增加（減：鐫汰） 2. 市場法 企業代價評估中的市場法，是指將評估器材與可比上市公司可能可比買賣業務案例舉辦較量，確定評估器材代價的評估要領。 市場法常用的兩種詳細要領是上市公司較量法和買賣業務案例較量法。 上市公司較量法是指獲取并說明成本市場上與被評估單位處于同一或類似行業的上市公司的策劃和財務數據，計較恰當的代價比率，在與被評估單位較量說明的基本上，估算評估器材代價的詳細要領。估算公式為： 評估器材代價=∑被評估單位相應代價指標×可比企業代價比率（或代價乘數）×調解身分×權數 買賣業務案例較量法是指獲取并說明與被評估單位處于同一或類似行業的可比企業的交易、收購及歸并案例資料，較量評估器材與該等可比買賣業務案例的異同，思量評估器材與該等可比買賣業務案例的差異身分及其對代價的影響，計較恰當的代價比率，在與被評估單位較量說明的基本上，獲得“比準價值”進而估算評估器材市場代價的詳細評估要領。 其估算公式為： 評估器材代價＝（比準價值1＋比準價值2＋比準價值3＋……＋比準價值n）/n 股東所有權益代價＝股權的市場代價 3. 資產基本法（本錢法） 企業代價評估中本錢法稱為資產基本法，是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基本，評估表內及可識此外表外各項資產、負債代價，確定評估器材代價的評估要領。其根基公式如下： 股東所有權益（凈資產）代價＝各單項資產評估值總額－負債評估值總額 （二）評估要領的選擇 資產評估師執行資產代價評估業務，該當按照評估目的、評估器材、代價范例、資料網絡情形等相關身分，盛大說明收益法、市場法和本錢法（資產基本法）三種資產評開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 估根基要領的合用性，依法適當地選擇一種或多種資產評估根基要領舉辦評估。 1. 評估要領的合用性說明 1.1 收益法 1.1.1 收益法應用的條件前提： 1.1.1.1 評估器材的將來收益可以預期并用貨幣計量； 1.1.1.2 收益所對應的風險可以或許懷抱； 1.1.1.3 收益限期可以或許確定可能公道預期。 1.1.2 收益法的合用性說明 1.1.2.1 被評估單位的汗青策劃情形 被評估單位已創立多年，從其近幾年多的營運情形來看，企業運營正常，其資產局限和盈利水平不絕擴大和進步。故被評估單位的汗青策劃情形出格是最近3年的策劃業績可以作為預測其將來年度收益的參考數據。 從整體上看，被評估單位與評估器材相關的資產絕大部分系策劃性資產，其產權根基明了，收購庫存服裝，資產狀態較好。其營運歷程中能發生足夠的現金流量保障各項資產的不絕更新、補償，并保持其整體贏利手段，使被評估單位可以或許一連策劃。 1.1.2.2 被評估單位的將來收益可預測情形 被評估單位近幾年經審計的管帳報表數據表白：最近幾年的營業收入、營業利潤、凈利潤、凈現金流量等財務指標趨好，其來歷真實公道，評估器材的將來收益從其近幾年的現實運行情形來看可以公道預測。即：被評估單位的營業收入可以或許以貨幣計量的方法流入，相匹配的本錢用度可以或許以貨幣計量方法流出，其他經濟好處的流入也可以或許以貨幣計量，因此，評估器材的整體贏利手段所帶來的預期收益可以或許用貨幣計量并可以公道預測。 1.1.2.3 評估資料的網絡和獲取情形 委托人、被評估單位提供的資料以及資產評估專業職員網絡的與本次評估相關的資料能根基滿足收益法評估對評估資料充實性的要求。 1.1.2.4 與被評估單位獲取將來收益相關的風險預測情形 被評估單位的風險首要有行業風險、策劃風險、財務風險、政策風險及其他風險。 資產評估專業職員經說明后以為上述風險可以或許舉辦定性判斷或能大致量化，進而為折現率的估算提供基本。 綜合以上說明結論后資產評估專業職員以為：本次評估在理論上和實務上相宜采取收益法。 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 1.2 資產基本法（本錢法） 1.2.1 本錢法應用的條件前提： 1.2.1.1 評估器材以一連使用為條件； 1.2.1.2 評估器材具有與其重置本錢相順應的，即當前可能預期的贏利手段； 1.2.1.3 可以或許公道地計較評估器材的重置本錢及各項貶值。 1.2.2 資產基本法（本錢法）的合用性說明 1.2.2.1 從被評估資產數量的可確定性方面判斷 被評估單位管帳核算較健全，打點較為有序，委托評估的資產不只可按照財務資料和構建資料等確定其數量，還可通過現場勘審核實其數量。 1.2.2.2 從被評估資產重置價值的可獲取性方面判斷 委托評估的資產所屬行業為較成熟行業，其行業資料較量完備；被評估資產的重置價值可從其呆板裝備的出產廠家、存貨的供應商、其他供貨商的相關網站等多渠道獲取。 1.2.2.3 從被評估資產的成新率可估算性方面判斷 評估器材所包括資產的成新率可以通過以其經濟使用壽命年限為基本，估算其尚可使用年限，進而估算一般意義上的成新率；在現場勘查和網絡相關資料的基本上，思量著實體性貶值率、成果性貶值率和經濟性貶值率，進而估算其成新率。 綜合以上說明結論后資產評估專業職員以為：本次評估在理論上和實務上相宜采取資產基本法（本錢法）。 1.3 市場法 1.3.1 市場法應用的條件前提： 1.3.1.1 評估器材可能可比參照物具有公然及相對活潑的買賣業務的市場； 1.3.1.2 相關的買賣業務信息及買賣業務標的信息等相關資料是可以得到的。 1.3.2 市場法的合用性說明 由于難以網絡與評估器材可比的上市公司或買賣業務案例舉辦市場法較量批改的充實數據，因此本次評估不適于選擇市場法舉辦評估。 2. 本次評估的評估要領的選取 本次評估的器材為被評估單位于評估基準日的股東所有權益代價。評估器材于評估基準日包括的資產及負債明晰、且其為完整的收益主體，按照本次評估的評估目的、評估器材、代價范例、委托人與被評估單位提供的相關資料和現場勘查與其他途徑網絡的資料以及評估器材的詳細情形等相關前提，團結前述評估要領的合用性說明等綜合判斷，本次評估相宜選取收益法和資產基本法舉辦評估。 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 故本次評估選取收益法和資產基本法舉辦評估。 （三）本次評估技能思緒及重要評估參數簡直定 1. 收益法的詳細模子及重要評估參數簡直定 1.1 收益法的詳細模子及估算公式 本次評估選用股權自由現金流量折現模子，在詳細的評估操縱歷程中，選用分段收益折現模子。即：將以一連策劃為條件的被評估單位的將來收益分為明晰預測期和永續年期兩個階段舉辦預測，起首逐年明晰預測期（評估基準日后至2021年尾）各年的股權自由現金凈流量；再假設永續年期保持明晰預測期最后一年的預期收益額水平，估算永續年期不變的股權自由現金凈流量。最后，將被評估單位將來的股權自由現金流量舉辦折現后求和，再加上單獨評估的非策劃性資產、溢余資產評估值總額，即獲得被評估單位的股東所有權益代價。 按照被評估單位的策劃模式、所處成長階段及趨勢、行業周期性等情形，本次將被評估單位的將來收益預測分為以下兩個階段，第一階段為2017年11月1日至2021年12月31日，共4年1期，此階段為被評估單位的高速增長時期；第二階段為2022年1月1日至永續年限，在此階段，被評估單位將保持2021年的凈收益水平。其根基估算公式如下： 股東所有權益代價＝將來收益期內各期股權自由現金凈流量現值之和＋單獨評估的非策劃性資產、溢余資產評估總額 即： t Ai At P i0.17(1 B r )i r(1 r)t 式中： P－股東所有權益代價； r－折現率； t- 預測前段收益年限，共4.17年； Ai－預測前段第i年預期股權自由現金流量； At－將來第t年預期股權自由現金流量； i－收益折現期，取2017年11月1日為t＝0；2017年12月31日為：t＝0.17； B－單獨評估的非策劃性資產、溢余資產評估總額。 股權自由現金流量＝稅后凈利潤＋折舊及攤銷－營運資金追加額－成個性支出+付息債務增加（減：鐫汰） 1.2 收益法重要評估參數簡直定 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 1.2.1 收益限期 國度法令以及被評估單位的章程規定：企業策劃限期屆滿前可申請延期，故被評估單位的策劃限期可假設為在每次屆滿前均依法延期而推證為盡大概長；從企業代價評估角度說明，被評估單位地址的行業，被評估單位策劃正常，且不存在一定終止的前提；本次評估設定被評估單位的將來收益限期為永續年。 1.2.2 收益指標的選取 在收益法評估實踐中，一般采取凈利潤或現金流量作為被評估單位的收益指標；由于凈利潤易受折舊等管帳政策的影響，而現金流量更具有客觀性，故本次評估選取現金流量——股權自由現金流量作為收益法評估的收益指標。股權自由現金流量的計較公式如下： 股權自由現金流量＝稅后凈利潤＋折舊及攤銷－凈營運資金追加額－成個性支出+付息債務增加（鐫汰） 1.2.3 折現率的選取和測算 按照折現率應與所選收益指標配比的原則，本次評估選擇權益成本本錢（CAPM）作為被評估單位將來年期股權自由現金流量的折現率。權益成本本錢（CAPM）的估算公式如下： 權益成本本錢按成本資產定價模子的估算公式如下： CAPM或 Re＝Rf＋β（Rm－Rf）＋Rs ＝ Rf＋β×ERP＋Rs 上式中：Re：權益成本本錢； Rf：無風險收益率； β：Beta系數； Rm：成本市場均勻收益率； ERP：即市場風險溢價（Rm－ Rf）； Rs：特有風險收益率（企業局限超額收益率）。 2. 資產基本法評估中各首要資產（負債）的詳細評估要領 2.1 活動資產 2.1.1 貨幣資金 按審計確定并經核實的賬面代價作為評估值。 2.1.2 應收、預付金錢及其他應收款 通過核實原始憑據、發函詢證或實行更換措施，相識應收金錢的產生時刻，核拭魅賬開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 面余額，并舉辦賬齡說明和可收回性判斷，以估量可收回的金額作為評估值，對有確鑿證據表白無法收回的評估為零。 2.1.3 存貨 委托評估的存貨為庫存商品。資產評估專業職員在實行存貨賬面值核查（外購存貨賬面記錄的組成及其公道性以及市場價值的查詢情形）、存貨數量抽查盤貨（企業出具的評估基準日盤貨表、存貨評估現場勘查盤貨稿本），存貨的近況和質量核查（存貨的存貨環境，有無失效、變質、殘損、無用等范例存貨的可變現代價的判斷歷程和結論）的條件下，對其自購入后市場價值變革不大的庫存商品以核實后的賬面值作為評估值。 2.1.4 一年內到期的非活動資產 一年內到期的非活動資產是指被評估單位因衡宇改革和專柜裝修而發生的一年內到期的耐久待攤用度，以審計確定并經核實的賬面代價作為評估值。 2.1.5 其他活動資產 其他活動資產為被評估單位尚未抵扣的增值稅進項稅額，以審計確定并經核實后的賬面代價作為評估值。 2.2 牢靠資產 2.2.1 呆板裝備類牢靠資產 2.2.1.1 評估要領選取依據（來由） 2.2.1.1.1 被評估單位不是按出產線或單臺呆板裝備核算其收益及本錢用度的，因 而未能提供出產線或單臺呆板裝備的汗青收益及本錢用度資料，無法預測其將來年期的收益及本錢用度數據，故不宜選取收益法舉辦評估； 2.2.1.1.2 按照本次評估的目的、被評估單位提供的資料和委托評估裝備的詳細情 況，對付超期使用并已退出主流市場的裝備，采取市場法估價，即通過說明二手買賣業務市場上與估價器材類似裝備的成交價值，按照估價器材與參照物之間的差異對成交價值舉辦調解，由此確定估價器材的代價；對在用的裝備類牢靠資產選取本錢法舉辦評估，其根基估算公式為： 評估凈值＝評估原值×成新率 個中：評估原值按照評估基準日市場價值與實有數量估算成新率按照委托評估的呆板裝備的已使用年限、經濟使用年限和近況估算 2.2.1.2 評估原值的估算 2.2.1.2.1 呆板裝備（工具器具）、電子裝備的評估原值估算： 評估原值＝裝備購置價＋運雜費＋安裝調試費＋資金本錢＋其他用度 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 A.裝備購置價的估算 裝備的評估思緒是在向供貨商詢價的基本上，參考同類裝備的近期條約價，綜合估算其現行市場價值。因委托評估的裝備乃代價較低且為市場上常見的工具器具、辦公裝備等，由于該類裝備是易于采購的通用裝備，其含增值稅購置價值可通過市場詢價或參照機器家產信息研究院體例的2017年《中國機電產物報價手冊》估算。 因被評估單位系增值稅一般納稅人，則裝備的購置價值應為含增值稅購置價值減去按稅禮貌定的可抵扣增值稅之差。 B.運雜費的估算 運雜費一般按照裝備的重量、運距以及包裝難易程度，按裝備含稅購置價的0%-6%估算或按近期同范例裝備運雜費率估算； 因被評估單位系增值稅一般納稅人，則裝備的運雜費應為含增值稅運雜費減去按稅禮貌定的可抵扣增值稅之差。 C.安裝調試費和安裝工程費的估算 外購裝備的安裝調試費一般按照裝備安裝的龐洪程度，按裝備含稅購置價的0%-25%估算。本次評估按照委托評估的呆板裝備的詳細情形抉擇是否估算其安裝調試費。 外購裝備的安裝工程費按以下法則估算： A）首要裝備（A、B類裝備）的安裝工程費按其安裝歷程中產生的直接費、間接費、打算利潤、稅金等估算； B）對付供貨商包安裝調試的外購裝備不估算其安裝調試費和安裝工程費； C）一般裝備（C類裝備）及其他不需要安裝的即插即用裝備不估算其安裝調試費和安裝工程費。 因被評估單位系增值稅一般納稅人，則裝備的安裝調試費和安裝工程費應為含增值稅安裝調試費和安裝工程費減去按稅禮貌定的可抵扣增值稅之差。 D.資金本錢的估算 對裝備代價高、安裝建樹期較長的裝備，方按裝備的含稅價、評估基準日的貸款利率和正常安裝調試工期估算其資金本錢。其資金本錢按以下法則估算： 建樹期為六個月以下的，一般不思量資金本錢， 建樹期為半年至一年（含一年）的，按同期貸款利率4.35%估算資金本錢， 建樹期為一年至五年（含五年）的，按同期貸款利率4.75%估算資金本錢； E.其他用度的估算 其他用度包羅基本費、計劃費、建樹項目打點費等，按照委托評估的呆板裝備的具開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 體情形酌情思量。 A）首要裝備（A、B類裝備）的其他用度按其通例的基本費、計劃費、建樹項目打點費、出產籌備費（試運營費）、科研勘設費、其他及姑且工程費等估算（扣除按稅禮貌定可抵扣增值稅）； B）一般裝備（C類裝備）及其他不需要安裝的即插即用裝備不估算其他用度。 2.2.1.3 成新率的估算： 一般按照各類裝備自身特點及使用情形，綜合思量裝備的經濟使用壽命年限、技能壽命年限估算其尚可使用年限。 2.2.1.3.1 對付首要裝備（A、B類裝備），采取綜合說明法舉辦估算，即以其計劃 使用壽命年限為基本，先思量該類裝備的綜合狀況并評定其耐用年限——經濟使用壽命年限N（受專業的限制，一般參照北京科學技能出書社出書的《資產評估常用數據與參數手冊》載明的經濟使用壽命年限），接著思量該等裝備的操作、負荷、維護保養、原始制造質量、事變環境、妨礙率、使用近況等，并據此起源別離估算該等裝備的尚可使用壽命年限n，再估算下表所示各成新率的調解系數，進而別離估算該等裝備的成新率。 按照以往裝備評估實踐中的履歷總結、數據分類，本公司測定并分類清算了種種裝備相關調解系數的領域，即成新率的調解系數領域如下： 裝備調解系數項目 代號 系數調解值 裝備操作系數 C1 0.85－1.15 裝備負荷系數 C2 0.85－1.15 裝備維護保養狀況系數 C3 0.85－1.15 裝備原始制造質量系數 C4 0.90－1.10 裝備事變環境系數 C5 0.95－1.05 裝備妨礙系數 C6 0.85－1.15 則：成新率K＝n÷N×C1×C2×C3×C4×C5×C6×100% 即一般按照各類裝備自身特點及使用情形，綜合思量裝備的經濟使用壽命年限、技能壽命年限和實際狀況估算其尚可使用年限。 2.2.1.3.2 對付一般裝備和代價較小的裝備如電腦、傳真機、空調等辦公裝備，在 綜合思量裝備的使用維護狀態和外觀近況的條件下，采取使用年限法估算其成新率（同時思量現場勘查成新率）。其估算公式如下： 成新率＝（經濟使用年限－已使用年限）÷經濟使用年限×100% 2.3 在建工程 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 2.3.1 在建工程的評估要領 在建工程為重慶茂頤魅正在舉辦的江北店工程質量檢測及加固工程，至評估基準日工程尚未落成。通過查詢相關條約及付款憑據等原始資料，工程進度與條約一致，故按完成程度所耗費的本錢確認評估值。 2.4 耐久待攤用度 通過查閱相關文件和耐久待攤用度的原始憑據、推銷憑據等財務資料，相識各項耐久待攤用度的剩余推銷期與將來受益狀況，未發明不符情形。 對將來尚能受益的耐久待攤用度，以剩余受益期應分攤的金額確定評估代價。 2.5 遞延所得稅資產 因委托評估的遞延所得稅資產是計提應收金錢的幻魅賬籌備及計提存貨減價籌備所形成的應納所得稅時刻性差異的借方金額，本次評估對往來款分項按估量可回收金額評估、對正常銷售的存貨按購置價加上必然的倉儲保管用度舉辦評估、對計提減值籌備的存貨按可變現凈值舉辦評估，以往來款評估后形成的預估喪失、存貨評估后形成的預估減價喪失從頭測算的遞延所得稅資產與其賬面值根基一致，故以遞延所得稅資產的賬面值估算為評估值。 2.6 其他非活動資產 其他非活動資產系重慶茂業的待處理賞罰財產損益，以經審計并核實后的賬面值作為評估值。 2.7 負債 在清審核實的基本上，以審計核實后賬面值估算其評估值。 八、評估措施實行歷程和情形 本評估機構接管委托后，即選派資產評估專業職員相識與本次評估相關的根基情形、擬定評估事變打算，并陳設和協助被評估單位舉辦資產清查事變；隨后評估小組進駐被評估單位，對評估器材及其所包括的資產、負債實行現場觀測，對其汗青損益情形舉辦須要的核實與說明，進而估算評估器材的代價。資產評估專業職員按照本次評估的評估目的、評估器材、評估領域、業務局限、競爭范例和狀態、資料網絡情形等相關前提和評估項目的詳細情形擬定并執行了以下資產評估專業職員以為可以或許支持評估功效的恰當評估措施： （一）評估項目洽談和評估事變籌備階段 1.明晰評估業務的根基事項、制定評估打算 本評估機構通過洽談、評估項目風險評價等前期事變措施并抉擇接管委托后，即與開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 委托人舉辦充實相同、相識本評估項目的根基事項——評估目的、評估器材與評估領域、評估基準日等，制定評估事變方案和擬定評估打算，并與委托人簽訂《資產評估業務約定書》。 2.提交《資產評估須提供資料清單》 按照委托評估資產的特點，提交有針對性的《資產評估須提供資料清單》、《資產評估申報明細表》等，要求委托人和被評估單位起勁舉辦評估資料籌備事變。 3.指導被評估單位清查資產、籌備評估資料 與委托人和被評估單位相關事變職員接洽，陳設并向導其根據資產評估的要求填列《資產評估申報明細表》和籌備評估所需要的相關資料。 （二）盡職觀測、網絡評估資料、現場核實資產與驗證資料和評定估算階段 1.網絡并驗證委托人、被評估單位提供的資料 對委托人和被評估單位提供的資料舉辦驗證、查對，對發明的問題協同其辦理。 2.現場勘查與重點清查 對評估器材所涉及的資產舉辦全面（或抽樣）核實，對重要資產舉辦具體勘查、并體例《現場勘查事變稿本》。 3.訪談 按照評估器材的詳細情形、委托人和被評估單位提供的資料，與被評估單位管理層、打點層、技強職員通過座談、接頭會以及電話訪談等形式，就與評估器材相關的事項以及被評估單位及其地址行業的汗青情形與將來成長趨勢等方面的領略告竣共鳴。 4.網絡市場信息和相關資料 在網絡委托人和被評估單位按照《資產評估須提供資料清單》提供的資料的基本長進一步網絡市場信息、行業資料、宏觀資料和區域資料等，以滿足評定估算的需要。 5.確定評估途徑及要領 按照評估器材的現實狀況和詳細特點以及資料網絡情形，確定評估的根基途徑、詳細評估模子及要領。 6.評定估算 按照確定的評估根基途徑及詳細要領，對評估器材及其所包括資產（負債）的代價別離舉辦評定估算，并形成相關評估稿本、評估明細表好評估聲名。 （三）匯總評定階段 對起源的評定估算功效舉辦說明、匯總，對評估功效舉辦須要的調解、批改和完善，確定起源的匯總評估功效，并草擬評估陳訴并連同、評估明細表、評估聲名和相關事變稿本提交給資產評估機構質量禁錮部復核。 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 （四）出具評估陳訴 推行上述事變步調后，在不影響資產評估機構和資產評估師獨立形成評估結論的條件下，與委托人就評估起源功效交流意見，在充實思量委托人的有關公道意見后，按本公司的三級復核制度和質控措施對評估陳訴、評估明細表、評估聲名舉辦校驗、查對、修改完善后，由本評估機構出具資產評估陳訴。 九、評估假設 按照評估準則的規定，資產評估師在充實說明被評估單位的成本結構、策劃狀況、汗青業績、成長遠景，思量宏觀經濟和地區經濟影響身分、地址行業近況與成長遠景對被評估單位代價影響等方面的基本上，對委托人可能相關當事方提供的資料舉辦須要的說明、判斷和調解，在思量將來各類大概性及其影響的基本上公道設定如下評估假設。 （一）條件前提假設 1.公一買賣業務假設 公一買賣業務假設是假定評估器材已處于買賣業務歷程中，評估師按照評估器材的買賣業務前提等按公平原則模擬市場舉辦估價。 2.公然市場假設 公然市場假設是假定評估器材處于充實競爭與完善的市場（地區性的、世界性的或國際性的市場）之中，在該市場中，擬買賣業務雙方的市園職位互相劃一，互相都有得到足夠市場信息的手段、機遇和時刻；買賣業務雙方的買賣業務行為均是在自愿的、理智的而非逼迫的或不受限制的前提下舉辦的，以便于買賣業務雙方對買賣業務標的之成果、用途及其買賣業務價值等作出理智的判斷。在充實競爭的市場前提下，買賣業務標的之交流代價受市場機制的制約并由市場行情抉擇，而并非由個別買賣業務價值抉擇。 3.一連策劃假設 一連策劃假設是假定被評估單位（評估器材所及其包括的資產）按其今朝的模式、局限、頻率、環境等一連不絕地策劃。該假設不只設定了評估器材的存續狀態，還設定了評估器材所面臨的市場前提或市場環境。 （二）一般前提假設 1.假設國度和處所（被評估單位策劃業務所涉及區域）現行的有關法令禮貌、行頤魅政策、財富政策、宏觀經濟環境等較評估基準日無重大變革；本次買賣業務的買賣業務各方所處區域的政治、經濟和社會環境無重大變革。 2.假設被評估單位策劃業務所涉及區域的財政和貨幣政策以及所執行的有關利率、匯率、錢糧基準及稅率、政策性征收用度等不產生重大變革。 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 3.假設無其他人力不行抗拒身分和不行預見身分對被評估單位的一連策劃形成重大倒霉影響。 （三）非凡前提假設 1.假設被評估單位在現有的打點方法（模式）和打點水平的基本上，其業務領域（策劃領域）、策劃方法與今朝根基保持一致，且其業務的將來成長趨勢與地址行業于評估基準日的成長趨勢根基保持一致。 2.假設被評估單位的策劃者是認真的，且其打點層有手段繼承其職務和推行其職責。 3.假設委托人及被評估單位提供的資料（基本資料、財務資料、運營資料、預測資料等）均真實、精確、完整，有關重大事項披露充實。 4.假設被評估單位完全遵守現行全部有關的法令禮貌。 5.假設被評估單位在現有的打點方法和打點水平的基本上，其策劃領域、策劃模式、產物結構、決定措施等與今朝根基保持一致。 6.假設被評估單位的收益在各年的年尾產生的，其年度收益實現時點為每年的年尾時點。 （四）上述評估假設對評估功效的影響 設定評估假設前提旨在限定某些不確定身分對被評估單位的收入、本錢、用度以致其營運發生的難以量化的影響，上述評估假設設定了評估器材所包括資產的使用前提、市場前提等，對評估值有較大影響。按照資產評估的要求，資產評估專業職員認定這些假設前提在評估基準日創立且公道；當將來經濟環境產生較大變革時，簽定本評估陳訴的資產評估師及其地址的資產評估機構不包袱由于上述假設前提的改變而推導出差別評估功效的責任。當將來經濟環境產生較大變革可能上述評估假設不復完全創立時，評估結論即告失效。 十、評估結論 （一）評估功效說明及評估結論 制止評估基準日2017年10月31日，重慶茂業申報評估并經大華管帳師事宜所（非凡平凡合資）核定的（歸并口徑）資產總額賬面值為25,689.64萬元、（歸并口徑）負債總額賬面值為16,309.77萬元、（歸并口徑）全部者（股東）權益賬面值為9,379.87萬元，個中歸屬于母公司的全部者（股東）權益賬面值為9,379.87萬元； 1. 重慶茂業的股東所有權益采取資產基本法（本錢法）評估得出的市場代價評估 值為10,414.67萬元，評估增值1,034.80萬元，增值率11.03%。其分項評估功效詳見下表。 金額單位：人民幣萬元 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 序號 資產名稱 賬面代價 評估值 增減值 增值率% 1 活動資產 20,885.79 20,885.79 - - 2 非活動資產 4,803.85 5,838.65 1,034.80 21.54 3 牢靠資產 420.29 1,455.09 1,034.80 246.21 4 個中：修建物類 - - - - 5 裝備類 420.29 1,455.09 1,034.80 246.21 6 在建工程 4.25 4.25 - - 7 耐久待攤用度 4,357.92 4,357.92 - - 8 遞延所得稅資產 21.26 21.26 - - 9 其他非活動資產 0.13 0.13 - - 11 資產總計 25,689.64 26,724.44 1,034.80 4.03 12 活動負債 16,309.77 16,309.77 - - 13 非活動負債 - - - - 14 負債總計 16,309.77 16,309.77 - - 15 全部者權益（凈資產） 9,379.87 10,414.67 1,034.80 11.03 2.重慶茂業百貨有限公司的股東所有權益采取收益法評估得出的市場代價評估值為 40,330.14 元（大寫為人民幣肆億零叁佰叁拾萬零壹仟肆佰元整 ）， 評估增值額為30,950.27萬元，增值率為329.97%。 3.評估功效說明及最終評估結論 上述兩種評估要領的評估功效相差較大，從理論上講，采取各類評估要領所得評估功效均能公道反應評估器材于評估基準日的市場代價。然而，收益法是從企業將來盈利手段的角度衡量被評估單位股東權益代價的巨細，是被評估單位所擁有的《資產負債表》表內資產和未記錄在賬的人力資源、客戶資源、奇特的盈利模式和打點模式、商譽等表外資產（即所有資源）共同浸染的功效。資產基本法是從在評估基準日模擬重置的角度估算企業代價的一種根基要領，能較量直觀地反應被評估單位種種資產代價的巨細。 經說明上述兩種要領所得評估功效后我們以為：由于資產基本法是基于被評估單位于評估基準日的賬面資產和負債以及可識別的表外資產的市場代價（公允代價）舉辦評估來估算企業股東所有權益代價的，未能包括未記錄在賬（或表外難以識別）的人力資源、客戶資源、奇特的盈利模式和打點模式、商譽等資產的代價，即資產基本法（本錢法）的評估功效無法涵蓋企業所有資產的代價，且資產基本法以企業資產的再取得本錢為起點，有忽視企頤魅整體贏利手段的大概性；而收益法評估是從企業將來成長的角度出發，通過成立在一系列假設模子基本長舉辦預測，進而綜合評估被評估單位的股東所有權益代價，收益法評估值既思量了各項資產及負債是否在企業將來的策劃中獲得公道充實地操作，也思量資產、負債組合在企業將來的策劃中是否施展了其應有的浸染。這開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 就是兩種評估要領的評估功效具有差異的基礎原因。 經上述說明后資產評估師以為：收益法的評估功效較為全面公道且更合適本次評估的評估目的；故選取收益法的評估功效作為本次評估的最終評估結論。即重慶茂業的股東所有權益于評估基準日的市場代價的評估結論為40,330.14萬元（大寫為人民幣肆億零叁佰叁拾萬零壹仟肆佰元整），評估增值額為30,950.27萬元，增值率為329.97%。 本評估陳訴的正當使用者在使用本評估陳訴及其評估結論時，應出格留意本評估陳訴所載明的假設前提、限制前提、出格事項（期后重大事項）及其對評估結論的影響。 （二）評估結論創立的前提 1.評估器材所包括的資產在現行的法令、經濟和技能前提許可的領域內處于正常、公道、正當的運營、使用及維護狀況。 2.本評估陳訴的評估結論是在本評估陳訴載明的評估假設和限制前提下，為本評估陳訴載明的評估目的而出具的評估器材于評估基準日的市場代價參考意見；該評估結論未思量股權活動性對評估器材代價的影響；本評估陳訴的正當使用者該當領略：評估結論不等同于評估器材可實現的價值，不應當將評估結論視為評估器材可實現價值的擔保。 3.本評估陳訴的評估結論是反應評估器材在本評估陳訴載明的評估目的之下，按照一連策劃假設、公然市場假設和本評估陳訴載明的“評估假設和限制前提”確定的市場代價，沒有思量以下身分： 3.1 已往或未來大概包袱的抵押、質押、包管等事件的影響； 3.2 非凡的買賣業務方或買賣業務方法大概追加支付的價值等對評估代價的影響； 3.3 評估基準日后遇有天然力和其他不行抗力對資產代價的影響。 3.4 若是該等資產出售，所應包袱的用度和稅項等大概影響其代價凈額的相關方面。 （三）評估結論的效力 1.本評估陳訴的評估結論是資產評估專業職員依照國度有關規定出具的專業意見，依照法令禮貌的有關規定產生法令效力。 2.本評估陳訴的評估結論是在評估器材于現有用途穩定并一連策劃、以及在評估基準日的外部經濟環境條件下，為本評估陳訴載明的評估目的而出具的評估器材于評估基準日的市場代價參考意見，故本評估陳訴的評估結論僅在仍保持現有用途穩定并一連策劃、以及仍處于與評估基準日溝通或相似的外部經濟環境的條件下有效。當前述評估目的、評估假設和限制前提以及評估中遵循的一連策劃假設和公然市場假設等不復完全創立時，本評估陳訴的評估結論即告失效。 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 十一、出格事項聲名 （一）引用其他機構出具陳訴結論的情形 列入本次評估領域的各項資產及負債賬面值由大華管帳師事宜所（非凡平凡合資）審計，并于2017年12月25日出具大華審字[2017]008409號審計陳訴，本次評估引用該審計功效作為基本數據申報（賬面值）。除引用上述審計機構的功效外，評估代價中再未引用其他評估機構的功效。 （二）權屬資料不全面可能存在瑕疵的氣象 無。 （三）評估措施受到限制的氣象 無。 （四）評估資料不完整的氣象 無。 （五）評估基準日存在的法令、經濟等未決事項 無。 （六）抵押、包管、租賃及其或有負債（或有資產）等事項的性質、金額及與評估器材的干系 1. 重慶茂業百貨有限公司于2016年3月與重慶茂業地產有限公司簽訂策劃用衡宇 租賃條約，租賃位于重慶江北區建新北路16號的茂業東方期間廣場負一層、1至9樓用于商業策劃，租賃限期至2031年6月30日。重慶茂業百貨有限公司每年需付出給重慶茂業地產有限公司租賃用度29,629,742.40元。 2. 重慶百福樂商貿有限公司于2016年3月與重慶茂業地產有限公司簽訂策劃用房 屋租賃條約，租賃位于重慶江北區建新北路16號的茂業東方期間廣場G層用于商業策劃，租賃限期至2031年6月30日。重慶百福樂商貿有限公司每年需付出給重慶茂業地產有限公司租賃用度3,135,412.80元。提請陳訴使用者留意。 （七）評估基準日至評估陳訴日之間產生的大概對評估結論發生影響的事項 無。 （八）本次資產評估對應的經濟行為中，大概對評估功效發生重大影響的瑕疵氣象無。 （九）其他出格聲名事項 無。 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 十二、資產評估陳訴使用限制聲名 1.本資產評估陳訴使用領域 本資產評估陳訴僅供委托方按本評估陳訴載明的評估目的使用。 2.本評估陳訴及其評估結論僅供委托人、資產評估委托條約約定的其他評估陳訴使用人和國度法令、禮貌規定的評估陳訴使用人用于本評估陳訴載明的評估目的和用途以及送交相關行政主管構造檢察、存案；除此之外，其他任何機構和小我私家不能成為本評估陳訴的正當使用人。 3.資產評估陳訴使用人該當正確領略評估結論，評估結論不等同于評估器材可實現的價值，評估結論不應當被以為是對評估器材可實現價值的擔保。 4.若未征得本評估機構書面許可，任何單位和小我私家不得復印、摘抄、引用本評估陳訴的所有或部分內容或將其所有或部分內容披露于任何媒體，法令、禮貌規定以及相關當事人還有約定的除外。 5.評估結論的有效使用期 按現行規定，本評估陳訴的評估結論的有效使用期為壹年，該有效使用期從評估基準日起計較。 6.因評估措施受限造成的評估陳訴使用限制 無。 十三、資產評估陳訴日 資產評估陳訴日是評估結論最終形成日。本資產評估陳訴日為2017年12月28日。 開元資產評估有限公司 資產評估師：許潔 中國北京 資產評估師:張佑民 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639 重慶茂業百貨有限公司股東所有權益代價資產評估陳訴 資產評估陳訴附件 1. 資產評估業務約定書； 2. 被評估單位的專項審計陳訴（復印件）； 3. 委托人和被評估單位的法人營業執照（復印件）； 4. 委托人理睬函（復印件）； 5. 被評估單位（其他相關當事人）理睬函（復印件）； 6. 資產評估機構資格證明文件或存案文件（復印件）； 7. 資產評估機構法人營業執照副本（復印件）； 8. 認真本評估業務的資產評估師資格證明文件（復印件）； 9. 資產評估匯總表可能明細表。 開元資產評估有限公司 電話：（010）62143639

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