浙報傳媒集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)

　　涉及的諸暨日報有限公司

　　股東全部權(quán)益項目

　　評估報告

　　中企華評報字(2017)第 3076-13號

　　(共一冊，第一冊)

　　北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 1目錄

　　資產(chǎn)評估師聲明 ........................................ 2

　　評估報告摘要 .......................................... 3

　　評估報告正文 .......................................... 5

　　一、 委托方、被評估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者 ... 5

　　二、 評估目的 ................................................. 8

　　三、 評估對象和評估范圍 ....................................... 8

　　四、 價值類型及其定義 ........................................ 10

　　五、 評估基準(zhǔn)日 .............................................. 11

　　六、 評估依據(jù) ................................................ 11

　　七、 評估方法 ................................................ 14

　　八、 評估程序?qū)嵤┻^程和情況 .................................. 21

　　九、 評估假設(shè) ................................................ 23

　　十、 評估結(jié)論 ................................................ 25

　　十一、 特別事項說明 ........................................... 27

　　十二、 評估報告使用限制說明 ................................... 29

　　十三、 評估報告日 ............................................. 29

　　評估報告附件 ......................................... 30

　　北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 2資產(chǎn)評估師聲明

　　一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單和未來經(jīng)營預(yù)測由被評估單位

　　申報并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。

　　三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；

　　與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。

　　四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實披露，且已提請委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求。

　　五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)

　　和限定條件的限制，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。

　　北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 3評估報告摘要北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受浙報傳媒集團(tuán)股份有限公司委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照必要的評估程序，對浙報傳媒集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的諸暨日報有限公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行了評估。現(xiàn)將評估報告摘要如下：

　　評估目的：為浙報傳媒集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)提供價值參考。

　　評估對象：諸暨日報有限公司的股東全部權(quán)益。

　　評估范圍：具體包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)(長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用)和流動負(fù)債。

　　評估基準(zhǔn)日：2016 年 12 月 31 日

　　價值類型：市場價值

　　評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法評估結(jié)論：本評估報告選用收益法評估結(jié)果作為評估結(jié)論，具體結(jié)論如下：

　　截至評估基準(zhǔn)日 2016 年 12 月 31 日，諸暨日報有限公司總資產(chǎn)賬面價值為 18，205.06 萬元，總負(fù)債賬面價值為 12，666.27 萬元，股東全部權(quán)益

　　賬面價值為 5，538.79 萬元(賬面值業(yè)經(jīng)天健會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計)，評估后企業(yè)股東全部權(quán)益價值為 9，803.93 萬元，增值 4，265.14 萬元，增值率 77.00%。

　　本評估報告僅為評估報告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價值參考依據(jù)，評重要提示

　　本摘要內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)認(rèn)真閱讀評估報告正文。

　　北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 4

　　估結(jié)論的使用有效期限自評估基準(zhǔn)日 2016 年 12 月 31 日至 2017 年 12 月

　　30 日。

　　評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。

　　北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 5浙報傳媒集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的諸暨日報有限公司股東全部權(quán)益項目評估報告正文

　　浙報傳媒集團(tuán)股份有限公司：

　　北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，遵循獨立、客觀、公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法，按照必要的評估程序，對貴公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的諸暨日報有限公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日 2016 年 12 月 31 日的市場價值進(jìn)行了評估。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：

　　一、 委托方、被評估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者

　　本次評估的委托方為浙報傳媒集團(tuán)股份有限公司，被評估單位為諸暨日報有限公司。

　　(一) 委托方概況

　　1. 企業(yè)名稱：浙報傳媒集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“浙報傳媒”)

　　2. 住所：杭州市體育場路 178 號 26-27 樓

　　3. 法定代表人：張雪南

　　4. 注冊資本：人民幣 130，192.3953 萬元

　　5. 成立日期：1992 年 7 月 1 日

　　6. 企業(yè)性質(zhì)：股份有限公司(上市)

　　7. 經(jīng)營范圍：設(shè)計、制作、代理、發(fā)布國內(nèi)各類廣告，文化產(chǎn)業(yè)投資、投資管理(未經(jīng)金融等監(jiān)管部門批準(zhǔn)，不得從事向公眾融資存款、融資擔(dān)保、代客理財?shù)冉鹑诜⻊?wù))及咨詢服務(wù)，新媒體技術(shù)開發(fā)與技術(shù)服務(wù)，計算機(jī)軟硬件、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、增值電信業(yè)務(wù)(詳見《中華人民共和國增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可證》)，會展服務(wù)，培訓(xùn)服務(wù)(不含辦班培訓(xùn))，經(jīng)營進(jìn)出口業(yè)務(wù)，工藝美術(shù)品、北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 6文體用品、辦公用品的銷售。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)。

　　(二) 被評估單位概況

　　1.企業(yè)名稱：諸暨日報有限公司(以下簡稱“諸暨日報”)

　　2.法定住所：諸暨市浣東街道暨東路 70 號

　　3.法定代表人：童杰

　　4.注冊資本：人民幣 500 萬元

　　5.企業(yè)類型：有限責(zé)任公司

　　6.經(jīng)營范圍：食品經(jīng)營；圖書報刊批發(fā)零售；第二類增值電信業(yè)務(wù)

　　中的信息服務(wù)業(yè)務(wù)(僅限互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù))(不含新聞、出版、教育、醫(yī)療保健、藥品和醫(yī)療器械、文化、廣播電影電視節(jié)目，含電子公告內(nèi)容)(以上范圍均憑有效放可證經(jīng)營，具體經(jīng)營項目以許可證或批準(zhǔn)文件核定的為準(zhǔn))；實業(yè)投資，國內(nèi)貿(mào)易；企業(yè)策劃咨詢、會展服務(wù)；電子商務(wù)技術(shù)服務(wù)；旅游信息咨詢；教育信息咨詢(除各類教育培訓(xùn)業(yè)務(wù))；文化產(chǎn)業(yè)投資；文化藝術(shù)交流活動組織策劃服務(wù)；設(shè)計、制作、代理：國內(nèi)廣告；批發(fā)零售：初級食用農(nóng)產(chǎn)品、花卉、家用電器、電子產(chǎn)品，計算機(jī)數(shù)碼產(chǎn)品、通訊器材、日用百貨、服裝鞋帽、針紡織品、珠寶首飾、鐘表、化妝品、家具、裝飾材料、衛(wèi)生潔具、陶瓷制品、工藝美術(shù)品、文具用品、體育用品、母嬰用品、汽車配件、貴金屬(不含專控)、黃金飾品。

　　7.歷史沿革：諸暨日報有限公司成立于 2004 年 08 月 12 日，由浙報傳媒控股集團(tuán)有限公司和諸暨市國有資產(chǎn)管理委員會辦公室共同出資組建，其中浙報傳媒控股集團(tuán)有限公司出資 169.83 萬元，占注冊資本的

　　51%；諸暨市國有資產(chǎn)管理委員會辦公室出資 163.17 萬元，占注冊資本

　　的 49%。上述出資業(yè)經(jīng)諸暨天宇會計師事務(wù)所審驗，并出具諸天宇驗內(nèi)

　　?2004?字第 270 號《驗資報告》。公司于 2004 年 8 月 12 日在諸暨市工商行政管理局登記注冊，取得注冊號為 330681000090690 的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。

　　截至評估基準(zhǔn)日 2016 年 12 月 31 日，諸暨日報有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

　　北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 7

　　金額單位：人民幣萬元

　　序號 股東姓名 出資額 出資比例%

　　1 浙江傳媒集團(tuán)股份有限公司 255.00 51.00

　　2 諸暨市國有資產(chǎn)管理委員會辦公室 245.00 49.00

　　合 計 500.00 100.00

　　8.公司經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)

　　公司經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)如下：

　　9.公司概況

　　諸暨日報以更諸暨更民生為辦報宗旨，立足暨陽大地，結(jié)合縣市區(qū)域報的改革發(fā)展趨勢，扎根諸暨，以服務(wù)諸暨為己任，以建設(shè)區(qū)域性綜

　　合性第一媒體為目標(biāo)。諸暨區(qū)域中諸暨日報報紙發(fā)行量最大。諸暨日報

　　已成為市內(nèi)外人士了解諸暨經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的主要窗口。

　　諸暨日報經(jīng)營項目主要有報紙廣告、網(wǎng)站、微信、電商、第五媒體、北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 8

　　LCD、閱報欄、會展(節(jié)慶活動)、教育培訓(xùn)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。

　　10.財務(wù)狀況

　　被評估單位近三年財務(wù)數(shù)據(jù)如下：

　　諸暨日報母公司口徑財務(wù)數(shù)據(jù)

　　金額單位：人民幣萬元

　　項目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日

　　總資產(chǎn) 18，172.11 17，443.48 18，205.06

　　總負(fù)債 12，475.30 10，443.77 15，166.27

　　股東全部權(quán)益 5，696.81 6，999.71 3，038.79

　　項目 2014 年 2015 年 2016 年

　　營業(yè)收入 5，886.15 5，790.89 5，349.84

　　利潤總額 1，223.86 1，302.91 1，039.08

　　凈利潤 1，223.86 1，302.91 1，039.08

　　注：2014年、2015年及2016年財務(wù)數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)天健會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計。

　　(三) 委托方與被評估單位的關(guān)系

　　委托方為被評估單位的母公司，委托方擬轉(zhuǎn)讓被評估單位股權(quán)。

　　(四) 業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者

　　本評估報告僅供國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依賴。

　　二、 評估目的

　　根據(jù)浙報傳媒控股集團(tuán)有限公司董事會決議，浙報傳媒集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓諸暨日報有限公司的股權(quán)，北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受浙報傳媒集團(tuán)股份有限公司的委托，對浙報傳媒集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及的諸暨日報有限公司的股東全部權(quán)益進(jìn)行評估，為浙報傳媒集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)提供價值參考。

　　三、 評估對象和評估范圍

　　(一) 評估對象

　　北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 9

　　根據(jù)本次評估目的，評估對象是諸暨日報有限公司的股東全部權(quán)益。

　　(二) 評估范圍

　　評估范圍：具體包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)(長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn))和流動負(fù)債。

　　截至評估基準(zhǔn)日 2016 年 12 月 31 日，諸暨日報總資產(chǎn)賬面價值為

　　18，205.06 萬元，總負(fù)債賬面價值為 12，666.27 萬元，股東全部權(quán)益賬面價

　　值 5，538.79 萬元。

　　評估范圍內(nèi)的主要資產(chǎn)情況如下：

　　1.長期股權(quán)投資共 1 項，具體投資情況如下：

　　金額單位：人民幣元

　　被投資單位名稱 投資日期 投資比例 賬面價值

　　諸暨市智聯(lián)達(dá)信息技術(shù)服務(wù)有限公司 2016/06 51.00% 5，355，000.00

　　2.投資性房地產(chǎn)：共 3 項，為出租的辦公樓，分別位于暨東路 70 號、

　　東二路 39 號，證載建筑面積分別為 30，343.17 平方米、1，827.56 平方米、

　　595.30 平方米，投資性房產(chǎn)面積分別為 24，577.97 平方米、1，827.56 平方米、

　　595.30 平方米，具體明細(xì)如下：

　　序號房產(chǎn)證權(quán)證號對應(yīng)土地使用權(quán)證號證載權(quán)利人建筑物名稱結(jié)構(gòu)證載建筑

　　面積(m2)建筑面積

　　(m2)對應(yīng)土地使

　　用權(quán)面積(m2)建成年月房權(quán)證諸字第

　　F0000152759 號

　　諸暨國用(2015)

　　第 902000733 號諸暨日報有限公司

　　報業(yè)大樓 框架 30，343.17 24，577.97 2，005.80 2012/11房權(quán)證諸字第

　　F0000065669 號

　　諸暨國用(2010)

　　第 00100320 號諸暨日報有限公司

　　辦公樓 鋼混 1，827.56 1，827.56

　　4，426.65

　　3房權(quán)證諸字第

　　F0000065669 號

　　諸暨國用(2010)

　　第 00100320 號諸暨日報有限公司

　　附樓 鋼混 595.30 595.30 1996/01

　　合計 32，766.03 27，000.83 6，432.45

　　3.房屋建筑物：共 1 項，為暨東路 70 號辦公大樓，證載建筑面積

　　30，343.17 平方米，房屋建筑面積 5，765.20 平方米。具體明細(xì)如下：

　　房產(chǎn)證權(quán)證號 證載權(quán)利人建筑物名稱結(jié)構(gòu)證載建筑面

　　積(m2)建筑面

　　積(m2)建成年月

　　北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 10

　　房產(chǎn)證權(quán)證號 證載權(quán)利人建筑物名稱結(jié)構(gòu)證載建筑面

　　積(m2)建筑面

　　積(m2)建成年月

　　房權(quán)證諸字第 F0000152759 號 諸暨日報有限公司 報業(yè)大樓 框架 30，343.17 5，765.20 2012-11

　　4.車輛：共 1 輛，為轎車。

　　5.電子設(shè)備：共 160 項，主要為空調(diào)、電腦、打印機(jī)、數(shù)碼相機(jī)等設(shè)備，主要分布于辦公場所內(nèi)。

　　6.土地使用權(quán)：浣東街道外環(huán)東路與紹大公路交叉品西南側(cè)，面積

　　為 470.50 平方米。具體情況詳見下表：

　　土地權(quán)證編號 土地位置 終止日期用地性質(zhì)

　　土地用途 面積(m2)

　　諸暨國用( 2015)第

　　902000733 號浣東街道外環(huán)東路與紹大公路交叉品西南側(cè)

　　2060-08 出讓 商業(yè)辦公 470.50

　　7.無形資產(chǎn)：主要為 2 項域名及 2 項商標(biāo)，未在賬面記錄。詳細(xì)情

　　況如下：

　　(1)域名

　　序號 域名 權(quán)利人 有效期

　　1 aizhuji.cn 諸暨日報有限公司 2014.3.14-2020.3.14

　　2 zjrb.cn 諸暨日報有限公司 2003.3.26-2020.3.26

　　(2)商標(biāo)

　　序號 名稱 申請?zhí)?權(quán)利人

　　1 諸珍坊 17206021 諸暨日報有限公司

　　2 諸珍坊 17206082 諸暨日報有限公司委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍

　　一致。評估基準(zhǔn)日，評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債賬面值業(yè)經(jīng)天健會計師事

　　務(wù)所(特殊普通合伙)審計。

　　四、 價值類型及其定義

　　資產(chǎn)評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值(投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等)兩種類型。經(jīng)評估人員與委托方充分溝通后，根據(jù)本次評估目的、市場條件及評估對象自身條件等因素，最北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 11終選定市場價值作為本評估報告的評估結(jié)論的價值類型。

　　市場價值是指自愿買方和自愿賣方，在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

　　五、 評估基準(zhǔn)日

　　本項目評估基準(zhǔn)日是 2016 年 12 月 31 日。

　　確定該評估基準(zhǔn)日主要考慮資產(chǎn)評估是對某一時點的資產(chǎn)提供價值參考，選擇會計期末作為評估基準(zhǔn)日，能夠全面反映評估對象資產(chǎn)的整體情況，同時考慮到與審計報告時間相銜接。本次評估基準(zhǔn)日由委托方確定，并在評估業(yè)務(wù)約定書中作了相應(yīng)約定。

　　六、 評估依據(jù)

　　(一) 經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)

　　1.浙報傳媒控股集團(tuán)有限公司董事會決議；

　　2.浙報傳媒集團(tuán)股份有限公司委托評估函。

　　(二) 法律法規(guī)依據(jù)

　　1. 《中華人民共和國公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二屆全國人民

　　代表大會常務(wù)委員會第六次會議修正)；

　　2. 《中華人民共和國證券法》(2014 年 8 月 31 日第十二屆全國人民

　　代表大會常務(wù)委員會第十次會議通過)；

　　3. 《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第 91 號)；

　　4. 國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財政部第 14 號令，2001年)；

　　5. 《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會財政部令第 32 號);6. 《財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式、加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意見》(國辦發(fā)[2001]102 號)；

　　7. 《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院 2003 年第 378 號令)；

　　北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 12

　　8. 《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委

　　員會第 12 號令)；

　　9. 《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委

　　產(chǎn)權(quán)[2006]274 號)；

　　10. 《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008 年 10 月 28 日第十

　　一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過)；

　　11. 《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016 年 7 月 2 日中華人民共

　　和國第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過)；

　　12. 《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》(中國證券監(jiān)督管理委員

　　會令第 127 號令修訂)；

　　13. 《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(財政部令第 33 號)；

　　14. 《財政部關(guān)于修改<企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則>的決定》(財政

　　部令第 76 號)；

　　15. 《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀行函證及回函工作的通知》(財政部財會

　　[2016]13 號)；

　　16. 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2007 年 3 月 16 日第十屆全

　　國人民代表大會第五次會議通過)；

　　17. 《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財政部、國家

　　稅務(wù)總局令第 50 號，經(jīng)財政部、國家稅務(wù)總局令第 65 號修訂)；

　　18. 《中華人民共和國物權(quán)法》(中華人民共和國主席令第六十二

　　號，2007 年 10 月 1 日實施)；

　　19. 《中華人民共和國土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過)；

　　20. 《中華人民共和國土地管理法實施條例》(國務(wù)院令第 256號)；

　　21. 《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(2006 年 12 月

　　30 日國務(wù)院第 163 次常務(wù)會議通過)(2011 年 1 月 8 日及 2013 年 12 月 7日修訂)；

　　22. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007 年 8 月 30 日第

　　十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過)；

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　　23. 有關(guān)其他法律、法規(guī)、通知文件等。

　　(三) 評估準(zhǔn)則依據(jù)

　　1． 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(財企[2004]20 號)；

　　2． 《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(財企[2004]20 號)；

　　3． 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告》(中評協(xié)[2011]230 號)；

　　4． 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估程序》(中評協(xié)[2007]189 號)；

　　5． 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書》(中評協(xié)[2011]230 號)；

　　6． 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——工作底稿》(中評協(xié)[2007]189 號)；

　　7． 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)[2007]189 號)；

　　8． 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》(中評協(xié)[2007]189 號)；

　　9． 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》(中評協(xié)[2008]217 號)；

　　10． 《資產(chǎn)評估專家指引第 6 號——上市公司重大資產(chǎn)重組評估報告披露》(中評協(xié)[2015]67 號)；

　　11． 《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》(中評協(xié)[2009]211號)；

　　12． 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——企業(yè)價值》(中評協(xié)[2011]227 號)；

　　13． 《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)[2011]230 號)；

　　14． 《評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2010]214 號)；

　　15． 《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2007]189 號)；

　　16． 《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會協(xié)

　　[2003]18 號)；

　　17． 《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2007]189 號)；

　　18． 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——利用專家工作》(中評協(xié)[2012]244 號)；

　　19． 《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——獨立性》(中評協(xié)[2012]248 號)；

　　20． 其他準(zhǔn)則。

　　(四) 權(quán)屬依據(jù)

　　1． 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

　　2． 企業(yè)出資證明(章程、驗資報告)；

　　3． 房屋所有權(quán)證；

　　4． 土地使用權(quán)證；

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　　5． 域名證等；

　　6． 商標(biāo)注冊證；

　　7． 車輛行駛證；

　　8． 重要設(shè)備購臵合同、發(fā)票等；

　　9． 其他與企業(yè)資產(chǎn)的取得、使用等有關(guān)的會計憑證及其它資料。

　　(五) 取價依據(jù)

　　1． 《機(jī)動車強(qiáng)制報廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)

　　境保護(hù)部令 2012 年第 12 號)；

　　2． 《機(jī)電產(chǎn)品報價手冊》(2016 年)；

　　3． 被評估單位提供的財務(wù)會計經(jīng)營方面的資料；

　　4． 被評估單位提供的未來經(jīng)營預(yù)測等有關(guān)資料；

　　5． 基準(zhǔn)日近期國債收益率、同類上市公司財務(wù)指標(biāo)及風(fēng)險指標(biāo)；

　　6． 國家宏觀、行業(yè)、區(qū)域市場及企業(yè)統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)；

　　7． Wind 資訊金融終端；

　　8． 評估基準(zhǔn)日銀行存貸款基準(zhǔn)利率；

　　9． 評估人員現(xiàn)場勘察記錄及收集的其他相關(guān)估價信息資料；

　　10． 與此次資產(chǎn)評估有關(guān)的其他資料。

　　(六) 其他參考依據(jù)

　　1. 諸暨日報有限公司提供的資產(chǎn)清單和評估申報表；

　　2. 天健會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的天健審(2017)348 號標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告；

　　3. 北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司信息庫。

　　七、 評估方法

　　企業(yè)價值評估的基本方法主要有收益法、市場法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。

　　企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。

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　　企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。

　　企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。

　　《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——企業(yè)價值》規(guī)定，資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種資產(chǎn)評估基本方法。

　　根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，

　　以及三種評估基本方法的適用條件，由于目前市場上在選取參照物方面

　　具有極大難度，且由于市場公開資料較缺乏。故本次評估不采用市場法，分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法評估。

　　(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法

　　1. 流動資產(chǎn)

　　評估范圍內(nèi)的流動資產(chǎn)主要包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項、其他應(yīng)收款和其他流動資產(chǎn)。

　　(1) 貨幣資金包括庫存現(xiàn)金和銀行存款。對于庫存現(xiàn)金于盤點日進(jìn)行了盤點，采用倒推方法驗證評估基準(zhǔn)日的庫存現(xiàn)金余額，并同現(xiàn)金日記賬、總賬現(xiàn)金賬戶余額核對，以核實無誤后的賬面價值作為評估值；

　　對于銀行存款，我們根據(jù)企業(yè)提供的科目明細(xì)表，采取同銀行對賬單余額核對的方法，如有未達(dá)賬項則編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，平衡相符后，并對銀行存款進(jìn)行了函證，以核實后的賬面值確認(rèn)為評估值。

　　(2) 對于應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款，在核實無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆

　　款項可能收回的數(shù)額確定評估值。對于有充分理由相信全都能收回的，按全部應(yīng)收款額計算評估值；對于很可能收不回部分款項的，在難以確定收不回賬款的數(shù)額時，借助于歷史資料和現(xiàn)場調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 16

　　管理現(xiàn)狀等，按照賬齡分析法，估計出這部分可能收不回的款項，作為風(fēng)險損失扣除后計算評估值；賬面上的“壞賬準(zhǔn)備”科目按零值計算。

　　(3) 預(yù)付款項，根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價值確定評估值。對于能夠收回相應(yīng)貨物的或權(quán)利的，按核實后的賬面值作為評估值。

　　(4) 其他流動資產(chǎn)，評估人員調(diào)查了解了其他流動資產(chǎn)發(fā)生的原因，查閱了其他流動資產(chǎn)的記賬憑證，以核實后的賬面值確認(rèn)為評估值。

　　2. 長期股權(quán)投資

　　本次評估選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法兩種方法進(jìn)行評估。

　　評估人員查閱有關(guān)的投資協(xié)議、公司章程、驗資報告、營業(yè)執(zhí)照、基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表等有關(guān)資料，并對控股長期股權(quán)投資單位按照整體資產(chǎn)評估要求對其進(jìn)行了現(xiàn)場實地勘察，在其股東投資時間、數(shù)額、比例、公司設(shè)立日期、注冊資本、經(jīng)營范圍等均無誤的基礎(chǔ)上對長期股權(quán)投資單位的股東全部權(quán)益價值予以評估。

　　3. 房屋建筑物本次評估房屋建筑物采用市場法進(jìn)行評估。考慮委估對象在同一供需圈內(nèi)存在較多類似交易案例的房地產(chǎn)，本次評估采用市場法；以市場法進(jìn)行評估的房地產(chǎn)，其價值包含所占用的土地價值。

　　市場法是通過類似房地產(chǎn)的成交價格來求取評估對象價值的方法；較具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與評估對象進(jìn)行比較，對它們的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕≡u估對象價值的方法。

　　房地產(chǎn)評估計算公式為：

　　評估對象市場價格
責(zé)任編輯：cnfol001

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